1、注册资产评估师资产评估章节练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 非上市交易股票按普通股和优先股的不同而采用不同的评估方法。正确的说法为( )。（A）普通股的收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平（B）优先股与普通股在股利分配和剩余财产分配上完全相同（C）普通股的收益是固定的；优先股没有固定的股利（D）优先股的股利应在所得税前支付2 对距评估基准日一年内到期的非上市债券，采用( )方法确定评估值。（A）本利和折现（B）市场询价（C）账面值（D）本金加持有期利息3 从理论上讲，无风险报酬率是受( )影响的。（A）资金的经
2、营成本（B）资金的机会成本（C）资金的投资成本（D）资金的使用成本4 上市交易的债券一般运用( )进行评估。（A）成本法（B）市场法（C）收益法（D）价格指数法5 被评估债券为 2004 年发行，面值 100 元，年利率 10%，3 年期。2005 年评估时，债券市场上同种同期债券，面值 100 元的交易价为 120 元，该债券的评估值最接近于( ) 元。（A）120（B） 98（C） 100（D）1106 被评估债券为非上市企业债券，4 年期，年利率为 15%，单利计息，按年付息到期还本，面值 100 元，共 1000 张，评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，若折现率为 10%，被评
3、估企业债券的评估值最接近于( )元。（A）110000（B） 115000（C） 134000（D）1154707 被评估债券为 5 年期一次还本付息债券 10000 元，年利率 18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满 3 年，当年的国库券利率为 10%。评估人员通过对债券发行企业了解，认为应该考虑 2%的风险报酬率。该被评估债券的评估值最接近于( )元。（A）15400（B） 17200（C） 14000（D）110008 股票的内在价值是由( )决定的。（A）股票的净资产额（B）股票的总资产额（C）股票未来收益折现额（D）股票的利润总额9 在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投
4、资中的股票投资的评估值应以股票的( ) 为基本依据。（A）市场价格（B）发行价格（C）内在价值（D）票面价格10 股票的内在价值属于股票的( )。（A）账面价值（B）发行价格（C）理论价值（D）无面额价值11 固定红利模型是对被评估股票( )。（A）历史收益的一种客观认定（B）预期收益的一种估计（C）预期收益的客观认定（D）预期收益的一种假设12 对到期后一次性还本付息债券，其评估的标的是( )。（A）债券本金（B）债券本金加利息（C）债券利息（D）债券本金减利息13 非上市债券的风险报酬率主要取决于( )。（A）发行主体的具体情况（B）债券市场状况（C）股票市场状况（D）债券购买方的具体情况
5、14 受托对某公司进行评估，其拥有另一股份公司非上市普通股股票 10 万股，每股面值 1 元。在持有期间，每年股利收益率均在 10%左右。评估人员对该股份公司进行调查分析，认为前 3 年保持 10%收益率是有把握的；第四年，公司的一套大型先进生产线将交付使用，可使收益率提高 5 个百分点，并将持续下去。评估时的安全利率为 3%，因为该公司是风险投资企业，所以风险利率确定为 9%，折现率为 12%，则该股票的评估值为( )元。（A）285300（B） 321327（C） 154664（D）11299315 被评估企业以机器设备向乙企业直接投资，投资额占乙企业资本总额的 20%。双方协议联营 10
6、 年，联营期满，乙企业将按机器设备折余价值 20 万元返还投资方。评估时双方联营已有 5 年，前 5 年，乙企业的税后利润保持在 100 万元的水平，投资企业按其在乙企业的投资份额分享收益。评估人员认定被评估企业未来 5 年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为 10%，投资企业的直接投资的评估值最有可能是( ) 元。（A）500000（B） 1089000（C） 700000（D）88232016 被评估企业以无形资产向乙企业进行长期投资，协议规定投资期 10 年。乙企业每年以运用无形资产生产的产品的销售收入的 5%作为投资方的回报，10 年后投资方放弃无形资产产权。评估时此项投资已满 5
7、 年，评估人员根据前 5 年乙企业产品销售情况和未来 5 年市场预测，认为今后 5 年乙企业产品销售收入保持在 200 万元的水平，折现率为 10%，该项无形资产的评估值最有可能是 ( )元。（A）379070（B） 72099000（C） 360480（D）50000017 股票的清算价格是指( )。（A）企业的净资产总额与企业股票总数的比值再乘以一个折现系数（B）企业的净资产总额与企业股票总数的比值（C）企业的资产总额与企业股票总数的比值再乘以一个折现系数（D）企业的资产总额与企业股票总数的比值18 某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为 207/元，且固定
8、不变，资本化率为 10%，则该项长期股权投资的评估值为 ( )万元。（A）150（B） 200（C） 280.5（D）35019 下列关于股票及其投资的叙述中，不正确的有( )。（A）股票投资是指企业通过购买方式取得被投资企业的股票而实现的投资行为（B）股票投资具有高风险、高收益的特点，无论何时，股票投资人都可以分得红利（C）对股票的价值评估，一般分为上市交易股票和非上市交易股票（D）股票的清算价格是公司清算时公司的净资产与公司股票总数的比值20 对长期待摊费用等其他资产的评估通常发生在( )。（A）资产转让时（B）企业财务检查时（C）企业整体产权变动时（D）企业纳税时21 下列融资工具按风险
