1、注册资产评估师资产评估章节练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 土地一般是指( ) 。（A）陆地及其空间的全部环境因素（B）由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体（C）地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂（D）地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分2 在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。（A）城市规划限制（B）区域的繁华程度（C）交通通达程度（D）公共公用配套设施状况3 某宗土地 3000m2，土地单价为 1000 元/m 2，国家规定的容积率为 4，建筑密度为
2、0.5，则楼面地价为 ( )。（A）250 元/m 2（B） 500 元/m 2（C） 1000 元/m 2（D）3000 元/m 24 某宗土地 4000m2，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 2500m2，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 2000m2，则由此计算出的建筑容积率为 ( )。（A）4（B） 5.125（C） 2（D）65 在我国地价一般是( )。（A）土地的价格（B）土地使用权价格（C）土地所有权价格（D）土地使用权转让费6 评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（A）使用时间长（B）不可位移（C）不易变现（D）规划限制严7 从评估原理的角度划分，基准地价
3、修正系数法可归属于( )。（A）收益法（B）成本扣除法（C）市场法（D）清算价格法8 在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。（A）成本法（B）市场法（C）剩余法（D）收益法9 待拆迁改造的再开发地产的评估应用( )进行评估。（A）成本法（B）基准地价修正法（C）假设开发法（D）剩余价值法10 作为房地产评估依据的纯收益是指( )。（A）实际纯收益（B）客观纯收益（C）实际纯收益与客观纯收益的加权平均（D）实际纯收益与客观纯收益两者比较取高者11 根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）6012 建设单位管
4、理费通常按( )的一定比例估算。（A）土地取得费（B）建安工程费（C）建安工程费及工程附加支出（D）建安工程费及配套费13 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前 ( )内申请续期。（A）3 个月（B） 6 个月（C） 1 年（D）1 年半14 用于资产评估的房地产收益应该是房地产( )。（A）实际总收益实际总费用（B）实际总收益客观总费用（C）客观总收益实际总费用（D）客观总收益客观总费用15 运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。（A）房地产总费用管理费+折旧费+ 保险费+税金（B）房地产总费用管理费+折旧费+ 保险费+税金
5、 +空房损失费（C）房地产总费用管理费+维修费+ 折旧费+保险费 +税金+空房损失费（D）房地产总费用管理费+维修费+ 保险费+税金16 某待估房地产，已知建筑物还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（A）5.（B） 6.5.（C） 6.9.（D）7.2.17 下列关于地价特征的叙述，B 的是( )。（A）地价是权益价格（B）土地具有增值性（C）地价具有普遍性（D）地价具有可比性18 有一宗土地，出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、 24 万元、21 万元、25
6、 万元，并从第 6 年开始稳定保持在35 万元水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（A）281.5（B） 279（C） 373.5815（D）102.22619 有一宗土地，第一年的纯收益为 200 万元，资本化率为 5%，若：(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1%；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则两种情况下该宗土地无限年期价格应分别为( )万元。（A）5000，2000（B） 1667，2400（C） 5000，4400（D）1667，160020 下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的资本化率为( )。（A）6.8.
