1、注册资产评估师（资产评估实务（一）模拟试卷 6 及答案与解析一、单项选择题1 在诉讼过程中对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定，没有法定鉴定部门的，由( ) 指定的鉴定部门鉴定。（A）国务院（B）人民法院（C）检察院（D）评估机构2 ( )是指会计核算的结账日期，即指结账和编制资产负债表的日期，通常指会计年度末和会计中期期末。（A）房地产转换日（B）资产负债表日（C）企业董事会或类似机构正式做出书面决议的日期（D）报告期3 长期应收款的评估程序中，不需要与( )核对。（A）明细账（B）总账（C）利润表（D）资产负债表4 影响最佳用途的因素不包括( )。（A）资产使用在法律上是否受到
2、限制（B）是否有其他市场参与者（C）实物上是否可能应该考虑资产的实物特征（D）财务上是否可行5 下列项目中属于资源资产自然属性的有( )（A）有限性和稀缺性（B）资源资产具有使用价值（C）资源资产的使用权可以依法交易（D）资源资产具有可收益性6 在产品评估不包括的内容有( )。（A）已加工完成入库但不能对外销售的半成品（B）库存的可直接对外销售的半成品（C）制作过程中的在制品（D）作为其半成品的制作过程已完成，但尚未入库的半成品7 某低值易耗品账面价值 1 200 元，按五五法摊销，账面余额 600 元，预计可使用一年，实际已使用 9 个月，现行市场价格为 1 500 元，该低值易耗品评估值最
3、可能为( )元。（A）1125（B） 750（C） 375（D）3008 到期后一次性还本付息债券的评估，其评估的标的是( )。（A）债券本金（B）债券本金减利息（C）债券利息（D）债券本金加利息9 木材市场倒算法计算公式为( )。10 对某企业进行评估，它拥有 A 股份公司非上市股票 10 000 股每股面值 1 元。在持有期间，每年每股收益率分别为。14、18、16，从第四年开始，每股收益率将保持在 15，且今后每年按照 1的比例递增，折现率为 12，试确定股票的价值为( )元。（A）14 000（B） 13 530（C） 14 090（D）12 52611 一般情况下，机器设备评估的各种
4、价值大小的顺序为( )。（A）拍卖价值二手市场交易价值有序清算条件下的价值（B）有序清算条件下的价值二手市场交易价值拍卖价值（C）二手市场交易价值有序清算条件下的价值拍卖价值（D）二手市场交易价值拍卖价值有序清算条件下的价值12 因政府土地征收或企业自身原因，被评估企业需要搬迁到新址继续生产经营时，对所涉及的能够移地继续使用的待搬迁机器设备，一般按( )。（A）变现假设（B）移地持续使用假设（C）原地持续使用假设（D）改变用途使用假设13 对某企业的一条生产线进行评估，该生产线的设计生产能力为每天生产 1 000件产品，设备状况良好，技术上也很先进。由于市场竞争加剧，使该生产线开工不足，每天只
5、生产 500 件产品。经评估，该生产线的重置成本为 900 万元，试估测该生产线的经济性贬值额(规模效益指数取 07)为( )万元。（A）34596（B） 340（C） 32496（D）34014 某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 135 平方米，套内墙体面积 20 平方米，分摊的公有建筑面积 25 平方米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。（A）1 667（B） 1 935（C） 1 875（D）2 22215 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费 30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元，该写字楼的预期剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 8，该
6、写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。（A）1 80（B） 8629（C） 5629（D）3516 被评估建筑物账面价值 8 000 万元，2013 年建成，要求评估 2016 年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2013 年到 2016 年每年比上年分别提高 3、3、2，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。（A）8 600（B） 8 700（C） 9 000（D）8 50017 下列项目中不属于森林资源资产评估收集资料的是( )。（A）林权证书(或相关权属证明文件)（B）森林资源资产清单（C）木材生产、销售等有关成本费用资料（D）资产所有人身
