1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 28 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 如果降低交易税费，个人住房需求的变动方向将是( )。（A）减少（B）增加（C）不发生变化（D）不确定2 投标书编制最重要的内容是( )。（A）详述物业管理的实施计划（B）投标单位的概况简介（C）分析投标物业的管理要点（D）概述投标单位拟采取的管理策略3 房地产开发投资、置业投资，以及政府管理部门对房地产实施宏观调控，其决策的关键是( )。（A）了解房地产金融的风险和支持体系（B）把握房地产市场供求关系的变化规律（C）把握房地产市场和
2、政府宏观调控的关系（D）把握消费者的消费倾向和消费能力4 投资者进行房地产投资的主要目的是为了( )。（A）财富最大化（B）降低投资组合的总体风险（C）保值增值（D）降低通货膨胀的影响5 人工费的估算中，福利基金按工资总额的一定比例计算，该比例是( )。（A）1.5%（B） 2%（C） 7%（D）14%6 以下各项表述中，不是固定预算编制方法的优点的是( )。（A）结合了预算期的情况，易于实现费用支出效益的最大化（B）编制简单，预算的编制成本较低（C）以固定预算的过去的费用支出为基础，预算可行（D）对费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受7 某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划,并在附近
3、预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。（A）位置固定性（B）不一致性（C）适应性（D）相互影响性8 研究表明,与房地产的使用性质相关的是房地产的( )。（A）物理寿命（B）自然寿命（C）经济寿命（D）折旧年限9 以下有关转租的说法，不正确的是( )。（A）转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务（B）承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意（C）转租合同也要按有关规定办理登记备案手续（D）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期10 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的
4、时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采用名义利率还是实际利率11 在买方市场下，成交价格会偏向( )；在卖方市场下，成交价值会偏向( )。（A）最高卖价，最低买价（B）最高买价，最低卖价（C）最低卖价，最高买价（D）最低买价，最高卖价12 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其( )。（A）财富最大化（B）利润总额最大化（C）当前收益最大化（D）风险最小化13 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑现成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）变现风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险14 下列对象适合应用
5、收益法评估其价值的是( )。（A）政府办公楼（B）学校（C）公园（D）写字楼15 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现( )的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。（A）收入最大化（B）利润总额最大化（C）价值最大化（D）成本最小化16 在房地产市场的分类中,一级市场是指( )。（A）土地使用权转让市场（B）新建商品房租售市场（C）土地使用权出让市场（D）土地使用权出让市场和新建商品房租售市场17 工会经费属于( ) 。（A）企业管理费（B）规费（C）与建设项目有关的其他费（D）与未来企业生
6、产经营有关的其他费18 物业管理公司对专项维修资金的权利属于( )。（A）所有权（B）使用权（C）代管权（D）经营权费19 由于劳动生产率提高和社会科学技术的进步而引起的固定资产的原始价值贬值,称为( )。（A）自然损耗（B）无形损耗（C）有形损耗（D）效能损耗20 成本控制的主要对象是主要费用的( )。（A）变动费用（B）固定费用（C）材料费用（D）人工费用21 中华人民共和国中华人民共和国招标投标法规定,自招标文件开始发出之日至投标人提交投标文件截止之日的期限不得短于( )日。（A）60（B） 30（C） 20（D）1022 风险管理最主要的目标是( )风险。（A）控制和处置（B）消除（C
7、）研究（D）识别23 债权人就债务人的信用向保险人投保,若债务人不履行义务,由保险人代为补偿,并取得对债务人的( ) 。（A）投保权（B）保证权（C）求偿权（D）赔偿权24 企业库存现金限额一般为( )的零星开支量。（A）3 天（B） 5 天（C） 15 天（D）35 天25 零售商业物业中,当采用百分比租金时,承租人与业主约定的人为平衡点若高于营业额的自然平衡点,则业主的收入会( )。（A）增加（B）减少（C）不变（D）不确定26 由于房地产市场上的商品本身( )，交易就是房地产产权的流转及其再界定。（A）具有多样性（B）具有不可移动性（C）具有非同质性（D）缺乏弹性27 从物业管理者的权益
8、角度考虑，自动延期的延长期限最好是在( )的租约中明确地规定下来。（A）最初（B）最终（C）计划（D）预算28 针对物业管理报告的不同，其公布或送达的具体要求也不同，一般来说，向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告，收益性物业的物业管理报告通常都需要( ) 公布或提交一次。（A）每月（B）每季度（C）每半年度（D）一年度29 为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，需采购( )的物业经营管理服务。（A）系统化、全面化（B）高标准、系统化、专业化（C）高标准、高质量、专业化（D）高质量、综合化30 房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的( )。（A）宏观因
9、素（B）市场供求（C）相关因素（D）价格因素31 己知某家庭向银行存款额为 5000 元，年利率为 12%，按月计息，期限为 1 年，则 1 年后的本利和为( ) 元。（A）5600（B） 5627.55（C） 5634.15（D）740032 零售商业物业现场管理计划的费用测算中，( )主要是指开业前 23 个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。（A）筹备期工资和奖金（B）办公设备购置费（C）安保费用（D）小型工具购置费33 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支不包括( )。（A）员工医疗险（B）失业险（C）员工医疗险和失业险（D）不
