1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格( ) 。（A）下降（B）上升（C）不变（D）无关联2 开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为( )和建筑物建造成本。（A）物业管理成本（B）固定成本（C）变动成本（D）土地开发成本3 买方市场是供( ) 求、买方掌握着主动权的市场。（A）相等于（B）小于（C）大于（D）平衡于4
2、房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命( )。（A）长得多（B）相等（C）短得多（D）无关联5 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。（A）10%（B） 15%（C） 20%（D）30%6 财务效益状况指标包括( )。（A）资产负债率（B）流动资产周转率（C）净资产收益率（D）资本积累率7 由于可以将物业抵押，所以置业投资者( )地获得金融机构的支持。（A）较容易（B）不容易（C）比较难于（D）很难8 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”
3、。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越( )。（A）低（B）高（C）不容易确定（D）容易确定9 生命周期成本(LCC，Life cycle cost) 是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往( )设备购置费用。（A）相等于（B）小于（C）稍大于（D）数倍于10 当按复利计息时，“ 年利率 4.8%，每月计息一次 ”的实际利率与年实际利率(4.8%)的关系是 ( )。（A）两者相等（B）前者大于后者（C）前者小于后者（D）两者无关系11 从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，( )同期通货膨胀率的平均水平。（A）小于（B）等于（C）超过
4、（D）无关系12 一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越( )。（A）小（B）相当（C）大（D）无关系13 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。（A）定期租赁、自动延期租赁、百分比租赁（B）定期租赁、意愿租赁、百分比租赁（C）定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁（D）自动延期租赁、意愿租赁、百分比租赁14 成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为( )三大类。（A）前馈性控制、防护性控制、反馈性控制（B）前馈性控制、企业控制、反馈性控制（C）前馈性控制、防护性控制、企业控制（D）防护性控制、企业控制、反馈性控制15 未来经营费用风险，是指物业实际经营
5、管理费用支出( )预期经营费用而带来的风险。（A）小于（B）等于（C）超过（D）无关联16 单利计息是仅按本金计算利息，相同的一笔存款，使用单利计息所计算出来的本利和( ) 复利计息所计算出来的本利和。（A）小于（B）等于（C）超过（D）无关联17 保险的一般原则是( )。（A）公平原则、可保利益的原则、近因原则、公正原则（B）诚信原则、公正原则、近因原则、惩治原则（C）诚信原则、奖罚分明原则、近因原则、惩治原则（D）诚信原则、可保利益的原则、近因原则、比例分摊原则18 由于不同设备方案的服务寿命不同，设备更新分析以( )为主。（A）费用年值法（B）净现值法（C）投资回收期法（D）内部收益率法
6、19 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为( )。（A）单纯型写字楼、商住型写字楼、收益型写字楼（B）单纯型写字楼、收益型写字楼、综合型写字楼（C）单纯型写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼（D）商住型写字楼、收益型写字楼、综合型写字楼20 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括( )。（A）直接人工费、直接材料费、间接费用（B）直接材料费、间接费用、建造费用（C）直接人工费、直接材料费、建造费用（D）直接人工费、间接费用、建造费用21 风险管理的整个过程可以分成的几个步骤是( )。（A）风险管理、风险评估、风险控制、风险决策（B）风险识别、风险评估、风险控制、风
7、险调整（C）风险预测、风险决策、风险控制、风险调整（D）风险预测、风险决策、风险计划、风险管理22 物业管理师一般认为，只要租金相对于其他竞争性写字楼物业来说相差不大，则( )是吸引写字楼租户的主要因素。（A）物业的特性、物业的质量（B）物业的保安、物业的保洁（C）物业的质量、物业的环境（D）物业的特性、物业的保洁23 房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和( )。（A）生产能力（B）保本能力（C）适应市场能力（D）清偿能力24 房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行( )的过程。（A）控制、协调、管理（B）预测、协调、控制（C）优化组合、协调、管理（D）组织、处置、决策
8、25 管理是指对一个经济单位所拥有的资源( )、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。（A）设备（B）人力资源（C）材料（D）计算机26 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中( ) 是根本。（A）经营管理策略（B）管理方案设计（C）精确的费用测算（D）领导决策27 考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有经济效益指标和( )。（A）利润指标（B）服务质量指标（C）社会效益指标（D）成本指标28 工作、进餐和( )
9、 是写字楼使用者在写字楼内最基本的三个行为。（A）娱乐（B）开会（C）使用电脑（D）休息29 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份；将大部分产权出售以及( )等方式。（A）交给政府（B）交给房地产协会（C）全部出售套现（D）交给建设部门30 零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、内部设施和( )等因素。（A）政府的指示（B）零售商业协会的意见（C）零售商业物业规模（D）消费者的意见31 在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个( )。（A）基础
10、租金（B）合理租金（C）满意租金（D）公平租金32 房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和( )。（A）征地资金（B）建造设计资金（C）抵押贷款（D）物业管理资金33 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）是否考虑通货膨胀34 当计息周期小于一年时，年名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）i=r（B） ir（C） ir（D）i=1+r35 动态分析与静态分析的本质区别是( )。（A）动态分析复杂（B）静态分析简单（C）是否考虑资金的时间价值（D）国家规定36 写字楼物业管理
