1、注册资产评估师资产评估（房地产评估）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 某宗土地面积为 2000 平方米，单价为 1000 元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为 05，则楼面地价为( )。（A）250 元/平方米（B） 500 元/平方米（C） 1000 元/平方米（D）2000 元/平方米2 在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。（A）交通通达程度（B）公共公用配套设施状况（C）区域的繁华程度（D）城市规划限制3 某宗土地面积为 2000 平方米，土地上建有一幢 10 层的宾馆，宾馆首层
2、面积为1200 平方米，第 210 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( ) 。（A）06（B） 51（C） 2（D）64 由于价格指数法的相对粗略性质，在建筑物重置成本的评估中，价格指数法一般只适合于( ) 。（A）大型的建筑物（B）价格较高的建筑物（C）账面成本不实的建筑物（D）单位价值小、结构简单的建筑物5 在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。（A）建筑物的经济性贬值（B）建筑物的功能性贬值（C）土地的经济性贬值（D）土地的功能性贬值6 某砖混结构的三层住宅，宅基地面积
3、为 180 平方米，建筑面积为 400 平方米。该房地产的折现率为 9，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 50000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（A）80225（B） 825（C） 1054（D）13287 对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( )为准。（A）市场价格（B）账面价值（C）重置成本（D）收益价格8 在房地产评估中，资本化率又称( )。（A）还原利率（B）实际利率（C）成本利率（D）利税率9 基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）清算法1
4、0 在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用( )评估。（A）成本法（B）市场法（C）剩余法（D）收益法11 根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）6012 由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。（A）土地取得费（B）土地增值收益（C）土地出让金（D）土地配套费13 下列关于土地的描述中，错误的是( )。（A）在我国，所有土地的所有权均属于国家（B）国有土地使用权可以转让（C）科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年（D）凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土
5、地的，土地使用权不得转让14 非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。（A）3 个月（B） 6 个月（C） 12 个月（D）18 个月15 在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。（A）实际总收益实际总费用（B）实际总收益客观总费用（C）客观总收益实际总费用（D）客观总收益客观总费用16 运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（A）管理费折旧费保险费税金（B）管理费折旧费保险费税金空房损失费（C）管理费维修费折旧费保险费税金空房损失费（D）管理费维修费保险费税金17 有一宗土地
6、，出让年期为 40 年，资本化率为：10，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在30 万元的水平，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（A）2639065（B） 2664212（C） 3735815（D）102.22618 有一宗土地，第一年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5，若：(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。（A）2500 万元和 1600 万元（B） 1667 万元和 2400 万元
7、（C） 2500 万元和 2400 万元（D）1667 万元和 1600 万元19 土地的“三通一平 ”是指 ( )。（A）通水、通热、通路、平整地面（B）通水、通路、通电、平整地面（C）通水、通路、通气、平整地面（D）通气、通电、通讯、平整地面20 在一宗土地上，建有一栋 10 层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。（A）98，08（B） 5，05（C） 52，05（D）65，0621 下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法(算术平均法)确定评估标的的资本化率为( )。（A）68（B） 7（C） 71（D）7.222 某待估房地
8、产，已知建筑物的还原利率为 8，土地的还原利率为 6，建筑物价值占房地产总价值的 45，则该房地产的综合还原利率应为( )。（A）5（B） 6（C） 69（D）7.123 待估建筑物的账面原值为 150 万元，竣工于 20051 年底。假定 1995F 的价格指数为 100，20062010 年的价格指数每年增长幅度分别是117、。17，、205、69和 48，则 2010 年年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 万元。（A）2650（B） 265（C） 2410（D）24124 运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（A）已使用年限（B）
9、剩余使用年限（C）实际已使用年限（D）已提折旧年限25 采用成本法评估建筑物的重置成本通常是以( )为依据的。（A）该建筑物预算数（B）同类建筑物客观合理投入额（C）建筑物建安成本（D）建筑物人工费率变化率26 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（A）功能性贬值（B）建筑物增值（C）经济性贬值（D）经济性溢价27 运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。（A）评估对象所处区域（B）参照物所处区域（C）城市平均区域（D）参照物规划区域28 在房地产开发中的“ 三通一平 ”费用属于( )。（A）基础设施配套费（B）公共事业配套费（C）
10、小区开发配套费（D）城市建设配套费29 城镇土地的基准地价是( )。（A）某时点城镇土地单位面积价格（B）某时期城镇土地单位面积价格（C）某时期城镇区域性土地平均单价（D）某时点城镇区域性土地平均单价30 造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。（A）利用率下降（B）部分闲置（C）实际收益率下降（D）客观收益下降31 土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列关于：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他。用地的最高出让年限的表述中，正确的是( )。（A）70 年，50 年，50 年，40 年，50 年（
11、B） 70 年，50 年，50 年，40 年，40 年（C） 60 年，50 年，50 年，40 年，50 年（D）60 年，50 年，40 年，40 年，50 年32 某宗土地，单价为 10000 元/平方米，规划容积率为 8，建筑密度为 05，则其楼面地价为( ) 元/平方米。（A）5000（B） 1250（C） 800（D）2000033 某待估宗地的剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6，比较实例价格为 3000元/平方米，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/平方米。（A）3279（B） 2250（C） 2744（D）400034 评估房地
