1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 19 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 区域购物中心在服务功能上表现为( )。（A）复合性（B）完整性（C）一致性（D）全面性2 物业经营管理服务的目标，是从( )的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（A）租户（B）管理人员（C）物业服务企业（D）业主3 下列不属于设施管理对象的是( )。（A）大型公共文体设施（B）高新技术企业用房（C）写字楼（D）科研教学设
2、施4 房地产最重要的特性是( )。（A）适应性（B）寿命周期长（C）不可移动性（D）政策影响性5 房地产投资首先面临的风险是( )风险。（A）个别（B）持有期风险（C）系统（D）比较6 房地产供求关系的变化对房地产投资带来的影响是( )。（A）导致房地产投资的实际收益偏离预期收益（B）证券市场受威胁（C）投资者因金融债务破产，房地产供给小于需求（D）投资者面临购买风险7 考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是( )。（A）净运营收益的最大化（B）准备金的使用情况（C）空置率的大小（D）运营费用的多少8 某人将 10000 元存入银行，期限为 1 年，年利率为 12%，一年 4 次按
3、季利率复利计息，则一年后可得到的本利和为( )元。（A）11255.1（B） 11248.6（C） 11200（D）11268.39 某写字楼投资项目在 10 年的持有期内各年净运营收益均为 100 万元，第 10 年末净转售收入为 600 万元，如果折现率为 10%，则该写字楼投资项目的收益现值为( )万元。（A）845.78（B） 1077.11（C） 1159.91（D）1214.4610 设备有形磨损的局部补偿是( )。（A）更换（B）技术改造（C）修理（D）改装11 房地产投资回收通常是用( )的方式获得。（A）出租房地产（B）提高期望获得的收益率（C）提取折旧（D）出售房地产12
4、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收人情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为 18%，则该投资项目的财务内部收益率为( )。（A）0.1827（B） 0.1947（C） 0.176（D）0.189113 下列有关物业的说法中，不正确的是( )。（A）物业价格形成的时间长（B）收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用（C）物业本身的价格叫服务价格（D）物业的区位是指物业的空间位置14 下列关于投资价值和市场价值的说法中，错误的是( )。（A）在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税（B）评估市场价值时，对未来净收益的估计要客观（C）评
5、估投资价值所采用的折现率，是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率（D）物业的投资价值大于或等于其市场价格，是投资者投资行为 (或交易)能够实现的基本条件15 一套建筑面积 100m2、单价 3000 元/m 2、总价 30 万元的住房，在实际交易中，双方约定，从成交日期时起分期付清，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 10 万元。假设年折现率为 5%。则该住房的实际单价为( )元/m2。（A）2928（B） 3000（C） 2857（D）285016 在商品房销售中，一般可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。（A）标价（B）起价（C）均价（D）成交价17 某宗
6、物业的正常成交价格为 3500 元/m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则卖方实际得到的价格为( )元/m2。（A）3255（B） 3325（C） 3675（D）374518 某建筑物的建筑面积 100m2，单位建筑面积的重置价格为 4500 元/m 2，判定其有效年龄为 20 年，经济寿命为 40 年，残值率为 5%，采用直线法计算的折旧，则该建筑物的现值为( ) 元。（A）213750（B） 250000（C） 219375（D）23625019 在社会主义市场经济体制下，对市场起着主要的调节作用的是( )机制。（A）运行（B）动力（C）竞
7、争（D）价格20 可作为研究职工生活和确定工资政策依据的房地产市场指标是( )。（A）国内生产总值（B）房地产价格指数（C）城市居民消费价格指数（D）城市家庭可支配收入21 在我国现行土地制度下，政府的( )政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。（A）金融（B）地价（C）税收（D）土地供应22 以下属于政府调控房地产市场的核心政策是( )政策。（A）房地产金融（B）房地产价格（C）房地产税收（D）土地供应23 一般来说，物业检查的频率取决于( )。（A）物业的新旧程度（B）业主对物业质量要求的程度（C）物业的装修和室内设备配置标准（D）所处地区的人口流动量24 出租私有房屋是( ) 行为。
8、（A）物业资产经营（B）物业处置（C）物业管理（D）物业投资25 在租赁市场活跃时，业主通常选择的物业租赁管理模式为( )模式。（A）委托管理（B）出租代管（C）包租转租（D）出租代理26 租赁管理中租赁方案的核心是( )。（A）预算（B）确定租赁方式（C）确定租金方案（D）定位目标市场27 租赁合同中引起租赁纠纷的主要原因是( )。（A）租赁方式（B）转租约定（C）租金标准（D）合同解除条件28 客户关系管理的本质是( )。（A）客户价值差别化管理（B）提高企业的应变能力（C）强调个性化服务（D）企业外部资源的整合29 一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，
