1、长期趋势法练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一座旧厂房改造的超级市场,在该旧厂房建成后 4 年补办了土地使用权出让,年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 50 年。这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。（A）50（B） 46（C） 44（D）402 某建筑物已使用了 10 年,剩余经济寿命为 50 年,残值率为 5%,该建筑的成新率为( )。（A）75%（B） 80%（C） 81%（D）84%3 路线价法估价的第三个步骤为( )。（A）设定标准深度（B）调查评估路线价（C）编制深度的分率表（D）划分路线价区段4 现判断某可比实例的交
2、易情况比估价对象的差 2%,则可比实例的交易情况修正系数为( )。（A）100/102（B） 102/100（C） 100/98（D）98/1005 房地产价格有评估价格、公平市价和理论价格之分,其中是事实的是( )。（A）理论价格（B）公平市价（C）评估价格（D）以上都不是6 有一建筑物,建筑总面积 150m2,已使用了 10 年。耐用年限为 50 年,单位建筑面积重置成本为 400 元/m 2,残值率为 5%,则该建筑物的年折旧额为( )元。（A）1140（B） 1425（C） 1200（D）12507 某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限 N 与该建筑物的经过年数t,尚可使用
3、年限数 n 之间的关系为( )。（A）N=t+n（B） Nt+n（D）A、B、C 都可能8 路线价特别适用于( ) 需要对大量土地进行估价的场合。（A）土地经济评价（B）土地课税（C）土地收益测算（D）土地定级9 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%,某宗房地产交易买方付完卖方 2325 元/m 2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2487.75（B） 25.00（C） 2511.00（D）2162.2510 某写字楼刚建成,其建筑造价实际为 1000 万元,建筑面积为 500m2,其基地的现时市场价格为 6
4、00 万元,附近类似写字楼的现时市场价格为 2800 元/m 2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。（A）800（B） 900（C） 1000（D）大于 1000二、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。11 对确定资本化率有参考依据的有( )。（A）折旧率（B）物价指数（C）银行贴现率（D）投资回报率12 估价报告书的内在质量取决于( )。（A）估价方法选择的正确性（B）估价报告的文字表述水平（C）估价结论的准确性（D）估价报告书的格式13 用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格为( )求取。（A）市场比较法（B）基准地价修正
5、法（C）假设开发法（D）成本法14 甲土地的总价 2100 元/m 2,建筑容积率为 7;乙土地的单价 1500 元/m 2,建筑容积率为 5。该两块土地的总价相比不正确的有( )。（A）甲的等于乙的（B）甲的高于乙的（C）甲的低于乙的（D）难以判断15 长期趋势法评估房地产价格需要( )。（A）要求拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料（B）要求所掌握的历史价格资料真实、可靠（C）要求拥有的历史价格资料时期越长、越准确,作出的推测、判断就越正确、可信（D）要求其过去形成的趋势在未来继续存在16 长期趋势法( ) 。（A）是运用预测科学的有关理论和方法,特别是时间序列分析和回归分析
6、,对房地产的未来价格作出推测、判断的方法（B）长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断（C）借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来,通过对这些资料的统计。分析得出一定的变动规律（D）假定其过去形成的趋势在未来继续存在17 在实际运用中,移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。( )（A）正确（B）错误18 加权移动平均法是将估价时点后每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后,再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。( )（A）正确（B）错误19 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据,经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。( )（A）正确（B）错误20 长期
7、趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断,如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。( )（A）正确（B）错误21 如果长期趋势线陡降,则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强; 反之,则表明房地产价格的上涨(或下降) 趋势越弱。( )（A）正确（B）错误22 房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱,与房地产价格目前的高低无关。( )（A）正确（B）错误23 长期趋势法多用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正,而不能用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力。( )（A）正确（B）错误24 如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀,也就是说时间序列变动幅度不大,那么计算出的
8、趋势值偏离实际值也随之减小。( )（A）正确（B）错误三、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 需要预测某宗房地产 2004 年的价格,已知该类房地产 19992003 年的价格及其逐年上涨速度如 下列所示: 1999 年,房地产价格的实际值为 560 元/m 2。 2000 年,房地产价格的实际值为 675 元/m 2,逐年上涨速度 120.5%,房地产价格的趋势值为 678元/m 2。 2001 年,房地产价格的实际值为 820 元/m 2,逐年上涨速度为 121.5%,房地产价格的趋势值为 820 元
9、/m 2。 2002 年,房地产价格的实际值为 985 元/m 2,逐年上涨速度为 120.1%,房地产价格的趋势值为 992 元/m 2。 2003 年,房地产价格的实际值为1200 克/m 2,逐年上涨速度为 121.8%,房地产价格的趋势值为 1200 元/m 2。 试采用平均发展速度法预测该宗房地产 2004 年的价格。长期趋势法练习试卷 8 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法2 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法3 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法4 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法5 【
10、正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法6 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法7 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法8 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法9 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法10 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法二、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。11 【正确答案】 C,D【知识模块】 长期趋势法12 【正确答案】 A,C【知识模块】 长期趋势法13 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 A,B【知识模块】 长期
11、趋势法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法17 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法18 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法19 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法20 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法21 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法22 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法23 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法24 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法三、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解:从题意可知该类房地产 19992003 年价格的逐年上涨速度大致相同。故该房地产价格的平均发展速度为: 据此预测该宗房地产 2004 年的价格为:V5=5601.21 5 =1452(元/m 2)【知识模块】 长期趋势法