10、能确定34 根据( ) 不同，物业管理可以分为服务型物业管理和租赁型物业管理。（A）物业管理的对象（B）物业管理的运作方式和目标（C）物业管理主体（D）物业管理的性质35 偿债能力状况修正指标中，( )比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。（A）速动（B）资产损失（C）现金流动负债（D）流动36 以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，其具体形式不包括( )的应收账款。（A）逾期（B）冻结（C）坏账、死账形式（D）呆滞37 对于经营性的物业，以及租赁为主的高档居住物业，物业管理进行的是( )。（A）出租经营的物业管理（B）
11、管理服务的物业管理（C）出租经营与管理服务并重的物业管理（D）以上全是38 基本指标总得分( )。（A）本档基础分+调整分（B）指标权数 本档标准系数（C） 单项基本指标得分（D）指标权数上档标准系数39 物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，这些标准包括( )。能否令业主满意；能否令上级满意；专业的服务水平；非凡的服务态度；向业主提供信息的能力；管理计划（A）（B） （C） （D）40 某一计息周期内的净现金流量是指该时段内( )。（A）正现金流量的代数和（B）负现金流量的代数和（C）现金流量的代数和（D）现金流量的公允价值41 租赁关系在双方中的一方死去时自动中止的是( )。（A）定期
12、租赁（B）自动延期租赁（C）意愿租赁（D）私房租赁42 下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是( )。（A）客户关系管理，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略（B）其英文缩写为 CRM（C）其目的在于企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客房忠诚和客户创利的目的（D）其概念是由美国 Gartner 集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“客户价值”的理论、实践和技术手段的总称43 对于企业三年利润平均增长率指标，若企业当年或三年前利润不都为正值
13、，定由亏损变为盈利的，则单项修正系数为( )。（A）0.8（B） 0.9（C） 1.0（D）1.144 房地产开发投资企业所得税税率一般为( )。（A）11%.（B） 22%.（C） 33%.（D）44%.45 物业管理企业划分为三种类型，不包括( )。（A）管理型（B）专业型（C）综合型（D）劳动密集型46 物业管理和设施管理定位在( )的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（A）决策层面（B）现场操作层面（C）战略层面（D）市场层面47 房地产直接投资包括( )。（A）房地产开发投资、房地产置业投资（B）房地产企业债券和股票投资（C）投资于房地产投资信托基金
14、（D）购买住房抵押支持证券48 工作、进餐和( ) 是写字楼使用者在写字楼内最基本的三个行为。（A）娱乐（B）开会（C）使用电脑（D）休息49 当计息周期小于一年时，年名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）i=r（B） ir（C） ir（D）i=1+r50 一套完整的会计报表通常由主表和附表组成，下列各项不属于主表的是( )。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流表（D）资产减值准备明细表51 下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是( )。（A）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的（B）公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的（C）将承租的房屋擅自转租的（D）因不可抗力致使房屋
15、租赁合同不能继续履行的52 ( )是风险管理的基础。（A）降低风险（B）避免风险（C）识别风险（D）躲避风险53 资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )。（A）分配（B）组合（C）估计（D）控制54 张某将自己的一套已居住 10 年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由( )承担赔偿责任。（A）张某（B）李某（C）该住房所在小区的物业服务企业（D）该住房所在小区的开发建设单位55 净现值是指投资者可接受的( )，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。（A）最低收益率（B）最高收益率（C）社会平均收益率（D
16、）内部收益率56 关于有效毛收入的计算公式，正确的是( )。（A）有效毛收入=潜在毛租金收入 -空置损失+收租损失+其他收入（B）有效毛收入= 潜在毛租金收入+ 空置损失+收租损失 +其他收人（C）有效毛收入= 潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入（D）有效毛收入=潜在毛租金收入 +空置损失-收租损失+其他收入57 关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( )。（A）物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务（B）物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理（C）物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括
17、将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动（D）收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报58 下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。（A）丙级写字楼（B）居住区商场（C）公立小学（D）出租型别墅59 物业服务有效需求的特征是( )。（A）有需要无购买力（B）无需要有购买力（C）无需要也无购买力（D）有需要也有购买力60 下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是( )。（A）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的（B）公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的（C）将承租的房屋擅自转租的（D）因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的二、多项选择题本大题共
18、 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 下列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订（B）前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后（C）前期物业服务合同具有过渡性（D）前期物业服务合同是要式合同（E）前期物业合同具有承接性62 反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )。（A）供给指标（B）统计指标（C）需求指标（D）危机预警指标（E）市场交易指标63 下列各项中，影响租金水平的因素有( )。（A）租期的长
