1、注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 有一宗土地，第一年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5，若：(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。（A）2 500 万元和 1 600 万元（B） 1 667 万元 和 2 400 万元（C） 2 500 万元和 2 400 万元（D）1 667 万元和 1 600 万元2 在房地产评估中，资本化率又称( )。（A）还
2、原利率（B）实际利率（C）成本利率（D）利税率3 在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。（A）实际总收益实际总费用（B）实际总收益客观总费用（C）客观总收益实际总费用（D）客观总收益客观总费用4 有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（A）2639065（B） 2664212（C） 373.5815（D）102.2265 某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8，土地的还原利率为
3、 6，建筑物价值占房地产总价值的 45，则该房地产的综合还原利率应为( )。（A）5（B） 6（C） 6.90%（D）7.10%6 运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。（A）评估对象所处区域（B）参照物所处区域（C）城市平均区域（D）参照物规划区域7 在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用( )评估。（A）成本法（B）市场法（C）剩余法（D）收益法8 每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的( )倍。（A）5（B） 10（C） 15（D）209 在房地产开发中的“ 三通一平 ”费用属于(
4、)。（A）基础设施配套费（B）公共事业配套费（C）小区开发配套费（D）城市建设配套费10 由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。（A）土地取得费（B）土地增值收益（C）土地出让金（D）土地配套费11 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（A）功能性贬值（B）建筑物增值（C）经济性贬值（D）经济性溢价12 在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。（A）建筑物的经济性贬值（B）建筑物的功能性贬值（C）土地的经济性贬值（D）土地的功能性贬值13 某宗土地面积为 2000
5、平方米，单价为 1000 元平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为 05，则楼面地价为( )。（A）250 元平方米（B） 500 元平方米（C） 1 000 元平方米（D）2 000 元平方米14 基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）清算法15 若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（A）楼面地价（B）土地单价（C）建筑单价（D）基准地价16 对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( )为准。（A）市场价格（B）账面价值（C）重置成本（D）收益价格二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的
6、备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。17 评估建筑物需考虑的因素包括( )。（A）产权性质（B）用途（C）建筑结构（D）建设单位（E）装修质量和水平18 房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益资本化率，其成立的前提条件是( )。（A）纯收益每年不变（B）资本化率固定（C）收益年限为法定最高年限（D）收益年限为无限期19 国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（A）土地补偿费（B）拆迁费（C）安置补助费（D）地上附着物补偿费（E）青苗补偿费20 下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。（A）招投
7、标费（B）质量监督费（C）测量、勘察设计费（D）竣工图费（E）城市规划设计费21 新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等的建设费用。（A）临时用电（B）附属锅炉房（C）自行车棚（D）大型游乐场（E）经营性用房22 应用假设开发法评估地价时，从房地产预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。（A）征地费用（B）建筑总成本（C）利润（D）税金（E）利息23 运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（A）土地出让金（B）土地使用年限（C）拆迁费用（D）土地等级（E）容积率三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊
8、要求，则计算结果保留两位小数。24 有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 6，预计未来前 5 年的纯收益分别为 30 万元、32 万元、35 万元、33 万元和 38 万元，第 640 年每年纯收益大约稳定保持在 40 万元左右。要求：试用收益法评估该宗土地的价值。25 有一待估宗地，剩余使用年限为 40 年，还原利率为 6，现收集到A、B、C 、D 四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 152 之间时，容积率每增加01，宗地地价比容积率为 15 时增加
9、 2。该城市 20052009 年，每年地价指数上升 1。要求：试根据上述条件评估该待估宗地 2009 年 1 月的价值。26 某房地产公司于 2005 年 1 月以：有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权，并于 2007 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑物占地面积为 1000 平方米，建筑面积为 1800 平方米，现用于出租，每年实收租金为 72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10，每年需支付的管理费为年租金的 3，维修费为重
10、置价格的 15，土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元，保险费为重置价格的 02，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。要求：试根据以上资料评估该宗地 2008年 1 月土地使用权的市场价值。注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用5 【正确答案
11、】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评
12、估方法及其应用16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。17 【正确答案】 A，B，C，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用18 【正确答案】 A，B，D【知识模块】 房地产评估方法及其应用19 【正确答案】 A，C，D，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用20 【正确答案】 A，B，D【知识模块】 房地产评估方法及其应用21 【正确答案】 B，C【知识模块】 房地产评估方法及其应用22 【正确答案】 B，C
13、，D，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用23 【正确答案】 B，E【知识模块】 房地产评估方法及其应用三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。24 【正确答案】 P=30(1+6)+32(1+6) 2+35(1+6 ) 3+33(1+6)4+38 (1+6) 5+406(1+6) 51-1(1+6 ) 40-5=28301 9+28 4799+293867+261 391+283958+433 359957406(万元)【知识模块】 房地产评估方法及其应用25 【正确答案】 (1)应用
14、下列公式进行评估： P=P交易时间修正交易情况修正容积率修正区域因素修正 个别因素修正年期修正 剩余使用年限修正 (2)建立容积率修正系数表，见下表： *109 (3) 年期修正： KA=KD=1-(1+6 ) -401-(1+6) -38=10135 KC=1-(1+6 ) -401-(1+6) -39=10066 (4)参照物地价修正：A：2 200101100 99104102100991 01 35=2 343(元平方米) B：2 4001 01104106100102=2 332( 元平方米) C：2 30010110066=2 338(元平方米) D：2 100101 210098
15、1 041021 00991 01 35=2 282(元平方米) (5)评估结果 P=(2 343+2 332+2 338+2 282)4=2 324(元平方米)【知识模块】 房地产评估方法及其应用26 【正确答案】 (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50121800(1-10)=972 000(元) (2)计算总费用。 年管理费=972 0003 =29 160(元) 年维修费=2 5001 80015=67 500(元) 年税金=251 800=45 000(元) 年保险费=2 5001 80002=9 000(元) 年总费用=+ =29 160+67 50
16、0+45 000+9 000=150 660(元) (3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =972 000-1 50 660=821 340(元) (4)计算房屋纯收益。 计算年 (折旧费 )贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为 48 年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回 (注：如计算残值
17、，也可以)。 年(折旧费)贬值额=建筑物重置价使用年限=2 5001 80048=93 750(元) 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年(折旧费 )贬值额 已使用年数 =2 5001 800=93 7501 =4 406 250(元) 计算房屋纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值 房屋资本化率 =4 406 2508=352 500(元) (5)计算土地纯收益。 土地年纯收益= 年房地产纯收益-房屋年纯收益 =82 1 340-352 500=468 840(元) (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在 2008 年 1 月的剩余使用年期为： 50-3=47( 年) P=468 84061 一 1(1+6) 47=7 308 760(元) 单价=7 308 7601 000=7 309(元平方米) (7)评估结果。本宗土地使用权在 2008 年 1 月的土地使用权市场价值为 7 308 760 元，单价为 7 309 元平方米。【知识模块】 房地产评估方法及其应用
