1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 16 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最先进的。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼2 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，( )是最基础层次的管理。（A）物业管理和设施管理（B）房地产资产管理（C）房地产投资组合管理（D）投资管理3 物业管理企业划分为三种类型，不包括( )
2、。（A）管理型（B）专业型（C）综合型（D）劳动密集型4 物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为三个层次，不包括( )。（A）公司管理层次（B）现场管理层次（C）现场作业层次（D）项目管理层次5 商业辐射区域通常被分为三个部分，但不包括( )。（A）主要区域（B）次要区域（C）边界区域（D）一般区域6 影响收益性物业价值的因素很多，例如，( )等因素都会影响收益性物业价值。（A）区位、新旧程度、供求、物业管理（B）新旧程度、开发商、物业管理（C）供求、物业管理、区位（D）开发商、物业管理、区位7 房地产投资系统风险包括( )。（A）比较风险（B）时间
3、风险（C）持有期风险（D）政策风险8 设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的自然寿命( )设备的经济寿命。（A）等于（B）长于（C）短于（D）以上均错9 财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计 ( )时的折现率。（A）大于零（B）等于零（C）小于零（D）无关系10 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。（A）全部贷款（B）全部资产（C）银行贷款（D）部分资产11 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来( )成立。（A）一定（B）一定不（C）不一
4、定（D）两者无关系12 按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。（A）土地使用权出让市场（B）土地转让市场（C）新建商品房租售市场（D）存量房地产交易市场13 城市家庭可支配收入是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的( )以及记账补贴后的收入。（A）社会保障费（B）利润（C）住房公积金（D）采暖费14 百分比租金通常也称为超出性租金，常用于( )。（A）工业物业（B）仓库（C）零售商业物业（D）写字楼15 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，( )是成本控制的中心环节。（A）长期控制（B）事先控制（C）事中控制（D）事后控制16 物业管理招标有
5、公开招标、邀请招标、议标三种方式。( )是目前广泛采用的招标方式。（A）公开招标（B）议标（C）阶段招标（D）邀请招标17 物业管理中涉及的财产保险主要是( )。（A）公众责任保险（B）雇主责任保险（C）物业的盗窃险（D）物业的火险18 收益性物业，主要包括( )。（A）写字楼、零售商业物业、居住区商场（B）零售商业物业、居住区商场、工业物业（C）写字楼、居住区商场（D）写字楼、零售商业物业、工业物业19 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )。（A）经营税金及附加、契税、企业所得税（B）经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、企业所得税（C）经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税
6、、契税（D）城镇土地使用税和房产税、契税、企业所得税20 物业经营管理又称物业资产管理，以( )为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。（A）工业物业（B）居住物业（C）特殊物业（D）收益性物业21 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )。（A）多样性（B）固定性（C）稀缺性（D）消耗材料多22 房地产投资不可移动的特性，不要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。（A）置业投资者（B）开发商（C）承包商（D）租客23 房地产开发的程序主要分为( )阶段。（A）投资机会选择、决策分析、建设、物业管理（B）投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理（C）决策分析
7、、前期工作、施工与竣工、租售（D）投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售24 某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。（A）建设成本（B）经营成本（C）开发过程中的成本支出（D）含建设成本和经营成本25 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与( )之比。（A）规划建设用地面积（B）居住区总用地面积（C）居住区建筑用地面积（D）获取土地使用权面积26 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。（A）房屋出售（B）房地产抵押（C）土地使用权转让（D）土地使用权出让27 旧城区房地产开发的特点有( )。（A）人口密集，建筑密度高（B）拆迁安置容易、补偿费用低（C
8、）周围环境制约少（D）规划设计条件限制少28 存量房地产交易市场属于房地产( )。（A）一级市场（B）二级市场（C）三级市场（D）一手房市场29 新城区开发房地产具有的不利条件有( )。（A）增加安置补偿费开支（B）获得土地非常困难（C）规划设计条件苛刻（D）市政配套设施缺乏30 房地产长期贷款利率上调，导致( )。（A）新开发量增加，存量增加，租金下降（B）新开发量减少，存量减少，租金增加（C）租金减少，开发成本减少，存量下降（D）新开发量增加，存量减少，租金增加31 在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求( )。（A）增加（B）减少（C）改变（D）不改变32 国家提
9、高房地产贷款利率，会( )。（A）抑制房地产需求（B）增加房地产供给（C）增加居住者的购买欲望（D）导致房地产实际价值折减33 物业经营管理中的战略性工作包括( )。（A）确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合（B）确定战略、确定标准、构建信息基础、预测分析、可行性研究（C）确定成本、确定质量管理目标、构建信息基础、决策分析、进行资产组合（D）确定成本、质量、计划、构建信息基础、决策分析、进行资产组合34 以下极大地影响着房地产市场上的供给价格的因素有( )。（A）原材料价、建造成本、咨询费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金（B）地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费
