1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是( )。（A）现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展（B）物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动（C）在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级（D）物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是
2、由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果2 下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是( )。（A）居住物业（B）收益性物业（C）大型非房产物业（D）非房产物业3 下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是( ) 。（A）SPS（B） SPC（C） CPS（D）CPC4 下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是( )。（A）通货膨胀风险（B）周期风险（C）变现风险（D）资本价值风险5 房地产开发投资企业所得税税率一般为( )。（A）11%.（B） 22%.（C） 33%.（D）44%.6
3、年利率为 12%，存款额为 1000 元，期限为一年，以 1 年 1 次复利计息，则一年后的本利和为 ( ) 元。（A）1000.00（B） 1200.0（C） 1125.51（D）1126.837 某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是( )。（A）14.37%.（B） 15.57%.（C） 15.87%.（D）13.17%.8 下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是( )。（A）设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿（B）设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造（C）有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新
4、设备（D）不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行9 表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标( ) 。（A）1.0（B） 1.0（C） 1.2（D）1.210 有关财务内部收益率的计算公式 (CICO)t(1+IRR)-t0)中的表述，不正确的是( )。（A）CI-现金流入量（B） CO-现金流出量（C） n-项目开始进行的时间点（D）(CI CD) 一项目在第 t 年的净现金流量11 下列关于物业价格的说法，不正确的是( )。（A）物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价（B）物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价（C）物业价格通常用货
5、币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付（D）以物业作价入股换取设备、技术等是合法的12 现有住房一套，建筑面积 100m2，每平方米 3000 元，总价 30 万元，若在成交日期一次付清，则给予 5%的优惠，那么实际总价为( )万元。（A）30.00（B） 28.50（C） 29.28（D）28.5713 下列选项中，能反应物业价格水平高低的是( )。（A）成交价格（B）市场价格（C）总价格（D）单位价格14 有一期房还有 1 年才能投入使用，与其类似的现房价格为 3300 元/m 2，出租的年末净收益为 330 元/m 2，假设折现率为 10%，风险补偿估
6、计为现房价格的 2%，则该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）3300（B） 3000（C） 2965（D）293415 关于物业价格与一般物价的关系，说法错误的是( )。（A）通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业价格也随之变动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变（B）不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨（C）从较长时期
7、来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率（D）土地价格、建筑价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的16 有一旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2 万元，因户型设计不好，没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 5 万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为 3 万元，则该旧住宅的折旧总额为( )万元。（A）5（B） 10（C） 30（D）4017 某宗物业的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元
8、、30 万元，从未来第 6 年到第 38 年，每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类物业的报酬率为 10%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）104.12（B） 200.36（C） 300.86（D）401.2218 下列( ) 不是构成一个完整的房地产系统的因素。（A）社会环境（B）市场主体（C）客体（D）价格19 需求曲线是一条具有( )。（A）负斜率的向左下方倾斜的曲线（B）负斜率的向右下方倾斜的曲线（C）正斜率的向左上方倾斜的曲线（D）正斜率的向右上方倾斜的曲线20 根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系，这属于
9、房地产市场结构中的( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）供求结构（D）投资结构21 我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是( )。（A）廉租房（B）经济适用房（C）市场价商品住宅（D）以上全是22 房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分析，其中供给分析的内容包括( )。（A）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计（B）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划（C）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相
10、关市场区域内供求之间的数量差异（D）以上全是23 物业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为( )。（A）13 年（B） 24 年（C） 35 年（D）46 年24 物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式，下列选项不是其特征的是( )。（A）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人（B）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止（C）房屋租赁转移房屋的所有权（D）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系25 在租约签订前，租赁管理的主要工作有( )。（A）租金的确定（B）收取租金（C）租金调整（D）租金结算26 租赁管理的核心内容是( )。（A）租户
