1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 12 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行( )物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司。（A）专业性（B）复合性（C）策略性（D）可行性2 CRM 是营销管理的创新，实际的 CRM 分为三个层次即 ( )，这三个层次是层层递进的。（A）管理思想层、软件产品层、管理系统层（B）管理思想层、实际操作层、软件产品层（C）管理思想层、实际操作层、管理系统层（D）实际操作层、软件产品层、管理系统层3 物业管理的核心工作是对物业进行
2、日常的( )，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。（A）收取物业管理费（B）维护与维修（C）宣传（D）绿化4 在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，它们是( )。（A）建筑面积、可出租面积、销售面积（B）建筑面积、销售面积、出租单元内建筑面积（C）可出租面积、销售面积、出租单元内建筑面积（D）建筑面积、可出租面积、出租单元内建筑面积5 已知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是( ) 。（A）15%（B） 15.87%（C） 16%（D）16.87%6 如果 NPV( )0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财
3、务上是可以接受的。（A）大于等于（B）等于（C）小于（D）小于等于7 影响房地产市场发展的社会经济因素有( )。（A）社会因素、物价水平、经济因素（B）社会因素、经济因素、政策因素（C）社会因素、物价水平、政策因素（D）物价水平、经济因素、政策因素8 我们要实现房地产市场的市场目标，房地产市场目标是指( )。（A）房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定（B）房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、投资大（C）房地产市场总量基本平衡、投资大、价格基本稳定（D）结构基本合理、投资大、价格基本稳定9 房屋租赁登记备案的一般程序为( )三步。（A）审查、代理、颁证（B）申请、代理、颁证（C）
4、申请、审查、代理（D）申请、审查、颁证10 财务报告分析具有( )特征。（A）判断性、依耐性、经济性（B）拓展性、判断性、经济性（C）拓展性、判断性、依耐性（D）拓展性、依耐性、经济性11 运用( ) 出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。（A）垫资、挂牌、招标、拍卖（B）协议、挂牌、招标、拍卖（C）协议、垫资、挂牌、招标（D）协议、垫资、挂牌、拍卖12 围绕着“4P” 进行营销管理， “4P”是指( )。（A）产品、价格、渠道、客户（B）价格、渠道、促销、客户（C）产品、价格、促销、客户（D）产品、价格、渠道、促销13 物业管理和设施管理以( )为主，房地产资产
5、管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。（A）运行管理（B）预测管理（C）决策管理（D）战略管理14 房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和( )，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划。（A）保安组（B）设施管理公司（C）保洁组（D）专业公司15 对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括( )方面。（A）日常管理费用、开办费用（B）日常管理费用、直接费用（C）开办费用、直接费用（D）直接费用、间接费用16 通常企业物业资产管理涉及( )领域的活动。（A）财务、管理人员职能、管理方法（B）购置或剥离物业资产、财务、管理方法（C）购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能（D）购置或剥离
6、物业资产、管理人员职能、管理方法17 房地产直接投资包括( )。（A）房地产开发投资、房地产置业投资（B）房地产企业债券和股票投资（C）投资于房地产投资信托基金（D）购买住房抵押支持证券18 房地产投资活动可以从( )两个方面进行考察。（A）实物形态、货币形态（B）实物形态、规模（C）实物形态、土地（D）规模、货币形态19 资产组合理论的原则是投资者应当( )，从而有效地抵消一部分风险。（A）增加投资（B）把一些合适的持有物进行集中（C）把一些合适的持有物进行分散（D）减少投资20 如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的( )，那么物业管理师也必须进行一定的应急处理。（A）外观（B）价格（C
7、）价值（D）使用21 物业价格主要有下列特征：物业价格实质上是物业权益的价格、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金、物业价格形成的时间较长、物业价格容易受交易者的个别因素的影响以及( )。（A）物业价格受区位的影响很大（B）物业价格受区位的影响很小（C）物业价格受政策的影响很大（D）物业价格受政策的影响很小22 物业(特别是居住物业)的需求主体是人，因此( )对物业价格有很大影响。（A）人对物业的认知、人的构成状况（B）人的数量、人的素质、人的构成状况（C）人的素质、人的构成状况、人的年龄状况（D）人对物业的认知（E）人的素质、人的年龄状况23 房地产投资是指以获得未来的房地产资产(
8、 )为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。（A）收益或增值（B）居住（C）建筑（D）管理24 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，初始抵押贷款数额应该为( ) 。（A）200 万元（B） 240 万元（C） 300 万元（D）400 万元25 收入的变化、其他商品的价格变化、对未来的预期以及( )等市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化。（A）国际环境的变化（B）技术环境的变化（C）对物业管理的预期（D）政府政策
9、的变化26 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构以及( )。（A）企业组织结构（B）投资结构（C）企业管理结构（D）企业产值结构27 专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金以及( )等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。（A）地价、建造成本（B）咨询费用（C）利息费用（D）销售税金28 偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，是指项目在借款偿还期内务年用于还本付息的资金与 ( ) 的比率。（A）本金（B）利息（C）债务（D）当期应还本付息金额29 出租人的权利，包括按期收取租金、监督承租人按合同规定合理使用房屋以及( )等方面。（
