1、注册资产评估师（资产评估实务（一）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题1 某项在用低值易耗品，原价 900 元，按五五摊销法，账面余额为 450 元，该低值易耗品使用寿命为 1 年，评估时点已使用了 9 个月，该低值易耗品的现行市价价格为 1 200 元，由此确定该低值易耗品价值为( )元。（A）1200（B） 300（C） 450（D）1 2002 对被评估的流动资产进行抽查核实时，检验基础资料时，被评估资产的清单应以( )为依据。（A）实存数量（B）账面记录（C）会计人员提供的信息（D）历史评估信息3 被评估债券为 4 年期一次性还本付息债券 10 000 元，年利率 18，不计复利，
2、评估时债券的购入时间已满 3 年，当时的国库券利率为 10，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑 2的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是( ) 。（A）15 400 元（B） 17 200 元（C） 11 800 元（D）15 357 元4 下列关于实体性贬值测算中的可修复性损耗和不可修复性损耗说法正确的是( )。（A）大多数情况下，可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别进行计算（B）大多数情况下，两项损耗中要重点考虑其中一项损耗，需着重计算（C）大多数情况下，只存在一种损耗（D）大多数情况下，可以不考虑实体性损耗5 正常清算价值与强制清算价值最根本的区别在于( )。（
3、A）清算的范围不同（B）清算的执行力度不同（C）执行清算的人员不同（D）处理资产的时间不同6 被评估企业 2016 年 2 月购进 800 公斤 A 材料，单价为 120 元，2016 年 8 月购进500 公斤 A 材料，单价为 100 元，2016 年 10 月又购进 100 公斤。企业按先进先出法计价，2016 年 12 月对该批材料进行评估，当时该企业尚存 A 材料 1 200 公斤，当时的市场价格为每公斤 150 元，该批 A 材料的评估值最接近于 ( )元。（A）1 65 000（B） 150 000（C） 157 500（D）180 0007 在对一个持续经营的企业进行整体企业价
4、值评估时，机器设备一般适用于( )假设。（A）变现（B）移地使用（C）原地使用（D）持续使用8 下列哪项房地产不是按使用方式来划分的类型( )。（A）餐饮房地产（B）自用房地产（C）投资性房地产（D）出租房地产9 在对设备时间的划分中，实际工作时间是( )。（A）指按日历日数计算的时间（B）从日历时间扣除节假、公休及不工作的轮休时间（C）从日历时间扣除节假、公休及不工作的轮休时间及计划停工后工作时间（D）从日历时间扣除节假、公休及不工作的轮休时间、计划停工后，再扣除事故、材料供应、电力供应等原因造成的停工时间10 对于货币性资产的评估，下列说法错误的是( )。（A）对各项存款的评估即为对各项存
5、款的清查确认，核实各项存款的实有数额（B）对现金的评估即为对现金的实有数量进行盘点，并与现金日记账和总账核对（C）对于短期投资因其投资期较短，应按评估基准日的相关有价证券的收盘价乘以相应的折现系数来确定评估值（D）对于外币存款应按评估基准日的汇率来进行评估11 股票的内在价值是由( )决定的。（A）每股净资产额（B）每股总资产额（C）股票未来收益折现值（D）每股净利润12 下列项目中不属于森林资产特点的是( )。（A）经营的永续性（B）分布的辽阔性（C）功能的多样性（D）功能的单一性13 某一房地产，其土地价值是总价值的 30，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8，综合资本化率为( )。（
6、A）76（B） 74（C） 7（D）7214 非上市债券的风险报酬率主要取决于( )。（A）发行主体的具体情况（B）债券市场状况（C）宏观经济政策（D）股票市场状况15 选择最佳的开发利用方式最重要的是选择房地产最佳的( )。（A）建设成本（B）建设期（C）用途及设计方案（D）开发经营期16 对某企业的 1 500 件在产品进行评估，完工程度为 80，该企业对应的产成品价值为每件 120 元，其中原材料占 70，工资费用占 20，制造费用及其他费用占 10，清查鉴定后有 100 件为废品，可回收价值 1 000 元，经调查了解评估基准日，原材料、人员工资、制造及其他费用的价格水平分别是企业入账
7、时 12 倍、14 倍和 115 倍，不考虑其他因素，则评估值最接近于( )元。（A）166 984（B） 165 984（C） 144 000（D）145 00017 某宗住宅，宅基地面积为 180 平方米。建筑面积为 420 平方米。该房地产的折现率为 10，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 55 000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（A）8046（B） 8095（C） 1 054（D）1 32818 ( )是森林实现持续经营的基础，也是其资产的特点。（A）森林资源资产的可再生性 B。森林资源资产价值的关联性（B）森林资源资产效益的多样性（
