1、长期趋势法练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产已使用 5 年,现土地价值为 50 万元,建筑物价格为 80 万元,房地每年的纯收益为 11 万元,土地资本化率为 8%,建筑物化率为 10%,则该宗房地产的价值为( )万元。（A）130.0（B） 1192（C） 117.5（D）120.02 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为 1200m2。现空置,估算估价对象的租金时,最适宜为作可比实例的为( )。（A）建筑面积 1800m2,两年前租出,年租 35 万元,位于同一工业区（B）建筑面积 1100m2,近期租出,
2、年租为 150 元/m 2,位于 20 公里外（C）建筑面积 10000m2,近期租出,年租 180 万元,位于同一工业区（D）建筑面积 1000m2,近期租出,年租 20 万元,位于同一工业区3 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2.04%4 采用( ) 求取
3、的年折旧额每年递减。（A）成新折扣法（B）偿债基金折旧法（C）年数合计法（D）直线折旧法5 一宗土地用假设开发法评其价格:在商业用途下的估算结果为 800 万元,在居住用途下的估算结果为 1000 万元,城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途,则该宗土地的评估价格应为( ) 万元。（A）800（B） 1000（C） 900（D）18006 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法7 某宗房地采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2,则该宗房地产的最终评估价格
4、为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）8578 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C9 某建筑物已使用 8 年,经实地勘察,估计尚可使用 32 年,残值率为 5%,则该建筑物的成新率为( )%。（A）76（B） 80（C） 81（D）8410 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。（A）征地费（B）拆迁安置补偿费（C）地价款（D）零二、判断题请判断下列各题正误。不答
5、不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。11 运用长期趋势法估价一般有步骤( )。（A）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料并进行检查、鉴别 ,以保证其真实、可靠（B）整理上述搜集到的历史价格资料,将其化为同一标准,并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列,画出时间序列图（C）观察、分析这个时间序列,根据其特征选择适当、具体的长期趋势法,找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律,得出一定的模式（D）以此模式去推断、判断估价对象在估价时点的价格12 具体的长期趋势法主要有( )。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）移动平均法和指数修匀法13 数学曲
6、线拟合法主要有( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）平均增减量法14 对于公式 Vi=P0+di 中字母符号描述正确的有( )。（A）Vi第 i 期房地产价格的趋势值（B） P0基期房地价格的实际值（C） d逐期增减量的平均数（D）i所对应的时期序数,i=1,2,nj15 运用平均增减量法进行估价的条件是( )。（A）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的（B）各期上升或下降的数额大致接近（C）逐年上涨额的平均数计算趋势值,基本都接近于实际值（D）各期的增减量能用不同的权数乘以加权后再计算其平均增减量16 移动平均法( ) 。（A）是对原有价格按照时间序列进行
7、修匀（B）采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数（C）形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势（D）一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均17 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断,如用于假设开发法中预测未来开完成后的房地产价值,此外还有其他作用( )。（A）用于收益法中对未来净收益等的预测（B）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正（C）用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力（D）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等18 估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。( )
8、（A）正确（B）错误19 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面、但其价值的高低主要取决于其权益的大小不同。( )（A）正确（B）错误20 某宗房地产的评估价格为 300 万元,实际成交价格为 380 万元,这意味着该评估价格不是客观合理的。( )（A）正确（B）错误21 城市规划影响土地价值,在一定程度上是合法原则的体现。( )（A）正确（B）错误22 房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格下降。( )（A）正确（B）错误23 成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。( )（A）正确（B）错误24 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同,但比直线折旧法计算的年
9、折旧额小。( )（A）正确（B）错误25 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差 2%,则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。( )（A）正确（B）错误长期趋势法练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法2 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法3 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法4 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法5 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法6 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法7 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法8 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋
10、势法9 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法10 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法二、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 A,B【知识模块】 长期趋势法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法18 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法19 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法20 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法21 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法22 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法23 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法24 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法25 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法
