1、注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为 180 平方米，建筑面积为 400 平方米。该房地产的折现率为 9，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 50000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（A）80225（B） 825（C） 1 054（D）1 3282 某待估宗地的剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6，比较实例价格为 3000 元平方米，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则
2、评估对象的评估价值接近于( )元平方米。（A）3 279（B） 2 250（C） 2 744（D）4 0003 待估土地的年客观总收益为 300 万元，年客观总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40 年，折现率为 6，则其评估价值最接近于( )万元。（A）700（B） 800（C） 833（D）7524 如果某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8，那么土地的资本化率最接近于( ) 。（A）8（B） 75（C） 6%（D）5%5 下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价
3、比率法(算术平均法)确定评估标的的资本化率为( )。交易实例纯收益(元平方米.年)售价(元平方米)14195900245060003394570044606300（A）68（B） 7（C） 7.10%（D）7.20%6 运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（A）管理费+折旧费+ 保险费+税金（B）管理费+ 折旧费+保险费 +税金+空房损失费（C）管理费+ 维修费+折旧费 +保险费+税金+ 空房损失费（D）管理费+维修费+ 保险费+税金7 待估建筑物的账面原值为 150 万元，竣工于 2005 年年底。假定 1995 年的价格指数为。100，20062010 年的价格指数每年增长
4、幅度分别是117、17、205、69和 48，则 2010 年年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 万元。（A）2 650（B） 265（C） 2 410（D）2418 中华人民共和国土地管理法规定，国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。征用耕地的补偿费，为该耕地被征前三年平均年产值的( )倍。（A）610（B） 46（C） 48（D）6129 采用成本法评估建筑物的重置成本通常是以( )为依据的。（A）该建筑物预算数（B）同类建筑物客观合理投入额（C）建筑物建安成本（D）建筑物人工费率变化率10 土地的“三通一平 ”是指 ( )。（A）通水、通热、通路、平整地面（B）通水、通路、通电
5、、平整地面（C）通水、通路、通气、平整地面（D）通气、通电、通讯、平整地面11 运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（A）已使用年限（B）剩余使用年限（C）实际已使用年限（D）已提折旧年限12 根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）6013 某宗土地面积为 2000 平方米，土地上建有一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为1200 平方米，第 210 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( ) 。（A）06（B） 51（C） 2（D）614 某宗土地，单价为
6、10000 元平方米，规划容积率为 8，建筑密度为 05，则其楼面地价为( ) 元平方米。（A）5 000（B） 1 250（C） 800（D）20 00015 城镇土地的基准地价是( )。（A）某时点城镇土地单位面积价格（B）某时期城镇土地单位面积价格（C）某时期城镇区域性土地平均单价（D）某时点城镇区域性土地平均单价16 造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。（A）利用率下降（B）部分闲置（C）实际收益率下降（D）客观收益下降二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5
7、分。17 适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。（A）供求原则（B）替代原则（C）最有效使用原则（D）贡献原则（E）合法原则18 路线价法中的深度百分率的具体表现形式有( )。（A）标准深度百分率（B）平均深度百分率（C）单独深度百分率（D）综合深度百分率（E）累计深度百分率19 运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。（A）外观（B）结构（C）高度（D）坐落位置（E）土地状况20 运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( ) 。（A）土地取得费用和土地开发费用（B）土地取得费用和土地增值收益（C）土地开发费用
8、和土地增值收益（D）开发后的土地地价（E）土地增值收益、土地取得费用：和土地开发费用21 新建房地产的开发成本包括( )。（A）可行性研究费（B）设计费（C）土地出让金（D）场地平整费（E）勘察费22 在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。（A）供电工程费（B）红线内自来水设施建设费（C）雨水处理费（D）管理费用（E）销售广告宣传费用23 应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )。（A）基准地价（B）交易底价（C）标定地价（D）房屋重置价格（E）转让价格24 运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括( )。（A）容积率
9、修正系数（B）宽度修正系数（C）深度修正系数（D）年期修正系数（E）期日修正系数三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。25 有一宗房地产，假设其使用年期为无限期，未来第 1 年年纯收益为 100 万元，资本化率为 10，若：(1)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增加 1 万元；(2)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增长 1。要求：计算在这两种情况下该宗房地产的评估价值。26 有一宗“七通一平 ”待开发建筑用地，面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写
10、字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元平方米，专业费用为建筑费用的 10，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元平方米.日，管理费用为年租金的2，维修费用为建筑费用的 15，保险费用为建筑费用的 02，税金为年租金的 175，贷款利率为 6，房地产综合还原利率为 7，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用) 之和的 20。要求：试评估该宗地地价。注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案
11、】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及
12、其应用12 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。17 【正确答案】 A，B，C，D，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用18 【正确答案】 B，C ，E【知识模块】 房地产评估方法及其
13、应用19 【正确答案】 B，C【知识模块】 房地产评估方法及其应用20 【正确答案】 A，D【知识模块】 房地产评估方法及其应用21 【正确答案】 A，B，D，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用22 【正确答案】 A，B，C【知识模块】 房地产评估方法及其应用23 【正确答案】 A，C，D【知识模块】 房地产评估方法及其应用24 【正确答案】 A，D，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。25 【正确答案】 (1)P=a r+br 2=10010
14、+1(10) 2=1000+100=1100(万元) (2)P=a r(r-s)=100(10-1)=1111( 万元)【知识模块】 房地产评估方法及其应用26 【正确答案】 (1)年总收益=23651 0005=3 650 000(元) (2)年总费用=3 650 0002 +3 5005 000(15+02)+3 650 000175=1 009 250(元) (3)年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750(元) (4)房地产总价=2 640 7507，1-1(1+7) 50-2=36 258 750(元) (5)测算建筑费用及专业费用=3 500(1+10)5 000=19 250 000(元) (6)利息=地价(1+6) 2-1+19 250 000(1+6)-1=01236地价+1 1 55 000 (7)开发商利润 =(地价+19 250 000)20=02地价+3 850 000 (8)地价=房地产总价-建筑费用- 专业费用-利息-利润 =36 258 750-1 9 250 000-(01236地价+11 55 000)-(02 地价+3 850 000) 地价=9 069 016(元)【知识模块】 房地产评估方法及其应用
