1、注册税务师（税法二）土地增值税章节练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题共 40 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 某服装生产企业 2009 年 12 月转让一幢 90 年代末建造的生产车间，取得转让收入 400 万元，缴纳相关税费共计 25 万元。该生产车间原造价 300 万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的生产车间需 800 万元，该生产车间经评估还有 4 成新。该企业转让生产车间应缴纳的土地增值税为( )万元。（A）16.5（B） 22.5（C） 25.5（D）14.52 2009 年 8 月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转
2、让收入 4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计 220 万元(不含印花税)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为 1600 万元，房地产刀：发成本为900 万元，利息支出 210 万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有 30 万元属于超过贷款期限的利息)。另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%。该单位应缴纳土地增值税( )万元。（A）0（B） 133.5（C） 142.5（D）292.53 某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入 9500 万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、
3、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用 1000 万元，开发成本 2000 万元，房地产开发费用 500 万元，其中利息支出 200 万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为 10%。转让此普通标准住宅应缴土地增值税额是( )万元。（A）2107.5（B） 0（C） 1881.55（D）2400.564 某市区的一个工业企业 2009 年底将未开发的土地使用权进行转让，取得收入720 万元，签订了转让合同。年初取得该土地使用权时支付金额 530 万元，转让时发生相关费用 16 万元。转让该土地行为应缴纳土地增值税为( )万元。（A
4、）48.96（B） 44.36（C） 36.47（D）49.455 某市区工业企业转让一幢新建办公楼取得收入 6000 万元，签订了产权转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为 1000 万元，投入的房地产建造成本 3000 万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。该企业的转让行为应缴纳土地增值税额( )万元。（A）380.1（B） 381（C） 389.1（D）470.16 2009 年 6 月李某因改善居住条件，经向税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅
5、一套，取得转让房款 24 万元。经评估，该住房的重置成本价为 20 万元，成新度 70%。住房转让时，李某已按国家统一规定交纳手续费 0.18 万元、评估费0.5 万元、税金 1.32 万元。李某应缴纳土地增值税( )万元。（A）2.4（B） 1.2（C） 0.6（D）07 房地产开发企业以外纳税人必须在规定的期限内申报缴纳土地增值税。按照现行规定，下列证件和资料属于纳税人申报纳税时必须向主管税务机关提供的是( )。（A）工商营业执照原件（B）土地使用权证书（C）公司法人的户口簿（D）税务登记证原件8 根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后( )内，到房地产所在地主管税务
6、机关办理纳税申报。（A）5 日（B） 7 日（C） 10 日（D）15 日9 纳税人是自然人的，转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其居住所在地不一致，纳税地点应选择在( )。（A）居住所在地（B）房地产坐落地（C）生产经营所在地（D）由当地税务机关确定10 以下属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是( )。（A）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（B）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（C）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（D）直接转让土地使用权的11 个人转让自用房屋，应同时提供表明其居住时间的证明，不需向主管税
7、务机关备案的证明资料是( ) 。（A）房屋评估报告（B）房屋产权证（C）户口簿（D）住房证12 下面情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是( )。（A）取得销售(预售) 许可证满 3 年仍未销售完毕的（B）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（C）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（D）已竣工验收的房地产开发项目部分销售，其余可销售部分自用或出租的二、多项选择题共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。13 当土地增值税纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格时，可以采用
8、市场比较法进行评估，并根据影响价格的因素进行修正，以下属于修正系数的有( )。（A）实物状况因素修正（B）权益因素修正（C）区域因素修正（D）交易实例房地产价格（E）政府因素修正14 依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠。下列各项符合普通标准住宅标准的有( )。（A）住宅小区建筑容积率在 1.0 以上（B）单套建筑面积在 120 平方米以下，最高不超过 144 平方米（C）成本利润率不得超过 30%（D）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下（E）一次性付款不得低于实际交易价格的 50%15 以下关于土地增值税税收优惠的表述中，正确的有( )。（A）
9、因城市市政规划需要，纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税（B） 2008 年 11 月 1 日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（C）纳税人建造普通标准住宅出售的，免征土地增值税（D）企业转让旧房作为经济适用房房源且增值税额未超过扣除项目的 20%，免征土地增值税（E）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过 20%的，减半征税增值税16 下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有( )。（A）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，减半征收土地增值税（B）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税（C）纳税人建造普通标准住宅出
10、售，增值额超过扣除项目金额 20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税（D）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税（E）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税17 以下关于土地增值税的表述中，正确的有( )。（A）以分期收款方式转让房地产取得的收入为外币的，应按实际收款日或收款当月 1 日国家公布的市场汇率折合成人民币（B）纳税人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，作为转让房地产有关的税金予以扣除（C）房地产企业取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，可以加计