9、由大到小排列，正确的顺序是( )。（A）股票、国家债券、金融债券、企业债券（B）国家债券、金融债券、企业债券、股票（C）企业债券、股票、国家债券、金融债券（D）股票、企业债券、金融债券、国家债券22 其他长期待摊费用，比如股票发行费用、租入固定资产改良支出等，其影响可能延续到以后若干年，对这类项目的评估，( )。（A）从理论上讲，货币的时间价值因素在一年内无需考虑（B）从实践上看，这些费用对未来产生的收益的能力和状况基本上能准确界定（C）从理论上讲，货币的时间价值因素超过一年的要根据具体内容、市场行情的变化处理（D）从实践上看，这些费用可以将其账面价值作为其评估值，与物价总水平的波动无关23
10、作为评估对象的长期待摊费用的确认标准是( )。（A）是否已摊销（B）摊销方式（C）能否带来预期收益（D）能否变现24 H 公司拥有 G 公司 1500 股累积性、非参加分配优先股，每股面值为 10 元，股利息率为 20%。假定无风险报酬率为 5%，风险报酬率为?%。则该优先股的评估值为( ) 元。（A）15000（B） 75000（C） 125000（D）2500025 其他资产能否作为评估对象取决于它能否在评估基准日后( )。（A）摊销（B）变现（C）带来经济利益（D）在账面中体现26 上市债券属于( )。（A）可流通债券（B）不可流通债券（C）记名债券（D）不记名债券二、多项选择题共 10
11、 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。27 房地产评估收益法公式：房地产价格纯收益/资本化率，其成立的前提条件是( )。（A）纯收益每年不变（B）资本化率固定（C）收益期限为法定最高年限（D）收益年限为无限期（E）价格是稳定的28 下列属于建筑安装工程费的有( )。（A）招投标费（B）质量监督费（C）测量、勘察设计费（D）竣工图费（E）预算审查费29 房地产价格由政府指定并定期公布的有( )。（A）基准地价（B）交易底价（C）标定地价（D）房屋重置价格（E）转让价格30 基准地价是城市建成
12、区的( )。（A）单位地价（B）路线价（C）平均价格（D）区域性价格（E）土地使用权价格31 评估建筑物需考虑的因素包括( )。（A）产权性质（B）用途（C）建筑结构（D）建设单位（E）装修质量和水平32 房地产一般特性的主要内容包括( )。（A）土地形状（B）土地开发程度（C）土地权利性质（D）建筑物结构（E）建筑物朝向33 房地产评估的原则包括( )。（A）可比原则（B）替代原则（C）最有效使用原则（D）贡献原则（E）合法原则34 地价的特征包括( )。（A）地价是地租的资本化（B）地价是权益价格（C）地价具有可比性（D）地价具有稳定性（E）地价与用途有关35 应用假设开发法评估地价时，从
13、房屋预期售价中应扣除的费用项目有( )。（A）征地费用（B）建筑总成本（C）利润（D）税金（E）利息36 土地的经济特性包括( )。（A）稀缺性（B）产权的可垄断性（C）不可再生性（D）质量的差异性（E）土地效益的级差性37 下列各项中可用于标定地价评估的是( )。（A）基准地价（B）市场交易资料（C）宗地地价（D）使用年限修正系数（E）容积率修正系数38 影响房地产价格的一般因素包括( )。（A）商业繁华程度（B）经济发展因素（C）交通便捷因素（D）城市规划及开发战略（E）人口因素39 新建房地产的开发成本包括( )。（A）可行性研究费（B）设计费（C）土地出让金（D）场地平整费（E）勘察费
14、40 建筑物的有形损耗包括( )。（A）建筑物自然老化（B）建筑物磨损（C）自然灾害引起的建筑物功能减弱（D）由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧（E）以上皆是41 应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。（A）城镇基准地价（B）基准地价修正系数（C）宗地的收益（D）宗地的开发成本（E）宗地容积率42 关于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是( )。（A）楼面地价一定大于土地单价（B）楼面地价一定小于土地单价（C）楼面地价可以等于土地单价（D）楼面地价可以小于土地单价（E）楼面地价与土地单价无关43 新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等建设费用。（A）临时用
15、电（B）附属锅炉房（C）自行车棚（D）大型游乐场（E）幼儿园44 土地使用权出让可以采用( )方式。（A）协议（B）招标（C）划拨（D）拍卖（E）合伙45 运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（A）土地使用年限（B）土地出让金（C）土地等级（D）容积率（E）拆迁费用46 国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（A）土地补偿费（B）拆迁费（C）安置补助费（D）地上附着物补偿费（E）青苗补偿费47 城镇土地的基准地价是以( )为依据评估出来的。（A）标定地价（B）土地形状（C）土地用途（D）土地级别（E）土地面积48 假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。（
16、A）专业费用（B）投资利息（C）卖楼价（D）地价（E）建筑费用49 收集与被估在建工程有关的政府批准文件有( )。（A）土地使用权出让合同（B）建设用地许可证（C）开工许可证（D）施工许可证（E）完工程度50 运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( ) 。（A）土地取得费用和土地开发费用（B）土地取得费用和土地增值收益（C）土地开发费用和土地增值收益（D）开发后的土地地价（E）土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用51 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有的特性是( )。（A）位置固定性（B）供求广泛性（C）长期使用性（D）投资风险性（E