7、（B） 8.（C） 7.1.（D）7.2.21 某待估房地产，已知建筑物还原利率为 10%，土地还原利率为 8%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（A）8.9.（B） 6.（C） 6.9.（D）7.1.22 待估建筑物账面原值 150 万元，竣工于 1995 年年底，假定 1995 年的价格指数为 100%，从 1996 年到 2000 年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、 17%、20.5%、6.9%、4.8%，则 2000 年年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 万元。（A）2650（B） 265（C） 2410（D）24123 若反映宗地地价
8、水平，( )指标更具说服力。（A）楼面地价（B）土地单价（C）建筑单价（D）基准地价24 运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，可以通过( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（A）已提折旧年限（B）实际已使用年限（C）已使用年限（D）剩余使用年限25 采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。（A）预算定额合理（B）建筑物客观投入合理（C）建材价格变化不大（D）人工费率变化不大26 在房地产开发中的“ 三通一平 ”费用属于( )。（A）基础设施配套费（B）公共事业配套费（C）小区开发配套费（D）城市建设配套费27 城镇土地的基准地价是( )。（A）某时点城镇土地单位面积价格（B）某时期城镇土地
9、单位面积价格（C）某时点城镇区域性土地平均单价（D）某时期城镇区域性土地平均单价28 被评估企业有一块土地，总面积 1.5 万 m2，为 5 年前通过购买方式取得，当时每平方米价格为 2000 元。在最近 5 年中，土地价格每年的变化幅度分别为2%、5%、-1%、4%、-2%，如果不考虑其他因素，则被评估企业该宗土地的评估总值最接近于( ) 万元。（A）3000（B） 3240（C） 3242（D）326329 用收益法计算房地产价格，若纯收益 s 每年不变，资本化率为 0，年期为 n，则收益价格为( ) 。（A）（B） ns（C） s（D）030 土地的经济供给是( )的。（A）固定（B）有
10、弹性（C）永续增加（D）不可再生31 某宗地，土地单价为 3000 元/m 2，该宗地容积率为 1.5，建筑面积为 150m2，则楼面地价为( ) 元/m 2。（A）20（B） 200（C） 2000（D）450032 最能反映土地使用强度的指标是( )。（A）建筑高度（B）覆盖率（C）建筑面积（D）容积率33 有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10%，预计未来每年的纯收益为 15 万元，则该宗地的评估价值最接近于( )万元。（A）128（B） 141（C） 149（D）15034 有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为 70 万元，资本化率为8%，已知未来
11、各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1%，则该宗房地产的永续评估价值最接近于( ) 万元。（A）700（B） 800（C） 1000（D）110035 在运用市场法评估房地产价值时，可以通过对交易日期修正，将可比交易实例价格修正为( ) 的价格。（A）评估时间（B）评估基准（C）过去时点（D）未来时点36 某待估房地产预计在评估基准日后第一年年总收入 200 万元，年总费用 550 万元，以后年收益将以每年 1%比率递减，当折现率为 10%时，该房地产永续价值接近于( )万元。（A）858（B） 900（C） 1000（D）522237 某可比案例成交地价为 3000 元/m 2，对应使用年期
12、为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为 7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m 2。（A）2900（B） 3223（C） 3322（D）400038 用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款为基数，按( )计算。（A）整个开发建设工期（B）开发建设工期的一半（C）整个空置期（D）空置期的一半39 土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，如：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育科研文化卫生体育用地；(4) 商业旅游娱乐用地；(5)综合或其他用地。它们的最高出让年限正确的分别是( )。（A）70、50、50、40、50（B） 70
13、、50、50、40、40（C） 60、50、50、40、50（D）60、50、40、40、5040 某宗土地，土地单价为 10000 元/m 2，规划容积率为 8，建筑密度为 0.5，则其楼面地价为( ) 元/m 2。（A）5000（B） 1250（C） 800（D）2000041 某待估宗地剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6%，比较实例价格为 3000 元/m2，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/m 2。（A）3279（B） 2250（C） 2744（D）400042 有一宗地深度为 150 米，若标准深度为 100 米，按照“四三二一”
