1、重庆公务员（申论）模拟试卷 5 及答案与解析0 一、注意事项1申论考试，与传统作文考试不同，是对分析驾驭材料的能力与对表达能力并重的考试。 2仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“作答要求” 依次作答。 二、给定资料材料一 2006 年春季，首都北京房价一路飙升。4 月 12 日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房预售均价为 6885 元/平方米，同比增长 14.8%。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海成为“中国楼王” 。与之相伴的 “怪象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格 ”同时增长多有楼盘排号还难求一房。为何在宏观调控一年后，北京楼市房价开始一路狂涨?谁是背后的利益推手? 有房地
2、产商担心，此番房价飙升已显露出危险信号。 材料二 “真是疯了!”4 月 17 日，刘波表示怎么也想不通，沿海赛洛城会月涨几百元，他形容北京楼价涨疯了，人们也抢疯了。“再不决定就只能等下期了。”4 月 13 日，沿海赛洛城项目售楼工作人员唐晓媛在电话中劝说刘波赶快“下定” ，否则“越等越贵”。售楼小姐的 “提醒”让刘波“发毛”，3 月初，沿海赛洛城向他报价 7400 元/ 平方米时，他笑着摇摇头“ 再等等看 ”，不到一个月，在 4 月 6 日房展之际，已骤升到7800 元/平方米。 又一周后，仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至 8200 元/平方米。 “一夜间，北京满城黄土，一月间，我就得多付
3、10 万。” 他苦笑。 刘波是北京一图书公司编辑，月入 7000 元，过完春节，他动起了买房的念头，但一两个月转下来，他满眼所见的，均是一个“涨” 字。 4 月 10 日，他赶到西豪逸景进行二期预售前的登记时。拟定的房价已由四天前他去咨询时的 8300 元涨到了 8500 元。材料三 房价上涨有很多原因，其中一个可能大家难以想到，那就是开发商面对大量的有购房需求的消费者，通过囤积房源不断抬高房价。 在这家位于北京南三环附近的售楼处，工作人员在热情地为我们讲解了小区的各种配套设施后，提醒我们因为房子非常好，所以已经所剩不多了。 销售人员说：“ 加起来一共还剩七套房吧 ” 记者说：“这是你们的销控
4、表么?” 销售人员说：“ 对，没价钱的都是卖了的。 ” 果然，在这张销控表上，90%的房子都被划了斜杠，表示已经卖掉，没有卖掉的屈指可数。这样的畅销速度令同来看房的消费者颇感无奈。 购房者说：“ 我买房子一年多了，看了好几套房子，但凡有点中意的。基本上都说卖完了，给我们一种压力，其实房源是不是没有了，我们比较怀疑。” 真的如此畅销么? 我们的怀疑随后在北京市建委的管理网站上得到了答案。监控信息显示，这家楼盘尚有超过一半的房子没有卖出去。另一家楼盘做的就更绝了，根据资料，这家楼盘在一年前就已经拿到了预售许可证，但记者发现，这里的许多房子至今没有开盘。 销售人员说：“ 一单元一直都没开，因为一单元
5、是我们整个三期中最好的房子，最好的房子肯定要留到最后卖，要收尾的。” 销售人员说：“ 顶层是跃层，我们都留着都没卖。” 记者说：“为什么不卖 ?”销售人员说：“留到最后我们跟园景一块卖。 ” 好房子不卖，可不是不想赚钱，而是留着赚大钱。销售人员告诉我们，因为没卖的房子比较好，吊足了许多消费者的胃口，虽然目前的价钱比刚开盘时已经贵了将近 3 000 块钱，但还是有很多人排队等着这些房子的放盘。 记者对十家销售楼盘调查发现，有超过一半的开发商或多或少地存在囤房现象。有的开发商在收回部分成本后，就停止销售，等到现房或房价高涨的时机再出手。而囤积后再出手的房源平均涨幅都在 1000 元以上。 材料四
6、记者打电话到北京市宣武区一个高价楼盘售楼处，售楼小姐语调很急促，给人的印象是，她们的楼盘很抢手，业务人员忙得不可开交。 在北京，开发商的售楼人员接电话都习惯于先“摸底” ：“您来过我们售楼部吗?您打过电话吗? 上次是谁接待的您 ?”据业内人士介绍等到客户到售楼处上门咨询时，售楼人员互相配合打电话，或扮顾客，上前问这问那，造成真正客户中意的房子很抢手的假象；或是一边与甲客户洽谈，一边又将同一套房介绍给乙客户。如果购房者看上某房，过几天售楼处就会打来电话：“房子有人想买，快过来付订金!” 客户情急窘迫之下，只好匆忙购房。 时下。房地产企业钻研客户心理已到极致。 记者打通北京大兴一家销售楼盘的电话，
7、询问一种建筑面积 123 平方米的住宅情况。售楼处销售代表说，他们现在推广的是另一种户型。另一家房产销售商则一会儿告诉顾客选好的楼层已经被“团购” ，一会儿又致电顾客，房子让出来了，只不过价格每平方米涨了 500 元。 俏销户型、位置好的单元后上市，价格当然会水涨船高。从事房地产中介的知情人向记者揭露，开发商目前盛行的这种“销控” ，就是通过向客户提供不实信息来操纵市场。 明明有 100 套房子可售，第一次先拿出 20 套来卖，给外界留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出 3 O 套，因为“供不应求”适时提价，刺激人为“ 追涨”，随后再联手中介，将新房变身“二手房” 加价出售。售楼部墙上插