17、）效益性52 属于基础设施配套中“三通一平” 的项目有( )和平整地面。（A）通水（B）通邮（C）通气（D）通讯（E）通电53 在路线价估价法中各种形式的深度百分比率中，呈递减现象的有( )。（A）平均深度百分率（B）单独深度百分率（C）累计深度百分率（D）标准深度百分率（E）以上皆是54 在建工程评估的常用方法主要有( )。（A）形象进度法（B）市场比较法（C）变动因素调整法（D）重编预算工程进度法（E）假设开发法55 在房地产评估中，收益法主要适用于( )。（A）商场（B）政府大楼（C）学校（D）公寓（E）旅馆56 确定地块的最佳利用方式，包括确定( )。（A）土地面积（B）建筑容积率（C
18、）土地覆盖率（D）建筑高度（E）建筑装修档次57 采用假设开发法，投资回报利润率的计算基数为( )。（A）地价（B）土地开发费（C）土地取得费（D）专业费（E）土地增值收益58 运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是( )。（A）新开发地（B）学校用地（C）公园用地（D）商业用地（E）军队营房59 运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是( )。（A）待开发土地（B）已开发建筑完成的土地（C）将生地开发为熟地（D）待拆迁改造的再开发土地（E）在建工程60 机器设备的三种贬值是什么?61 自制非标准设备本体的重置成本在构成上包括哪些内容?62 续用前提下进口设备的重置成本包括哪些内容?6
19、3 在机器设备评估中应用成本法时，其基本思路和基本数学表达式是什么?64 估算机器设备的实体性贬值主要有哪些方法?65 如何理解和测算机器设备的功能性贬值?66 应用成本法评估机器设备，如何估算其经济性贬值?67 机器设备评估的现场工作阶段应主要做哪些工作?68 简述对应收账款进行评估的基本程序。69 采用市场法对产成品评估，选择市场价格时应考虑哪些因素?70 对库存材料的评估应如何选择评估方法?71 为确定可能发生的坏账损失，对应收账款如何分类?72 如何判断预付费用是否是评估对象?注册资产评估师资产评估章节练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只
20、有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平；优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票。优先股的股利是固定的，一般情况下，都要按事先确定的股利率支付股利。优先股与债券很相似，二者的区别在于：债券的利息是在所得税前支付，而优先股的股利是在所得税后支付。2 【正确答案】 D【试题解析】 对距评估基准日 1 年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过 1 年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。3 【正确答案】 B【试题解析】 无风险报酬率通常以银行储蓄率、国库券利率或国家公债利率为准
21、。银行储蓄率和国库利率对于资金的使用是一种机会成本。4 【正确答案】 B【试题解析】 上市交易的债券是指可以在证券市场上交易和自由买卖的债券，对此类债券一般采用市场法进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。5 【正确答案】 A【试题解析】 上市交易的债券一般采用现行市价进行评估。6 【正确答案】 A【试题解析】 债券本利和1001000(1+315%)145000(元)债券评估值145000(1+10%)-31450000.7513108938.5(元)7 【正确答案】 D【试题解析】 债券本利和30000(1+218%) 13600(元) 债券评估值13600(1+12%)-213600
22、0.797210841.92(元)8 【正确答案】 C【试题解析】 股票内在价值，是一种理论价值，是根据评估人员对股票未来收益的预测，经过折现后得到的。9 【正确答案】 C【试题解析】 对上市交易股票的价值评估，在股票市场发育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的情况下，可采用现行市价法；否则，应采用非上市交易股票的方法，即以股票的内在价值作为评估股票价值的依据。10 【正确答案】 C【试题解析】 股票内在价值是一种理论价值。11 【正确答案】 D【试题解析】 固定红利模型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平。12 【正确答案】 B【试题解析】 到期后一次性还本付息债券的评
23、估标的是债券本金加利息。13 【正确答案】 A【试题解析】 非上市债券的风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况。14 【正确答案】 D【试题解析】 股票的评估价值前 3 年收益的折现值+第 4 年后收益的折现值10000010%(P/A，12%，3)+(10000015%12%)(1+12%)-3100002.4018+1250000.7118112993( 元)15 【正确答案】 D【试题解析】 评估值10020%0.9091+10020%0.8264+10020%0.7513+10020%0.6830+10020%0.6209+20(1+10%)-575.814+12.41888.2