11、选择（B）租金确定与调整（C）租赁管理中的市场营销（D）租约谈判与签约管理27 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前( )个月提出。（A）1（B） 2（C） 3（D）428 租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户、谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的实际应用，其中客户关系管理是( )。（A）GRM（B） CRM（C） GRN（D）CRN29 下列选项中，不是营业成本的是( )。（A）直接人工费（B）直接材料费（C）管理费用（D）间接费用30 福利基金按工资总额的
12、( )计算。（A）10%.（B） 2%.（C） 1.5%.（D）14%.31 物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是( )。（A）管理费用（B）营业成本（C）财务费用（D）人员费用32 物业管理成本控制具有的含义是( )。（A）对目标成本本身的控制（B）对目标成本完成的控制和过程的监督（C）在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向（D）以上全部正确33 下列关于合同的概念，说法正确的是( )。（A）合同又称契约，是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（B）合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（
13、C）合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（D）以上全部错误34 前期物业服务合同的签订是由( )签订的。（A）建设单位和物业管理企业（B）建设单位和业主委员会（C）业主委员会和物业管理企业（D）以上提到的三方一起35 物业管理实行招投标，其意义在于( )。（A）引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力（B）推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力（C）全面促进物业管理行业的发展（D）以上全部正确36 从管理角度来说，所谓“风险” ，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和，下列选项中不属于风险的特征的是( )。（A）正面性
14、，即风险突如其来，使之受到侵害（B）负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理（C）不确定性，风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生（D）可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的37 保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的计算公式是( )。（A）保险费累计赔偿限额适用费率（B）保险费每次事故赔偿限额适用费率（C）保险费场地占有面积适用费率（D）保险费赔偿时限适用费率38 在雇主责任保险中，若雇员发生事故，雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前(
15、 )。（A）3 个月的平均工资（B） 6 个月的平均工资（C） 12 个月的平均工资（D）18 个月的平均工资39 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，下列选项中，属于静态形式的是( )。（A）经营性现金流动（B）投资性现金流动（C）筹资性现金流动（D）流动资产40 下列选项中，不属于会计报表的主表内容的是( )。（A）资产负债表（B）利润表（C）利润分配表（D）现金流量表41 资金筹集是指( ) 。（A）物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程（B）物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程（C）物业管理企业在筹
16、资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费用（D）物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等42 评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标是( )。（A）基本指标（B）修正指标（C）评议指标（D）总况指标43 下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是( )。（A）以物业管理企业作为具体评价对象（B）以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点（C）以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据（D）将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果
17、44 物业管理绩效评价的主要方法是( )。（A）综合分析判断法（B）功效系数法（C）定性分析判断法（D）基本指标计分方法45 下列选项中，不是按照写字楼物业所具备的功能差异分类的是( )。（A）单纯型写字楼（B）商住型写字楼（C）综合型写字楼（D）自用型写字楼46 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫( )。（A）益租（B）净租（C）毛租（D）利租47 写字楼物业治安要定期检查办公楼的安全设施，监控室要( )小时有人监控。（A）8（B） 12（C） 24（D）4848 写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是( )。（A）物业经济指标（B）服务满意度（C）物业品牌化（D）以上
18、都是49 建国后我国政府兴建的第一座百货商店是( )。（A）北京丰联广场（B）北京赛特购物中心（C）北京百货大楼（D）北京华联商厦50 零售商业物业在选址和规划时主要应考虑( )。（A）市场容量（B）进出交通（C）地点显著（D）以上都是51 选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( )。（A）声誉（B）财务能力（C）租户组合与位置分配（D）租户需要的服务52 公共能耗费是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗，约占总费用的( )。（A）3%.（B） 5%.（C） 40%.（D）35%.53 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式有( )。（A）完全拥有产权，或直接出售一小部
19、分产权，自己仍维持大股东的身份（B）将大部分产权出售，成为小股东（C）全部出售套现（D）以上都正确54 投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行( )。（A）组合投资（B）搭配投资（C）分期投资（D）贷款投资55 企业物业资产是指( )。（A）企业为了生产和持续发展而拥有的房地产（B）企业为了生产而拥有或租用的房地产（C）企业为生产和持续发展而拥有或租用的房地产（D）企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一56 生命周期成本的英文简写是( )。（A）LCG（B） LGC（C） LGG（D）LCC57 下列选项中，不属于以应收账款形式表现的不良资产的是( )。（A）逾期的应收账款（B
