1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 15 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理绩效的评价结果中 A 类的得分为( )。（A）90 分（B） 95 分（C） 80 分（D）85 分2 某家物业交易总值为 50 万元，其中首期付款 50%，余款于 1 年后支付，季利率为 2%，那么该家物业在其成交日期一次付清的价格为( )。（A）48.56 万元（B） 49.26 万元（C） 48.86 万元（D）49.50 万元3 按照与业务量的关系划分，物业管理成本可以分为( )。（A）外购材料、工资、折旧、税金、利
2、息支出、职工福利（B）固定成本、变动成本、半固定半变动成本（C）目标成本、定额成本、计划成本、实际成本（D）边际成本、差异成本、机会成本、估计成本4 在主要成本项目的估算中，服装费应归到( )里估算。（A）人工费（B）办公费（C）清洁卫生费（D）固定资产折旧费5 下列不得列入物业管理成本的是( )。（A）营业成本（B）期间费用（C）经营管理费用（D）建材费用6 下列不属于物业管理招标方式的是( )。（A）公开招标（B）秘密招标（C）邀请招标（D）议标7 下列不属于保险当事人的是( )。（A）保险人（B）受益人（C）投保人（D）被保险人8 房地产市场分析中相关因素分析包括( )。（A）供给分析（
3、B）竞争分析（C）需求分析（D）居住物业分析9 贷款价值比率下降时，如果其他因素不变，则商品住宅需求就会( )。（A）增加（B）减少（C）不变（D）再确定10 对于房屋租赁合同，承租人要在租赁期限届满( )个月前提出。（A）一（B）二（C）三（D）四11 房屋租赁管理的核心是( )。（A）定位目标市场（B）吸引用户（C）确定租金方案（D）编制租赁经营预算12 某一项贷款每期利率为 0.5%，月计息一次，甲从银行办理了该项贷款 10 000元，贷款期为 5 年，那么 2 年后甲的贷款本利和为( )。（A）10 000(1+0.5%/12) 24（B） 10 000(1+0.5%/12)60（C）
4、 10 000(1+0.5%)24（D）10 000(1-0.5%)6013 甲公司收入的年等差变化值为 10，第一年的现金收入是 1 千万元，每年年中计息利率为 6%，那么 10 年后该公司的年初收入现值 P 为( )。（A）65 800 165 元（B） 13.16106 元（C） 64 900 165 元（D）13.25106 元14 物业管理企业以公司的形式存在，以下不是公司应具备的特征的是( )。（A）具有法人资格（B）以营利为目的（C）由至少 3 个或 3 个以上股东共同出资经营（D）是经济组织15 房地产投资最重要的一个特性是( )。（A）适应性（B）各异性（C）寿命周期长（D）
5、位置固定性16 以下说法正确的是( )。（A）有效毛收入潜在毛收入-空置和收租损失（B）净运营收益有效毛收入-房产税费用（C）税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息（D）税后现金流税前现金流-所得税17 以下说法错误的是( )。（A）房地产置业投资包括房地产购置投资和固定资金投入两部分（B）名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率（C）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（D）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值18 物业价格与一般物品的价格的共同之处不包括( )。（A）都是价格，用货币来表示（B）都是按质论价：优质高价，劣质低价（C）都有波动，容易受交易者的个别因素
6、影响（D）都会受到供求因素影响19 房地产最重要的一个特性是( )。（A）位置的固定性或不可移动性（B）依赖性（C）相互影响性（D）不一致性20 正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。（A）不再产生收益（B）不再发生成本（C）成本等于效益（D）效益超过成本21 对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。（A）写字楼（B）高尔夫球场（C）住宅（D）商场22 从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力( )。（A）都在下降（B）都在增强（C）都维持不变（D）变化不定23 税法中的折旧年限( )。（A）比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长（B）比建筑物的自然寿命长，比经济寿命短（C
7、）比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长（D）比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短24 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。（A）能够保值和增值（B）受通货膨胀的影响（C）贷款利率较低（D）经营成本较低25 某宗地总面积为 500m2，其上建有一栋 6 层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为( ) 。（A）0.4（B） 1.2（C） 2.4（D）2.526 居住用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70 年27 工业用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70 年28 教育、科技、文化、卫