8、C）森林资源资产的地域性明显19 某待评估土地剩余使用年限 30 年，其参照物剩余使用年限为 40 年，由于待评估土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高 2，若还原利率为8，则个别因素修正系数为( )。（A）0963（B） 1080（C） 0925（D）103820 财务报告的目标是向财务报表的( )提供最有意义的信息以支持其投资决策。（A）管理者（B）投资者（C）债权人（D）使用者21 某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用 3 名操作工人，每年多耗电 100 万度，如果每名操作工人的工资及其他费用为每年 18 万元，每度电的
9、价格为 045 元，自评估基准日起该设备尚可使用 8 年，折现率为 10，企业所得税税率为 25，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于( )万元。（A）13045（B） 20166（C） 31066（D）33822 当探矿权所对应的矿产地的勘查程度较低，资源储量的可靠性差时，一般采用( )。（A）成本法（B）市场法（C）收益法（D）估算法23 金融资产发生减值的客观证据，不包括( )。（A）债务人发生严重财务困难（B）债权人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等（C）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人做出让步（D）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组2
10、4 下列项目中属于耗竭性资源的有( )。（A）气候资源（B）海洋动力资源（C）水资源（D）矿产资源25 ( )是珠宝企业发展的核心和助推器。（A）投资决策（B）资本运营（C）团队服务（D）企业价值26 评估实务中，判断发生了减值迹象的金融资产，对于有减值迹象的长期应收款，需要估计其预计未来现金流量现值，则下列说法不正确的是( )。（A）预计未来现金流量现值，应当按照该金融资产的原实际利率折现确定，原实际利率即初始确认该金融资产时确定的市场利率（B）如果预计未来现金流量现值低于账面值，证明发生了减值，则需要计提相应的减值准备（C）评估值为资产的账面值减记至预计未来现金流量现值（D）长期应收款评估
11、值=长期应收款账面余额一资产减值准备27 企业采用估值技术的目的是为了( )。（A）满足企业投资者对企业资产价值状态的了解（B）合理的计提资产减值损失（C）虚增资产价值，吸引投资者（D）估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格28 下列哪一项不属于美国评估师协会(ASA)的评估专业系列( )。（A）珠宝首饰评估（B）机器设备评估（C）财务报告评估（D）评估复核29 下列有关长期应收款说法不正确的是( )。（A）长期应收款既不是流动资产也不是固定资产，而是具有融资性质的金融资产（B）不包括出租人融资租赁产生的应收租赁款，以及采用递延方式分期收款销售商品
12、或提供劳务等经营活动产生的长期应收款（C）该款项是根据相关融资租赁合同或销售合同确定（D）在一定的期限内按照一定的金额分期收取租金或货款30 对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量，国际上较通行的做法是( )，以保障会计信息的客观和独立。（A）由会计师做出评估并对评估结果负责（B）由评估专业人员为公允价值的确定提供专业意见（C）由工程师为评估结果做出最终意见平对评估结果负责（D）寻求律师咨询评估结果的公允性二、多项选择题31 按存在形态的不同而分类的四种类型流动资产的评估方法选择说法正确的是( )。（A）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法（B）对于货币类流动资产，其清查
13、核实后的账面价值本身就是现值，不需采用特殊方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的汇率进行折算（C）对于债权类流动资产评估，宜采用可变现净值进行评估（D）用成本法评估流动资产时，一般无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗(实体性损耗) 的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估（E）对材料进行评估时需要考虑先进先出法、后进先出法、加权平均法等计价方法32 国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（A）拆迁费（B）安置补助费（C）土地补偿费（D）青苗补偿费（E）地上附着物补偿费33 债券评估时的风险报酬率，其高低与( )有关。（A）投资者的竞争能力（B）发行
