1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 25 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理的内容中( )以策略性管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理2 物业经营管理的对象是( )。（A）收益性物业（B）住宅物业（C）综合性物业（D）工业物业3 制订物业发展战略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理4 物业经营管理的内容中(
2、)以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理5 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的( )密切相关。（A）类型（B）方式（C）要求（D）目的6 建筑规模一般在 1 万3 万 m2 之间，服务人口 10 万30 万人，年营业额在15 亿元之间，该物业为( )。（A）市级购物中心（B）地区购物商场（C）居住区商场（D）邻里服务性商店7 物业管理的核心工作是( )。（A）根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司工作（B）对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始
3、终处在正常的运行状态（C）执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标（D）拥有一个管理有序、高效率的办公环境8 在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个( ) 曲线。（A）风险投资（B）有效收益（C）有效边界（D）有效供给9 物业管理和设施管理是定位在( )的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（A）现场操作层面（B）现场管理层面（C）公司管理层面（D）专业管理层面10 投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应可能收益的风险是指( ) 。（A）时间风险（B）比较风险（C）利率风险（D）
4、资本价值风险11 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是( ) 。（A）行业平均收益率（B）资金成本（C）项目风险（D）资金成小和项目风险12 住宅、 写字楼、 商业用房、工业用房，其风险从高到低的次序为 ( )。（A）（B） （C） （D）13 净收益是由( ) 的归属于房地产的收益。（A）有效毛收入扣除利润、税金后（B）潜在毛收入扣除合理运营费用后（C）有效毛收入扣除合理运营费用后（D）潜在毛收入扣除利润，税金后14 房地产置业投资中，全部流动资金以货币资金形式被收回的时间在( )。（A）项目的收益期结束（B）投资回收期满（C）项目运行产生收益时
5、（D）项日寿命周期末15 收益性物业的运营费用是除( )外物业发生的所有费用。（A）抵押贷款还本付息（B）人员工资及办公费用（C）保持物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用（D）保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等16 开发投资的投资者主要是( )。（A）赚取利润（B）保值增值（C）获得收益（D）消费17 研究表明，与房地产的使用性质相关的是房地产的( )。（A）物理寿命（B）自然寿命（C）经济寿命（D）折旧年限18 一般来说，仓储用房的经济寿命是( )年。（A）25（B） 40（C） 45（D）6019 某写字楼项目的预期投资收益是 3000 万元，实际收益为 3200 万元，则超出
6、的200 万元为( ) 。（A）投资增益（B）风险报酬（C）投资报酬（D）风险溢价20 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的( )都来自该区域。（A）30% 45%（B） 40%55%（C） 60%75%（D）70% 85%21 距离项目所处地点 515km 的区域(对市级购物中心而言 )，项目营业额的15% 20%来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界区域22 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的( )运动。（A）资产（B）价值（C）资金（D）货币23 企业财务
7、活动相互依存、相互制约的环节包括( )。（A）资金筹集、监管、运用、分配和反映（B）资金筹集、运用、耗费、收回和分配（C）资金筹集、监管、运用、耗费和收回（D）自荐筹集、运用、监管、耗费和分配24 资金运动的起点是( )。（A）资金的筹集（B）资金的运用（C）资金的收回（D）资金的分配25 物业服务企业持续经营的前提条件是资金的( )。（A）筹集（B）运用（C）耗费（D）收回26 物业服务企业将所取得的各种收入，首先用于( )。（A）资金的筹集（B）股东分配（C）提取公积金和公益金（D）物业经营管理耗费和缴纳各种税金27 零售商业物业引入多种不同类型的零售店入住，其目的是为了满足消费者的( )
8、。（A）综合购物（B）一站式购物（C）无差别购物（D）自选购物28 能够解释不同种类零售店聚集在一起的原因的理论是( )。（A）中心地理论（B）同类零售店聚集理论（C）需求的外部效应理论（D）级差地租理论29 在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。（A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉30 零售商业物业中，当采用百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若高于营业额的自然平衡点，则业主的收入会( )。（A）增加（B）减少（C）不变（D）不确定31 制订租赁方案和租赁策略的目的是实现( )的最大化。（A）物业服务企业价值
9、（B）物业收益（C）物业服务企业收益（D）租户收益32 在组合投资管理的各要素中，( )是第一位的，其余要素则处于从属地位。（A）管理对象（B）管理方法（C）管理者（D）资产构成33 制订投资方针和政策是组合投资管理的( )。（A）第一步（B）第二步（C）第三步（D）第四步34 组合投资管理的最后一个环节是( )。（A）投资组合的调整（B）投资组合绩效评估（C）构建投资组合（D）制订投资方针和政策35 物业管理进入正常运作阶段，决定续聘还是另行选聘其他物业服务企业的是( )。（A）全体业主（B）业主大会（C）业主委员会（D）大部分业主36 签订物业服务合同的日期一般在业主委员会成立( )内。（