24、32( 万元)882320( 元)16 【正确答案】 A【试题解析】 评估值2005%0.9091+2005%0.8264+2005%0.7513+2005%0.6830+2005%0.620937.907(万元) 379070( 元)17 【正确答案】 B【试题解析】 股票的清算价格是公司清算时公司的净资产与公司股票总数的比值。18 【正确答案】 B【试题解析】 该项比期股权投资的评估值20010%200(万元)19 【正确答案】 B【试题解析】 正确的应是：股票投资具有高风险、高收益的特点，如果被投资的企业破产，股票投资人不仅没有红利可分，而且可能“血本无归”。20 【正确答案】 C【试题
25、解析】 由于其他资产，除特准储备物资、冻结存款、冻结物资以及涉及诉讼的财产外，主要是已发生费用的摊余价值，这些未摊销的费用不能单独对外交易或转让。只有当企业发生整体产权变更时，才可能涉及对其价值的评估。21 【正确答案】 D【试题解析】 融资工具按风险由大到小排序：股票、企业债券、金融债券、国家债券。22 【正确答案】 C【试题解析】 A 项一般不予考虑，B 项并不能准确界定， D 项当物价总水平波动不大时，才可将其账面价值作为其评估价值。23 【正确答案】 C【试题解析】 其他资产能否作为评估对象取决于它能否在评估基准日后带来经济利益。24 【正确答案】 D【试题解析】 优先股的评估值150
26、01020%(5%+7%) 25000(元)25 【正确答案】 C【试题解析】 其他资产能否作为评估对象取决于它能否在评估基准日后带来经济利益。26 【正确答案】 A【试题解析】 上市债券属于可流通债券。二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。27 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项为收益是有限年限的房地产价值计算公式成立的条件之一， E项的说法 B。28 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房屋建筑安装工程费包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质
27、量监督费、竣工图费、三材差价、定额调整系数、建材发展基金等。29 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。30 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 基准地价具有下列特点：基准地价是土地使用权价格；一般要覆盖整个城市建成区；基准地价是单位土地面积的地价，是评估出的一定时期内的价格。31 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 产权性质与用途是影响房地产价格的一般因素，建筑结构和装修质量和水平是个别因素。32 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核点为房地产特性。房地产是土地和房屋及其权属的总称，它一般具有如下特性：位
28、置固定性； 供求区域性； 长期使用性；大量投资性。这些特性里就包括土地形状、土地开发程度、建筑物结构和建筑物朝向等内容。33 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产评估的原则包括替代原则、贡献原则，除遵循了资产评估经济技术原则外，还特别遵循了最有效使用原则和合法原则。34 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 地价是地租的资本化，它是权益价格，与用途相关，具有可比性和个别性。35 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 假设开发法的基本公式：土地价值房屋的预期售价-开发建没成本-利息 -利润 -税费。36 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 土地的经济特性包括土地供给的稀缺性
29、，产权的可垄断性，土地利用的多方向性，土地效益的级差性。37 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小和形状及容积率等条件通过系数修正进行评估；也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一般方法评估。38 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 影响房地产价格的一般因素：经济因素，包括经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素；社会因素，包括人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素；行政因素，包括土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行
30、政隶属关系变更、交通管制；心理因素。39 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 新建房地产的开发成本包括勘察设计和前期工程费，基础设施建设费，房屋建筑安装工程费，公共配套设施建设费，及开发过程中的税费及其他间接费用。而勘察设计和前期工程费包括：临时用地、水、电、路场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 因建筑物使用而使建筑物磨损、建筑物自然老化、自然灾害引起的建筑物结构缺损和功能减弱，所有这些因素均导致建筑物价值减损，故这种减损又被称为自然折旧或有形损耗。41 【正确答案】 A,B,E【试题
31、解析】 基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。基准地价修正系数法的适用范围如下：(1)适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。(2)基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。(3)基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的