20、）呆滞的应收账款（C）坏账、死账形式的应收账款（D）证券投资的应收账款58 1987 年 4 月，提出“ 可持续发展 ”的组织是( )。（A）WECD（B） WCED（C） WDCE（D）WEDC59 ( )已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。（A）信息系统应用水平（B）可持续发展战略（C）智能化小区（D）电子商务平台60 编写物业管理报告时，不应该( )。（A）报告清楚（B）文字简练（C）真实可靠（D）长篇大论二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个
21、选项得 0.5 分。61 下列选项中，属于物业管理企业类型的有( )。（A）管理型物业管理企业（B）托管型物业管理企业（C）专业型物业管理企业（D）非专业型物业管理企业（E）综合型物业管理企业62 下列选项中，属于房地产投资特征的有( )。（A）位置固定或不可移动性（B）寿命周期短（C）适应性（D）各异性（E）政策影响性63 下列有关借款偿还期的计算公式 ，的说法，正确的是( )。（A）Id 为项目借款还本付息数额(包括已用资金支付的建设期利息 )（B） Id 为项目借款还本付息数额(不包括已用资金支付的建设期利息)（C） Pd 为借款偿还期(从借款开始计算 )（D）Pd 为 d 期可用于还款
22、的资金（E）Rt 为第 t 期可用于还款的资金64 下列有关利率与利息的计算公式，不正确的有( )。（A）单利计息时的利息计算公式是 InP.n.i（B）单利计息时，n 个计息周期后本利和为 Fn P(1 十 i)n（C）复利计息时的利息计算公式是 InP(1+i)n-1)（D）复利计息时，n 个计息周期后本利和为 FnP(1+i.n)（E）利率的计算公式中，65 下列对物业价格的主要特征的说法，正确的是( )。（A）物业价格受区位的影响很大（B）物业价格实质上是物业权益的价格（C）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（D）物业价格形成的时间较短（E）物业价格容易受交易者的个别因素的
23、影响66 市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本步骤包括( )。（A）搜集交易实例（B）选取可比实例（C）对可比实例成交价格进行处理（D）求取比准价格（E）准价格交易67 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。（A）金融业的发展（B）信息、通信技术水平的提高（C）生产和工作方式的转变（D）人文环境、自然环境的变化（E）人口数量的不断增长68 进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括( )等。（A）持有期（B）政策因素（C）市场因素（D）通货膨胀（E）发展期69 房屋租赁时，出租人的权利有( )。（A）有按期收取租金的权利（B）有对物业管理状况进行监督建议的权利（C）有监督承
24、租人按合同规定合理使用房屋的权利（D）有依法收回出租房屋的权利（E）有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利70 客户关系管理(CRM)对企业的作用有( )。（A）CRM 能够改善企业形象，提高企业生产力（B） CRM 能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程（C） CRM 能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力（D）CRM 能够提高企业销售收入（E）CRM 能够改善企业服务，提高客户满意度71 按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是( )。（A）国家法律、法规规定之外的各种付费（B）被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐
25、赠支出（C）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出（D）外投资支出（E）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出72 成本按照计算依据的不同主要有( )。（A）边际成本（B）差异成本（C）目标成本（D）定额成本（E）计划成本73 一般物业服务合同中对委托的管理服务条款应有( )。（A）委托哪些管理服务项目应逐项写清（B）各项委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好（C）各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化（D）各委托项目在管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用（E）要适可而止74 物业管理的招标方式有( )。（A）竞标（
26、B）选标（C）公开招标（D）邀请招标（E）议标75 下列选项，属于最具有代表性的财务管理目标的是( )。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化（C）每股利润率最大化（D）总股利润率最大化（E）企业价值最大化76 下列属于影响写字楼物业分类的因素的是( )。（A）地理位置（B）交通便利性（C）声望或形象（D）人口密集度（E）为租户提供的服务77 写字楼管理策略中应该注意( )。（A）分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围（B）确保提供“合同服务”，适时提供“ 超值服务”（C）合理保证非收益部分的使用需要（D）目标市场（E）明确吸引租户的策略78 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一
27、般有( )。（A）完全拥有产权（B）直接出售一小部分产权，自己维持大股东身份（C）将大部分产权出售（D）全部出售套现（E）以上全错79 企业物业资产管理涉及( )领域的活动。（A）购置物业资产（B）买卖物业资产（C）剥离物业资产（D）财务（E）管理人员职能80 大型企业物业资产管理的内容包括( )。（A）编制企业物业资产清单（B）设定管理目标（C）控制成本（D）适时处置资产并获得收入（E）财务收支物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3
28、【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D3
29、1 【正确答案】 B32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 A38 【正确答案】 C39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 A42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 D46 【正确答案】 B47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 C50 【正确答案】 D51 【正确答案】 A52 【正确答案】 C53 【正确答案】 D54 【正确答案】 A55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D57 【正确答案】 D58 【
30、正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ACE62 【正确答案】 ACDE63 【正确答案】 BCE64 【正确答案】 BD65 【正确答案】 ABCE66 【正确答案】 ABCD67 【正确答案】 ABCD68 【正确答案】 BCD69 【正确答案】 ACDE70 【正确答案】 BCDE71 【正确答案】 ABDE72 【正确答案】 CDE73 【正确答案】 ABCO74 【正确答案】 CDE75 【正确答案】 ABCE76 【正确答案】 ABCE77 【正确答案】 ABC78 【正确答案】 ABCD79 【正确答案】 ACDE80 【正确答案】 ABCD