7、份信息18 关于几种特殊情况下对具有控制权股权的评估，错误的是( )。（A）对于各股东出资不一致、个别股东出资不到位现象，评估时通常需查阅章程约定了解具体原因，结合实际情况合理确定股权比例，并充分披露可能对评估结果造成的影响，不能简单按出资协议约定比例计算（B）对于有明确证据表明的股东独享权益，凡可在评估结果中体现的应单独列示，无法在评估结果中体现的应在特别事项说明中充分披露可能对评估结果造成的影响（C）在被投资企业经营不独立的情形下，分别采用母子公司报表口径能够更能客观真实地反映其公允价值，避免对子公司股权价值的错误估计（D）名股实债的投资业务中，如约定利息由被投资方的原始股东以溢价收购的方
8、式在期限届满时支付，而非由被投资企业支付，在评估核实过程中应特别关注19 有关企业负债，下列说法不正确的是( )。（A）指过去的交易、事项形成的现有义务（B）履行该义务预期会导致经济利益流出企业（C）以货币计量的在将来需要以资产或劳务偿还的债务（D）它代表着债务人对资产的求索权20 下列说法错误的有( )。（A）年总费用=管理费+维修费+保险费一税金（B）折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险（C）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即 100出租)情况下的收入，包括了除租金以外的收入（D）净收益=潜在毛收入一空置或者租金损失 +租赁保证金或押金
9、利息21 某厂房建成 5 年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 30 年，建筑物的经济寿命为 40 年，则计算该建筑物贬值的总使用年限应为( )年。（A）40（B） 30（C） 35（D）2522 流转税以( ) 为征税对象。（A）商品、劳务的销售额和营业收入（B）商品、劳务的销售额和以及非商品交易的营业额（C）商品生产、流通环节的流转额或者数量以及商品交易的营业额（D）商品生产、流通环节的流转额或者数量以及非商品交易的营业额23 应收账款评估以后，账面上“坏账准备” 科目应为 ( )。（A）零（B）原账面值（C）应收账款的 3-5（D）按分析确定24 甲企业
10、有一张期限为一年的带息票据，本金 70 万元，年利率为 68，截至评估基准日离付款期尚差 2 个半月时间，该票据的评估值为( )元。（A）707 950（B） 737 68333（C） 747 600（D）709 9166725 下列关于房地产开发企业各类存货的评估方法说法不正确的是( )。（A）外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，可采用一般存货评估方法进行评估（B）在用低值易耗品可以直接采用成本法进行评估（C）在用低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其他费用确定评估值（D）尚未完工的各种土地和房屋可以分别采用假设开发法和成本法评估26 采用市场法评估花卉资产价值
11、时，首先应考虑( )。（A）花卉的品种（B）花卉的整体效果、花部状况、茎叶状况、（C）病虫害或破损等情况（D）花卉的株高、冠幅、花序数量27 修复费用法适用于( )。（A）估算机器设备第 1 种无形磨损引起的贬值（B）估算机器设备可以用经济上可行的方法修复的有形磨损引起的贬值（C）估算机器设备所有技术上可以修复的有形磨损引起的贬值（D）估算机器设备不可修复性损耗引起的贬值28 新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为( )。（A）实体性贬值（B）功能性贬值（C）有形损耗（D）经济性贬值29 具有投资开发或开发潜力的房地产的
12、估价，应选用( )作为其中的一种估价方法。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法30 生产能力，是指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。一般用( )采出的矿石量表示。（A）年（B）月（C）日（D）季二、多项选择题31 存货的评估程序包括( )。（A）确定评估对象和评估范围（B）确定评估基准日（C）抽查核实（D）合理选择评估方法（E）评定估算32 机器设备的经济性贬值通常与( )相关。（A）技术进步（B）工作负荷（C）市场竞争（D）设备保养（E）产品需求33 以下关于股票投资的评估说法正确的有( )。（A）股票投资具有高风险高收益的特点，如果被投资企业破产，股票投资人
13、不仅得不到分红，还可能血本无归（B）股票的市场价格可以直接作为股票的评估值（C）非上市交易股票价值的评估一般采用收益法（D）上市交易股票如果存在非法炒作的现象，那股票的市场价格就不能完全作为评估的依据，而应以股票的内在价值作为评估的依据（E）对普通股的评估可以分为固定红利型、红利增长型和分段型股票价值评估34 对于库存材料的评估说法正确的是( )。（A）对购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值（B）对于近期购进的材料，在市场价格变化不大的情况下，可以采用成本法或市场法来进行评估（C）对于缺乏准确现价的库存材料评估可以通过寻找替
