1、注册资产评估师资产评估模拟试卷 22 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 决定被评估资产评估值的最基础的因素是( )。（A）资产的社会必要劳动 （B）资产的效用（C）资产的实际收益 （D）资产的购置成本2 构成资产重置成本的耗费应当是资产的( )。（A）实际成本 （B）社会平均成本（C）个别成本 （D）加权平均成本3 以非产权变动为评估目的的有( )。（A）资产交易 （B）企业兼并（C）财产投资 （D）财产担保4 资产评估结果的价值类型直接受制于资产( )。（A）评估的特定目的 （B）评估方法（C）评估程序 （D）评估基准日5 运用
2、市场途径时选择三个及三个以上参照物的目的是( )。（A）使参照物具有可比性 （B）便于计算（C）排除参照物个别交易的偶然性 （D）避免张冠李戴6 在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失通常归并为、( )。（A）建筑物的经济性贬值 （B）建筑物的功能性贬值（C）土地的经济性贬值 （D）土地的功能性贬值7 复原重置成本和更新重置成本的相同之处是资产重置时所依据的( )。（A）材料 （B）建造标准（C）设计 （D）物价水平8 资产评估是确定资产价值的经济活动，该价值是资产的( )。（A）时期价值 （B）时点价值（C）时区价值 （D）阶
3、段价值9 政府实施新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种( )。（A）功能性贬值 （B）经济性贬值（C）实体性贬值 （D）非评估考虑因素10 资产的价值是由资产所具有的( )所决定。（A）获得能力 （B）基本用途（C）通用性 （D）专用性11 下列关于土地的描述中错误的是( )。（A）在我国，所有土地的所有权均属于国家（B）国有土地使用权可以转让（C）科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年（D）凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让12 正常情况下，运用收益法评估房地产时的房地产收益应该是房地产( )。（A）实际总收益-实际总
4、费用 （B）实际总收益-客观总费用（C）客观总收益-实际总费用 （D）客观总收益-客观总费用13 运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。（A）房地产总费用=管理费 +折旧费+保险费+税金（B）房地产总费用= 管理费+ 折旧费+保险费+税金+空房损失费（C）房地产总费用= 管理费+ 维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费（D）房地产总费用=管理费 +维修费+保险费+税金+空房损失费14 有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在30 万元水平
5、上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（A）263.9065 （B） 266.4212（C） 373.5815 （D）102.22615 有一宗地，第 1 年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5%，若(1)以后各年的纯收益在第 1 年的基础上逐年递增 1%；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则两种情况下该宗土地无限年期价格应分别为( )万元。（A）2 500，1 600 （B） 1 667，2 400（C） 2 500，2 400 （D）1 667，1 60016 土地“三通一平：是指( ) 。（A）通水、通热、通路、平整地面 （B）通水、通路、通电、平整地面（C）通水、通路
6、、通气、平整地面 （D）通气、通电、通讯、平整地面17 矿产、地质资源属于( )。（A）可再生资源 （B）经济资源（C）不可再生资源 （D）人文社会资源18 资源资产评估的实质是( )。（A）各类资源资产实体 （B）有形资产与无形资产的结合体（C）使用资源经营权益的资本化 （D）特许权资本化19 环境资源属于( ) 。（A）耗竭性资源 （B）非耗竭性资源（C）可再生资源 （D）不可再生资源20 某公司的预期年收益额为 32 万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为 120万元，企业所在行业的平均收益率为 20%，以此作为本金化率计算出的商誉的价值为( )万元。（A）40 （B） 80（C） 1
7、00 （D）16021 市场价值以外的价值是资产( )。（A）公允价值的基本表现形式 （B）公允价值的特殊表现形式（C）非正常价值的基本表现形式 （D）非正常价值的特殊表现形式22 ( )是评估无形资产使用频率最高的方法。（A）成本法 （B）市场法（C）收益法 （D）市场法和成本法23 从本质上讲，商标权的价值主要取决于( )。（A）取得成本 （B）设计和宣传费用（C）商标所能带来的收益 （D）新颖性和创造性24 被评估公司 A 拥有另一股份公司 B 非上市普通股股票 10 万股，每股面值 1 元。在持有期间，每年股利收益率均在 15%左右。评估人员对 B 股份公司进行调查分析，认为前 3 年
