1、注册资产评估师资产评估章节练习试卷 17 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 某宗土地面积为 2 000 平方米，单价为 1 000 元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为( )。（A）250 元/平方米（B） 500 元/平方米（C） 1 000 元/平方米（D）2 000 元/平方米2 在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。（A）交通通达程度（B）公共公用配套设施状况（C）区域的繁华程度（D）城市规划限制3 某宗土地面积为 2 000 平方米，土地上建有一幢 10 层的宾馆，宾馆
2、首层面积为 1 200 平方米，第 210 屠每层建筑面积为 1 000 平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( ) 。（A）0.6（B） 5.1（C） 2（D）64 在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。（A）大型的建筑物（B）价格较高的建筑物（C）账面成本不实的建筑物（D）单位价值小、结构简单的建筑物5 在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。（A）建筑物的经济性贬值（B）建筑物的功能性贬值（C）土地的经济性贬值（D）土地的功能性贬值6 某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为 180 平
3、方米，建筑面积为 400 平方米。该房地产的折现率为 9%.，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 50 000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（A）852（B） 825（C） 1 054（D）1 3287 对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( )为准。（A）市场价格（B）账面价值（C）重置成本（D）收益价格8 在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。（A）接近完工且价格变化较小的在建工程（B）施工期较短且价格变化较大的在建工程（C）刚刚开工、施工期较长且价格变化较小的在建工程（D）已经停工且价格变化较大的在建工程9 基
4、准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）清算法10 在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。（A）成本法（B）市场法（C）剩余法（D）收益法11 根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）6012 由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。（A）土地取得费（B）土地增值收益（C）土地出让金（D）土地配套费13 下列关于土地的描述中，错误的是( )。（A）在我国，所有土地的所有权均属于国家（B）国有土地使用权可以转让（C）科
5、技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年（D）凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让14 非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。（A）3 个月（B） 6 个月（C） 12 个月（D）18 个月15 在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。（A）实际总收益-实际总费用（B）实际总收益-客观总费用（C）客观总收益-实际总费用（D）客观总收益-客观总费用16 运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（A）管理费+折旧费+ 保险费+税金（B
6、）管理费+ 折旧费+保险费 +税金+空房损失费（C）管理费+ 维修费+折旧费 +保险费+税金+ 空房损失费（D）管理费+维修费+ 保险费+税金17 有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%.，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在30 万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（A）263.9065（B） 266.4212（C） 373.5815（D）102.22618 有一宗土地，第一年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5%.，若(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1%
7、.；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。（A）2 500 万元和 1 600 万元（B） 1 667 万元和 2 400 万元（C） 2 500 万元和 2 400 万元（D）1 667 万元和 1 600 万元19 土地的“三通一平 ”是指 ( )。（A）通水、通热、通路、平整地面（B）通水、通路、通电、平整地面（C）通水、通路、通气、平整地面（D）通气、通电、通讯、平整地面20 在一宗土地上，建有一栋 10 层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。（A）9.8，0.8（B） 5，0.5（C） 5
8、.2，0.5（D）65，0.621 下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法(算术平均法)确定评估标的的资本化率为( )。（A）6.8%.（B） 7%.（C） 7.1%.（D）7.2%.22 某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8%.，土地的还原利率为 6%.，建筑物价值占房地产总价值的 45%.，则该房地产的综合还原利率应为( )。（A）5%.（B） 6%.（C） 6.9%.（D）7.1%.23 待估建筑物的账面原值为 150 万元，竣工于 1995 年底，假定 1995 年的价格指数为 100%. ，19962000 年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%.、17
9、%.、20.5%. 、6.9%. 和 4.8%.，则 2000 年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。（A）2 650（B） 265（C） 2 410（D）24124 运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（A）已使用年限（B）剩余使用年限（C）实际已使用年限（D）已提折旧年限25 采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。（A）该建筑物预算数（B）同类建筑物客观合理投入额（C）建筑物价格不变（D）建筑物人工费率变化率26 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（A）功能性贬值（B）建筑物增值（C）经济性贬值（D）经济性溢价2
10、7 运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。（A）评估对象所处区域（B）参照物所处区域（C）城市平均区域（D）参照物规划区域28 在房地产开发中的“ 三通一平 ”费用属于( )。（A）基础设施配套费（B）公共事业配套费（C）小区开发配套费（D）城市建设配套费29 城镇土地的基准地价是( )。（A）某时点城镇土地单位面积价格（B）某时期城镇土地单位面积价格（C）某时期城镇区域性土地平均单价（D）某时点城镇区域性土地平均单价30 造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。（A）利用率下降（B）部分闲置（C）实际收益率下降（D）客观收益下降31 土地使
11、用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地； (3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是( )。（A）70 年，50 年，50 年，40 年，50 年（B） 70 年，50 年，50 年，40 年，40 年（C） 60 年，50 年，50 年，40 年，50 年（D）60 年，50 年，40 年，40 年，50 年32 某宗土地，单价为 10 000 元/平方米，规划容积率为 8，建筑密度为 0.5，则其楼面地价为( ) 元/平方米。（A）5 000（B） 1 250（C） 800（
12、D）20 00033 某待估宗地的剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6%.，比较实例价格为 3 000元/平方米，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/平方米。（A）3 279（B） 2 250（C） 2 744（D）4 00034 评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（A）不可位移（B）使用时间长（C）不易变现（D）规划限制严35 若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（A）楼面地价（B）土地单价（C）建筑单价（D）基准地价36 有一宗土地的深度为 150 米，若标准深度为 100 米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为 40%.