14、代品的价格变动资料修正材料价格（D）呆滞材料的评估应该扣除贬值数额，确定评估值（E）盘盈、盘亏的材料要以有无实物存在为原则进行评估35 在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有( )。（A）通过购买取得（B）通过在城市中房屋拆迁取得（C）通过在农村中房屋拆迁取得（D）通过征收农地取得（E）通过征用城市土地取得36 设备本体重置成本的估算方法的有( )。（A）市场直接询价法（B）间接法（C）重置核算法（D）综合估价法（E）物价指数法37 下列因素中会导致建筑物经济上的贬值的是( )。（A）建筑技术进步（B）城市规划重大改变（C）建筑工艺改进（D）现行政策重大改变（E）使用磨损38 市场法在
15、矿业权评估中常用的具体评估方法有( )。（A）可比销售法（B）单位面积探矿权价值评判法（C）资源品级探矿权价值估算法（D）地质要素评序法（E）勘查成本效用法39 下列关于生产性生物资产的清查核实方法，说法正确的有( )。（A）账证、账表、账实核对（B）获取生产性生物资产评估申报表，并与明细账、总账、资产负债表进行核对（C）了解生产性生物资产的核算方法及账面构成内容（D）抽样核实根据各类生产性生物资产的不同特点，与企业共同商定适当的盘点方法，必要时利用专家工作（E）生产性生物资产的质量鉴别专业性小，不必聘请专业人员帮助40 以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，( )影响了评估对象、价值类
16、型的确定及评估方法的选择。（A）会计持续假设（B）会计计量模式（C）会计核算方法（D）会计披露要求（E）会计主体假设三、综合题41 评估基准日为 2016 年 9 月 30 日，某持续经营企业预付费用账面余额 38 万元，其中，预付 2016 年保险金 10 万元，已摊销 5 万元；待摊销的低值易耗品余额 20万元，现市值为 22 万元；预付房租 5 万元，租期为 2015 年 1 月 30 日至 2018 年 1月 30 日，已摊销租金 2 万元；应在以前年度结转因成本高而未结转的费用 10 万元。要求：(1)根据所学知识请分别简述预付费用、待摊费用的概念以及二者各自的评估方法。(2)根据以
17、上资料评估该企业的预付费用的价值。42 评估公司受托对甲企业拥有的长期投资性资产进行评估，通过了解得知甲企业拥有 A、B 公司发行的债券以及 C 公司发行的优先股股票。其中，拥有 A 公司发行的债券 4000 张，期限 5 年，每张面值 900 元，票面利率 5，且该债券已经上市交易。根据评估人员的市场调查，评估基准日的收盘价为 1 000 元，据评估人员分析，认为该价格较为合理。拥有 B 公司发行的非上市债券，5 年期，年利率为15，按年付息，到期还本，共 1000 张，面值 100 元。评估时债券购入已满 1 年，第一年利息已经入账，经过分析确定 B 公司的风险报酬率为 2，评估人员取国库
18、券利率作为无风险报酬率。拥有 C 公司发行的优先股 3 000 股，每股面值 5 元，年股息率为 15，经评估人员确定的 C 公司风险报酬率为 3，且甲企业没有出售该优先股的计划。已知当时 1 年期的国库券利率为 8。要求：(1)根据债券付息方式的不同，非上市债券的评估可分为何种类型?(2)对于上市交易债券的评估，应该使用什么方法?在使用时，应该注意什么问题?(3)试评估甲企业拥有的 A 公司债券的价值。(4)试评估甲企业拥有的 B 公司发行的非上市债券的价值。(5)试评估甲企业拥有的 C 公司的优先股股票的价值。43 现对甲企业一台自制机床进行评估，企业提供的购建成本资料如下：该设备生产成本
19、 6 万元，安装费 05 万元，调试费 02 万元，已服役 1 年，预计使用年限为 5 年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且生产成本上升了 20；安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40；调试费用上涨了 15。要求：(1)请简述机器设备评估的目的。(2)试评估该机床原地续用的重置全价。(3)依据现有资料，计算该机床的评估值。44 待估地块为一商业用途的空地，面积为 6 000 平方米，要求评估其 2016 年 12 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出 3 个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表 1 所示。已知以下条件：(1)交易情况正常。(2)2016
20、 年 6 月以来，土地价格每月上涨1。(3)交易实例 A 与待估对象处于同一地区， B、C 的区域因素修正系数情况可参照表 2 进行判断。(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 4。(5)折现率为 8。要求：(1)哪些交易实例不宜作为可比实例?(2)本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值?该种方法的适用范围主要是什么?(3)根据上述条件估算该宗地块的价值。注册资产评估师（资产评估实务（一）模拟试卷 6 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 我国民事诉讼法、行政诉讼法均有规定，人民法院在诉讼过程中对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定，没有法定鉴定部门的，由