8、保持 15%收益率是有把握的；第 4 年公司的一套大型先进生产线将交付使用，可使收益率提高 5 个百分点，并将持续下去。评估时的安全利率为3%，因为 B 股份公司是风险投资企业，所以风险利率确定为 9%，折现率为12%，则 B 股份公司非流通股票的评估值接近于( )元。（A）285 300 （B） 321 327（C） 154 664 （D）385 45125 被评估企业以机器设备向 B 企业直接投资，投资额占 B 企业资本总额的 20%。双方协议联营 10 年，联营期满 B 企业将按机器设备折余价值 20 万元返还投资方。评估时双方联营已有 5 年，前 5 年 B 企业的税后利润保持在 50
9、0 000 元水平，投资企业按其在 B 企业的投资份额分享收益，评估人员认定被评估企业未来 5 年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为 12%，投资企业的直接投资的评估值最有可能是( )元。（A）500 000 （B） 473 960（C） 700 000 （D）483 96026 被评估企业以无形资产向 A 企业进行长期投资，协议规定投资期 10 年，A 企业每年以运用无形资产生产的产品的销售收入的 5%作为投资方的回报，10 年后投资方放弃无形资产产权。评估时此项投资已满 5 年，评估人员根据前 5 年 A 企业产品销售情况和未来 5 年，市场预测，认为今后 5 年 A 企业产品销售收
10、入保持在200 万元水平，折现率为 12%，该项无形资产的评估值最有可能是( )元。（A）180 240 （B） 72 099 000（C） 360 480 （D）500 00027 固定红利模型是评估人员对被评估股票( )。（A）预期收益的一种假设 （B）预期收益的客观认定（C）历史收益的一种客观认定 （D）预期收益的一种估计28 某企业 3 月初预付 6 个月的房屋租金 90 万元，当年 5 月 1 日对该企业评估时，该预付费用评估值为( ) 万元。（A）35 （B） 60（C） 45 （D）3029 确定应收账款评估值的基本公式是：应收账款评估值=( )。（A）应收账款账面余额-已确定坏
11、账损失-预计坏账损失（B）应收账款账面余额-坏账准备-预计坏账损失（C）应收账款账面余额-已确定坏账损失-坏账损失（D）应收账款账面余额-坏账准备-坏账损失30 对某企业进行评估时，一部分产品正处于生产加工中尚未完工，数量为 200 个，这部分在制品已经过 16 个小时的加工工序，而完成单位产成品需要 20 个工时。已知在评估基准日同类产品的单位重置成本为 100 元，经评估人员确定该产品的成本消耗与生产工时成正比，则该在制品的评估值最有可能是( )元。（A）20 000 （B） 16 000（C） 18 000 （D）10 000二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有
12、2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。31 土地的自然特性主要表现在( )。（A）不可位移性 （B）产权边界复杂性（C）功能变异性 （D）不可再生性（E）价格上涨性32 从最直接的角度，运用收益法评估企业股东全部权益价值，其中收益额应选择( )。（A）利润总额 （B）净利润（C）利税总额 （D）营业利润（E）净现值流量33 下列各项中，不宜作为企业价值评估中折现率的经济参数包括( )。（A）社会平均投资报酬率 （B）行业基准收益率（C）行业平均投资报酬率 （D）银行贴现率34 运用收益法评估企业价值时，需要界定企业价值评估的具体
13、范围，并进行必要的“资产剥离 ”，资产剥离的主要对象有 ( )。（A）非生产性溢余资产 （B）功能落后资产（C）能耗、料耗大的资产 （D）闲置资产（E）融资租赁资产35 明确资产评估业务基本事项包括( )。（A）评估目的 （B）评估委托方基本情况（C）评估计划 （D）评估业务约定书（E）评估基准日36 下列关于土地使用权的表述中正确的是( )。（A）土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让（B）土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押（C）土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限（D）土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)所有
14、权时，其使用范围内的土地使用权随之转让（E）抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押37 进口设备的到岸价格包括设备的( )。（A）海外运费 （B）海外保险费（C）进口关税 （D）银行手续费（E）离岸价格38 土地使用权出让可以采用( )方式。（A）协议 （B）招标（C）划拨 （D）拍卖39 进口设备增值税的计税基数为( )。（A）关税完税价 （B）关税（C）消费税 （D）国内运输费（E）安装调试费40 在企业价值评估中，企业价值的评估对象包括( )。（A）投资资本价值 （B）长期投资价值（C）股东全部权益价值 （D）长期负债价值（E）企业整体价值41 在资产评估中