14、法则，该宗地的单独深度百分率为 40%、30%、20%、10% 、9% 、8%，则其平均深度百分率为( )。（A）117.（B） 78.（C） 58.5.（D）19.5.43 如果某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价 400 万元，该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8%，那么土地的资本化率最接近于( ) 。（A）8.（B） 7.5.（C） 6.（D）5.44 待估土地年总收入为 300 万元，年总费用 250 万元，剩余使用年限 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（A）700（B） 800（C） 833（D）752
15、45 地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（A）稀缺性（B）用途多样性（C）位置固定性（D）价值增值性46 我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。（A）国土资源部（B）建设部（C）财政部（D）国务院47 标定地价是( ) 。（A）省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价（B）市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价（C）土地使用权出让底价（D）地产市场交易价格48 由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。（A）转让人（B）占有人（C）使用人（D）所有人49 土地价格主要受需求影响的特征是由土地的( )决定的。（A）稀缺性（B）效用永续性（C）位置固定性（D）
16、不可再生性50 根据经济学原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是( )。（A）供需原则（B）替代原则（C）最佳使用原则（D）贡献原则51 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。（A）假设开发法（B）成本法（C）形象进度法（D）市场法52 用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。（A）整个开发期（B）整个销售期（C）整个开发期和销售期（D）整个开发期和销售期的一半53 单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。（A）楼面地价（B）总价格（C）单位价格（D）土地使用权
17、价格二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。54 机器设备按工作原理分类具体可划分为( )。（A）水轮机械（B）流体机械（C）电动机械（D）蒸汽动力机械（E）热力机械55 机器设备按功能分类具体可划分为( )。（A）起重机械（B）水轮机械（C）压缩机械（D）动力机械（E）运输机械56 导致设备经济性贬值的原因大致有( )。（A）技术进步引起劳动生产率的提高（B）市场竞争的加剧，致使产品需求下降（C）产业结构调整导致的限产（D）原材料供应情况的变化（E）环境保护因素57
18、进口机器设备的从属费用包括( )。（A）公司代理手续费（B）离岸价（C）关税（D）消费税（E）国外运费58 机器设备的重置成本应包括( )。（A）机器设备的购置费用（B）设备的调试费用（C）机器设备日常维修费用（D）设备操作人员的培训费用（E）设备的大修费用59 运用观测分析法估测设备成新率时需考虑的主要因素有( )。（A）设备的使用时间（B）设备的负荷程度（C）设备的制造质量（D）同类设备的技术更新速度（E）设备的各种物耗指标60 机器设备重置成本的间接费用主要有( )。（A）购建机器设备所发生的管理费用（B）购建机器设备所发生的运输费用（C）购建机器设备的保险（D）购建机器设备所发生的总体
19、设计费用（E）购建机器设备的税收61 评估机器设备，估测其重置成本常用的直接方法有( )。（A）重量估价法（B）点面推算法（C）价格指数法（D）重置核算法（E）综合估价法62 运用市场法评估机器设备通常采用( )等具体技术方法进行评估。（A）年金折余法（B）直接匹配法（C）因素调整法（D）点面推算法（E）成本比率调整法63 一般来讲，运用市场法评估设备，设备的比较因素一般包括( )因素。（A）地域（B）行业（C）一般（D）交易（E）个别64 重置核算法常用于( )设备重置成本的估算。（A）通用（B）进口（C）非标准（D）自制（E）租赁65 在重置核算法中，设备净价由( )组成。（A）生产成本（
20、B）销售费用（C）利润（D）税金（E）人工费用66 当利用参照物及比较法估测机器设备的重置成本时，需考虑( )。（A）设备交易的时间差别因素（B）设备的生产能力因素，包括年产量、单位时间产量（C）设备所在地与参照物所在地的地区自然景观（D）被评估设备所在地与参照物所在地同设备供应地的距离和通达条件（E）设备所在地的位置67 设备成新率的估测通常采用( )进行。（A）年限法（B）修复费用法（C）观察法（D）功能价值法（E）统计分析法68 进口设备的重置成本除包括到岸价外，还包括( )。（A）银行手续费（B）进口关税（C）境外运杂费（D）境外途中保险费（E）安装调试费69 机器设备的经济性贬值通常
