1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 22 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在居住区商场内的主要租户是( )。（A）日用百货商店（B）家用电器维修（C）药店（D）音像制品出租屋2 在大宗房地产投资组合中，主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流的物业经营管理层次是( )。（A）组合投资管理（B）资产管理（C）类型管理（D）物业管理和设施管理3 在大宗房地产投资组合中，物业管理和设施管理定位在( )的管理。（A）策略性（B）现场操作层面（C）物业监控层面（D）战略计划4 对于功能单一，设计独
2、特的餐馆物业，投资者更重视房地产的( )。（A）政策影响性（B）各异性（C）适应性（D）专业管理依赖性5 房地产投资中危害最大的一种风险是( )风险。（A）政治（B）周期（C）政策（D）市场供求6 零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于( )。（A）居民人口和收入（B）与其他商业设施接近的程度（C）公共交通便捷程度（D）零售商业物业辐射区域分析的结果7 某人如果现在将 10000 元存入银行，一年后可得到本利和为 10100 元，这 100 元是 10000 元在一年中的( )。（A）时间价值（B）资金增值（C）利润（D）收益8 名义利率为 12%，一年计息 4 次的实际利率为( )。（A
3、）0.0333（B） 0.1255（C） 0.03（D）0.12499 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%。该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值 2%，投资者在第 6 年年初将该物业转售，则投资者月还本付息额为( )万元。（A）1.91（B） 3.16（C） 2.23（D）2.5710 设备的自然寿命主要取决于( )。（A）技术的进步速度（B）设备有形磨损的速度（C）设备无形磨损的速度（D）设备的使用情况11 已知某投资项目的净现金流量
4、如下表所示。则该投资项目的财务内部收益率为( )。 （A）0.1884（B） 0.216（C） 0.2047（D）0.176512 可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益程度的指标是( )。（A）资产负债率（B）偿债备付率（C）借款偿还期（D）投资回收期13 有关交换价值与使用价值关系，叙述不正确的是( )。（A）没有交换价值一定没有使用价值（B）使用价值是交换价值的前提（C）没有使用价值肯定没有交换价值（D）经济活动中所称的价值是交换价值14 在买方市场下，成交价格会( )。（A）偏向最低卖价（B）偏向最低买价（C）偏向最高卖价（D）偏向最高买价15 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其
5、类似的现房价格为 3600 元/m 2，出租的年末净收益为 350 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）3281.82（B） 3353.82（C） 3178（D）3209.8216 反映人口数量的相对指标是( )。（A）人口密度（B）人口增长率（C）人口规模（D）教育水平17 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 5616 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 4%。则该宗物业的正常成交价格为( ) 元/m
6、2。（A）6009（B） 6039（C） 5850（D）584118 某宗物业的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 6 年到第 38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类物业的报酬率为 10%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）288.52（B） 315.12（C） 300.86（D）336.5819 房地产市场供给的特点不包括( )。（A）缺乏弹性（B）高度的垄断性（C）具有非同质性（D）具有多样性20 由于房地产市场上的商品本身( )，交易就是房地产产权的流转及其再界定。（A）具
7、有多样性（B）具有不可移动性（C）具有非同质性（D）缺乏弹性21 以下政府干预房地产市场的手段中，对土地开发、利用起指导作用的是( )。（A）住房政策（B）城市规划（C）土地供应政策（D）地价政策22 房地产市场状况分析不包括( )分析。（A）竞争（B）供给（C）市场占有率（D）产业结构23 物业管理计划的预算中，能够表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金来源的是( ) 预算。（A）长期（B）资本支出（C）年度运营（D）短期24 在长期租赁中，通常采用的租金形式是( )。（A）净租（B）百分比租金（C）毛租（D）超出性租金25 签订房屋租赁合同的，租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持
8、有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。（A）15（B） 30（C） 45（D）6026 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。（A）物业所处子市场的价格政策（B）物业可供出租的面积和租赁方式（C）房地产供给政策（D）同类型物业的市场供求关系27 若承租人拖欠租金，出租人有权收取( )。（A）利息（B）保证金（C）滞纳金（D）押金28 CRM 对企业的作用不包括 ( )。（A）改善企业服务，追求最大赢利（B）能够提高企业的销售收入（C）能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程（D）能提高企业、员工对客户的响应，反馈速度和应变能力29 下列属于间接费用的是(
9、 )。（A）职工福利费（B）固定资产折旧费（C）公司经费（D）劳动保险费30 物业管理的财务费用中，( )是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。（A）利息净支出（B）汇兑净损失（C）金融机构手续费（D）固定资产净损失31 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。（A）估计（B）可缓（C）边际（D）可免32 在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的( )计算。（A）0.03（B） 0.02（C） 0.015（D）0