10、用、投资利润、税金（C）地价、基础设施成本、专业费用、管理费用、利息费用、成本、税金（D）地价、建造成本、设计费用、物业管理费用、财务费用、投资利润、税金35 租赁管理的主要工作内容是( )。（A）维修房屋、收取租金、专业设计、租户关系管理（B）房屋环境管理、收取租金、租金调整、收缴物业管理费用（C）保洁与绿化、收取租金、租金调整、收缴物业管理费用（D）房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系管理36 按照成本计算依据的不同，可以有( )等一些成本的划分(并非成本构成项目)。（A）定额成本、计划成本、实际成本、机会成本（B）目标成本、计划成本、实际成本、机会成本（C）目标成本、定额成本、计划
11、成本、实际成本（D）目标成本、定额成本、实际成本、机会成本37 按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为( )等要素。（A）职工福利费、利息支出、其他支出、专业费用、管理费用、财务费用（B）购材料、职工福利费、折旧费、专业费用、管理费用、财务费用（C）职工福利费、折旧费、利息支出、专业费用、管理费用、财务费用（D）购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出38 下面对房地产市场供给数量有影。向的三个非价格因素是( )。（A）房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府政策的变化（B）房地产中介对未来的预期、房地产建造成本、政府政策的变化（C）房地产开发
12、成本、政府政策的变化、开发商对未来的预期（D）房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府金融政策的变化39 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段或措施包括( )。（A）回避、自担或保留、预防与抑制、转移（B）回避、决策、预防与抑制、预测（C）减少、自担或保留、预防与抑制、决策（D）回避、预测、减少、转移40 一般来说，风险成本包括( )等内容。（A）防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本（B）风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费、风险的社会成本（C）防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险
13、的预测费（D）防范、分散或转移风险的费用；风险的预测费；风险的社会成本二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 通常将物业经营管理的层次分为( )三个层次。（A）物业管理或设施管理（B）房地产资产管理（C）物业企业管理（D）房地产组合投资管理（E）战略管理42 房地产投资的特性是指( )。（A）位置固定性（B）寿命周期长（C）适应性、相互影响性（D）各异性（E）政策影响性43 房地产投资系统风险是指( )。（A）通货膨胀风险、市场供求风险（B
14、）周期风险、变现风险（C）利率风险（D）政策风险（E）或然损失风险44 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。（A）投资利润率（B）通货膨胀率（C）风险因素（D）经营税金（E）产品产量45 设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，磨损分为( ) 。（A）有形磨损（B）第一类磨损（C）第二类磨损（D）无形磨损（E）第三类磨损46 物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是( )。（A）都是价格（B）都有波动（C）价格不等于价值（D）价格等于价值（E）都是按质论价47 国内生产总值(GDP)是按市场价格计算的一个国
15、家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即( )。（A）市场形态（B）价值形态（C）收入形态（D）产品形态（E）产量形态48 宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）土地供应（B）金融税收（C）住房政策（D）招投标（E）价格政策49 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）意愿租赁（D）百分比租赁（E）代理租赁50 物业租赁管理模式常见的有( )。（A）包租转租模式（B）出租代理模式（C）委托管理模式（D）自行管理模式（E）定期租赁模式51 以下物业中，( ) 属于经营性的物业。（A）写字楼（B）居住物业（
16、C）综合楼（D）商厦（E）别墅52 风险具有( ) 特征。（A）负面性（B）可确定性（C）不确定性（D）可测性（E）适应性53 资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括( )。（A）现金流（B）服务水平（C）国家政策（D）租金波动（E）基于市场交易的收益变化54 资金动态形式可以分为( )三种类型。（A）经营性现金流动（B）投资性现金流动（C）固定资产（D）筹资性现金流动（E）变动资产55 物业业主希望让最终使用者承担尽可能多的费用，因此业主不仅尽量避免各种不确定性支出，还要节省发生在( )过程中的各种支出。（A）决策（B）交流（C）组织（D
17、）管理（E）监管56 写字楼物业管理的工作内容，包括( )。（A）制定管理计划、物业市场营销（B）制定租金收取办法、物业维修养护（C）安全保卫（D）协调业主与租户的关系（E）组织与控制57 写字楼交通流线的管理，可遵循( )。（A）分流原则（B）层次原则（C）简捷原则（D）公平原则（E）合理原则58 风险应对策略一般应包括( )。（A）风险回避、风险转移（B）风险减轻（C）风险承担（D）风险分担（E）应急措施59 置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得( )四个方面的利益。（A）收益（B）管理（C）保值（D）增值（E）消费60 房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行( )的过程。（A
18、）优化组合（B）协调（C）管理（D）处置（E）计划物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 16 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 D5 【正确答案】 D6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答
19、案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个
20、错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,B,D42 【正确答案】 A,B,C,D,E43 【正确答案】 A,B,C,D,E44 【正确答案】 A,B,C45 【正确答案】 A,D46 【正确答案】 A,B,E47 【正确答案】 B,C,D48 【正确答案】 A,B,C,E49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,C51 【正确答案】 A,C,D52 【正确答案】 A,C,D53 【正确答案】 A,D,E54 【正确答案】 A,B,D55 【正确答案】 C,D,E56 【正确答案】 A,B,C,D,E57 【正确答案】 A,B,C58 【正确答案】 A,B,C,D,E59 【正确答案】 A,C,D,E60 【正确答案】 A,B,C