12、产时，评估师需要考虑的主要风险是房地产的( )缺陷。（A）不呵位移（B）使用时间长（C）不易变现（D）规划限制严35 若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（A）楼面地价（B）土地单价（C）建筑单价（D）基准地价36 有一宗土地的深度为 150 米，若标准深度为 100 米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为 40、30、20、10、9和 8，则其平均深度百分率为( )。（A）117（B） 78（C） 585（D）19537 土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（A）稀缺性（B）用途多样性（C）不可再生性（D）价值增值性38 待估土地的年客观总收益为 300 万元，年客观
13、总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40 年，折现率为 6，则其评估价值最接近于( )万元。（A）700（B） 800（C） 833（D）75239 我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。（A）国土资源部（B）住房和城乡建设部（C）省、自治区、直辖市政府（D）国务院40 如果某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8，那么土地的资本化率最接近于( ) 。（A）8（B） 75（C） 6（D）5二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题
14、意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。（A）招投标费（B）质量监督费（C）测量、勘察设计费（D）竣工图费（E）城市规划设计费42 应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )。（A）基准地价（B）交易底价（C）标定地价（D）房屋重置价格（E）转让价格43 评估建筑物需考虑的因素包括( )。（A）产权性质（B）用途（C）建筑结构（D）建设单位（E）装修质量和水平44 房地产评估收益法公式：房地产价格纯收益资本化率，其成立的前提条件是( )。（A）纯收益每年不变（B）资本化率固定（C）收益年限为法定最高年限（D
15、）收益年限为无限期45 路线价法中的深度百分率的具体表现形式有( )。（A）标准深度百分率（B）平均深度百分率（C）单独深度百分率（D）综合深度百分率（E）累计深度百分率46 运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。（A）外观（B）结构（C）高度（D）坐落位置47 土地的经济特征是( )。（A）供给的稀缺性（B）可垄断性（C）不可再生性（D）土地利用多方向性（E）效益级差性48 地价的特征包括( ) 。（A）地价是地租的资本化（B）地价是权益价格（C）地价具有增值性（D）地价具有稳定性（E）地价与用途有关49 应用假设开发法评估地价时，从房地产预期租售价
16、格中应扣除的费用项目有( )。（A）征地费用（B）建筑总成本（C）利润（D）税金（E）利息50 下列关于土地使用权的表述中，正确的有( )。（A）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让（B）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押（C）土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限（D）土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让（E）土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押51 适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。（A）供求原则（B）
17、替代原则（C）最有效使用原则（D）贡献原则（E）合法原则52 影响房地产价格的一般因素包括( )。（A）商业繁华程度（B）经济发展因素（C）交通因素（D）城市规划及开发战略53 新建房地产的开发成本包括( )。（A）可行性研究费（B）设计费（C）土地出让金（D）场地平整费（E）勘察费54 运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括( )。（A）容积率修正系数（B）宽度修正系数（C）深度修正系数（D）年期修正系数（E）期日修正系数55 新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等的建设费用。（A）临时用电（B）附属锅炉房（C）自行车棚（D）大型游乐场5
18、6 政府出让土地使用权通常采用( )方式。（A）协议（B）招标（C）划拨（D）拍卖57 在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。（A）供电工程费（B）红线内自来水设施建设费（C）雨水处理费（D）管理费用（E）销售广告宣传费用58 运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（A）土地出让金（B）土地使用年限（C）拆迁费用（D）土地等级（E）容积率59 国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（A）土地补偿费（B）拆迁费（C）安置补助费（D）地上附着物补偿费（E）青苗补偿费60 运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可
19、以是( ) 。（A）土地取得费用和土地开发费用（B）土地取得费用和土地增值收益（C）土地开发费用和土地增值收益（D）开发后的土地地价（E）土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用61 有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 6，预计未来前 5 年的纯收益分别为 307 万元、32 万元、35 万元、33 万元和 387 万元，第 640 年每年纯收益大约稳定保持在 40 万元左右。要求：试用收益法评估该宗土地的价值。62 有一宗房地产，假设其使用年期为无限期，未来第 1 年年纯收益为 100 万元，资本化率为 10，若：(1)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增加 1 万元；(2)未来各
20、年的纯收益均在上一年的基础上增长 1。要求：计算在这两种情况下该宗房地产的评估价值。63 有一待估宗地，剩余使用年限为 40 年，还原利率为 6，现收集到A、B、C 、D 四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 152 之间时，容积率每增加01，宗地地价比容积率为 15 时增加 2。该城市 20052009 年，每年地价指数上升 1。 要求：试根据上述条件评估该待估宗地 2009 年 1 月的价值。64 有一宗“七通一平 ”待开发建筑用地，面积为 1000 平方米
21、，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米 .日，管理费用为年租金的2，维修费用为建筑费用的 15，保险费用为建筑费用的 02，税金为年租金的 175，贷款利率为 6，房地产综合还原利率为 7，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用专业费用)之和的 20。要求：试评估该宗地地价。65 某房地产公司于 2005 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权，并于 2007 年 1 月在此地块上
22、建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑物占地面积为 1000 平方米，建筑面积为 1800 平方米，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10，每年需支付的管理费为年租金的 3，维修费为重置价格的 15，土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元，保险费为重置价格的 02，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。要求：试根据以上资料评估该宗地 2008 年 1 月土地使用权的市场价值。注册资产评估师资产评估（房地产评估）模拟试卷
23、 1 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估12 【正确答
