1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 11 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为( )三个层次。（A）物业管理、设施管理、房地产资产管理（B）物业经营管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理（C）物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理（D）物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理2 物业经营管理中的战略性工作的内容是( )。（A）确定战略、进行资产组合（B）确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合（C）决策分析
2、、进行资产组合（D）确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合3 物业经营管理的常规工作不包括( )。（A）物业保险管理（B）设施设备管理（C）日常维修和维护（D）决策分析4 物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有的特征不包括( )。（A）以营利为目的（B）是政府基层组织（C）具有法人资格（D）是经济组织5 房地产投资的个别风险包括( )。（A）收益现金流风险（B）周期风险（C）变现风险（D）利率风险6 房地产投资之弊不包括( )。（A）流动性差（B）投资数额巨大（C）提高投资者的资信等级（D）投资回收期较长7 进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
3、（A）是否考虑计算公式的影响（B）是否考虑设备的寿命影响（C）是否考虑资金时间价值的影响（D）是否考虑设备磨损的影响8 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般( )。（A）较低（B）等于零（C）无法确定（D）较高9 收益性物业价值的高低主要取决因素之一即获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，物业的价值就( )。（A）越低（B）越高（C）相等（D）无关系10 增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的( )。（A）上升（B）无变化（C）下降（D）稍微下降11 按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房
4、屋市场和二级房屋市场，二级房屋市场是指( )。（A）增量市场（B）一手房市场（C）二手房市场（D）新建商品房租售市场12 我国目前的各类房地产价格指数，通常基于( )。（A）市场价格（B）供给价格（C）需求价格（D）平均价格13 在租赁市场活跃时，业主通常选择( )模式。（A）包租转租（B）出租代理（C）委托管理（D）自行管理14 物业管理也具有周期性，它会经历从( )到“ 衰退” 甚至“消亡”的生命历程。（A）起步、成长、成熟（B）复苏、成熟（C）起步、成长（D）复苏、起步、成长15 招标文件通常包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求等，标底是由( ) 确定的。（A）招标单位（B）投
5、标单位（C）银行（D）主管部门16 可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统” 所组成。这五大系统分别是( ) 。（A）投资支持系统、发展支持系统、环境支持系统、管理支持系统、智力支持系统（B）生存支持系统、管理支持系统、环境支持系统、项目投资支持系统、智力支持系统（C）生存支持系统、发展支持系统、环境支持系统、社会支持系统、智力支持系统（D）生存支持系统、发展支持系统、长期投资支持系统、社会支持系统、智力支持系统17 房地产直接投资包括( )。（A）房地产开发投资、房地产企业债券投资（B）房地产开发投资、房地产企业股票投资（C）房地产开发投资、房地产置业投资（D）房地产置业投资、房
6、地产企业股票投资18 房地产置业投资，包括房地产( )两部分。（A）购置投资、流动资金投入（B）购置投资、工程建造投资（C）流动资金投入、工程建造投资（D）流动资金投入、物业管理投资19 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期 (Pc)相比较，如果 Pb( )Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。（A）大于等于（B）大于（C）小于等于（D）无关系20 写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过( )活动，为业主或投资者创造利润和回报。（A）物业经营管理（B）投资（C）物业管理（D）管理21 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务质量不同、地
7、理位置不同、服务内容不同、地点不同（B）服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同（C）服务质量不同、地理环境不同、工作内容不同、地点不同（D）服务质量不同、档次不同、地点不同、建筑设计不同22 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。（A）投资利润率、通货膨胀率、风险因素（B）通货膨胀率、风险因素、经营税金（C）投资利润率、通货膨胀率、经营税金（D）成本利润率、风险因素、经营税金23 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、影剧院、停车场、加油站和( )等。（A）商店、餐馆、游乐场、写字楼、厂房（
8、B）旅馆、商店、厂房、餐馆、游乐场、写字楼（C）旅馆、商店、餐馆、厂房、游乐场、写字楼（D）旅馆、商店、餐馆、游乐场、写字楼24 制定( ) 是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）销售策略、销售方案（B）销售策略、租赁策略（C）租赁方案、租赁策略（D）销售方案、租赁方案25 银行的年贷款利率为 16%，是按月计息的，则该银行的实际年贷款利率为( )。（A）16%（B） 17%（C） 17.23%（D）18%26 影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。（A）传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭收入水平及分布（B）传统观念及消费心理、社会福利
9、、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期（C）社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期、家庭收入水平及分布（D）传统观念及消费心理、人口数量及状态、家庭收入水平及分布、家庭生命周期27 宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）土地供应、金融税收、价格政策、住房政策（B）金融税收、价格政策、住房政策、招投标（C）土地供应、住房政策、招投标、拍卖（D）开房交会、金融税收、价格政策、招投标28 我们要实现的房地产市场的市场目标是指( )。（A）房地产市场总量基本平衡、价格基本稳定、收益大（B）结构基本合理、房地产市场总量基本平衡、价格基本稳定（C）投资大、价格基本稳定、收益大（
10、D）价格基本稳定、收益大、投资大29 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中三个主要的方面是( )。（A）正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计、精确的费用测算（B）有针对性的管理方案设计、精确的费用测算、合理的租赁方案（C）合理的租赁策略与租赁方案、精确的费用测算、管理方案设计（D）精确的费用测算、合理的租赁方案、管理方案设计30 组合投资管理包含( )等要素。（A）管理者、投资金额、管理方法（B）管理对象、投资金额、管理方法（C）管理对象、管理者、投资金额（D）管理对象、管理者、管理方法31 按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为( )两个层次。（A）策略