10、.1433 成本预算的编制方法中，( )预算是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。（A）固定（B）弹性（C）零基（D）概率34 物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要( )。（A）明确控制标准（B）执行控制标准（C）分析相关差异（D）纠正成本偏差35 下列不属于前期物业服务合同应具有的特征是( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同是要式合同（D）前期物业
11、服务合同具有特殊性36 物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程是物业管理( )。（A）投标（B）招标（C）中标（D）评标37 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。下列关于公开招标的说法中正确的是( ) 。（A）竞标单位较少，工作量小，时间短（B）一般适用于规模较小的物业（C）可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠（D）招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者38 从管理角度来说，所谓“风险” ，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。
12、风险具有的特征不包括( )。（A）负面性（B）不确定性（C）过渡性（D）可测性39 风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要( )风险。（A）应对（B）识别（C）评估（D）控制40 保险的一般原则中，( )原则是履行保险合同的首要原则。（A）诚信（B）可保利益（C）近因（D）比例分摊41 保险合同的法律特征中，( )合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同。（A）有偿（B）附合（C）要式（D）射幸42 物业保险的主要险种中，( )保险是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险
13、。（A）人身（B）财产（C）公众责任（D）雇主责任43 财务管理的基本内容中，( )决策是指物业服务企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。（A）筹资（B）利润分配（C）投资（D）收回44 财务报告分析的主要形式中，( )分析是指物业服务企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析。（A）内部（B）外部（C）全面（D）专题45 物业管理绩效评价的类型中，( )评价是指各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容。（A）社会（B）企业集团内部（C
14、）企业自我诊断（D）物业资产管理项目46 物业管理绩效评价的主要方法是( )法，用于计量指标的评价计分。（A）功效系数（B）综合分析判断（C）定性评价（D）定量评价47 ( )是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志。（A）资本累计率（B）利息保障倍数（C）主营业务利润率（D）营业增长率48 资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认( ) 比较好。（A）0.5（B） 0.55（C） 0.6（D）0.6549 某物业服务企业 2009 年利润总额为 140 万元，利息支出为 80 万元，资产平均余额为 2000 万元，则该物业服务
15、企业的总资产报酬率为( )。（A）0.04（B） 0.07（C） 0.1（D）0.1150 写字楼交通流线的管理，可遵循的原则不包括( )原则。（A）分流（B）层次（C）一致（D）简捷51 下列不属于写字楼物业特点的是( )。（A）所处区位好，规模大（B）处于偏僻地带，交通受到阻碍（C）功能齐全、配套设备完善（D）保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键52 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。（A）40% 50%（B） 50%60%（C） 60%70%（D）70% 80%53 ( )是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理
16、费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。（A）质量（B）品牌（C）商标（D）品质54 下列关于零售商业物业经营管理中选择与规划的说法，错误的是( )。（A）购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方（B）交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素（C）零售商业物业规模越小，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强（D）地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来55 下列关于零售商业物业租金确定与调整中百分比租金的说法，正确的是( )。（A）百分比租金通常以年总营业额为基础计算，必须按年度支付（B）基础租金常常作为百分
17、比租金的附加部分（C）收取百分比租金时，有统一的百分比标准（D）当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果56 针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略不包括( )。（A）设置完善的机构（B）树立品牌形象，参与市场竞争（C）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。（D）必要的经济回报57 无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是( ) 。（A）物业服务企业（B）安全委员会（C）业主委员会（D）环境与发展委员会58 组合投资管理工作的步骤中，( )是按照一定的标准，采用科学的方法来检
18、查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。（A）制订投资方针和政策（B）投资组合的调整（C）投资组合绩效评估（D）构建投资组合59 质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的( )以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。（A）0.08（B） 0.1（C） 0.12（D）0.1560 不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是( )。（A）经济周期变化（B）房地产虚假的泡沫繁荣（C）经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷（D）银行货币资金运作的中断二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 4