11、扣除（D）纳税人既建普通住宅，又建别墅销售的，应该分别计算增值额（E）纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，不得在计算土地增值税时扣除18 以下关于土地增值税的缴纳方法表述中，正确的有( )。（A）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小等，选择在办理过户、登记手续前数日内一次性或分次缴纳土地增值税（B）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关根据合同规定的收款日期确定具体的纳税期限（C）项目全部竣工结算前转让房地产的，一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往
12、往转让后才建成，此时税务机关可对先行转让的项目，在取得收入时预征土地增值税（D）以预售方式转让房地产的，在办理结算和转交手续前取得的收入，税务机关可以预征土地增值税（E）预征方法预征土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，需要对土地增值税进行清算，多退少补19 按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有( ) 。（A）向税务机关提供房产买卖合同（B）向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料（C）按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果（D）严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估（E）向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额20 土地增值税
13、规定，下列情形中( )应采取先按比例征收后清算税款的征税办法。（A）成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的（B）预售方式转让房地产的（C）赊销旧有房地产的（D）分期收款销售房地产的（E）按揭方式销售房地产的21 下列对法人转让房地产的纳税地点的说法正确的有( )。（A）转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税（B）转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在受让人机构所在地税务机关申报纳税（C）转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税（D）转让房地产坐落地与其机构所在地或
14、经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税（E）转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，由税务机关确定纳税地点22 下列情形中，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的有( )。（A）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（B）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的（C）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的（D）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续的（E）设置账薄，但账簿混乱难以确定转让收入或扣除项目金额的23 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成
15、本费用可以扣除的情况有( ) 。（A）建成后产权属于全体业主所有的（B）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的（C）建成后有偿转让的（D）建成后产权属于房地产开发企业的（E）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于营利性社会公共事业的24 下列关于房地产土地增值税清算管理的陈述，正确的有( )。（A）纳税人整体转让未竣工决算的房地产开发项目，可以进行土地增值税清算（B）主管税务机构按规定进行项目管理时，对符合税务机构要求的纳税人进行清算的，应作出评估，确定要求清算的时间（C）清算审核包括案头审核和实地审核（D）对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应该保持一致（E）房地产
16、开发企业的预提费用，一律不得扣除三、计算题共 8 题，每题 2 分。每题的备选项中只有 1 个最符合题意。24 某中外合资房地产开发公司，2009 年发生以下业务：(1)1 月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金 600 万元，缴纳相关费用 24 万元；(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为 1/2；(3)普通标准住宅楼开发成本 300 万元，写字楼开发成本 620 万元；(4)分摊到住宅楼利息支出 40 万元，包括超过贷款期限的利息 4 万元，写字楼的利息无法分摊；(5)9 月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入 1080 万元，其中包括向购
17、房者一并代收的市政设施费共计 50 万元；(6)9 月底将写字楼作与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是 1500 万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计 20%扣除的基数。要求：根据所给资料，依据有关规定回答下列问题：25 公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是( )万元。（A）905（B） 855（C） 915（D）86526 该公司应纳的销售普通标准住宅
18、楼的土地增值税是( )万元。（A）53.6（B） 35.2（C） 52.5（D）027 公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是( )万元。（A）1211.6（B） 1286.6（C） 1378.9（D）028 公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是( )万元。（A）53.6（B） 35.2（C） 52.5（D）86.52注册税务师（税法二）土地增值税章节练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题共 40 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 收入总额=400(万元)，扣除项目=80040%+25=345(万元)，增值额=400-3
19、45=55(万元)，增值率=55345100%=15.94%，适用税率 30%。应纳税额=5530%=16.5(万元) 。【知识模块】 土地增值税2 【正确答案】 A【试题解析】 收入总额=4000(万元)，扣除项目金额 =1600+900+(210-30)+(1600+900)5%+220+(1600+900)20%=3525(万元 )；增值额=4000-3525=475(万元)，增值率=4753525100%=13.48%20%，所以免税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。【知识模块】 土地增值税3 【正确答案】 C【试题解析】 (1)转让行为
20、应缴纳营业税=95005%=475(万元)应纳城建税和教育费附加=475(5%+3%)=38(万元)(2)扣除项目金额 =1000+2000+(1000+2000)10%+475+38+(1000+2000)20%=4413(万元)(3)增值额=9500-4413=5087(万元)(4)增值率=50874413100%=115.27% ，适用税率 50%，速算扣除系数 15%，应纳土地增值税=508750%-441315%=1881.55(万元)。【知识模块】 土地增值税4 【正确答案】 A【试题解析】 转让土地使用权的土地增值额=720-530-16-(720-530)5%(1+7%+3%)