19、短与承租面积的大小（B）租户的资源状况（C）为租户提供服务的水习（D）附属设施的收费水平（E）租户的条件64 房地产投资的形式包括( )。（A）房地产直接投资（B）房地产间接投资（C）房地产混合投资（D）房地产有效投资（E）房地产联合投资65 风险对房地产投资决策的影响,主要体现在( )几个方面。（A）选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。（B）根据项目风险大小确定相应的投资收益水平（C）根据风险管理的能力选择投资方向（D）根据风险周期变化特点把握投资时机（E）提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会66 能够导致物业价格下降的因素有( )。（A
20、）人口增长（B）人民币升值（C）抵押贷款利率上调（D）钢材涨价（E）提高契税税率67 下列各项中，属于国家生产总值表现形式的有( )。（A）消费形态（B）变换形态（C）收入形态（D）产品形态（E）价值形态68 房地产间接投资包括( )。（A）开发投资（B）置业投资（C）购买房地产企业债券（D）购买房地产投资信托基金（E）短期投资69 影响房地产投资成败的要素包括( )。（A）区位的选择（B）市场的宏观环境（C）投资决策的准确性（D）市场供求状况（E）风险70 公寓指包含有许多住宅单元的建筑物，具体类型包括( )。（A）复式公寓（B）花园公寓（C）单间公寓（D）高层公寓（E）出租型公寓71 成本
21、法评估新建房地产价格时,新建房地产价格构成包括( )。（A）基础设施建设费（B）开发成本（C）折旧费（D）维修费（E）取得土地费用72 以下属于房地产组合投资主要职责的是( )。（A）负责策略资产的配置和衍生工具的应用（B）监督购置、处置、资产管理和再投资决策（C）制订投资组台目标和投资准则，制订并执行组合投资战略（D）设计和调整物业资产组合的资本结构，负责投资组合的绩效，客户报告与现金管理（E）物业安全管理及维护73 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能,包括( )。（A）分散风险职能（B）融通资金职能（C）组织经济补偿职能（D）防灾防损职能（E）分配职能74 一般来说，按照租
22、约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但是以下( )情况除外。（A）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源（B）租户可能会从业主的物业资产组合中获得降低风险等方面的益处（C）租户有时不愿按租约内容履行责任（D）业主可能会面对一项租户的租金设有覆盖的维修或者更新项目（E）租户需要业主维修设施75 零售商业物业在选址和规划时主要应考虑( )等因素。（A）市场容量（B）进出交通（C）地点显著（D）零售商业物业规模（E）市场客流量76 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为( )。（A）公房租赁（B）私房租赁（C）定期租赁（D）意
23、愿租赁（E）自动延期租赁77 以下可以带动住房供给减少的情况有( )。（A）开发成本上涨（B）建筑材料价格下降（C）提高土地补偿标准（D）降低住房开发贷款利率（E）预计未来住房价格上涨78 如果某投资项目的内部收益率为 15%，则说明( )。（A）只要贷款利率小于 15%，贷款是可以接受的（B）如果行业的基准收益率为 20%，则该项目是可以接受的（C）如果投资者的目标收益率是 12%，则该项目是可以接受的（D）如果投资者的目标收益率是 15%，则该项目寿命终了时，所有投资完全收回（E）如果投资者的目标收益率是 12%，则该项目的财务净现值一定大于零79 下列指标中，属于房地产市场供给指标的有(
24、 )。（A）城镇化率（B）存量（C）空置量（D）房屋施工面积（E）人均住房支出80 业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有( )。（A）潜在租户所经营业务的类型（B）财务稳定性和长期盈利的能力（C）企业租户的股权结构（D）所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容（E）潜在租户的声誉物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 28 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理3 【正确答案】 B【知识模块】 房
25、地产市场与市场分析4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择5 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理6 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择9 【正确答案】 A【知识模块】 租赁管理10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择14 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估15 【正
26、确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析17 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理18 【正确答案】 C【知识模块】 成本管理19 【正确答案】 B【知识模块】 成本管理20 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理21 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理22 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理23 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理24 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理与绩效评价25 【正确答案】 B【知识模块】 零售商业物业经营管理26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A
27、29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 C32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 B37 【正确答案】 C38 【正确答案】 C39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 D46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 D49 【正确答案】 B50 【正确答案】 D51 【正确答案】 D52 【正确答案】 C53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 C59 【正确答案】 D60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 合同与风险管理
