1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 30 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 制定物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理2 下列各项中，不属于物业管理招标方式的是( )。（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标3 以下说法中，不是风险特性的是( )。（A）负面性（B）不确定性（C）相关性（D）可测性4 下列各项表述中，符合成本预算基本要求的是( )。（A）成本预算须同其他预算相协调
2、（B）以成本预算的各项定额为基础（C）成本预算符合实际，不应留有余地（D）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5 下列关于现房与期房之间关系的表述中，正确的是( )。（A）期房价格=现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿（B）期房价格= 现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿（C）期房价格= 现房价格+ 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿（D）期房价格=现房价格 +预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿6 以下时间最短的是建筑物的( )。（A）自然寿命（B）经济寿命（C）折旧年限（D）物理寿命7
3、 开发投资者主要是( ), 其风险较大但回报丰厚。（A）赚取开发利润（B）降低投资风险（C）获得保值、增值的利益（D）获得消费方面的利益8 一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度( )。（A）较低（B）较高（C）相等（D）无法比较9 物业管理中经营计划的核心是( )。（A）收入（B）成本（C）年度运营预算（D）资本支出预算10 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是( )。（A）经济价值（B）社会价值（C）交换价值（D）使用价值11 账面价格与原始价值的关系是( )。（A）账面价值原始价值（B）账面价值原始价值（C）账面价值原始价值（D）账面价值原始价值12 某家庭预计今后
4、 20 年内月收入 16000 元,如果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为 6%,贷款成数为 70%,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是( ) 元。（A）7988654（B） 800600（C） 976542（D）114371313 某家庭预计今后 15 年内月收入 10000 元,如果其中的 35%可用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 12%,则该家庭有偿还能力的 15 年期限最大抵押贷款申请额是( ) 万元。（A）28.62（B） 29.16（C） 41.56（D）48.2414 下列磨损中，属于无形磨损的是( )。（A）居民搬家时，公共排水管道被
5、家具撞坏（B）电梯生锈腐蚀（C）玻璃幕墙被冰雹砸坏（D）新型的集中空调出现，使得现有的集中空训将很快被替换15 在不考虑资金时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是( ) 。（A）清偿能力指标（B）贷款利率指标（C）静态指标（D）动态指标16 下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是( )。（A）投资回收通常用提取折旧的方式获得（B）投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率（C）在公式 A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=Pi+Pi/(1+i)n-1中，Pi 就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收（D）在公式 A=Pi(1+i)n/(
6、1+i)n-1=Pi+Pi/(1+i)n-1中，Pi/(1+i) n-1就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收17 设备更新的核心工作,是确定设备的( )。（A）物理寿命（B）自然寿命（C）技术寿命（D）经济寿命18 净运营收益的表达式是( )。（A）净运营收益有效毛收入-运营费用（B）净运营收益实际租金收入-运营费用（C）净运营收益有效毛收入-发生的所有费用（D）净运营收益实际租金收入-发生的所用费用19 从( ) 形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。（A）货币（B）实物（C）整体（D）部分20 下列关于房地产
7、价格的表述中,不正确的是( )。（A）交易双方应如实申报成交价格（B）申报的成交价格明显低于市场价时,以主管部门认定的价格为准（C）交易双方对主管部门认定的评估价有异议的,可要求重新评估（D）成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据21 下列属于房屋租赁价格成本租金构成的是( )。（A）地租（B）保险费（C）利润（D）维修费22 以下说法中正确的是( )。（A）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求的风险（B）未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出低于预期经营费用而带来的风险（C）资本价值风险在很大程度上取决于实际收益现金流和可能的未来经营
8、费用水平（D）比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险23 物业经营管理的目标，要从( )角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。（A）业主（B）租户（C）经营者（D）顾客24 物业经营管理企业的发展过程，通常是以( )起家，逐渐向上延伸的过程。（A）设施管理（B）物业管理（C）房地产管理（D）资本管理25 房地产组合投资管理公司则以( )为基础，来详细制订和执行一个投资组合战略。（A）物业类型或地域分布（B）物业更新改造等资本开支（C）持续收入和现金流（D）投资者的目标和风险/回报参数特征26 在实际
9、核算中,国内生产总值的计算方法有( )。（A）生产法、利润法和支出法（B）生产法、收入法和支出法（C）利润法、收入法和支出法（D）生产法、收入法和利润法27 对他人的财产、人身实施不法侵害,依法由行为人承担民事赔偿责任的危险称为( )。（A）法律危险（B）保证危险（C）民事危险（D）法律责任危险28 基于( ) 的利益 ,为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务,并收取佣金的公司称为保险经纪人。（A）投保人（B）保险人（C）受益人（D）代理人29 “利润分配 ”分配的是( )。（A）当年净利润（B）以前年度净利润（C）当年利润总额（D）当年净利润和以前年度未分配利润30 利用财务杠杆,给企业带