9、称为物业服务企业的( )成本。（A）营业（B）固定（C）变动（D）估计30 公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗及低值易耗品摊销属于( )。（A）劳动保险费（B）工会经费（C）公司经费（D）待业保险费31 物业管理成本中，( )成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。（A）固定（B）变动（C）半固定（D）半变动32 人工费的成本是指物业服务企业的人员费用。下列不属于人工费的是( )。（A）基本工资（B）社会保险费（C）劳动保护费（D）服装费33 成本预算的编制方法中，( )预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时
10、期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。（A）滚动（B）概率（C）零基（D）固定34 成本控制的分类中，( )是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。（A）防护性（B）前馈性（C）反馈性（D）成本开环35 物业管理活动主要的合同类型中，( )是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。（A）物业服务合同（B）物业管理合同（C）前期物业服务合同（D）前期物业管理合同36 下列关于物业服务合同具有的委托合同的法律特征中，说法错误的是(
11、)。（A）物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提（B）物业服务合同是无偿的（C）物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同（D）物业服务合同是劳务合同37 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“ 一视同仁 ”。（A）诚实信用（B）合理（C）公平（D）公正38 下列不属于决定参与投标的关键因素是( )。（A）项目区域、规模符合企业发展规划（B）项目类型符合企业确定的目标客户（C）准确的物业管理年度收支测算（D）项目委托方具有独立法人资格和经济实力39 ( )是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。（A）风险成本（B）风险管理（C）风险识别（
12、D）风险评估40 对风险采取的手段或措施中，( )是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。（A）预防（B）抑制（C）转移（D）回避41 保险的一般原则中，( )原则是在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的。（A）近因（B）比例分摊（C）可保利益（D）诚信42 下列不属于物业保险的主要险种是( )保险。（A）财产（B）雇主责任（C）人身（D）公众责任43 财务管理的( ) 目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。（A）实际（B）预定（C）总体（D）具体44 企业在会计期末
13、编制的主要会计报表中，( )是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表。（A）现金流量表（B）资产负债表（C）利润表（D）成本报表45 财务报告分析的主要形式中，( )分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。（A）潜力（B）专题（C）内部报告（D）全面46 偿债能力状况修正指标中，( )是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。（A）流动比率（B）长期资产适合率（C）速动比率（D）现金流动负债比率47 流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。国际上公认标准
14、比率为( )。（A）1（B） 1.5（C） 1.8（D）248 某物业服务企业某年末营业收入总额为 100 万元，其中兼营业务收入占 20%，主营业务收入中赊销收入占 70%；年初应收账款余额为 65 万元，年末应收账款余额为 35 万元，则应收账款周转率为( )次。（A）1.12（B） 1.4（C） 1.6（D）249 写字楼物业管理的工作模式中，( )管理的目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金（A）租务市场（B）租赁期间（C）租户（D）人事50 写字楼物业经营管
15、理绩效评价的第一项指标是( )。（A）服务满意度（B）物业经济指标（C）物业品牌化（D）专业服务的水平51 影响写字楼分类的因素中，一栋建筑物的( )和物业外立面维护的水平是影响物业吸引力的两个重要物理因素（A）建筑设计形式（B）位置（C）声望或形象（D）周围环境52 下列关于写字楼租金的确定与调整的说法中，错误的是( )。（A）租金常常以每平方米可出租面积为计算基础（B）租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息（C）租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额（D）在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金53 商品及服
16、务用( ) 的手段带给潜在的消费者，并引起消费者的注意，以如何进入购物中心视为一项“ 商品 ”，这是必须要有手段去营造并且维持一贯的形象去告知及吸引消费者的，这就是所谓的营销计划。（A）策略性（B）针对性（C）服务性（D）全面性54 制定租赁方案和租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）预算（B）计划（C）策略（D）方法55 零售商业物业的租赁管理中，租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每( )年调整一次。（A）3（B） 5（C） 8（D）1056 零售商业物业现场管理计划的费用测算中，设施维
17、护费约占总费用的( )。（A）0.5% 1%（B） 2%3%（C） 3%5%（D）8% 12%57 基础租金又称最低租金，常以每月( )为基础计算。（A）固定价格（B）总营业额（C）净利润（D）每平方米租金58 组合投资管理的要素中，处于第一位的是( )。（A）管理对象（B）管理者（C）管理目的（D）管理方法59 下列关于生命周期成本的说法中，正确的是( )。（A）生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和（B）设备和系统的全年费用越大，其经济效益越高（C）设施管理的目的就是最大限度地提高生命周期成本（D）生命周期成本的费用并不是在整个寿命周期内按时间序列发生，而是只在初