14、者的竞争能力（C）投资者的财务能力（D）发行者的财务能力（E）发行者的还本付息能力34 在市场法评估机器设备时，需要通过比较调整的个别因素包括( )。（A）交易数量（B）交易时间（C）设备生产能力（D）役龄（E）技术指标35 使用下列哪些会计计价方法，对于材料评估的评估值没有影响( )。（A）加权平均法（B）后进先出法（C）移动加权平均法（D）移动平均法（E）先进先出法36 用来求取房地产净收益的房地产总费用，通常包括( )。（A）保险费（B）维修费（C）管理费（D）税金（E）折旧费37 下列哪些项目是矿业权评估的特点( )。（A）与矿产资源法律制度密切相关（B）涉及的专业知识跨度大，需要利用
15、多种不同类型的专业报告（C）不确定性因素更多（D）准确性较高（E）与矿产资源法律制度关系不大38 企业依法应交的税费中，下列不需要通过应交税费科目核算的是( )。（A）增值税、消费税、营业税、所得税（B）资源税、土地增值税（C）城市维护建设税、房产税、土地使用税（D）印花税（E）耕地占用税39 运用使用年限法估测设备的成新率涉及的基本参数有( )。（A）设备的总使用寿命（B）设备的技术水平（C）设备的使用时间（D）设备的负荷程度（E）设备的尚可使用年限40 资产负债表日，自用房地产通常可以在企业的( )核算。（A）投资性房地产（B）固定资产（C）自用房地产（D）无形资产（E）存货三、综合题41
16、 某企业评估基准日 2016 年 12 月 31 日账面预付费用余额为 590 000 元，其中，当年 2 月 31 日预付未来一年的保险金 240 000 元，已摊销 140 000 元；尚待摊销的低值易耗品 200 000 元。此外，该企业已经对全部低值易耗品进行了评估；2016年 7 月 1 日预付未来一年房租 340 000 元，已摊销 170 000 元；前几年因成本高而未结转的费用 120 000 元。要求：(1)根据所学知识简述流动资产评估的目的以及流动资产评估的方式。(2)请简述在用低值易耗品与在库低值易耗品的评估方法。(3)根据以上资料评估该企业的预付费用的价值。42 现对甲
17、企业的一条国产 I 型机组评估，该机组于 2011 年 7 月 15 日购置并投入使用，其设计生产能力为年产 a 产品 10 万件，账面原值为 200 万元，现评估人员需要评估该机组于 2016 年 7 月 15 日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：2011 年 7 月至 2016 年 7 月，该类设备的环比价格指数 2012 年为 92，2013 年为 104，2014 年为 101，2015 年为 100，2016 年为 107。I 型机组在 2016 年的出厂价格为 110 万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的 20；被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原
18、因，利用率仅仅为设计能力的 70，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用 6 年；与具有相同生产能力的型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在 45 万元左右。(折现率为 10)要求：(1)运用市场重置方式 (询价法) 评估 I 型机组的过程及其结果。(2)运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果。(3)比较询价法与价格指数法并提出建议。43 某房地产开发公司于 2010 年 6 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 2012 年 6 月在此块土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 200 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2。
19、目前，该类建筑重置价格为每平方米 3 000 元。该建筑物占地面积为 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 4 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 55 元，空置率为 10，每年需要支付的管理费为年租金的35，维修费为建筑重置价格的 15，土地使用税及房产税合计为每建筑面积 20 元/平方米，保险费为重置价的 02，土地资本化率 7，建筑物资本化率8。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。要求：(1)适宜采用收益法评估的建(构) 筑物有哪些?(2)采用收益法评估建 (构) 筑物价值时收益期限该如何确定?