32、评估方法，而作为一种辅助方法。42 【正确答案】 C,D【试题解析】 楼面地价土地单价43 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 公共配套设施建设费包括：由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等，附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电贴费等，文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。44 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌等方式。45 【正确答案】 A,D【试题解析】 基
33、准地价修正法是通过待估宗地条件与区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限、容积率和价格等修正因素进行修正，即可得到被估宗地地价。46 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费。47 【正确答案】 B,D【试题解析】 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。48 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 开发商的合理利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费用三项。49 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 收集与被估在建工程有
34、关的政府批准文件包括土地使用权出让合同、建设用地许可证、施工许可证、开工许可证、预售许可证等等。50 【正确答案】 A,D【试题解析】 利润率计算的基础可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。51 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产一般具有如下特性：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保增与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。52 【正确答案】 A,E【试题解析】 “三通一平”指：通水、通电、通路、平整地面。53 【正确答案】 A,B【试题解析】 单独深度百分率和平均深度百分率呈递减现象，而累计深度百分率呈递增现象。54 【正确答案】 A,E【试题
35、解析】 在建工程评估常用方法主要有：形象进度法，成本法，假设开发法。55 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。56 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。57 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 假设开发法中，投资回报利润率的计算基数一
36、般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计算基数一般为房地产售价。58 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估用成本法较适宜。59 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 假设开发法主要适用于：待开发土地的评估，将生地开发成熟地的土地评估、待拆迁改造的再开发地产的评估，另外，在建工程也可用假设开发法进行评估。60 【正确答案】 机器设备贬值的原因很多，大体可以分为三种，即实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。61 【正确答案】 自制非标准设备，是指通用设备中不定
37、型、不成系列，并需先进行单体设备设计再进行单台或小批量制造的设备。自制非标准设备本体的重置成本构成如下：(1)直接材料，包括设备制造所消耗的主、辅材料及外购件；(2)燃料和动力，指直接用于设备制造的外购和自制的燃料和动力费；(3)直接人工，指设备制造所直接消耗人工的工资及福利费；(4)制造费用，包括生产单位(如生产车间) 管理人员工资和福利费、折旧、办公费、水电费、物料消耗、劳动保护费、专用模具、专用工具费等；(5)期间费用分摊，包括管理费用、财务费用、销售费用等；(6)利润和税金；(7)非标准设备设计费；(8)对制造、安装调试周期较长的，需考虑占用资金的资金成本。62 【正确答案】 续用前提
38、下进口设备的重置成本包括设备的到岸价格、进口环节的各种税费、国内运杂费、设备安装调试费等。63 【正确答案】 在机器设备评估中应用成本法时，其基本思路和基本数学表达式是：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值- 功能性贬值-经济性贬值该方法要求对资产的重置成本和各种贬值进行估计和测算。64 【正确答案】 估算机器设备的实体性贬值主要有以下方法：(1)观察法。该方法是指评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的贬值率或成新率的方法。(2)年限法。这种方法主要根据对一台设备的使用情况或寿命进行分析，综合设备已完成的工作量(或已使用年限)和还能完成的工作量(或尚可使用年限)，通过计算比率，确定实体性贬值率。
