1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 14 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在物业交易环节，增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格( )。（A）下降（B）上升（C）不变（D）无关联2 卖方市场是求( ) 供、卖方掌握着主动权的市场。（A）相等于（B）小于（C）大于（D）平衡于3 偿债能力状况指标包括( )。（A）资产负债率（B）营业增长率（C）资本积累率（D）财务内部收益率4 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，而( )是基础。（A）计划（B）经营管理策略（C）管理方案设计（D）费用
2、测算5 物业经营管理的层次通常将其分为( )三个层次。（A）物业管理、设施管理、房地产资产管理、（B）物业管理、设施管理、房地产组合投资管理（C）物业企业管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理（D）物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理6 资产负债率是反映项目各年所面临的( )及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标。（A）投资（B）成本（C）盈利的能力（D）财务风险程度7 收益性物业是指能直接产生( )或其他经济收益的物业。（A）租赁收益（B）销售收益（C）服务收益（D）组合收益8 房地产间接投资的具体形式包括( )。（A）购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信
3、托基金 (BElTs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等（B）购买房地产开发企业的债券、股票，购置土地，建设房屋（C）购买房地产投资信托基金(REITs) 的股份或房地产抵押支持证券(MBS)，购置土地（D）购买房地产投资信托基金(REITs)的股份，购置土地9 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.4%，通常称年利率为( )。（A）4.0%（B） 4.4%（C） 4.8%（D）5.0%10 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。（A）全部贷款（B）全部资产（C）银行贷款（D）部分资产11 按照出租人
4、所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为( )三种形式。（A）浮动租金、毛租、净租（B）毛租、净租、百分比租金（C）固定租金、净租、百分比租金（D）固定租金、毛租、净租12 有效的成本控制都应遵循( )等原则。（A）公平原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、企业管理原则（B）公正原则、经济效益原则、责权利相结合原则、企业管理原则（C）全面控制原则、企业管理原则、企业控制原则、例外管理原则（D）全面控制原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、例外管理原则13 考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有( )。（A）经济效益指标、服务质量指标（B）服务质量指标、社会效益指
5、标（C）社会效益指标、成本指标（D）服务质量指标、成本指标14 房地产间接投资的具体形式包括( )。（A）购买房地产开发企业的股票（B）建设房屋（C）购置土地（D）购置设备15 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、( )和有效需求。（A）稀缺性（B）合理性（C）公平性（D）科学性16 物业管理企业的投资决策一般有( )两种类型。（A）风险投资、不确定投资（B）直接投资、间接投资（C）直接投资、不确定投资（D）直接投资、风险投资17 投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、( )及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素。（A）盈利分析（B）偿债分析（C）市场分
6、析（D）行业分析18 期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。一般来说，期房价格( ) 现房价格。（A）高于（B）等于（C）低于（D）两者无关联19 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格( )现房价格。（A）低于（B）等于（C）高于（D）不可比20 综合来看，物业价格与利率负相关，利率上升，物业价格会( )。（A）上升（B）大幅上升（C）不变（D）下降21 写字楼物业管理风险的特点是全员性、全期性和( )。（A）阶段性（B）定量性（C）动态性（D）静态性22 制定投资方针和政策需考虑投资数量、对风险的承受能力和( )。（A）管理者（
7、B）政府（C）投资回收期指标（D）投资期限23 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。它包括两大部分即劳动或劳动力耗费所创造的价值和( ) 。（A）所耗费的生产资料转移价值（B）经营费用（C）资金的时间价值（D）销售费用24 起价是指所销售的商品房的( )。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（A）平均价格（B）辅助价格（C）最高价格（D）最低价格25 房屋租赁只转移房屋权属中的( )，不转移房屋的所有权。（A）使用权（B）处分权（C）最终收益权（D）房屋的维护权26 房屋租赁只转移房屋权属中的( )，不转移房屋的所
8、有权。（A）使用权（B）处分权（C）最终收益权（D）房屋的维护权27 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，是看这种类型的物业在本质上是否具有( )的能力。（A）偿债（B）间接产生经济收益（C）直接产生经济收益（D）内部收益率28 写字楼安全管理包括工程安全、消防安全、应急预案和( )。（A）业主安全（B）租户安全（C）治安安全（D）工作安全29 设备更新的核心工作，是确定设备的( )寿命。（A）技术（B）自然（C）物理（D）经济30 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的( )。（A）一级市场（B）二级市场（C）三级市场（D）四级市场31 功能折旧是指建筑物在功能上的
9、相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物( )损失。（A）实物（B）外观（C）配套（D）价值32 作为专业人士的物业管理人员，必须设法进行三方经常沟通，三方经常沟通的渠道，包括业主、租户以及( )。（A）开发商（B）物业管理人员（C）房管科（D）建造商33 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品、成本、产销量与( )的平衡关系的方法。（A）固定成本（B）变动成本（C）盈利（D）机会成本34 物业管理绩效评价的主要方法是( )，用于计量指标的评价计分。（A）德尔菲法（B）市场比较法（C）成本法（D）功效系数法35 按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要
