1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 18 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理是以( ) 物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。（A）房地产（B）收益性（C）资本性（D）投资性2 ( )物业服务企业的出现，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。（A）综合型（B）专业型（C）管理型（D）系统型3 综合型物业服务企业是具备物业策略管理和( )管理能力的企业。（A）物业市场营销与租赁（B）绩效评价和客户关系（C）现
2、金流（D）物业运行4 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于( )时，此时的投资就转变成了长期置业投资。（A）居住（B）出租（C）投资（D）出售5 以下不属于房地产投资缺点的是( )。（A）相对较高的风险（B）投资回收期较长（C）投资数额巨大（D）需要专门的知识和经验6 房地产投资的个别风险不包括( )。（A）未来经营费用风险（B）时间风险（C）比较风险（D）或然损失风险7 物业可以获取的最大租金收入称为( )。（A）有效毛收他入（B）潜在毛租金收入（C）运营收益（D）总收入8 某人将 1000 元存入银行，期限为 2 年，年利率为 10%，单利以年计息，到期一次取回本利，2 年后此人可取回(
3、 )元。（A）1200（B） 1100（C） 1310（D）12109 某投资者向银行贷款 5000 万元，期限为 3 年，年利率为 6%，若该笔贷款的还款方式为期问按季度计息、到期后一次偿还本息，则贷款到期后开发商为该笔贷款实际支付的利息总额是( )万元。（A）900（B） 978.09（C） 1341.21（D）970.2610 以下不属于设备有形磨损的是( )。（A）设备橡胶件老化（B）设备变形（C）设备金属件生锈（D）鼓励新兴节能环保设备的使用11 在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，则只对它们的( )进行比较。（A）经济寿命（B）费用（C）生产效率（D）能耗情况12 某
4、公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为 18%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）235.34（B） 564.73（C） 300.06（D）271.9313 最常见、最简单的是用( )来衡量区位好坏。（A）环境（B）社区（C）距离（D）公共设施14 投资价值与市场价值都可采用的评估方法是( )。（A）成本法（B）假设开发法（C）收益法（D）对比法15 一般可以反映物业价格水平高低的是物业的( )价格。（A）总（B）单位（C）实际（D）市场16 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，其建筑面积为
5、150m2，与其类似的现房价格为 3300 元/m 2，出租的年末净收益为 330 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，则该期房目前的总价格为( )万元。（A）45.08（B） 44.01（C） 44.78（D）4517 某宗物业交易总价为 800 万元，其中首期付款 40%，余款于 1 年后支付。假设季利璋为 1.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。（A）781.5（B） 772.25（C） 779.03（D）80018 某建筑物的建筑面积 100m2，单位建筑面积的重置价格为 5500 元/m 2，判定其有效年龄为 20 年，经济寿命为 5
6、0 年，残值率为 5%。采用直线法计算的该建筑物的年折旧额为( ) 元。（A）11000（B） 10450（C） 26125（D）2750019 房地产业在作为产业出现时，( )会直接影响房地产市场的价格。（A）信息、通信技术水平的高低（B）生产和工作方式的转变（C）金融资本供给方的决策（D）房地产供给政策20 房地产市场的功能不包括( )。（A）引导需求适应供给条件的变化（B）指导政府制定科学的土地交易政策（C）指导供给以适应需求的变化（D）配置存量房地产资源和利益21 购置房地产通常需要借助( )机构来进行融资。（A）金融信贷（B）政府（C）物业管理（D）信托22 不能进入市场流通的住房是
7、( )。（A）经济适用住房（B）政府用房（C）廉租房（D）市场价商品住宅23 制定物业管理计划的前提是( )。（A）明确物业位置（B）进行房地产市场分析（C）明确业主目标（D）分析房地产供求状况24 房屋租赁关系是( ) 。（A）经济契约关系（B）买卖关系（C）合作关系（D）代理关系25 大型购物中心常采用的物业租金形式为( )。（A）净租（B）固定租金（C）百分比租金（D）毛租26 下列情形中，房屋可以出租的是( )。（A）未取得房屋租赁证的（B）已抵押，未经抵押权人同意的（C）权属有争议的（D）共有房屋未取得共有人同意的27 房屋租赁合同是( ) 。（A）不要式合同（B）实践合同（C）一种
8、物权合同（D）继续性合同28 企业经营的最终目的是追求可持续的最大赢利，达到此目的的手段是( )。（A）提高生产技术（B）合理地控制成本（C）资源的合理利用（D）进行好客户关系管理29 公司支付离退休职工的退休金属于( )。（A）劳动保险费（B）待业保险费（C）劳动保护费（D）公司经费30 物业管理成本按照( )进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。（A）经济性质（B）与决策的关系（C）与业务量的关系（D）经济用途31 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指当投入的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质