20、(3)试根据以上资料评估该宗地 2016 年 6 月的土地使用权价值。44 某国有林场拟转让 10 公顷的杉木成熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积 10 公顷，蓄积量 1 500 立方米。其地利系数为 090。参照案例 A：某公司 1 年前花 190 000 元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林 8 公顷，蓄积量 900 立方米，其地利系数为 100。目前，木材销售价格由 1 年前的 800 元/立方米上涨为现在的 900 元立方米。参照案例 B：附近林场半年前花 200 000 元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为 20 厘米的杉木成熟林 5
21、公顷，其蓄积量为 1 000 立方米，地利系数为 090。半年前杉原木材销售价格为 850 元立方米。参照案例 C：某个体户近期花 150 000 元购买了年龄、平均直径、树高都与该小班相近的成熟林 3 公顷，蓄积量 600 立方米，地利系数为 105。要求：(1)在南方国有林区或者一些少林省，多采用几级规划，各是什么?(2)市场比较法的定义是什么?(3)该林木资产的评估价值是多少?注册资产评估师（资产评估实务（一）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 低值易耗品的摊销在会计上采用了较为简化的方法，这并不完全反映低值易耗品的实际损耗程度。因此，在确定低值易耗品
22、成新率时，应根据其实际损耗程度确定，而不能简单按照其摊销方式确定。该低值易耗品评估值=1200(1一 )=300(元)2 【正确答案】 A【试题解析】 流动资产的清单应该以实存数量为依据。3 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于一次性还本付息的非上市债券的评估，计息方式为单利计息。在评估非上市债券时，如果它是到期后一次性还本付息的，先求出它到期时的本利和，再对本利和进行折现。此题是单利计息，利息=本金利率。在单利计息下，到期的本利和=10 000(1+184)=17 200(元)折现率=10+2 =12债权的评估值=17 200(1+12)=15 357(元)4 【正确答案】 A5 【正确答
23、案】 D【试题解析】 在强制清算下，处理资产的时间短于正常清算的情况。6 【正确答案】 D【试题解析】 1200150=180 000(元)，注意存货的评估价值与存货计价方法没有关系。7 【正确答案】 D【试题解析】 在对一个持续经营的企业进行整体企业价值评估时，机器设备一般适用于持续使用假设。8 【正确答案】 A【试题解析】 房地产按使用方式可以分为自用房地产、出租房地产、销售房地产、承租房地产、投资性房地产。9 【正确答案】 D【试题解析】 设备不同的时间划分。(1)日历时间指按日历日数计算的时间。(2)制度时间取决于设备的工作制度。当采用连续工作制时，制度时间就是日历时间；当采用间断工作
24、制时，制度时间是日历时间扣除节假日、公休日及不工作的轮班时间后，设备应工作的时间。(3)计划工作时间是从制度时间中扣除计划停开后的工作时间。(4)实际工作时间是从计划工作时间中扣除因事故、材料供应、电力供应等原因造成的停工时间。10 【正确答案】 C【试题解析】 对于短期借款可按评估基准日的相关有价证券收盘价计算来确定评估值。11 【正确答案】 C【试题解析】 股票的内在价值，是一种理论价值或模拟市场价值，它是根据评估专业人员对股票未来收益的预测，经过折现后得到的股票价值。12 【正确答案】 D【试题解析】 森林资源资产的特点包括经营的永续性、再生的长期性、分布的辽阔性、功能的多样性、管理的艰
25、巨性。13 【正确答案】 B【试题解析】 综合资本化率=306+(130)8=7414 【正确答案】 A【试题解析】 风险报酬率的大小则取决于债券发行主体的具体情况。国债、金融债券等有良好的担保条件，其风险报酬率一般较低；企业债券如果发行企业经营业绩较好，有足够的还本付息能力，则风险报酬率较低；否则，应以较高风险报酬率调整。15 【正确答案】 C【试题解析】 运用假设开发法的前提条件之一是：假设土地或房地产的利用方式为最高最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。16 【正确答案】 A【试题解析】 1 400 件合格品的价值=(1 500100)80120(7012+2014+10
26、115)=165 984(元)全部 1 500 件在产品的评估值=165 984+1 000=166 984(元)17 【正确答案】 A【试题解析】 该住宅价格= =337 951(元)则该住宅的每平方米价格=337 951420=8046(元)18 【正确答案】 A【试题解析】 森林资源资产具有可再生性，这是森林实现持续经营的基础，也是其资产的特点。19 【正确答案】 A【试题解析】 年限修正系数=1 一(1+8) -301 一(1+8) -40=0944 面积修正系数=102100=102 个别因素修正系数=0 944102=09628820 【正确答案】 D【试题解析】 财务报告的目标是