21、与( )有关。（A）市场竞争（B）产品供求（C）技术进步（D）设备使用寿命（E）以上皆是70 下列各项中，影响设备评估结果的经济技术参数有( )。（A）设备账面价值（B）评估方法（C）评估价值类型（D）评估特定目的（E）设备市场价格71 设备的功能性贬值主要表现为( )。（A）超额投资成本（B）超额重置成本（C）超额运营成本（D）超额更新成本（E）以上皆是72 运用市场法评估机器设备价值，选择参照物时，应特别注意参照物与评估对象在( ) 等方面的可比性。（A）规格型号（B）制造厂家（C）市场条件（D）交易数量（E）生产条件73 在设备评估中收益法一般适合于( )的价值评估。（A）单台设备（B）
22、成套设备（C）通用设备（D）生产线（E）以上皆可74 机器设备直接成本的费用项目包括( )。（A）安装调试费（B）采购员的差旅费（C）运费（D）购价（E）保险费75 在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于( )的设备应取费率的下限。（A）体积小（B）体积大（C）量轻价高（D）量重价低（E）运输不便三、判断题请判断下列各题正误。76 物价指数法是评估设备的重置成本最好的估测方法。 ( )（A）正确（B）错误77 各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。 ( )（A）正确（B）错误78 在机器设备评估实践中，确定设备成新率的唯一手段是技术检测。 ( )（A）正确（B）错误79 技术检
23、测是机器设备评估的基础工作之一。 ( )（A）正确（B）错误80 确定评估目的和评估基准日是接受机器设备评估委托的前提条件。 ( )（A）正确（B）错误81 机器设备评估现场工作完成的标志是查明了实物，落实了评估对象。 ( )（A）正确（B）错误82 在企业价值评估中对机器设备进行技术鉴定只是针对每一台设备，而不需要对设备间的匹配情况进行鉴定。 ( )（A）正确（B）错误83 设备的重置成本，是指评估时点再获取与评估对象相同或相似全新设备的取得成本。 ( )（A）正确（B）错误84 从价值构成的角度看，设备的重置成本的价值是由 C+V 构成的。 ( )（A）正确（B）错误85 进口关税、增值税
24、是进口设备重置成本中的从属费用。 ( )（A）正确（B）错误86 对于不需要安装的小型设备，其现行市场购置价可以视同其重置成本。 ( )（A）正确（B）错误87 对于大型、安装调试周期很长的成套设备，其设备投资中的贷款部分的利息才可以作为成套设备的重置成本构成部分。 ( )（A）正确（B）错误88 在机器设备评估中，重置核算法是一种最为普遍适用的方法。 ( )（A）正确（B）错误89 机器设备的已提折旧年限就是机器设备的实际已使用年限。 ( )（A）正确（B）错误90 进口设备的 FOB 价格加上途中保险费等于进口设备的 CIP 价格。 ( )（A）正确（B）错误91 运用价格指数法估测进口大
25、型设备的重置成本时，对支付外汇部分和人民币部分，应分别按设备生产国和我国相关时期的价格变动率或价格变动指数分别调整求取。 ( )（A）正确（B）错误92 在利用市场询价法估测机器设备的重置成本时，通常是不把设备供应商的报价直接作为估测的结果。 ( )（A）正确（B）错误93 机器设备的技术水平是决定其成新率的关键。 ( )（A）正确（B）错误94 利息费用是机器设备评估中确定机器设备重置成本时必须考虑的一个因素。( )（A）正确（B）错误95 设备的有形损耗率相当于设备实体损耗状况与全新状态的比率。 ( )（A）正确（B）错误96 综合成新率反映评估对象现行价值与其全新状态重置成本的比率。 (
26、 )（A）正确（B）错误97 设备的有形损耗率=1设备成新率。 ( )（A）正确（B）错误98 运用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形损耗与使用时间呈指数关系变化。 ( )（A）正确（B）错误99 设备的技术寿命与社会的技术更新速度无关，而与本企业的设备更新速度有关。( )（A）正确（B）错误100 设备的成新率等于设备总使用年限减去设备的实际已使用年限，这是一个确定设备成新率的简便方法。 ( )（A）正确（B）错误101 已提完折旧的设备的成新率为零。 ( )（A）正确（B）错误102 市场法中的比较因素是一个指标体系。 ( )（A）正确（B）错误103 利用年
27、限法评估设备的实体性贬值时，对经过技术改造的设备，应考虑技术改造对设备有形损耗的修复程度。 ( )（A）正确（B）错误104 设备加权投资年限=重置成本加权投资成本。 ( )（A）正确（B）错误105 美国评估协会使用的实体性贬值率参考表是确定机器设备成新率的标准。 ( )（A）正确（B）错误106 修复费用法是估测设备实体有形损耗率最为普遍适用的方法。 ( )（A）正确（B）错误107 运用价格指数法估测机器设备的重置成本仅考虑价格变动因素。 ( )（A）正确（B）错误108 设备的超额投资成本=设备的更新重置成本-设备的复原重置成本。 ( )（A）正确（B）错误109 以设备的更新重置成本
28、作为评估的基础，可以不考虑设备因有超额投资成本所形成的功能性贬值。 ( )（A）正确（B）错误110 运杂费和安装调试费一定是机器设备评估值的组成部分。 ( )（A）正确（B）错误111 大型设备基础必须单独作为构筑物评估。 ( )（A）正确（B）错误112 只要设备的利用率下降，设备就一定存在着经济性贬值。 ( )（A）正确（B）错误113 运用成本法也可以估测设备的非正常变现价格。 ( )（A）正确（B）错误114 单台(件)设备评估通常不宜使用收益法。 ( )（A）正确（B）错误115 参照设备的生产能力大于被评估设备，应在参照设备售价的基础上，下调价格以符合被评估对象的实际情况。 ( )