18、始投资时发生的60 不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的原始起因是( )。（A）房地产虚假的泡沫繁荣（B）银行货币资金运动的中断（C）经营和使用货币资金主体的内部原因（D）经济周期变化二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 以下属于零售商业物业的有( )。（A）地区购物商场（B）公寓（C）居住区商场（D）休闲娱乐设施（E）特色商店62 下列属于房地产间接投资具体形式的有( )。（A）购买房地产投资信托基金的股份（B）购买房地产投
19、资企业的股票（C）购买房地产开发企业的债券（D）购买写字楼出租（E）购买房地产抵押支持证券63 从投资的角度来看，影响资金时间价值大小的因素包括( )。（A）风险因素（B）投资利润率（C）通货膨胀率（D）政策因素（E）利率64 用来考察房地产项目清偿能力的指标有( )。（A）投资回报率（B）财务内部收益率（C）借款偿还期（D）资产负债率（E）动态投资回收期65 按照土地使用权出让方式不同，可将土地使用权出让的成交价格分为( )成交价。（A）挂牌（B）保留（C）招标（D）协议（E）拍卖66 采用市场比较法估价时，搜集交易实例应搜集的内容包括( )。（A）交易情况（B）成交价格（C）交易实例物业的
20、状况（D）交易双方（E）付款日期67 从宏观上说，房地产市场结构包括( )结构。（A）区域（B）总体（C）产品（D）投资（E）供求68 政府调节房地产市场的金融政策包括( )。（A）金融创新（B）信贷规模（C）利率水平（D）贷款条件（E）贷款方式69 按房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为( )租赁。（A）周期性（B）不定期（C）直管公房（D）定期（E）意愿70 以下关于房屋转租的叙述中，正确的有( )。（A）承租人转租房屋，必须征得房屋出租人同意（B）转租合同可不办理登记备案手续（C）房屋转租应当订立转租合同（D）转租期间原租赁合同解除，转租合同依然有效（E）转租合同的终止日期不得超过
21、原租赁合同规定的终止日期71 物业管理成本按照计算依据不同，可分为( )成本。（A）目标（B）计划（C）实际（D）机会（E）定额72 成本控制按控制的时问特征分类，可分为( )控制。（A）事先（B）事中（C）事后（D）前馈性（E）反馈性73 从管理角度来说，所谓“风险” ，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有的特征是( )。（A）负面性（B）确定性（C）可测性（D）不可预测性（E）不确定性74 财务管理的基本内容主要有( )。（A）筹资决策（B）运用决策（C）收回决策（D）投资决策（E）利润分配决策75 物业管理绩效评价修正指标中，下列属于发展能力状况修正指标的是( )。（A
22、）经营亏损挂账比率（B）长期适合率（C）总资产增长率（D）三年利润平均增长率（E）三年资本平均增长率76 财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有( )。（A）报告整体分析（B）财务指标分析（C）明确财务报告分析目的（D）确立财务报告分析标准（E）基本因素分析77 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )三个方面的因素。（A）租户的商业信誉和财务状况（B）可能面积的组合（C）寻租者经营业务的性质（D）寻租者将来扩展办公室面积的计划（E）寻租者希望得到的服务78 零售商业物业的租赁管理中，制定租赁( )是零售商业物业策略与运
23、行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）策略（B）方案（C）时间（D）计划（E）合同79 下列零售商业物业现场管理计划的任务中，属于工程部负责的有( )。（A）各部门每月采购计划的汇总及实施（B）组织制定项目安全制度和工作计划（C）项目消防设施的日常使用、检查（D）与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同（E）根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施80 组合投资管理的要素包括( )。（A）管理方法（B）管理计划（C）管理对象（D）管理者（E）管理资本物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 19 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1
24、 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 D3 【正确答案】 C4 【正确答案】 C5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 D19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【
25、正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D41 【正确答案】 B42 【正确答案】 C43 【正确答案】 C44 【正确答案】 D45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 D48 【正确答案】 A49 【正确答案】 C50 【正确答案】 A51 【正确答案】 A52 【正确答案】 D53 【正确答
26、案】 A54 【正确答案】 C55 【正确答案】 B56 【正确答案】 C57 【正确答案】 D58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,E62 【正确答案】 A,B,C,E63 【正确答案】 A,B,C64 【正确答案】 C,D65 【正确答案】 A,C,D,E66 【正确答案】 A,B,C,D67 【正确答案】 A,C,D,E68 【正确答案】 A,B,C,E69 【正确答案】 A,D,E70 【正确答案】 A,C,E71 【正确答案】 A,B,C,E72 【正确答案】 A,B,C73 【正确答案】 A,C,E74 【正确答案】 A,D,E75 【正确答案】 C,D,E76 【正确答案】 A,B,E77 【正确答案】 B,C,D78 【正确答案】 A,B79 【正确答案】 D,E80 【正确答案】 A,C,D