10、来破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险,称为( )。（A）经营风险（B）财务风险（C）投资风险（D）资金风险31 随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区” 的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的( )因素。（A）交通方便性（B）声望或形象（C）位置（D）建筑形式32 房地产市场供给的特点不包括( )。（A）缺乏弹性（B）高度的垄断性（C）具有非同质性（D）具有多样性33 ( )是政府调控房地产市场的主要对象。（A）区位（B）房地产收益（C）房地产价格（D）房地产管理34 CR
11、M 对企业的作用不包括 ( )。（A）改善企业服务，追求最大赢利（B）能够提高企业的销售收入（C）能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程（D）能提高企业、员工对客户的响应，反馈速度和应变能力35 下列属于发展能力状况修正指标的是( )。（A）经营亏损挂账比率（B）长期资产适合率（C）总资产增长率（D）应收账款周转率36 投保时，应该根据保险公司的( )来选择保险公司。（A）实力和信誉（B）工作效率与服务质量（C）保险费的费率高低（D）以上令是37 承租人的权利包括( )。（A）有按期收取租金的权利（B）有依法收回出租房屋的权利（C）经出租人同意转租获利的权利（D）有转让所担任房屋的权利38
12、 成本预算的编制程序中，( )是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。（A）成本分析（B）成本预算（C）成本控制（D）成本核算39 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为 18%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）235.34（B） 564.73（C） 300.06（D）271.9340 以( ) 形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。（A）应收账款（B）存货（C）短期投资、长期投资（D）固定资产41 索赔时效，是指
13、投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为( )，也有超过( ) 的。（A）一年；一年（B）一年；二年（C）一年；三年（D）一年；一年半42 ( )是风险管理的基础。（A）风险应对（B）风险控制（C）风险调整（D）风险识别43 规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价按( )确定。（A）保本微利原则（B）薄本微利原则（C）政府干预原则（D）市场调节原则44 评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是( )。（A）假设前提（B）理论依据（C）评估主体（D）评估目的45 房地产市场状况分析中，市场细分的具体内容包括( )。（A）目标使用者的状态（B）行为（
14、C）地理分布（D）以上_全是46 不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变的是( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）周期性租赁（D）意愿租赁47 履行保险合同的首要原则是( )。（A）诚信原则（B）可保利益的原则（C）近因原则（D）比例分摊原则48 制订物业管理计划的基本原则是( )。（A）物业管理师必须参加和主持（B）发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与（C）实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定（D）以上全部正确49 租赁管理包括( ) 。（A）租约签订前阶段管理（B）租约执行过程中阶段管理（C）租约期满时阶段管理（D）以上全部正确50
15、下列有关物业价格影响因素的说法，错误的是( )。（A）在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果（B）某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为增值因素（C）有的影响因素对物业价格的影响较大，有的影响因素对物业价格的影响较小（D）有的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来51 影响房地产市场发展的社会经济因素有( )。（A）社会因素、物价水平、经济因素（B）社会因素、经济因素、政策因素（C）社会因素、物价水平、政策因素（D）物价水平、经济因素、政策因素52 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包
16、括( )。（A）直接人工费、直接材料费、间接费用（B）直接材料费、间接费用、建造费用（C）直接人工费、直接材料费、建造费用（D）直接人工费、间接费用、建造费用53 投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、( )及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素。（A）盈利分析（B）偿债分析（C）市场分析（D）行业分析54 在组合投资管理的各要素中，( )是第一位的，其余要素则处于从属地位。（A）管理对象（B）管理方法（C）管理者（D）资产构成55 将成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本所依据的标准是( )。（A）经济性质（B）与业务量的关系（C）经济用途（D）计算依据各不相同
17、56 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与该项目总投资的比率（D）资本金利润率是项目经营期内一个正常的年份的年利润总额与项目总投资的比率57 物业管理直接人工费，包括物业服务企业( )物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。（A）间接从事（B）直接从事（C）没有从事（D）顾问指导58 下列费用中，不属于运营费用的是( )。（A）保险费（B）房产税（C）员工工资（D）公益捐款59 居住区商场内，( ) 通常是主要租户。（A）日用百货公司（B）中型百货
18、公司（C）超级市场（D）日用百货公司和超级市场60 关于“合同服务 ”和“超值服务”的说法，正确的是 ( )。（A）合同服务是非强制性的（B）超值服务是强制性的（C）合同服务是原则性的（D）超值服务是必须的二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为几类，其中有( ) 。（A）规定成交价（B）招标成交价（C）拍卖成交价（D）挂牌成交价（E）商讨成交价62 房地产置业投资的目的有(