9、量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。（A）可缓（B）附加价值（C）沉没（D）估计32 在办公费的估算中，( )支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等。（A）宣传广告和市场推广费（B）法律费用（C）通信费（D）书报费33 成本预算的编制方法中，( )预算为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的。（A）零基（B）滚动（C）概率（D）弹性34 前馈性控制和防护性控制都属于( )控制。（A）事先（B）事中（C）事后（D）反馈35 收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，要依靠两者之间的( )合同。（A）物业服务（B）施工（C）租
10、赁（D）规划36 物业管理条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款 30%以上( )以下的罚款。（A）0.35（B） 0.4（C） 0.45（D）0.537 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的。（A）公平（B）公正（C）公开（D）诚实信用38 下列关于物业管理招标的部分程序的排序，正确的是( )。（A）成立招标领导小组向社会发布招标公告 投标单位的资质审查编
11、制招标文件（B）成立招标领导小组编制招标文件向社会发布招标公告投标单位的资质审查（C）编制招标文件向社会发布招标公告成立招标领导小组投标单位的资质审查（D）编制招标文件成立招标领导小组投标单位的资质审查 向社会发布招标公告39 按风险的对象来划分，风险可分为财产风险、责任风险和( )风险。（A）纯粹（B）投机（C）人身（D）自然40 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段措施不包括( )。（A）回避（B）自担或保留（C）预防和抑扬（D）寻求帮助41 保险的一般原则中，( )原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。（A）近因（B）诚信（C）可保
12、利益（D）比例分摊42 索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为( )。（A）六个月（B）一年（C）一年半（D）两年43 企业财务活动的环节中，( )是物业服务企业持续经营的前提条件。（A）资金运用（B）资金耗费（C）资金收回（D）资金分配44 企业在会计期末编制的主要会计报表中，( )是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配隋况的会计报表。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流量表（D）成本报表45 财务报告分析的主要形式中，( )分析是财务分析的最基本和最主要的形式。（A）趋势（B）潜力（C）全面（D）现状46 物业管理
13、绩效评价修正指标中，( )是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，它反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业盈余的质量。（A）盈余现金保障倍数（B）主营业务利润率（C）成本费用利润率（D）应收账款周转率47 偿债能力状况修正指标中，( )比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。（A）速动（B）资产损失（C）现金流动负债（D）流动48 某物业服务企业期初应收账款余额 150 万元，期末应收账款余额 250 万元，本期销售收入为 1200 万元，本期销售成本为 1000 万元，则该物业服务企业应收账款周转率为( )次。（A）4（B） 4.8（C）
14、5（D）649 写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业所有人与使用人满意率最大化。（A）服务（B）宏观（C）管理（D）经营50 ( )是风险管理的基础。（A）风险应对（B）风险控制（C）风险调整（D）风险识别51 影响写字楼分类的因素中，声望或形象在商业活动中非常重要，( )能强化物业的形象。（A）交通方便性（B）位置（C）建筑形式（D）周围环境52 下列关于合同服务与超值服务的区别的说法中，正确的是( )。（A）合同服务是强制性的，超值服务是非强制性的（B）合同服务是灵活的，超值服务是原则性的（C）合同服务是业主服务需求期望值之外的，超值服务是业主服务需求期望值之内的（D）合同服务是无偿的
15、，超值服务是有偿的53 购物中心的( ) 工作是通过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。（A）营销（B）技术（C）管理（D）维护54 零售商业物业运作的相关理论中，一个规划良好的零售商业物业应当拥有最佳的零售店组合，从而实现最大的( )。（A）聚集效应（B）需求的外部效应（C）中心地理论（D）需求的内部效应55 零售商业物业中次要租户的租约期限为( )年。（A）35（B） 310（C） 510（D）101556 零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责组织制定项目安全制度和工作计划。（A）物业部（B）工程部（C）财务部（D）安保部5
16、7 下列不属于零售商业物业在选址和规划时主要应考虑的因素是( )。（A）市场容量（B）市场繁荣程度（C）进出交（D）零售商业物业规模58 根据组合投资管理的定义可以看出组合投资管理包含的要素，下列不属于其要素的是( ) 。（A）管理对象（B）管理者（C）管理方法（D）管理目的59 设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和是( )。（A）生命周期成本（B）全年费用（C）管理费用（D）期间费用60 以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，其具体形式不包括( )的应收账款。（A）逾期（B）冻结（C）坏账、死账形式（D）呆滞二、多项选择题本大题共 20