24、案】 B【知识模块】 房地产评估13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估18 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估20 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估21 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估22 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估23 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估24 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估25 【正确答案
25、】 B【知识模块】 房地产评估26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估27 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估28 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估29 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估30 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估31 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估32 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估33 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估34 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估35 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估36 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估37 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估38 【正确答案】
26、 B【知识模块】 房地产评估39 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估40 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产评估42 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产评估43 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产评估44 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产评估45 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 房地产评估46 【正确答案】 B,C【知识模块】
27、房地产评估47 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产评估48 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 房地产评估49 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产评估50 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产评估51 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 房地产评估52 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产评估53 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产评估54 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产评估55 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产评估56 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产评估57 【正确答案】 A,B,C【知
28、识模块】 房地产评估58 【正确答案】 B,E【知识模块】 房地产评估59 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产评估60 【正确答案】 A,D【知识模块】 房地产评估61 【正确答案】 P 283019284799293867261391283958433359957406(万元)【知识模块】 房地产评估62 【正确答案】 10001001100(万元)1111(万元)【知识模块】 房地产评估63 【正确答案】 (1)应用下列公式进行评估：PP 1交易时间修正交易情况修正容积率修正区域因素修正 个别因素修正年期修正 剩余使用年限修正(2)建立容积率修正系数表，见下表：(3)年期修正
29、：KAK D 10135K C 10066(4)参照物地价修正： A：22001 01 101352343(元/ 平方米) B：24001 01 2332(元/平方米) C：2300101100662338(元/平方米) D：2100101 2 101352282(元/ 平方米)(5)评估结果P(2343233223382282)42324(元/平方米)【知识模块】 房地产评估64 【正确答案】 (1)年总收益236510005 3650000(元)(2)年总费用36500002 35005000(1502) 36500001751009250(元)(3)年纯收益365000010092502
30、640750(元)(4)房地产总价36258750(元)(5)测算建筑费用及专业费用3500(110)500019250000(元)(6) 利息：地价(16) 2119250000(16) 101236地价1155000(7)开发商利润(地价19250000)2002地价3850000(8)地价房地产总价建筑费用专业费用利息利润3625875019250000(01236地价1155000)(02 地价3850000)地价9069016(元)【知识模块】 房地产评估65 【正确答案】 (1)计算总收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益50121800(110 )972000(元
31、)(2)计算总费用。 年管理费9720003 29160(元) 年维修费250018001567500(元) 年税金251800 45000(元) 年保险费25001800029000(元) 年总费用 2916067500450009000 150660(元)(3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益年总收益年总费用972000150660821340(元)(4)计算房屋纯收益。 计算年 (折旧费) 贬值额。 年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
32、这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为 48 年(502)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。 年(折旧费)贬值额 93750(元) 计算房屋现值。房屋现值房屋重置价年(折旧费) 贬值额 已使用年数25001800 937501 4406250(元) 计算房屋纯收益。房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率44062508 352500( 元)(5) 计算土地纯收益。 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益821340352500468840(元)(6)计算土地使用权市场价值。 土地使用权在 2008 年 1 月的剩余使用年期为：50347(年)P 7308760(元) 单价：730876010007309(元/ 平方米)(7)评估结果。 本宗土地使用权在 2008 年 1 月的土地使用权市场价值为 7308760 元，单价为 7309 元/平方米。【知识模块】 房地产评估