10、A）按期进行房屋管理（B）监督承租人进行房屋清扫（C）依法收回出租房屋（D）保障承租人居住安全30 市场营销人员通常从价格优势、良好的声誉、经济实用以及( )方面来宣传其所推广的物业。（A）广告（B）物业本身的素质（C）物业管理（D）开发商的声誉31 租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整以及( )。（A）租赁计划（B）租赁质量（C）租赁成本（D）租户关系管理32 房地产三级市场是指( )市场。（A）土地转让（B）存量房地产交易（C）土地出让（D）新建商品房租售33 以下( ) 不是房地产市场过度开发的诱因。（A）开发商对市场预测的偏差（B）建造商的参与（C）开发商间非理性行
11、为（D）开发资金的易得性34 最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力( )。（A）越弱（B）无法确定（C）越强（D）为 035 个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。（A）政府（B）建造商（C）开发商（D）物业管理企业36 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资（B）抵押贷款还本利息（C）办公费（D）保险费37 如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10000 元，现在应该存入银行( )。（A）5674 元（B） 2000 元（C） 6250 元（D）8929 元38 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。（A）提
12、高抵押贷款利率（B）降低抵押贷款利率（C）降低首期付款比例（D）通货膨胀率上升39 政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。（A）调控土地供应计划（B）城市规划指导（C）控制人口（D）税收调节二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。40 对于以下物业( ) 属于经营性的物业。（A）写字楼（B）居住物业（C）综合楼（D）商厦（E）零售商业物业41 保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括 ( )
13、 。（A）保险人（B）被保险人（C）第三人（D）投保人（E）业务员42 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业( )为目的的投资。（A）所有权（B）使用权（C）维护权（D）维修权（E）保结权43 绩效评价的三项主要指标是( )。（A）服务满意度（B）管理人员的素质（C）物业经济指标（D）物业品牌化（E）物业安全指标44 制定( ) 是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）销售策略（B）销售方案（C）租赁方案（D）租赁策略（E）销售目标45 房地产置业投资的目的一般有两个即( )。（A）自用（B）爱好（C）兴趣（D）开商店（E）获取较为稳定的经常
14、性收入46 影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括( )。（A）与其他商业设施接近的程度（B）偏好（C）习惯（D）周围土地利用情况和环境（E）易接近性47 投资者将资金投入 REITs 有很多优点，包括( )。（A）收益相对稳定（B）投资者很容易将持有的 REITs 股份转换为现金（C）没有风险（D）投资者众多（E）投资者比较少48 宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）土地供应（B）价格政策（C）住房政策（D）招投标（E）金融税收49 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务对象不同（B）地理位置不同（C）服务内容不同（D）建筑设计和装潢风格不同（E）价格政策不同50 设备有形
15、磨损，是设备在( )过程中发生的实体性磨损。（A）改进（B）使用（C）闲置（D）完善（E）发展51 影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。（A）经济发展状况（B）物价水平、工资及就业水平（C）房价租金比（D）房地产金融政策（E）家庭收入水平及分布52 固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是 ( ) 。（A）现有的业务活动是企业必需的（B）原有的各项开支都是合理的（C）物业管理公司领导同意的（D）增加费用预算是值得的（E）政策允许的53 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )。（A）经营税金及附加（B）城镇土地使用税和房产税（C）企业所
16、得税（D）契税（E）印花税54 房地产投资的风险主要体现在( )四个方面。（A）投入资金的安全性（B）期望收益的可靠性（C）投资项目的流动性（D）投资项目的公平性（E）资产管理的复杂性55 置业投资的所得税是以毛租金收入扣除( )后的净运营收益为基数以固定税率征收的。（A）利润（B）贷款（C）运营成本（D）贷款利息（E）建筑物折旧56 一般来说，对于大规模的写字楼物业可选择( )来进行宣传。（A）网络和报纸上的分类广告（B）物业顾问机构的期刊（C）电视（D）广播（E）宣传牌57 物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑( )几方面的因素。（A）计算可出租或可使用面积（B）基础租金与市
17、场租金（C）单元的面积规划和室内装修（D）可能面积的组合（E）建筑面积58 写字楼物业管理风险的特点是( )。（A）全员性（B）全期性（C）动态性（D）静态性（E）确定性59 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中( )是三个主要的方面。（A）正确的经营管理策略（B）有针对性的管理方案设计（C）租赁方案（D）精确的费用测算（E）销售方案物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 12 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【
18、正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 C8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B
19、33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 A39 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。40 【正确答案】 A,C,D,E41 【正确答案】 A,B,D42 【正确答案】 A,B43 【正确答案】 A,B,D44 【正确答案】 C,D45 【正确答案】 A,E46 【正确答案】 A,D,E47 【正确答案】 A,B48 【正确答案】 A,B,C,E49 【正确答案】 A,B,C,D50 【正确答案】 B,C51 【正确答案】 A,B,C,E52 【正确答案】 A,B,D53 【正确答案】 A,B,C54 【正确答案】 A,B,C,E55 【正确答案】 C,D,E56 【正确答案】 A,B,C,D57 【正确答案】 A,B,C58 【正确答案】 A,B,C59 【正确答案】 A,B,D