21、人民法院指定的鉴定部门鉴定。2 【正确答案】 B【试题解析】 资产负债表日是指会计核算的结账日期，即指结账和编制资产负债表的日期，通常指会计年度末和会计中期期末。3 【正确答案】 C【试题解析】 长期应收款的评估程序中，需要核对账证、账表。获取长期应收款评估申报表，并与明细账、总账、资产负债表进行核对。4 【正确答案】 B【试题解析】 最佳用途是指资产价值最大化时对应的用途，主要从法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等因素。5 【正确答案】 A【试题解析】 自然属性包括：(1)天然性；(2) 有限性和稀缺性；(3)生态性；(4) 区域性。6 【正确答案】 B【试题解析】 在产品包括
22、生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加工完毕但不能单独对外销售的半成品(可直接对外销售的自制半成品视同库存商品评估)。7 【正确答案】 C【试题解析】 低值易耗品评估值=1500(1 一 )=375(元)8 【正确答案】 D【试题解析】 对于一次还本付息的债券，应将债券到期一次性支付的本息和折现计算评估价值。9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于分段型股利政策下股票价值评估。第一段分别将各年的股利收入折现相加，第二段属于红利增长型股利政策下股价的评估，然后将两段的收益现值相加。股票的价值为 13 530 元。11 【正确答案】 C12 【正确答案】 B【试题解析】 对面
23、临搬迁企业的资产评估，或政府征收土地的拆迁企业损失评估，这时所评估的设备价值是它的移地使用价值。13 【正确答案】 A【试题解析】 经济性贬值额=3844 900=34596(万元)14 【正确答案】 C【试题解析】 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公有建筑面积=135+25=160(平方米)300 000160=1 875(元)15 【正确答案】 B【试题解析】 16 【正确答案】 B【试题解析】 重置成本=8 000(1+3)(1+3)(1+2)=8 656944(万元)，最接近于 8 700 万元。17 【正确答案】 D【试题解析】 森林资源资产评估收集资料通常包括林权证书(或相关权属证明
24、文件)；评估范围内的森林资源图面资料；森林资源资产清单；有特殊经济价值的林木种类、数量和质量资料；营林生产技术标准及有关成本费用资料；木材生产、销售等有关成本费用资料；当地森林培育、森林采伐和基本建设等方面的技术经济指标；森林培育的账面历史成本资料；评估基准日各种规格的木材、林副产品市场价格，及其销售过程中的税、费征收标准；当地及周边地区的林地使用权出让、转让和出租的价格资料；当地及周边地区的林业生产投资收益率；各树种的生长过程表、生长模型、收获预测等资料；使用的立木材积表、原木材积表、材种出材率表、立地指数表等测树经营数表资料；其他与评估有关的资料。18 【正确答案】 C【试题解析】 在被投
25、资企业经营不独立的情形下，采用合并报表口径评估母公司的股东权益价值，较分别采用母子公司报表口径能够更能客观真实地反映其公允价值，避免对子公司股权价值的错误估计。19 【正确答案】 D【试题解析】 它代表着企业偿债责任和债权人对资产的求索权。20 【正确答案】 A【试题解析】 年总费用=管理费+维修费+ 保险费+ 税金21 【正确答案】 C【试题解析】 如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限，则根据土地使用权年限确定期限。本题中土地使用权年限=5+30=35(年)，而建筑物的经济寿命为 40 年，则计算该建筑物贬值的总使用年限应为 35 年。22 【正确答案】 D【试题解析】 流转税以商品生产、
26、流通环节的流转额或者数量以及非商品交易的营业额等为征税对象，以商品、劳务的销售额和营业收入作为计税依据。23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B【试题解析】 应收票据的评估价值为票据的面值加上应计利息。其计算公式为：应收票据评估值=本金(1+利息率 时间)=700 0001+68(9512)=737 68333(元 )25 【正确答案】 C【试题解析】 在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其他费用确定评估值。26 【正确答案】 A【试题解析】 采用市场法评估花卉资产价值时，首先应考虑花卉的品种。27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B【试题解析】 这是由于技术进步引起的资