10、A）30 日（B） 2 个月（C） 3 个月（D）6 个月37 签订物业服务合同的日期最迟在业主委员会成立( )内。（A）30 日（B） 2 个月（C） 3 个月（D）6 个月38 物业服务合同的甲方是( )。（A）业主大会（B）业主委员会（C）建设单位（D）物业服务企业39 下列单位中，不与业主发生合同关系的是( )。（A）建设单位（B）家庭住房装修企业（C）物业服务企业（D）专项服务企业40 房屋租赁审查的主要内容包括( )。 审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否法律、法规允许出租的房屋；审查租赁合同的内容是否齐全、完备，
11、如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；审查是否按有关部门规定缴纳了税费。（A）（B） （C） （D）41 有关房屋转租说法不正确的是( )。（A）转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务（B）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期（C）房屋转租必须取得原出租人的书面同意（D）转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行42 关于房屋转租。不正确的表述是( )。（A）承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效（B）第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关（C）承
12、租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（D）除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期43 关于房屋转租，说法不正确的是( )。（A）房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为（B）房屋转租，应当订立转租合同（C）承租人转租所承租的房屋，在符合法律、法规规定的前提下，不必征得出租人的同意（D）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外44 表明房地产受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。（A）位置固定性（B）相互影响性（C）各异性（D）差异性45 对投资型房地产购买者来
13、说，( )往往决定了其愿意支付的价格水平。（A）购买能力（B）物业的投资成本（C）供求关系（D）拥有物业后能获取的预期收益的大小46 按照房地产( ) 细分，可把房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。（A）增量存量（B）用途和等级（C）交易形式（D）进入市场的时间顺序47 从投资者的角度来看，( )特性使资金具有时间价值。（A）投资的增值（B）资本的增值（C）时间的增值（D）资金的增值48 某一计息周期的净现金流量，是指( )。（A）该时段内现金流量的现金流入（B）该时段内现金流量的现金流出（C）该时段内现金流量的代数和（D）该时段内现金流量的绝对值的和49 现金流出与
14、现金流入( )称为净现金流量。（A）之和（B）之差（C）之代数和（D）之积50 现金流量图是用以反映投资项目在( )资金运动状态的简化图式。（A）一定范围内（B）一定模式下（C）一定经济下（D）一定时期内51 物业经营管理服务的目标是( )。（A）防止物业泡沫（B）保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力（C）合理筹划物业税收（D）提供舒适环境并切实保障物业的治安安全52 实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期( )最大化。（A）价值（B）净收益（C）价格（D）收入53 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和( )三个层
15、次。（A）房地产组合投资管理（B）房地产融资管理（C）房地产开发管理（D）房地产租售管理54 关于期房价格的公式，正确的是( )。（A）期房价格=现房价格 -租金收益-风险补偿（B）期房价格= 现房价格-租金收益+ 风险补偿（C）期房价格= 现房价格+ 租金收益-风险补偿（D）期房价格=现房价格 +租金收益+风险补偿55 经济适用住房的开发利润应控制在( )以下。（A）1%（B） 2%（C） 3%（D）4%56 张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中正确的是( )。（A）李某与王某的转租合同继续有效（B）李某与王某的
16、转租合同同时失效（C）张某与李某此时不能解除租赁合同（D）张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意57 下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是( )。（A）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的（B）公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的（C）将承租的房屋擅自转租的（D）因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的58 下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是( )。（A）财务人员的工资（B）金融机构手续费（C）法定税费（D）财务部门办公费59 适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是( ) 。（A）固定预算（B）零基预算（C）滚动预算（D）概率预算
17、60 编制营业成本预算，应以( )预算为基础。（A）支出（B）费用（C）收入（D）工资二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 以下关于资金时间价值的说法中，正确的有( )。（A）实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志（B）从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值（C）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿（D）由于资金存在时间价值，就无法比较不同时点上发生的现
18、金流量（E）同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值62 如果某投资项目的内部收益率为 15%，则说明( )。（A）只要贷款利率小于 15%，贷款是可以接受的（B）如果行业的基准收益率为 20%，则该项目是可以接受的（C）如果投资者的目标收益率是 12%，则该项目是可以接受的（D）如果投资者的目标收益率是 15%，则该项目寿命终了时，所有投资完全收回（E）如果投资者的目标收益率是 12%，则该项目的财务净现值一定大于零63 组合投资管理的主要工作包括( )。（A）制定并执行组合投资策略（B）设计和调整房地产资产的资本结构（C）进行资产的