11、的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫以及( )工作。（A）听取租户的意见（B）给租户提出建议（C）维护写字楼物业的设施（D）协调业主与租户的关系、组织与控制等37 风险应对策略一般应包括风险回避、风险转移、风险分担、应急措施以及( )。（A）风险预测（B）风险减轻、风险承担（C）风险决策（D）风险管理38 按成本控制的时间不同，可分为( )。（A）长期控制、短期控制（B）决策控制、基层控制（C）预测控制、事后控制（D）事先控制、事中控制、事后控制39 设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。而职业性工作则属( )层次上的工作。（A）战略
12、（B）战术（C）设施保护（D）设施维修40 写字楼市场中供求变化比较剧烈，对于( )租户，可设定一租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。（A）全部（B）大部分（C）小部分（D）租期较短的二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在( )的位置。（A）整体市场供求关系中（B）未来城市发展建设中（C）城市房地产市场中（D）城市政治活
13、动中（E）城市社会经济活动中42 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，包括( )。（A）合理的可行性研究（B）正确的经营管理策略（C）有针对性的管理方案设计（D）精确的费用测算（E）正确的管理理念43 不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，有的是成立( )。（A）子公司（B）分公司（C）职能部门（D）管理中心（E）项目部44 制定投资方针和政策需考虑的是( )。（A）投资数量（B）利率（C）房地产市场（D）对风险的承受能力（E）投资期限45 房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行( )的过程。（A）计划（B）预测（C）优化组合（D）协调（E）管理46 投资
14、分析是组合投资管理的第二步，包括( )等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素（A）宏观分析（B）行业分析（C）微观分析（D）适中分析（E）决策分析47 公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）房产税（D）所得税（E）租赁手续费48 办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括( )。（A）交通费、通信费、低值易耗文具、办公用品费（B）书报费、宣传广告和市场推广费（C）法律费用（D）节日装饰费（E）办公用房租金49 物业管理成本控制具有三层含义即( )。（A）对目标成本本身的控制（B）对目标成本完成的控制和过程的监督（C）在过程控制的
15、基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向（D）在过程控制的基础上，着眼于目前（E）对变动成本本身的控制50 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为( ) 物业市场。（A）低档（B）中低档（C）中档（D）中高档（E）高档51 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。（A）房屋销售价格指数（B）房屋设计价格指数（C）房屋租赁价格指数（D）房屋建造价格指数（E）土地交易价格指数52 按照房地产的用途，可以将其分解为若干子市场，包括( )等。（A）居住物
16、业市场（B）商业物业市场（C）工业物业市场（D）特殊物业市场（E）土地市场53 房地产业与金融业息息相关，房地产开发过程中( )，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。（A）拍卖（B）招投标（C）贷款利率（D）信贷规模（E）发放条件的调整54 物业管理企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判。一般可分为( )三个阶段。（A）竣工交接（B）二次装修（C）正式运行（D）招投标（E）前期工作55 居住是人类生存的基本要求，目前我国城市住宅的供给主要有三类，即( )。（A）企业福利
17、房（B）二手房（C）廉租房（D）经济适用住房（E）市场价商品住宅56 房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格影响着( )。（A）房地产市场的运作（B）整体社会经济环境（C）整体社会投资环境（D）开发商的积极性（E）建造商的积极性57 物业经营管理计划，是用来( )物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具。（A）指导（B）组织（C）实施（D）协调（E）控制58 绩效评价的三项主要指标是( )。（A）服务满意度（B）管理人员的素质（C）物业经济指标（D）物业品牌化（E）领导的能力59 经营策略主要包括( )。（A）树立品牌形象，参与市场竞争（B）与
18、开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟（C）完善的零售服务（D）必要的经济回报（E）与业主的沟通60 物业管理绩效包括( )两个层面。（A）物业管理企业（B）分公司（C）子公司（D）指挥部（E）独立的物业资产管理项目物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 13 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 D3 【正确答案】 C4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12
19、 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正
20、确答案】 A40 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,B,E42 【正确答案】 B,C,D43 【正确答案】 A,B,D,E44 【正确答案】 A,D,E45 【正确答案】 C,D,E46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A,B,C,D,E48 【正确答案】 A,B,C,D,E49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,C,D,E51 【正确答案】 A,C,E52 【正确答案】 A,B,C,D,E53 【正确答案】 C,D,E54 【正确答案】 A,B,C55 【正确答案】 C,D,E56 【正确答案】 A,B,C57 【正确答案】 A,B,C,D,E58 【正确答案】 A,B,D59 【正确答案】 A,B,D60 【正确答案】 A,E