8、满 红旗”的楼盘表，往往不能反映真实销售情况。 北京楼市一些楼盘的商品房预售合同中购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。这就是目前暗流涌动的合同造假现象。 一些开发商动员自己和员工的亲朋好友，大量签订假的购房合同，根据需要随时撤销，欺骗市场。在开盘时，有的开发商让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“ 标杆” ，拉抬房价。等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价被实质性拉高，开发商再撤销原订的高价合同。最后，开发商逐渐出货，中介手中的房子也乘机出手，接最后一棒的总是不知内情的普通购房者。 此外，开发商还善于用一些另类手法吸引眼球。今年北京一房展会，临到头却宣布取消，主办
9、方宣称因为楼市太火，部分开发商展会没开始，房子已经卖得差不多了，退订展位，展览只好取消。 在北京，一高价楼盘就吹嘘自己的楼盘生在“龙脉” 之上，有“帝王气象”；还有的则宣称，自己的地盘是少有的旺地，能产生“望族” 。有些联排别墅，则公开宣称一期入住者，有多少人被提拔、多少人晋升职称，多少孩子考上重点大学等。 材料五 就在央行调高贷款基准利率之后一周，北京市建委公布了一组更具冲击力的数字，北京约有 65.69%可售房源未出售。 是否存在商品房“ 惜售” 现象，北京一季度房价高达 17.3%的涨幅中，“惜售”究竟有多大的“贡献 ”?记者了解到的情况是，虽然并未有地产商完全“捂盘” ，但控制并且放慢
10、销售速度的地产商并不在少数。 位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下，我们担心房子卖得太快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露，这个楼盘的销售已近两年，起初的价格不过 4000 多元/平方米，而如今的均价已经有望突破 8000 元/ 平方米。 即便如此，他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来” 。在他们看来，该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。 材料六 “我们可以团结起来，先不买房子拖垮他们。” 买房者刘涛大声喊道。 瞬时间，人们都瞅向他，但很快叉涌向开发商身旁，争抢散发的宣传资料。4 月9 日下午 16 时，
11、春季房展已撤展过半，但仍有一群群人挤到展会门口。 “越涨越买，越买越涨 ”，刘波说，消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。 在中原地产华北区域总经理李文杰看来，进入 2006 年，一个变化是，购房者持币观望后，发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌” 的心理，出现集中释放。 去年 5 月，建设部等七部委下发关于做好稳定住房价格工作意见的通知，规定自 2005 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。 与上海楼价迅速下跌相比，北京楼市此后也进入低迷期，但并未降价。 “国家宏观调控的药方需要调整。” 建设部政策研究中心副主任王珏林认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，
12、而这一人群在北京还很少。 材料七 撑起北京楼市大蛋糕的，在于另一个庞大的购买群体。4 月 9 日，东四环外的星河湾，北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个 1.6 万元单价的楼盘并未吓住买房者，3 月份热卖近 80 套、销售额达 5亿元。 “太多的有钱人和官员想到北京买套房子。” 曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍，官员多来自近京省份，山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。 “还远远不止这些。 ”万年花城副总经理黄玺庆认为，每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京，这些都是刚性的消费群体。 在此观念下，更多的购房者接纳的信息是，“
13、你不买，大把的人来买。” 但业内人士分析，这些群体实际上组成的是一个“金字塔式” ，处于底层的人最多，对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。 “现在不买，今后的房子还会涨。” 记者采访过程中很多市民用 “恐慌”来形容自己的感受。 材料八 “再不买，多少钱都买不着了。”4 月 9 日，国贸房展会上，东三环外西大望路 “小户型”主打楼盘 “CBD 传奇 ”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是，以后城里面不再批地，就不会再有新楼了。 而这个楼盘确实演绎了涨价传奇：去年 12 月份开盘价 8000 元左右，日前已涨至8800 元左右。 在北京房价持续高幅度上涨的同时，“地荒” 论则促使这一速度变的更