8、生、体育用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70 年29 商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70 年30 综合或其他用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70 年31 房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( )。（A）增加销售收入（B）降低销售成本（C）减少风险（D）减少税费32 房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。（A）可行性研究（B）获取土地使用权（C）规划设计（D）前期工作33 一般情况下，开发商
9、应将公开招标的开发建设项目授标给( )。（A）报价最高者（B）报价最低者（C）报价最合理者（D）具有相应条件者34 可行性研究费占项目总投资的( )。（A）1% 3%（B） 3%5%（C） 5%8%（D）10%35 ( )是建设工程管理队伍中的核心人物。（A）预算员（B）高级经济师（C）房地产估价师（D）项目经理36 成本控制的主要对象是( )。（A）主要费用中固定费用（B）主要费用中的变动费用（C）次要费用中的固定费用（D）次要费用中的变动费用37 ( )是房地产开发过程中最重要的环节。（A）投资机会选择和决策分析（B）建筑施工（C）销售（D）获取土地使用权38 按房地产的类型，可以把房地产
10、市场分为( )。（A）居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场（B）甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场（C）一级市场、二级市场、三级市场和四级市场（D）销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场39 某期房尚有一年时间才可使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m 2，出租的年末净收益为 300 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，则该期房目前每平方米的单价为( )元。（A）2667（B） 2500（C） 2544（D）274640 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，以下不属于其具备的基本特性的是( )
11、。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）观赏性41 某宗物业交易总价为 20 万元，其中首期付款 30%，余款于半年后支付。假设月利率为 0.6%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。（A）20.22（B） 19.21（C） 18.54（D）18.6642 某建筑物的建筑面积 200m2，单位建筑面积的重置价格为 500 元/m 2，已使用年限 20 年，判定建筑物剩余经济寿命 20 年，残值率为 5%，则其现值为( )元。（A）5000（B） 45 000（C） 50 000（D）55 00043 战术层次的计划属于物业管理计划的( )表现形式。（A）长期计划（B）中短期
12、计划（C）中长期计划（D）年度计划44 物业管理成本包括营业成本和期间费用，下面属于期间费用的是( )。（A）直接人工费（B）直接材料费（C）管理费用（D）间接费用45 按机制分，下列不属于成本控制的是( )。（A）前馈性控制（B）事先控制（C）防护性控制（D）反馈性控制46 下列不属于决定参与投标的关键因素的是( )。（A）常规预测赢利（B）项目风险在企业承受范围内（C）本企业具备人力资源支持体系（D）准确的物业管理年度收支预算47 一套完整的会计报表通常由主表和附表组成，下列各项不属于主表的是( )。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流表（D）资产减值准备明细表48 物业管理单位应当定
13、期向住户公布收费的收入和支出账目，具体的时间为( )。（A）5 个月（B） 6 个月（C） 10 个月（D）1 年49 一定时期内主营业务收入净额同平均资产总额的比值表示的是( )。（A）流动资产周转率（B）总资产周转率（C）资本积累率（D）主营业务利润率50 将成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本所依据的标准是( )。（A）经济性质（B）与业务量的关系（C）经济用途（D）计算依据各不相同二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51