19、投资分析和运营状况分析（D）制订物业策略计划（E）监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策64 以应收账款形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有( )。（A）逾期的应收账款（B）待摊费用（C）呆滞的应收账款（D）坏账形式的应收账款（E）死账形式的应收账款65 物业管理成本构成中，期间费用或经营管理费用主要包括( )。（A）直接人工费（B）管理费用（C）直接材料费（D）间接费用（E）财务费用66 不得列入企业成本费用的开支有( )。（A）为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产发生的支出（B）对外投资支出（C）无法收回的坏账损失（D）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约
20、金、赔偿金，企业捐赠、赞助支出（E）国家规定不得列入成本费用的其他支出67 下列成本费用中，列入物业服务企业营业成本的有( )。（A）直接人工费（B）直接材料费（C）间接费用（D）管理费用（E）劳动保险68 制订物业经营管理计划的基础性工作有( )。（A）区域宏观市场环境分析（B）房地产市场分析（C）邻里分析与业主目标（D）物业现状分析（E）建筑物管理策略69 出租策略包括的内容有( )。（A）租期长短（B）租户类型的匹配策略、独立出租单元大小（C）采用何种租金方式（D）管理服务水平与租户优惠和补贴方式选择（E）预算计划70 以下造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。（A）临近城市主干道
21、（B）靠近酒厂（C）靠近高等学校（D）靠近铁路线（E）临近城市中心71 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是( )。（A）家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势（B）家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势（C）家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势（D）家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势（E）家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响72 房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的( )。（A）竞争能力（B）发展能力（C）盈利能力（D）清偿能力（E）抵御风险能力73 以下关于投资回报率的计算公式，正确的有( )。（A）投资回报率=税后现
22、金流量 /权益投资数额（B）投资回报率=(税后现金流量+ 投资者权益增加值)/权益投资数额（C）投资回报率=(税后现金流量+ 投资者权益增加值+ 物业增值收益)/ 权益投资数额（D）投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益+还本付息)/权益投资数额（E）投资回报率=税后现金流量 +投资者权增加值+物业增值收益74 关于财务报告分析的主要方法，下列说法中属于比率分析的有( )。（A）相关指标比率分析法（B）绝对数比率分析法（C）构成比率分析法（D）效率比率分析法（E）相对数比率分析法75 下列房地产投资风险中，( )不易判断和控制。（A）通货膨胀风险（B）时间风险（C）市场供求
23、风险（D）周期风险（E）比较风险76 以下属于房地产投资面临的系统风险的有( )。（A）收益现金流风险（B）机会成本风险（C）政策风险（D）利率风险（E）资本价值风险77 对房地产投资中的区位正确理解的包括( )。（A）其在城市中的地理位置（B）其在城市社会经济活动中的位置（C）其在整体市场供求关系中的位置（D）其在未来城市发展建设中的位置（E）其在楼层中的位置78 居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，其投资区位选择时要考虑的主要因素包括( )。（A）交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场（B）市政公用和公建配套设施完备的程度（C）公共交通便捷程
24、度（D）山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等环境因素（E）居民人口与收入79 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务对象不同（B）自然或质量状况不同（C）地理位置不同（D）服务内容不同（E）建筑设计和装潢风格不同80 以下属于工业物业类型的有( )。（A）仓储用房（B）汽车加油站（C）研究与发展用房（D）车站码头（E）高新技术产业用房物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 25 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 A5
25、【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D15 【正确答案】 A16 【正确答案】 A17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】
26、C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C36 【正确答案】 C37 【正确答案】 D38 【正确答案】 B39 【正确答案】 D40 【正确答案】 A41 【正确答案】 D42 【正确答案】 B43 【正确答案】 C44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D46 【正确答案】 A47 【正确答案】 D48 【正确答案】 C49 【正确答案】 B50 【正确答案】 D51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 C56 【正确答案】 B57 【正确答案】 D58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60
27、 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,E62 【正确答案】 A,B,D63 【正确答案】 A,B,E64 【正确答案】 A,C,D,E65 【正确答案】 B,E66 【正确答案】 A,B,D,E67 【正确答案】 A,B,C68 【正确答案】 A,B,C,D69 【正确答案】 A,B,C,D70 【正确答案】 A,B,D71 【正确答案】 B,C72 【正确答案】 C,D73 【正确答案】 B,C74 【正确答案】 A,C,D75 【正确答案】 A,C,D76 【正确答案】 C,D77 【正确答案】 A,B,C,D78 【正确答案】 B,C,D,E79 【正确答案】 A,C,D,E80 【正确答案】 A,C,E