27、产价值的损失，是功能性的贬值。29 【正确答案】 D【试题解析】 假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。30 【正确答案】 A【试题解析】 生产能力，是指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。一般用年采出的矿石量表示。二、多项选择题31 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 存货的评估程序有：(1)确定评估范围，界定评估对象；(2)确定评估基准日；(3)抽查核实；(4) 选择评估方法及评定估算。32 【正确答案】 C,E【试题解析】 技术进步导致功能性贬值，设备保养情况和工作负荷影响实体性贬值
28、。33 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 股票的市场投机成分太大时，市场价格不能作为确定评估值的依据，而要参考内在价值。34 【正确答案】 A,B,C,D,E35 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 目前取得土地的途径主要有：征收农地、城市拆迁、购买三种方式。36 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 设备本体的重置成本的计算方法有市场直接询价法、采用物价指数调整法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比法一指数估价法等六种。37 【正确答案】 B,D【试题解析】 经济性贬值，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通
29、拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。AC 属于功能性贬值，E 属于实体性贬值。38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 市场法常用的具体评估方法有：(1)可比销售法；(2)单位面积探矿权价值评判法；(3)资源品级探矿权价值估算法。39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 生产性生物资产的质量鉴别具有较强的专业性，必要时需聘请专业人员帮助，以便客观、合理地体现其价值。40 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 选项 AE 属于会计假设内容。三、综合题41 【正确答案】 (1)预付费用是指已经支付，但本期尚未受益或本期虽已受益，但受益期涉及多个会计期间的费用，如预付保险费、预付租金、预付水
30、电费等。 评估方法：如果预付费用的效益已经在评估基准日之前全部体现，只因发生的数额过大而采用分期摊销的办法，那么这种预付费用评估一般为零。只有那些在评估基准日之后仍将发挥作用的预付费用，才有相应的评估价值。 待摊费用是指已经支出但应由本期和以后各期分别负担的各项费用，如低值易耗品摊销、一次支出数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费、预付租人固定资产的租金等。 评估方法：待摊费用本身不是资产，而是已耗用资产的反映，从而本身并不是评估的对象。但是，费用的支出可以形成一定形式的实物资产和享用服务的权利及其他无形资产，这种有形或无形的资产只要存在，已付出的费用就有价值。因此，对于待摊费用的评估，一般
31、是按其形成的具体资产价值来分析确定。待摊费用价值只与资产和权益的存在相关，与摊余价值没有本质的联系，如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，无论摊余价值多大，其价值应该为零。 (2)由于是持续经营企业，预付费用的现时价值应考虑未来取得的效用。 预付保险金评估值 =10 =25(万元)。 低值易耗品根据现行市价评估，其评估值=22(万元)。 预付房租评估值=5 =222(万元)(一共 36 个月，还剩 3620=16 个月)。 以前年度应结转的费用由于是应转而未转的费用，所以其评估值=0(万元)。 该企业预付费用的评估值=2 5+22+222=2672(万元)。【试题解析】 本题主要考查了预付费
32、用、待摊费用等流动资产的评估。评估中注意分析哪些是在评估基准日后仍将发挥作用的预付费用。42 【正确答案】 (1)根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。相应的，对债券的评估又可以分为到期一次还本付息债券的价值评估以及分次付息、到期一次还本债券的价值评估。(2)对上市交易股票的价值评估，正常情况下，可以采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。所谓正常情况是指股票市场发育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的现象。在评估时应该注意，只有在股票市场正常运行的情况下，才可以使用市场法进行评估。否则，股票的市场价格就不能完全作为评估的依据，而