27、向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。报表的使用者不仅包括内部使用者还包括外部使用者，所以答案选择D。21 【正确答案】 B【试题解析】 此处的功能性贬值表现为超额运营成本。在此处求现值使用年金现值系数进行计算。超额运营成本=(183+1000 45)(1 25)(P A ，1 0，8)=20166(万元)22 【正确答案】 A【试题解析】 成本法多用于探矿权价值的评估。当探矿权所对应的矿产地的勘查程度较低，资源储量的可靠性差，不适合采用收益法评估探矿权价值时，一般考虑采用成本法对其价值进行评估。23 【正确答案】 B【试题解析】 B 项应该是债务人违反了合同条款，才属于金融资
28、产发生减值的客观证据。24 【正确答案】 D【试题解析】 耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量有明显减少的现象，是不可再生的资源。25 【正确答案】 B【试题解析】 资本市场快速发展下，珠宝企业可通过资本运作，实现企业裂变扩张，将有力地提升企业的综合竞争力，促进企业的跨越和持续发展。26 【正确答案】 A【试题解析】 预计未来现金流量现值，应当按照该金融资产的原实际利率折现确定，原实际利率即初始确认该金融资产时确定的实际利率。27 【正确答案】 D28 【正确答案】 C【试题解析】 美国评估师协会(ASA)六大评估专业系列包括珠宝首饰评估、企业
29、价值评估、机器设备评估、动产评估、不动产评估和评估复核。29 【正确答案】 B【试题解析】 包括出租人融资租赁产生的应收租赁款，以及采用递延方式分期收款销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款。30 【正确答案】 B【试题解析】 对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量，国际上较通行的做法是由评估专业人员为公允价值的确定提供专业意见，保障会计信息的客观和独立。二、多项选择题31 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 存货核算方法的差异并不影响评估结果，评估时关键是核查库存材料的实际数量，并按最接近市场的价格计算确定其评估值。32 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】
30、国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。33 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况。企业债券如果发行企业经营业绩较好，有足够的还本付息能力，则风险报酬率较低；否则，应以较高风险报酬率调整。34 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 交易时间属于时间因素，交易数量属于交易因素。35 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 存货核算方法的差异并不影响评估结果，评估时关键是核查库存材料的实际数量，并按最接近市场的价格计算确定其评估值。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 用来求取
31、房地产净收益的房地产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 矿业权评估具有的特点包括：与矿产资源法律制度密切相关；涉及的专业知识跨度大，需要利用多种不同类型的专业报告；不确定性因素更多。38 【正确答案】 D,E【试题解析】 印花税和耕地占用税直接计入管理费用，不通过应交税费核算。39 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 设备的技术性水平是计算功能性贬值时需要考虑的因素。40 【正确答案】 B,D【试题解析】 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，这类资产通常在企业的固定资产或者无形资产核算。三、综合
32、题41 【正确答案】 (1)流动资产评估目的：一是在企业产权变动，如企业改制、合资合作经营、联营等，需要采用资产基础法对企业价值进行评估时，单独对各类流动资产的评估。二是企业清算和资产变卖时，对所涉及的流动资产进行评估。三是保险索赔，对所涉及的流动资产进行评估。我国企业财产保险以企业的固定资产和流动资产为保险标的，索赔以保险责任范围内的标的损失及蔓延费用为依据，这就需要对所涉及的流动资产进行单独评估。四是清产核资。五是会计核算需要。六是其他经济行为中，对所涉及的流动资产进行评估。流动资产评估方式：一是流动资产在企业持续经营条件下按在用用途使用按重置成本评估流动资产。二是企业持续经营，而流动资产
33、进入市场转移使用或出售按变现净值评估流动资产。三是因企业清算，要求流动资产快速变现，按快速变现净值评估流动资产。(2)在库低值耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的评估方法评估；在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。计算公式为：在用低值易耗品评估值=全新低值易耗品重置价值 成新率(3)预付保险金的评估值=240 000(212)=40 000(元)尚待摊销的低值易耗品支出已经体现在低值易耗品评估价值中，因此这部分预付费用评估值为零，即不再考虑这部分待摊销的预付费用。预付房租的评估值=340 000(612)=170 000(元)未结转的费用应按照实际情况列销，不予考虑。