11、与运行管理、现场管理（B）市场管理、零售管理（C）现场管理、零售管理（D）现场管理、市场管理32 房地产开发商是从( )获取销售许可证的。（A）房地产学会（B）房地产行业协会（C）房地产管理部门（D）城市规划部门33 物业管理和设施管理定位在( )的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（A）决策层面（B）现场操作层面（C）战略层面（D）市场层面34 为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据( )的变化主动地调整经营策略。（A）决策层（B）管理层（C）操作层（D）市场需求35 写字楼物业的特点是：保持产权的
12、完整性是写字楼物业保值增值的关键，所处区位好，规模大，多为现代化的高层建筑，多由专业物业管理企业管理以及( )。（A）专业人员进行设施管理（B）著名物业管理企业进行管理（C）功能齐全、配套设施完善（D）投资大、收益大36 编制招标工程标底的工作应由( )来完成。（A）投标单位（B）政府部门（C）招标单位（D）房地产学会37 现在借入 100 元，年利率为 15%，则一年后要还的本利和是( )元。（A）115（B） 100（C） 120（D）12538 在大多数情况下，物业管理师是在( )授权的工作范围内工作，但如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急处理。（A
13、）物业管理公司（B）物业业主（C）政府（D）房地产学会39 当计息周期为一年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）i=r（B） ir（C） ir（D）i=1+r40 房地产开发投资包括( )投资。（A）土地开发、建筑材料（B）中介服务、建筑材料（C）建筑材料、商品房建设（D）土地开发、商品房建设二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择( )，因此会经常提出一些物业更新
14、改造等资本改良投资计划。（A）居住物业（B）新建成物业（C）物理状况良好的物业（D）成熟物业（E）综合物业42 综合型物业管理企业是同时具备( )的企业。（A）保洁管理能力（B）保安管理能力（C）维护管理能力（D）物业策略管理能力（E）物业运行管理能力43 房地产市场的运行环境，按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境以及( )。（A）企业环境（B）内部环境（C）资源环境（D）技术环境（E）国际环境44 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的( )偿还项目借款本息所需要的时间。（A）利润（B）折旧（
15、C）摊销（D）利息（E）其他还款资金45 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物， ( ) 房地产开发经营活动的经济行为。（A）直接从事（B）间接地从事（C）政府指导（D）政府监督（E）参与46 房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为( )两种形式。（A）开发投资（B）建设投资（C）设计投资（D）设备投资（E）置业投资47 影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。（A）传统观念及消费心理、社会福利（B）人口数量及状态（C）家庭收入水平及分布（D）家庭生命周期（E）家庭户数
16、与规模48 影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。（A）经济发展状况、家庭收入水平及分布（B）物价水平（C）房价租金比（D）房地产金融政策（E）工资及就业水平49 房地产置业投资的对象可以是( )。（A）购置土地（B）购置设备（C）购置建筑材料（D）市场上的增量房地产（E）市场上的存量房地产50 房地产投资信托基金(REITs) ，是( )房地产资产的公司。（A）购买（B）开发（C）管理（D）出售（E）建设51 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到( )等目的。（A）筹措资金（B）分散房地产金融风险（C）减少成本（D）增
17、加利润（E）缩短工期52 房地产投资价值的高低，与( )密切相关。（A）建设工期（B）建设质量（C）物业管理水平（D）当前净租金水平（E）其所处地区的物业整体升值潜力53 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求具有以下( ) 的特点。（A）广泛性（B）多样性（C）通常需要借助金融信贷机构来进行融资（D）公平性（E）合理性54 宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）土地供应（B）金融税收（C）住房政策（D）招投标（E）价格政策55 房地产投资中“ 区位” 的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括( )。（A）宏观位置（B）
18、中观位置（C）微观位置（D）房地产市场位置（E）金融市场位置56 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征有( )。（A）房屋租赁不转移房屋的所有权（B）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋（C）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系（D）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止（E）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人57 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）意愿租赁（D）百分比租赁（E）不定期租赁58 居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括( )。（A）市政公用和公建配套设
19、施完备的程度（B）公共交通便捷程度（C）环境因素（D）政治因素（E）居民人口与收入59 物业租赁管理模式常见的有( )。（A）包租转租模式（B）出租代理模式（C）委托管理模式（D）自行管理模式60 设备的寿命包括( ) 寿命。（A）自然寿命（B）技术寿命（C）折旧寿命（D）经济寿命（E）合理寿命物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 11 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B3 【正确答案】 D4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【
20、正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案
21、】 C36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 B,C42 【正确答案】 D,E43 【正确答案】 C,D,E44 【正确答案】 A,B,C,E45 【正确答案】 A,B,E46 【正确答案】 A,E47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 A,B,C,E49 【正确答案】 D,E50 【正确答案】 A,B,C,D51 【正确答案】 A,B52 【正确答案】 D,E53 【正确答案】 A,B,C54 【正确答案】 A,B,C,E55 【正确答案】 A,B,C56 【正确答案】 A,B,C,D,E57 【正确答案】 A,B,C58 【正确答案】 A,B,C,E59 【正确答案】 A,B,C60 【正确答案】 A,B,D