14、零售商业物业的分类主要依据( )三个方面。（A）建筑规模（B）经营年限（C）经营商品的特点（D）商业辐射区域的范围（E）经营商品的多少52 房地产间接投资包括( )。（A）房地产企业债券和股票投资（B）土地购置费（C）房地产投资信托基金（D）购买住房抵押支持证券（E）建筑设备投资53 房地产投资之利包括( )。（A）相对较高的收益水平（B）能够得到税收方面的好处（C）易于获得金融机构的支持（D）能抵消通货膨胀的影响（E）提高投资者的资信等级54 我国房地产投资经营过程中企业纳税的“两税一费” 是指( )。（A）企业所得税（B）营业税（C）城市维护建设税（D）教育费附加（E）契税55 收益性物业
15、价值的高低主要取决于( )。（A）未来净收益的大小（B）银行的利息率高低（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益的可靠性（E）物业管理服务的质量56 物业经营管理活动包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )等经营活动。（A）资本投资决策（B）市场营销（C）租赁管理（D）成本控制（E）经营绩效评估57 物业管理成本由( ) 几部分构成。（A）营业成本（B）建造费用（C）设计费用（D）期间费用（E）经营管理费用58 有效的成本控制都应遵循( )。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责权利相结合原则（D）例外管理原则（E）公平原则59 前期物
16、业服务合同具有的特征有( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同是劳务合同（D）前期物业服务合同是要式合同（E）前期物业服务合同是由业主和物业管理企业签订60 保险的一般原则是( )。（A）诚信原则（B）可保利益的原则（C）近因原则（D）比例分摊原则（E）可以收益原则61 资金动态形式可以分为( )三种类型。（A）经营性现金流动（B）投资性现金流动（C）固定资产（D）筹资性现金流动（E）变动资产62 写字楼物业管理常规目标集( )三位一体，互相渗透。（A）经营目标（B）管理目标（C）成本目标（D）服务目标（E）利润目标63
17、一般来说，对于中低档写字楼物业选择( )来进行宣传比较合适。（A）网络（B）物业顾问机构的期刊（C）电视（D）广播（E）报纸上的分类广告64 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )等方面的因素。（A）寻租者的经济状况（B）可能面积的组合（C）寻租者经营业务的性质（D）寻租者将来扩展办公室面积的计划（E）寻租者的政治情况65 零售商业物业运作的相关理论主要集中在( )领域。（A）中心地理论（B）同类零售商聚集理论（C）外部效应理论（D）需求理论（E）供给理论66 制定( ) 是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）销售策略（B）销售方案
18、（C）租赁方案（D）租赁策略（E）物业管理计划67 经营策略主要包括( )。（A）树立品牌形象，参与市场竞争（B）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟（C）完善的零售月盼（D）必要的经济回报（E）物业管理服务68 制定投资方针和政策需考虑( )。（A）管理者（B）投资数量（C）对风险的承受能力（D）投资期限（E）物业管理公司69 以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括( )等形式存在的不良资产。（A）证券投资（B）项目投资（C）股权投资（D）合资经营公司（E）物业管理公司70 影响房地产市场转变的社会经济力量是( )。（A）金融业的发展、信息、通信技术水平的提高（B）生产和工作方式
19、的转变（C）人文环境的变化（D）自然环境的变化（E）政治制度的变迁物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 15 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】
20、C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 D41 【正确答案】 B42 【正确答案】 D43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 B46
21、 【正确答案】 D47 【正确答案】 D48 【正确答案】 B49 【正确答案】 B50 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D52 【正确答案】 A,C,D53 【正确答案】 A,B,C,D,E54 【正确答案】 A,B,D55 【正确答案】 A,C,D56 【正确答案】 A,B,C,D,E57 【正确答案】 A,D,E58 【正确答案】 A,B,C,D59 【正确答案】 A,B,D60 【正确答案】 A,B,C,D61 【正确答案】 A,B,D62 【正确答案】 A,B,D63 【正确答案】 A,B,E64 【正确答案】 B,C,D65 【正确答案】 A,B,C66 【正确答案】 C,D67 【正确答案】 A,B,D68 【正确答案】 B,C,D69 【正确答案】 A,B,C,D70 【正确答案】 A,B,C,D,E