13、、30%.、20%.、10%.、9%.和 8%.，则其平均深度百分率为( )。（A）117%.（B） 78%.（C） 58.5%.（D）19.5%.37 土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（A）稀缺性（B）用途多样性（C）不可再生性（D）价值增值性38 待估土地的年总收入为 300 万元，年总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40 年，折现率为 6%.，则其评估价值最接近于( )万元。（A）700（B） 800（C） 833（D）75239 我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。（A）国土资源部（B）建设部（C）省、自治区、直辖市政府（D）国务院40 如果某房地产的售
14、价为 1 000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价为 400万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8%.，那么土地的资本化率最接近于( ) 。（A）8%.（B） 7.5%.（C） 6%.（D）5%.41 由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。（A）转让人（B）占有人（C）使用人（D）所有人二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。42 高精度勘察阶段的探矿权评估方法主要有( )。（A）重置成本法（B）约当投资贴现现金流量法（C）
15、地质要素评序法（D）地勘加和法43 影响矿产资源资产价值的因素主要包括( )。（A）科技进步（B）矿床自然丰度和地理位置（C）稀缺程度和替代程度（D）矿产品的供求状况、社会平均利润水平44 采用市场法评估林木资产时，需要对参照物单位蓄积量的交易价格进行系数调整，这些系数包括( ) 。（A）林分质量调整系数（B）品位调整系数（C）物价指数调整系数（D）林地质量综合调整系数45 属于一般性资源资产的性质和特征是( )。（A）有用性（B）天然性（C）有限性（D）可取性46 下列各项中，包括在资源资产评估范围中的有( )。（A）矿产资源实物资产（B）地质勘察成果专有权无形资产（C）基础地质成果专有权无
16、形资产（D）矿产发现权和探矿许可证47 资源资产评估的特定目的有( )。（A）使用权出让（B）融资（C）所有权转让（D）企业兼并48 矿产资源的经济寿命取决于( )。（A）设计能力（B）矿产储量（C）生产规模（D）开采方式49 采用可比销售法评估采矿权时，需要对已知采矿权转让中的市场成交价进行若干系数调整，这些系数包括( )。（A）品位调整系数（B）规模调整系数（C）价格调整系数（D）差异要素调整系数50 地质勘察风险主要包括( )。（A）找矿风险（B）技术进步（C）技术风险（D）储量减少风险51 低精度勘察阶段的探矿权评估方法主要包括( )。（A）联合风险勘察协议法（B）地质要素评序法（C）
17、粗估法（D）地勘加和法三、判断题请判断下列各题正误。52 无形资产单独不能创造收益，必须附着于有形资产才能产生收益。 ( )（A）正确（B）错误53 无形资产评估一般只能采用收益法，这是由无形资产的特征决定的。 ( )（A）正确（B）错误54 商标未必有价值，但注册商标肯定有超额收益和价值，必须予以评估。 ( )（A）正确（B）错误55 劳动人事管理权、所有权等作为特殊权利，均应作为无形资产进行评估。 ( )（A）正确（B）错误56 市场法不适用于无形资产评估。 ( )（A）正确（B）错误57 采用成本法评估无形资产时，不需要扣除其功能性贬值和经济性贬值。 ( )（A）正确（B）错误58 无形
18、资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断。 ( )（A）正确（B）错误59 无形损耗只影响无形资产价值，不一定影响其使用价值。 ( )（A）正确（B）错误60 若无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照法定保护期限作为无形资产的剩余寿命期。 ( )（A）正确（B）错误61 商标评估值必须超过为宣传商标的广告支出费用。 ( )（A）正确（B）错误62 商誉是多项因素作用形成的结果，评估时应按各项因素形成价值后确定其评估值。( )（A）正确（B）错误63 商誉不能离开企业而存在，不能与企业可确指的资产分开出售。 ( )（A）正确（B）错误64 商誉评估值是企业中全部商标评估
19、值之和。 ( )（A）正确（B）错误65 资产评估对象中的计算机软件只能是计算机系统软件。 ( )（A）正确（B）错误66 决定无形资产价值的是无形资产的自然寿命。 ( )（A）正确（B）错误67 无形资产只存在无形损耗，不存在有形损耗。 ( )（A）正确（B）错误68 商标的经济价值主要取决于商标设计是否新颖。 ( )（A）正确（B）错误69 专利的研制开发费用与专利的效用及获利能力的联系并不确定。 ( )（A）正确（B）错误70 销售收入分成率=销售利润分成率 销售利润率。 ( )（A）正确（B）错误71 无形资产的无形损耗与其存在和实际使用无关。 ( )（A）正确（B）错误72 某企业
20、2007 年被评估时，基本情况如下：(1)该企业未来 5 年预期利润总额分别为 100 万元、110 万元、120 万元、120 万元和 130 万元，从第 6 年开始，利润总额将在第 5 年的基础上，每年比前一年度增长 2%；(2)该企业适用的所得税税率为 33%；(3)据查，评估基准日社会平均收益率为 9%，无风险报酬率为 4%，被评估企业所在行业的基准收益率为 9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率()为 1.2；(4)被评估企业生产经营比较乎稳，将长期经营下去。要求：试评估该企业的净资产价值。73 某企业 2007 年被评估时，基本情况如下：(1)该企业未来 5 年预期净利润
21、分别为 100 万元、110 万元、120 万元、120 万元和 130 万元；(2)该企业适用的所得税税率为 33%；(3)据查，评估基准日社会平均收益率为 9%，无风险报酬率为 4%，被评估企业所在行业的基准收益率为 9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率()为 1.2；(4)该企业长期负债占投资资本的 50%，平均长期负债利息为 6%，未来 5 年中年平均长期负债利息额为 20 万元，年流动负债利息额为 10 万元；(5)被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。要求：试用年金法评估该企业的投资资本价值。注册资产评估师资产评估章节练习试卷 17 答案与解析一、单项选择题共 3
22、0 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估2 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估3 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估4 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估5 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估6 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估7 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估8 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估9 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估