17、小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 酒店和休闲娱乐设施的差别包括( )不同。（A）服务对象（B）管理方式（C）装潢风格（D）服务内容（E）地理位置62 房地产投资的优点包括( )。（A）相对较低的风险（B）能够得到税收方面的好处（C）易于获得金融机构的支持（D）提高投资者的资信等级（E）能抵消通货膨胀的影响63 收益性物业的运营费用包括( )。（A）人员工资及办公费用（B）抵押贷款还本付息（C）保险费（D）为租客提供服务的费用（E）房产税64 房地产投资项目还本付息
18、的方式有( )。（A）等额还本一次性付息（B）等额还本利息照付（C）等额还本付息（D）借款期内任意还本息，到期末全还清（E）一次性偿付65 属于物业卖方市场的表现有( )。（A）求大于供（B）相对短缺（C）买方掌握主动权（D）供大于求（E）卖方掌握主动权66 影响物业价格的心理因素包括( )。（A）购买心态（B）个人欣赏趣味（C）出行频率（D）时尚风气（E）讲究风水67 在描述供给曲线时要假设保持不变的因素有( )。（A）供给数量（B）开发成本（C）政府政策（D）建造技术（E）相关产品的价格68 政府宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）税收（B）住房（C）交易政策（D）金融（E）价格政策
19、69 自管公房是由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征是持有( )。（A）房屋所有权证（B） 土地所有权证（C） 房地产权证（D）房屋使用权证（E）房屋租赁证70 房屋租赁合同的基本条款包括( )。（A）租赁用途（B）租赁方式（C）转租的约定（D）房屋的修缮责任（E）变更合同的条件71 物业管理成本按照与业务量的关系划分，可将成本分为( )成本。（A）目标（B）固定（C）变动（D）半固定或半变动（E）定额72 成本预算的编制方法中，滚动预算的方式包括( )滚动。（A）逐日（B）逐月（C）逐季（D）逐年（E）混合73 物业服务合同具有的委托合同的法律特征有( )。（A）订立以当事人
20、相互信任为前提（B）是有偿的（C）具有过渡性（D）是劳务合同（E）既是诺成性合同又是双务合同74 财务管理的具体目标有( )目标。（A）筹资管理（B）企业价值最大化（C）投资管理（D）利润最大化（E）利润分配管理75 物业管理绩效评价基本指标中，下列属于发展能力状况指标的是( )。（A）主营业务利润率（B）盈余现金保障倍数（C）成本费用利润率（D）营业增长率（E）资本累计率76 从分析的时期和目的角度划分，财务报告分析可分为( )分析。（A）趋势（B）现状（C）潜力（D）财务报表（E）内部报表77 写字楼管理中合同服务与超值服务的区别主要有( )。（A）合同服务是合同外服务；超值服务是合同内服
21、务（B）合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握（C）合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务（D）合同服务是无偿服务；超值服务是有偿服务（E）合同服务是业主服务需求期望值内的；超值服务是业主服务需求期望值外的78 零售商业物业在选址和规划时主要应考虑( )等因素。（A）市场容量（B）进出交通（C）地点显著（D）零售商业物业规模（E）市场客流量79 下列属于零售商业物业现场管理计划的任务中，属于财务部负责的有( )。（A）文件的收发、传阅、审批、存档（B）编制年度预算及决算（C）负责项目的保险工作（D）参与项目的经营管理（E）负责审批承租户的二
22、次装修方案80 智能化小区物业管理的内容包括( )。（A）社区服务功能（B）楼宇设备及家电控制（C）通信功能管理（D）人力资源管理（E）信息服务物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 18 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 C3 【正确答案】 D4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【
23、正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 A27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 D37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 C40 【正确答案】 D41 【正确答案】 A42 【正确答
24、案】 B43 【正确答案】 C44 【正确答案】 B45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 D48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 D54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 D57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61
25、【正确答案】 A,C,D,E62 【正确答案】 B,C,D,E63 【正确答案】 A,C,D,E64 【正确答案】 B,C,D,E65 【正确答案】 A,B,E66 【正确答案】 A,B,D,E67 【正确答案】 B,C,D,E68 【正确答案】 A,B,D,E69 【正确答案】 A,C70 【正确答案】 A,C,D,E71 【正确答案】 B,C,D72 【正确答案】 B,C,E73 【正确答案】 A,B,D,E74 【正确答案】 A,C,E75 【正确答案】 D,E76 【正确答案】 A,B,C77 【正确答案】 B,C,E78 【正确答案】 A,B,C,D79 【正确答案】 B,C,D80 【正确答案】 A,B,C,E