19、0 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 写字楼的类型包括( ) 写字楼。（A）出租（B）出租出售复合型（C）出售（D）自用出租复合型（E）自用62 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )。（A）混合型（B）抵押型（C）收益型（D）权益型（E）管理型63 房地产投资的个别风险包括( )。（A）变现风险（B）资本价值风险（C）时间风险（D）收益现金流风险（E）或然损失风险64 用来考察房地产项目盈利能力水平的指标包括( )。（A）现金回报率（B）投资回报率（C）资产负债率（D）财务净现值（
20、E）财务内部收益率65 收益性物业价值的高低主要取决于( )。（A）获得净收益的可靠性（B）经济寿命的长短（C）获得净收益期限的长短（D）未来净收益的大小（E）物业的使用状态66 以下物业中，能采用市场比较法进行估价的有( )。（A）写字楼（B）纪念馆（C）标准厂房（D）商铺（E）学校67 影响房地产市场转变的社会经济力量包括( )。（A）人文环境的变化（B）生产和工作方式的转变（C）金融业的发展（D）房地产供给政策（E）政治制度的变迁68 政府干预房地产市场的政策目标包括( )。（A）保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间（B）引导新建项目的位置选择（C）实现房地产市场持续健康发展（D）使
21、存量房地产资源得到最有效地使用（E）引导需求适应供给条件的变化69 房屋租赁的特点有( ) 。（A）租赁双方都是符合法律规定的责任人（B）转移房屋的所有权（C）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋（D）房屋租赁关系会因所有权转移而中止（E）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系70 下列情形中，房屋不得出租的有( )。（A）共有房屋未取得共有人同意的（B）未依法取得房屋租赁证的（C）属于违章建筑的（D）权属有争议的（E）已抵押，未经抵押权人同意的71 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括( )等。（A）直接人工费（B）直接材料费（C）间接费用（D）管理费用（E）财务费用72 成
22、本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求有( )。（A）必须同其他预算相协调（B）要以各项定额为基础（C）应有相应的组织合同措施保证（D）要全面权衡，提高资金使用效益（E）既要符合实际，又要适当留有余地73 中华人民共和国合同法规定任何合同的订立都应遵循( )和合法的原则。（A）平等（B）自愿（C）公平（D）客观（E）诚实信用74 下列关于物业管理公开招标的说法中，正确的是( )。（A）招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者（B）竞标单位较多，工作量大，时间长（C）一般适用于规模较大的物业（D）可保
23、证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠（E）可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标75 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，主要环节有资金的( )。（A）筹集（B）运用（C）投资（D）耗费（E）分配76 根据分析的主体不同，财务报告分析可分为( )分析两种。（A）全面（B）内部（C）专题（D）外部（E）趋势77 写字楼业务的特点主要有( )。（A）所处区位好，但规模较小（B）多为现代化的高层建筑（C）功能齐全、配套设施完善（D）多由专业物业服务企业管理（E）保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键78 按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为( )
24、两个层次。（A）策略与运行管理（B）整体运营管理（C）集中管理（D）分散管理（E）现场管理79 零售商业物业现场管理计划中开办费的内容主要有( )。（A）筹备期工资和奖金（B）小型工具购置费（C）办公设备购置费（D）公共能耗费（E）保险费80 不良物业资产在处置过程中，应遵循的原则有( )。（A）要充分利用各种技术方法（B）要始终围绕项目开展工作（C）要先易后难、先小后大（D）要广泛利用社会资源和市场力量（E）要始终做到利益最大化物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 22 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正
25、确答案】 A2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 A17 【正确答案】 C18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正
26、确答案】 B30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 D48 【正确答案】 C49 【正确答案】 D50 【正确答案】 C51 【正确答案】 B52 【正确答案】 C53 【正确答案】 B54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D56 【正确答案
27、】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 C59 【正确答案】 B60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,D,E62 【正确答案】 A,B,D63 【正确答案】 B,C,D64 【正确答案】 A,B,D,E65 【正确答案】 A,C,D66 【正确答案】 A,C,D67 【正确答案】 A,B,C,E68 【正确答案】 A,B,C,D69 【正确答案】 A,C,E70 【正确答案】 A,C,D,E71 【正确答案】 A,B,C72 【正确答案】 A,B,D,E73 【正确答案】 A,B,C,E74 【正确答案】 A,B,C75 【正确答案】 A,B,D,E76 【正确答案】 B,D77 【正确答案】 B,C,D78 【正确答案】 A,E79 【正确答案】 A,B,C80 【正确答案】 A,B,D