19、)。（A）自用（B）投机（C）获得较为稳定的经常性收入（D）显示身份（E）赚取利润63 房地产投资风险主要体现在( )。（A）投入资金的安个性（B）项目定位的科学性（C）期望收益的可靠性（D）投资项目的流动性（E）资产管理的复杂性64 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中,正确的是( )。（A）家庭人口规模变小,房地产价格有下降的趋势（B）家庭人口规模变小,房地产价格有上升的趋势（C）家庭人口规模变大,房地产价格有下降的趋势（D）家庭人口规模变大,房地产价格有上升的趋势（E）家庭人口规模变大变小,只要人口数量不变,对房地产价格变化没有影响65 下列因素中,会导致建筑物功能上产生折旧
20、的是( )。（A）使用磨损（B）设计变化（C）风吹日晒（D）工艺改进（E）现行政策重大改变66 房屋出租人是指将房屋出租给承租人以取得租金或收益的( )。（A）房屋所有权人（B）房屋使用权人（C）房屋委托代管人（D）A 或 C（E）A 或 B67 实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括( )。（A）物业管理企业的酬金（B）物业服务支出（C）物业管理企业的利润（D）法定税费（E）物业服务成本68 收益性物业的物业管理费用构成主要有( )。（A）管理费（B）固定资产折旧费（C）投资利息（D）房产税（E）公共设施维修及保养费69 作为经济补偿制度的保险,必须具备的条件包括( )。（A）可保
21、危险的存在（B）单个经济单位的结合（C）多个经济单位的结合（D）随机事件的科学化（E）可保危险的消除70 采用现金结算,应遵守国家规定的现金管理原则是( )。（A）钱账分管,会计、出纳分开（B）建立现金交接手续,坚持查库制度（C）遵守规定的现金使用范围（D）遵守库存现金限额（E）严格现金存取手续,必要时可以坐支现金71 写字楼租金的确定应认真考虑的因素有( )。（A）计算可出租或可使用面积（B）基础租金与市场租金（C）出租单元的面积规划和室内装修（D）竞争对手的租金情况（E）客户的承受能力72 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时,常常要考虑( )。（A）可能的面积组合（B）寻租者经营
22、业务的性质（C）寻租者经营水平（D）寻租者将来扩展办公室面积的计划（E）租赁合同的形式73 收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有( )。（A）潜在毛收入（B）空置损失（C）租金损失（D）其他收入（E）经营费用74 租赁方案与策略主要涉及如下( )内容。（A）确定可出租面积和租赁方式（B）编制租赁经营预算（C）定位目标市场（D）搞好群众基础（E）确定租金方案75 成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求有( )。（A）必须同其他预算相协调（B）要以各项定额为基础（C）应有相应的组织合同措施保证（D）要全面权衡，提
23、高资金使用效益（E）既要符合实际，又要适当留有余地76 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求具有以下( ) 的特点。（A）广泛性（B）多样性（C）通常需要借助金融信贷机构来进行融资（D）公平性（E）合理性77 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务对象不同（B）地理位置不同（C）服务内容不同（D）建筑设计和装潢风格不同（E）价格政策不同78 按照房地产的用途，可以将其分解为若干子市场，包括( )等。（A）居住物业市场（B）商业物业市场（C）工业物业市场（D）特殊物业市场（E）土地市场79 物业服务企业划分为( )三种。（A）管理型（B）居住型（C
24、）专业型（D）商业型（E）综合型80 物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有( )原则。（A）收入最大化（B）全面控制（C）讲究经济效益（D）权责利相结合（E）例外管理物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 30 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述2 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理3 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理4 【正确答案】 C【知识模块】 成本管理5 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 C【知识模块】
25、房地产投资及其区位选择7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择8 【正确答案】 B【知识模块】 租赁管理9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析10 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分
26、析技术18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术20 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估21 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估22 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择23 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述24 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述25 【正确答案】 D【知识模块】 物业经营管理概述26 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析27 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理28 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理29 【
27、正确答案】 D【知识模块】 财务管理与绩效评价30 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理与绩效评价31 【正确答案】 C【知识模块】 写字楼物业经营管理32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 D37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 A42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D46 【正确答案】 A47 【正确答案】 A48 【正确答案】 D49 【正确答案】 D50 【正确答案】 B51 【正确答案】 C52 【正确答案】 A53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 D