15、，如何理解价格与价值的区别?42 有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第 1 年年纯收益为 100 万元，资本化率为 10%，若(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加 1 万元；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长 1%。要求：试确定两种情况下该宗房地产的评估价值各为多少。43 被评估 A 设备为 2000 年从德国引进的设备，进口合同中的 FOB 价是 20 万马克。 2005 年 10 月进行评估时德国厂家已不再生产 A 设备了，其替代产品 B 的FOB 报价为 35 万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的 90%，境外运杂费约占 FOB 价格的 5%，保险费约占 F
16、OB 价格的 0.5%，被评估没备所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计算，国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算，安装调试费含在设备价格之中不另行计算，被评估 A 设备尚可使用 5 年，年运营成本比评估时点的替代 B 设备超支 2 万元人民币，被评估 A 设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为 1.5 马克：1 美元，人民币与美元的汇率为 8 元人民币：1 美元，2005 年 610 月进口设备价格没有变化。要求：(1)计算被评估 A 设备的更新重置 CIF 价格；(2)计算被评估 A 设备
17、的重置成本；(3)计算被评估 A 设备的评估价值。44 有一宗“七通一平 ”待开发建筑用地，面积为 1 000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3 500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米 日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用) 之和的 20%。要求：
18、试评估该宗地地价。注册资产评估师资产评估模拟试卷 22 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【
19、正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,D32 【正确答案】 B,E33 【正确答案】 B,D34 【正确答案】 A,D35 【正确答案】 A,B,E36 【正确答案】 A,B,D,E37 【正确答案】 A,B,E38 【正确答案】 A,B,D39 【正确答案
20、】 A,B,C40 【正确答案】 C,E41 【正确答案】 在资产评估中，“价值” 是专业人员根据特定的价值定义对某项资产在特定时点的交换价值的估计，并不是一个交换的事实，而价格是指已经发生的买卖双方对某项资产价值的认可并实现交易，因而价格是一个历史数据或事实，因此评估中的“ 价值” 只是交易双方谈判的基础，还有待交易双方的谈判认可。42 【正确答案】 (1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加 1 万元，则：43 【正确答案】 (1)被评估 A 设备的 CIF 价格取其替代产品 B 设备的 FOB 报价，考虑适当的折让较为合理，即被评估 A 设备的 FOB 价格为 35 万马克的 90%。被
21、评估 A 设备的 CIF 价格=3590%=31.5(万马克)(2)被评估 A 设备的 CIF 价格=31.5+31.55.5%=33.2325( 万马克)被评估 A 设备的 CIF 价格=33.23251.5=22.155(万美元)(3)被评估 A 设备的重置成本 =(设备的 CIF 价格+银行手续费)(1+ 国内运杂费率)银行手续费=22.15580.8%=1.4179(万元人民币)国内运杂费=(22.1558+1.4179)3%=5.3597(万元人民币 )A 设备重置成本=177.24+1.4179+5.3597=184(万元人民币)(4)设备的成新率=5(5+5)100%=50%(5
22、)设备的功能性贬值=20 000(1-33%)(P/A，10%，5)=13 4003.7908=5.0797(万元人民币)(6)进口设备的评估值=18450%-5.0797=86.93( 万元人民币 )44 【正确答案】 (1)年总收益=23651 0005=3 650 000(元)(2)年总费用=3 650 0002%+3 5005 000(1.5%+0.2%)+3 650 00017.5%=1 009 250(元)(3)年纯收益=3 650000-1 009 250=2 640 750(元)(4)房地产总价 (5)测算建筑费及专业费=3 500(1+10%)5 000=19 250 000(元)(6)利息=地价(1+6%)2-1+19250 000(1+6%)-1)=0.1236 地价+1 155 000(7)开发商利润=(地价+19 250 000)20%=0.2 地价+3 850 000(8)地价= 房地产总价 -建筑费用-专业费用-利息-利润=36 258 750-19 250 000-0.1236 地价-1 155 000-0.2 地价-3 850 000=9069 016(元)
