1、综合练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 典价是在设立典权时,由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往( ) 房地产的实际价值。（A）高于（B）低于（C）持平（D）不确定2 土地价格、建筑物价格和房地价格,是一组按照房地产的( )来划分的价格。（A）存在形态（B）价格的表示单位（C）与政府对价格管制或干预的程度有关（D）是中华人民共和国城市房地产管理法提到的3 从目前土地使用权出让来看,协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式,一般会( )地价。（A）提高（B）降低（C）平稳（D）放任不管4 人们在房地
2、产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格( )的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的,在估价活动中应遵循的法则或标准,这就是房地产估价的原则。（A）客观和科学（B）公正和合理（C）客观和公正（D）形成和运动5 估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素;不断提高估价技能,丰富估价经验和遵循严谨的( )。（A）估价程序（B）估价时间（C）估价区位（D）估价目的6 所谓最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到( )的一种最可能的使用。（A）最小（B）最大（C）平均（D）不限7 收益递减规律对于一宗土地来说,表现在
3、对该宗土地的( )超过一定限度后,收益开始下降。（A）投资数额（B）开发程度（C）使用强度（D）以上答案均不对8 均衡原理是以房地产内部各( )的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。（A）构成要素（B）决定因素（C）成员（D）关系9 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在( )的价值。（A）过去（B）估价时点（C）未来几天内（D）任意二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 ( )是在商品房销售中出现的一组价格。（A）起价（B）应价（C）标价（D）成交价（E）均价11
4、有时根据土地的“ 生熟 ”程度,粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类 ,土地价格相应地又有( ) 。（A）空地价格（B）生地价格（C）熟地价格（D）房地价格（E）毛地价格12 保留价又称拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。可分为( )。（A）评估价（B）无保留价（C）保留价（D）应价（E）有保留价13 在中华人民共和国城市房地产管理法中提到的三种价格分别是:( )。（A）基准地价（B）标定地价（C）房屋重置价格（D）市场调节价（E）政府指导价14 房地产估价的最高行为准则是( )。（A）准确（B）独立（C）客观（D）适用（E）公正15 最高最佳使用具体包括的三个方面是( )。（A
5、）最佳投资（B）最佳用途（C）最佳建设（D）最佳规模（E）最佳集约度16 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从四个方面依次筛选,这四个方面分别是( )。（A）法律上的允可性（B）技术上的可能性（C）经济上的可行性（D）价值是否最大（E）利润最大17 下列原理中,有利于把握最高最佳使用原则的是( )。（A）收益递增原理（B）收益递减原理（C）均衡原理（D）适合原理（E）最大化原理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 政府对价格的干预,只有最高定价,而没有最低的定价。( )（A）正确（B）错误19 建筑物价格不
6、仅仅指建筑物部分的价格,同时还包括建筑物所占用的土地的价格。( )（A）正确（B）错误20 总价格、单位价格和楼面地价,是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。( )（A）正确（B）错误21 保险价值是将房地产投保时,为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时,估价对象的范围应视所投保的险种而定。( )（A）正确（B）错误22 某建筑物的建筑面积 5000m2,坐落的土地面积为 2000m2,土地价格 1500 元/m 2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m 2,市场上该房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2,则该建筑物的价格为 1700 元/m 2。
7、( )（A）正确（B）错误23 适合原理是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并不一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。( )（A）正确（B）错误24 最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途,如果用作商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或商业与居住混合用为前提。 ( )（A）正确（B）错误综合练习试卷
8、9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 根据现实的实际情况来看,典价常常是低于实际价值的。因此选 B选项。【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【试题解析】 因为房地产的存在形态有土地、建筑物、房地三种,房地产价格因此有土地价格、建筑物价格和房地价格之分。因此应选 A 选项,以房地产的存在形态划分。【知识模块】 综合3 【正确答案】 B【试题解析】 根据题干所述,由于针对的是需要扶持的高科技项目,因此政府应给予优惠政策,初降低地价。因此选 B 选项。【知识模块】 综合4 【正确答案】 D【试题解析】 人们在房地产估价的反复实践和理论
9、探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律。【知识模块】 综合5 【正确答案】 A【试题解析】 为评估出公平合理的价格,估价人员还必须公正清廉,不能受任何私心杂念的影响;如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属,应当回避;必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素。【知识模块】 综合6 【正确答案】 B【试题解析】 既为最高最佳使用原则,即使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。因此选 B 选项而排除其它选项。【知识模块】 综合7 【正确答案】 C【试题解析】 土地强度指建筑层数,建筑高度,容积率以及建筑规模等参数。因此选使用强度 C 选项而排除其它选项。【知识模块】 综合8
10、【正确答案】 A【试题解析】 既是内部,即为各构成要素之间的职系以及均衡状况,因此选 A 选项。【知识模块】 综合9 【正确答案】 B【试题解析】 既为估价时点原则,即要求估价结果是估价对象在估价时点的价值。因此选 B 选项而排除其它选项。【知识模块】 综合二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或是竞买人自己报出的购买价格,是房地产拍卖活动中出现的一组价格,因此选 A、C 、D、E 选项而排除 B
11、选项。【知识模块】 综合11 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 题干清楚地叙述了土地的三个分类,因此土地价格也相应地有三种,因此选 B、C、E 选项而排除 A、D 两个选项。【知识模块】 综合12 【正确答案】 B,E【试题解析】 因为保留价根据有无保留价拍卖,可分为有保留价拍卖和无保留价拍卖,因此应选 B、E 选项而排除 A、C、D 三个选项。【知识模块】 综合13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 因为市场调节价和政府指导价是与政府对价格管理或干预程度的有关价格,因此排除 D、E 两个选项而选 A、B、C。【知识模块】 综合14 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 独立、客观、公
12、正原则是房地产估价的最高行为准则。因此排除A、D 选项而选 B、C、E 三个选项。【知识模块】 综合15 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 最高最佳使用具体包括最佳用途,最佳规模,最佳集约度。因此排除A、C 选项而选 B、D、E 三个选项。【知识模块】 综合16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 利润最大即为经济上的可行性,因此排除 E 选项而选A、B、C、D。【知识模块】 综合17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理为:收益递增递减原理,均衡原理,适合原理,而并不包含最大化原理,因此排除 E 选项而选 A、B、C 、D 选项。【知识模块】 综合三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 政府对价格的干预有最高限价和最低限价,所以此题陈述是错误的。【知识模块】 综合19 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物价格仅指建筑物部分的价格。【知识模块】 综合20 【正确答案】 A【知识模块】 综合21 【正确答案】 A【知识模块】 综合22 【正确答案】 B【试题解析】 应该为:(18005000-15002000)/5000=1200/ 元 m2【知识模块】 综合23 【正确答案】 A【知识模块】 综合24 【正确答案】 A【知识模块】 综合