33、应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据。(3)甲企业所拥有的 A 公司债券的评估值 =4 0001000=4 000 000(元)(4)甲企业所拥有的 B 公司债券：债券的本金 =1000100=100 000(元)该债券的折现率 =8+2=10每年收到的利息 =100 00015=15 000( 元)B 公司债券的评估值=15 000(PA，10，4)+100 000(PF，10，4)=15 0003 1 699+100 00006830=115 8485( 元)(5)甲企业拥有的 C 公司的优先股股票的评估值=3 00051511=20 45455( 元)【提示】该题分别考察对上市交易债
34、券的评估、对按年付息到期还本的非上市债券的评估、对优先股股票的评估。属于比较基础的内容，考生应该熟练掌握此类计算。43 【正确答案】 (1)机器设备的评估目的通常有两种：一是机器设备作为企业价值或其他整体资产组合评估的组成部分，此种情况下机器设备的评估目的需要服从于企业价值的评估目的，具体情形通常包括，企业改制设立股份公司、企业股权转让或收购、兼并等。二是机器设备或组合作为独立的评估对象。通常包括机器设备出资、抵押、转让、保险、涉讼、涉税，以财务报告为目的的公允价值计量、资产减值测试等。(2)该机床服役期限仅 1 年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。计
35、算过程：机床生产成本重置全价=6(1+20)=7 2(万元)安装费重置估价=05(1+40)=0 7(万元)调试费重置估价=02(1+15)=0 23(万元)综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：72+0 7+023=813(万元)(3)该机床已服役 1 年，预计使用年限 5 年，成新率=45=08该机床的评估值=81308=6504(万元)44 【正确答案】 (1)以下交易实例不宜作为可比实例：利害关系人之间的交易；对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；急于买卖的交易；司法拍卖的交易；认为哄抬价格的交易；对交易对象有特殊偏好的交易；相邻不动产合并分割的交易。(2)本题应采用市场法评估该宗地
36、块的价值。市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类建(构) 筑物的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估建(构) 筑物相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。(3)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。进行交易日期修正。交易实例 A 交易日期修正系数=106100=106交易实例 B 交易日期修正系数=105100=105交易实例 C 交易日期修正系数=103100=103注：由于地价每月上涨 1，故从交易实例 A 成交日期 2016 年 6 月至评估基准日 2016 年 12 月地价共上涨了 6；交易实
37、例 B 从成交期 2016 年 7 月至评估基准日 2016 年 12 月地价共上涨 5；交易实例 C 从成交期 2016 年 9 月至评估基准日2016 年 12 月地价共上涨了 3。进行区位因素修正。交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。交易实例 B 区位因素调整系数=10090=1111交易实例 C 区位因素调整系数=10095=1053注：式中 90 由表纵向加总获得，同理 95 也由表纵向加总获得。进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 4。
38、交易实例 A 的个别修正系数=104100=1 04交易实例 B 的个别修正系数=104100=104交易实例 C 的个别修正系数=104100=104土地使用权年限因素修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下 (假定折现率为8)：交易实例 A 及 C 剩余年限修正系数=(PA，8，30)(PA ，8，35)=112578116546=0 9659计算待估土地初步价格。A=15001 061104=16536(元/平方米)B=1 400105 1111104=16985(元平方米)C=14501031053104=1 6356(元/平方米)采用算数平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=(1 6536+1 698 5+1 6356)3=1 6626(元/平方米)待估地块总价评估值=1 66266 000=9 975 600(元)