23、分类模拟题房地产评估10 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估11 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估12 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估13 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估14 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估15 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估16 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估17 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估18 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估19
24、 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估20 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估21 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估22 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估23 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估24 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估25 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估26 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估27 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估28 【正确答案】 A【知识
25、模块】 资产评估分类模拟题房地产评估29 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估30 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估31 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估32 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估33 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估34 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估35 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估36 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估37 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟
26、题房地产评估38 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估39 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估40 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估41 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。42 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估44 【正确答
27、案】 A,C【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估45 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估46 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估47 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估48 【正确答案】 B,C【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估49 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估50 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估51 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 资产评估分类模拟题资源资产评估三、判断题请判断下列各
28、题正误。52 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估53 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估54 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估55 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估56 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估57 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估58 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估59 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估60 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评
29、估61 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估62 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估63 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估64 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估65 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估66 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估67 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估68 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估69 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估70 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估71 【正确答案】 A【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估72 【正确答案】 根据题意：企业所在行业风险报酬率：(9%-4%)1.2=6%企业资本化率：6%+4%=10%企业净资产价值：【知识模块】 资产评估分类模拟题企业价值评估73 【正确答案】 根据题意：企业自有资产收益率：(9%-4%)1.2+4%=10%投资资本收益率：6%50%+10%50%=8%则投资资本价值：【知识模块】 资产评估分类模拟题企业价值评估