21、-7200.05%=720-556.81=163.19(万元)增值率=163.19556.81100%=29.31%应缴纳土地增值税=163.1930%=48.96( 万元)【知识模块】 土地增值税5 【正确答案】 A【试题解析】 扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)10%+60005%(1+3%+7%)+60000.5=4733(万元)增值额=6000-4733=1267(万元)增值率=12674733100%=26.77%适用税率 30%；应纳税额=126730%=380.1( 万元)【知识模块】 土地增值税6 【正确答案】 D【试题解析】 从 2008 年 11 月
22、1 日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。【知识模块】 土地增值税7 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发企业以外的其他纳税人应当在签订房地产转让合同之日起 7 日内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：(1)房屋及建筑物产权、土地使用权证书；(2)土地转让、房产买卖合同；(3)房地产评估报告；(4)与转让房地产有关的税金的完税凭证；(5)其他与转让房地产有关的资料。【知识模块】 土地增值税8 【正确答案】 B【试题解析】 纳税人应在转让房地产合同签订后 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。【知识模块】 土地增值税9 【正确答案】 B【试
23、题解析】 纳税人是自然人的，当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，可在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其居住所在地不在一地时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。【知识模块】 土地增值税10 【正确答案】 A【试题解析】 选项 B、C、D，为纳税人应进行土地增值税清算的情形。【知识模块】 土地增值税11 【正确答案】 A【试题解析】 纳税人转让已居住原自用住房的，从签订房地产转让合同之日起 7日内，到房地产所在地主管税务机关备案，同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等。【知识模块】 土地增值税12 【正确答案】 B【试题解析】 符合下
24、列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；(2)取得销售 (预售)许可证满 3 年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情况。【知识模块】 土地增值税二、多项选择题共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 当土地增值税纳税人隐
25、瞒、虚报房地产成交价格时，房地产评估价格=交易实例房地产价格实物状况因素修正 权益因素修正 区域因素修正其他因素修正。交易实例房地产价格是一个参照价格不是修正系数。【知识模块】 土地增值税14 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。【知识模块】 土地增值税15 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 选项 C、E，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣
26、除项目金额之和 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和 20%的，应就其全部增值额按规定计税。【知识模块】 土地增值税16 【正确答案】 B,D【试题解析】 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税；增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。【知识模块】 土地增值税17 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 纳税人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包括在旧房及旧建筑物的评估价格中，因此，在计算土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除；取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值
27、税时，不能加计扣除。【知识模块】 土地增值税18 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税，不能分次缴纳。【知识模块】 土地增值税19 【正确答案】 B,D【试题解析】 房地产评估机构的责任与义务有：(1)必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估；(2)房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。【知识模块】 土地增值税20 【正确答案】 A,B
28、【试题解析】 税法规定，两种经营方式采取先按比例征收，然后清算的办法：纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的；纳税人采取预售方式出售商品房。【知识模块】 土地增值税21 【正确答案】 A,D【试题解析】 纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。【知识模块】 土地增值税22 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值
29、税：(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。选项 D 必须是经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收办法征收土地增值税。【知识模块】 土地增值税23 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 有关公共设施在建成之后产权属于房地产开发企业的，其成本、费用不得扣除。【知识模块】 土地增值税2
30、4 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 纳税人整体转让未竣工决算的房地产开发项目，应当进行土地增值税清算；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。【知识模块】 土地增值税三、计算题共 8 题，每题 2 分。每题的备选项中只有 1 个最符合题意。【知识模块】 土地增值税25 【正确答案】 A【知识模块】 土地增值税26 【正确答案】 D【知识模块】 土地增值税27 【正确答案】 A【知识模块】 土地增值税28 【正确答案】 D【试题解析】 (1) 应扣除的土地使用权的金额=(600+24)12=312(万元)开发成本 =300(万元)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(40-4)
31、+(300+312)5%=66.6(万元)税金=10805%=54(万元)其他扣除项目 =(312+300)20%=122.4(万元)代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除的项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905(万元)(2)收入总额 =1080(万元 )可扣除的项目合计=905(万元)增值额=1080-905=175(万元)增值率=175905100%=19.34%建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的 20%，予以免税。(3)应扣除的土地使用权的金额=(600+24)12=312(万元)开发成本 =620(万元)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(312+620)10%=93.2(万元)以不动产对外投资，不缴纳营业税。其他扣除项目 =(312+620)20%=186.4(万元)可扣除的项目合计=312+620+93.2+186.4=1211.6(万元)(4)收入总额 =1500(万元 )可扣除的项目合计=1211.6(万元)增值额=1500-1211.6=288.4(万元)增值率=288.41211.6100%=23.80%，适用税率是 30%。应缴纳土地增值税=288.430%=86.52( 万元)【知识模块】 土地增值税