14、快。 实际上，在去年 7 月份，北京市国土局发布当年的供地指标就公布，二环以内将不再新增住宅商品房建设用地，但同是出于北京国土部门的数据显示，去年实际出让住宅用地 585 公顷，规划建筑面积 679 万平方米，仅仅占到计划出让土地的35%左右。 另一方面，地价飙升，也直接带来了房价的上扬。 4 月 17 日，丰台区“ 成寿寺路甲 1 号印铁制罐厂住宅小区用地” 经过 64 轮竞拍，最后拍出 3.41 亿元的至高价。经核算，每平方米的土地最终出让价格为 3376元得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是，“销售不低于 8000 元/平方米才有利益”。 这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年
15、 9 月份，开发面积为 170 万平方米的 “中海城 ”开盘均价为 5400 元/平方米，目前的销售均价也仅为 6500 元/平方米。 一天后，在北京市土地交易大厅，温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米 4863 元人民币，而当地在售楼价每平方米仅五六千元。 业内人士给出的估算是，如果按北京业内公认的地价占房价的 40%计算，理论上，一年以后，这一地块变成可售楼盘，房价将不低于 12000 元/平方米。 在中原地产华北区域总经理李文杰看来，土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。1 请用不超过 2 00 字的篇幅，
16、概括出给定材料所反映的主要问题。要求：全面，有条理，有层次。2 从政府制定政策的角度，提出解决给定资料所反映问题的对策建议。要求：有针对性，有条理。切实可行。字数不超过 350 字。3 就给定资料所反映的主要问题，用 1000 字左右的篇幅，自拟标题进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力。重庆公务员（申论）模拟试卷 5 答案与解析1 【正确答案】 2006 年春，北京楼市猫腻重重，但价格却一路高歌猛进。开发商在消费者面前大耍智力游戏，通过各种手段哄抬房价，致使消费者一房难求；政府肆意抬高土地价格，使房地产开发成本大幅上升，助长了房价的上扬；同时，一部分消费者不明就里，饥不择食地购
17、房，也导致房价不断窜升。2 【正确答案】 1加强对房地产价格的监管，对操纵房价、扰乱市场秩序的房地产开发商实行严厉打击； 2改革土地拍卖方式。实行房价低者胜出的原则； 3进一步完善金融、信贷、税收、销售等方面的政策措施； 4扩大私人资金投资渠道，防止资本在房地产行业扎堆，间接减少房地产市场的投资需求； 5考虑征收不动产税。3 【正确答案】 房地产业要有看得见的手 在经济高速增长的国家，房地产价格往往以更高的速度上涨这是世界许多国家的一种普遍现象。房地产价格上涨过快，购房成为投机行为，就会形成房地产泡沫，形成金融危机隐患，形成中低收入者住房难的社会问题。相对于其他产业，在房地产业，政府这只看得见
18、的手是比较明显的。从世界各国的情况看，政府从来是介入房地产业的，只是手段和力度不同而已。 以韩国为例，1998 年亚洲金融危机后，韩国经济复苏，房地产业随之繁荣，房价和房租同步上涨。2003 年，韩国政府对房地产业采取了宏观调控措施。其主要政策是：加大住宅建设土地供给，增加住宅供应量；抑制投机性需求，针对性地提高房地产转让税率，针对性地禁止住宅预售权转让；实施国民廉租房建设计划，政府投资在 10 年内建设 100 万套国民廉租房；完善全国房地产信息系统，使有关信息及时、透明，实现买卖双方信息对称，等等。在韩国政府采取这些措施后，2004年住宅价格开始下降，房租 2003 年即开始下降。 从新加
19、坡的情况看，20 世纪 60 年代初，新加坡成立了建屋发展局，专司建造公共组屋(相当于中国的经济适用房)，组屋现今已成为 87%居民的住所。为实现“居者有其屋”，新加坡的政策是：实行强制性的公积金制度；组屋建设坚持小户型、低房价原则；对购买自用房者实行税收优惠。对 10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府有关的管理严格有效，避免了欺诈投机现象。 近代以来，工业化的过程同时成为城市化的进程，解决城市住房问题成为各国政府的一个基本职能。新加坡、韩国等国对这个问题解决得比较好，避免了南美国家、菲律宾等国出现的城市贫民窟现象，值得借鉴。住房是人民的基本生活保障，解决这个问题是各国政府的 些本职能
20、，这种意识必须明确而自觉。 在市场经济条件下，房价高企从本质上说是供给与需求落差过大所致，其根本解决有赖于住房的有效供给。与此同时，炒房套利是一种难以避免的普遍现象。炒房套利一旦形成投机狂潮，会造成房地产市场的大起大落，造成金融隐患，对国家的经济平稳发展不利。存房地产业，政府的基本政策取向应是最大限度地缩小炒房套利的空间，要能“ 节制资本 ”，通过有效监管和针对性的税收抑制过度的谋利冲动。政府政策必须要有前瞻性才能防患于未然，才能防止大的马鞍型起落。在经济全球化的条件下，对外资进入炒房的情况也要有警惕，予以有效的控制。 在政府通过补贴、经济适用房、廉租房等方式解决巾低收入者的住房问题时，其机构和人员的廉洁有效是基本前提，否则，政策再好也等于零，只会给舞弊欺诈者提供寻租空间。政府的土地转让必须经过公开公平的拍卖，政府的购租房优惠必须有严格的资格审定，否则，政府的“好处” 会被资金拥有者侵占，落不到中低收入者头上。当政府机构成为住房投资主体时，必须以中低收入者为对象。固然，解决住房难的问题归根到底还需要社会方方面面的改革与进步，例如逐步解决收入差距过大的问题等，但政府这只看得见的手是不可或缺的。