10、分为( )类型。（A）一种（B）二种（C）三种（D）四种36 如果银行存款的利率为 10%，为在 1 年末获得 11000 元，现在应该存入银行( )。（A）12000 元（B） 10000 元（C） 9250 元（D）9929 元37 物业经营管理的层次通常将其分为房地产资产管理、房地产组合投资管理和( )三个层次。（A）物业管理或设施管理（B）工程项目管理（C）物业企业管理（D）公司法人管理38 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最差的。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼39 由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处
11、于波动之中，因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。租金调整一般是基于( )、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。（A）价格指数（B）政策（C）法规（D）业主意愿40 ( )管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行。（A）现场（B）专业（C）作业（D）策略与运行二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 物业管理绩效评价修正指标包括( )。（A）财务效益状况修正指标（B）成本费用利润
12、率（C）流动比率（D）资本积累率（E）工资发放水平指标42 影响房地产市场转变的社会经济力量有( )。（A）金融业的发展（B）人文环境的变化（C）自然环境的变化（D）政治制度的变迁（E）生活水平的变化43 物业租赁管理模式有( )。（A）包租转租模式（B）转让模式（C）委托管理模式（D）出租模式（E）出租代理模式44 财务管理的具体目标包括( )。（A）利润最大化（B）筹资管理目标（C）投资管理目标（D）企业价值最大化（E）企业竞争的加强45 会计报表中的主表包括( )。（A）资产负债表（B）利润表（C）文字报告（D）股东权益增减变动表（E）总收入表46 一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则
13、有( )。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责权利相结合的原则（D）例外管理原则（E）明确原则47 在签订物业服务合同时，除了遵循一般合同应注意的事例外，还应注意( )。（A）“宜细不宜粗 ”的原则（B）没有无偿无限期承诺（C）实事求是、留有余地（D）实事求是、不能留有余地（E）明确界定违约责任与处理方式48 一般来说，物业管理企业可以划分为( )等类型。（A）专业型物业管理企业（B）分散型物业管理企业（C）综合型物业管理企业（D）集中型物业管理企业（E）管理型物业管理企业49 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。（A）还本付息（B）税金（C）出租收入（D）贷款本金
14、收入（E）利润收入50 按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为( )。（A）挂牌成交价格（B）预计成交价格（C）招标成交价格（D）拍卖成交价格（E）协议成交价格51 建成后物业按建筑物的用途可以分为( )。（A）居住物业（B）商业物业（C）工业物业（D）特殊用途物业（E）零售商业物业52 置业投资的利益包括( )。（A）收益（B）保值（C）增值（D）消费（E）利润53 政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在( )等方面。（A）项目选址和定点审批（B）核发建设用地规划许可证（C）核发建设工程规划许可证（D）核发房地产证（E）核发房地产使用证54 今后仍将采用行政划拨方
15、式配给的特殊性质用地包括( )。（A）城市公共建设用地（B）国家鼓励发展的新技术产业用地（C）城镇居民低标准住宅用地（D）大型商业项目用地（E）工厂用地55 土地使用权出让可以采取( )等形式。（A）协议招标（B）公开招标（C）公开拍卖（D）补地价（E）私下招标56 土地的规划使用条件包括( )等。（A）容积率（B）覆盖率（C）用途（D）限高（E）面积57 房地产开发项目投资费用中的开发直接费包括( )。（A）土地费用（B）前期工程费（C）房屋开发费（D）管理费（E）服务费58 房地产开发投资中的开发间接费除了销售费用、财务费用外，还包括( )。（A）不可预见费（B）税费（C）管理费（D）车位
16、费（E）其他费用59 在我国招标的形式有( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）议标（D）限制性招标（E）协议招标60 按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为( )。（A）项目建设准备阶段（B）招投标阶段（C）施工阶段（D）竣工验收阶段（E）招租阶段61 房地产的权益包括( )。（A）转让权（B）使用权（C）收益权（D）处置权（E）占有权62 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。在实践中，人们对写字楼的分类一般要考虑的因素有( )。（A）交通方便性（B）建筑设施系统（C）宅内空间布置（D）建筑材料（E）室内外颜色搭配63 房地产间接投资包括( )。（A）房
17、地产置业投资（B）房地产企业债券和股票投资（C）购买住房抵押支持证券（D）房地产开发投资（E）投资于房地产投资信托基金64 保险单因险种的不同而各有差异，一般应包括以下( )几个方面。（A）保险责任（B）附加条件（C）声明事项（D）索赔程序（E）除外责任65 虽然单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但购物中心的物业管理师还是必须了解基本的零售技术，尤其需要了解( )。（A）商品盘存（B）橱窗陈设（C）商品选择（D）促销技巧（E）销售环境物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 14 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意
18、。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 C3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C
19、29 【正确答案】 D30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 A,B,C,D43 【正确答案】 A,B,E44 【正确答案】 B,C45 【正确答案】 A,B
20、46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,B,C,E48 【正确答案】 A,C,E49 【正确答案】 C,D50 【正确答案】 A,C,D,E51 【正确答案】 A,B,C,D52 【正确答案】 A,B,C,D53 【正确答案】 A,B,C54 【正确答案】 A,B,C55 【正确答案】 A,B,C,D56 【正确答案】 A,B,C,D57 【正确答案】 A,B,C58 【正确答案】 A,B,C,E59 【正确答案】 A,B,C,D60 【正确答案】 A,B,C,D61 【正确答案】 B,C,D,E62 【正确答案】 A,B,C63 【正确答案】 B,C,E64 【正确答案】 A,B,C,E65 【正确答案】 A,B,C