34、所以，预付费用的评估值=40 000+170 000=210 000(元)42 【正确答案】 (1)运用市场重置方式(询价法) 评估 I 型机组的过程及其结果：重置成本=110(1+20 )=132(万元)实体有形损耗率=570(570 )+6100 =3595100=3684评估值=132(13684)=83 37(万元)(2)运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果重置成本=20092104 101100107 =20680(万元)实体有形损耗率=35(35+6)100 =3684功能性贬值=45(125)(p a ，10，6)=33754355=1470(万元)评估值=20680(1
35、3684)一 1407=116 54(万元)(3)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过 51即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。43 【正确答案】 (1)收益法适用于经营性且有稳定收益的建(构)筑物价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性建(构)筑物价值评估大多不适用。 (2) 对于单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来
36、可获收益的期限。 土地与建筑物合成体评估的情况： 如果建筑物的经济寿命长于或与土地使用权年限相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。 如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 (3) 选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。 计算总收益。总收益应为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5512900(110)=534 600(元) 计算总费用。 年管理费=534 6003 5=18 711(元) 年维修费=3 000
37、90015=40 00(元)年税金 =20900=18 000(元) 年保险费=3 00090002=5400(元) 年总费用=18 711+40 500+18 000+5 400=82 611(元) 计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益一年总费用=534 60082 611=451 989(元) 计算房屋净收益。 a计算年贬值额。由于土地使用年限小于房屋耐用年限，因此房地产使用者可使用的年限为 48 年(50 一 2)，并且不计算残值。 年贬值额= 建筑物重置价使用年限=(3 000900)48=56 250(元) b计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年贬值额 已使用年限(201
38、62012) =3 00090056 2504=2 475 000(元) c 计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值房屋资本化率=2 475 0008 =198 000(元) 计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益一房屋年净收益 =451 989198 000=253 989(元) 计算土地使用权价值。土地使用权在2016 年 6 月的剩余使用年期为 44 年(506)。 土地使用权价值=3 443 55952(元) 单价=3 443 55952500=6 88712(元)评估结果。本宗土地使用权在 2016 年 6 月的土地使用权价值为 3 443 55
39、952元，单价为每平方米 6 88712 元。44 【正确答案】 (1)在南方国有林区或者一些少林省，多采用四级区划，即国营林场营林区林班小班。 (2)市场成交价比较法是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。(3)根据上述指标，评估过程及结论如下： 参照案例 A 可得： K=0901 00=090 K b=900800=1125 G=190 000900=21111 E1=KKbG=090112521111=213 75 参照案例 B 可得： K=0900 90=100 K b=900850=1059 G=200 0001 000=200.00 E2=KKbG=100105920000=211 8 参照案例 C 可得： K=0901 05=0857 K b=800800=1 G=150 000600=25000 E3=KKbG=08571250=21425 由上用算术平均数得出单位蓄积林木评估值 E=(21375+2118+21425)3=213 27(元立方米) 总评估值 E 总=EM=213271500=319 905(元)
