1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 31 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 目前广泛采用的招标方式是( )。（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标2 二手房市场属于( ) 级房屋市场。（A）一（B）二（C）三（D）四3 人工费的估算中，福利基金按工资总额的一定比例计算，该比例是( )。（A）1.5%（B） 2%（C） 7%（D）14%4 国家相关法律规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，( )租赁合同的效力。（A）改变了（B）减小了（C）不影响（D）影响5 近年来国家对房地产投资的宏观调控政
2、策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）政治风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险6 投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去相应可能收益的风险是指( ) 。（A）时间风险（B）比较风险（C）利率风险（D）资本价值风险7 租金是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的( )。（A）货币额（B）商品（C）其他有价物（D）以上均是8 反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标中,属于长期偿债能力指标的是( ) 。（A）流动比率（B）资产负债率（C）利息备付率（D）偿债备付率9
3、反映房屋租赁市场供求关系的租金是( )。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）准成本租金10 下列不属于房地产组合投资管理的是( )。（A）负责管理物业管理企业和设施管理公司（B）理解和执行物业业主的投资（C）评价资产管理公司的表现（D）在合适的时机购置和处置物业资产11 物业经营管理的内容中( )以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理12 ( )是一种新型的房地产服务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。（A）房地产投资组合管理（B）现场管理（C）房地产资产
4、管理（D）设施管理13 某城市 2003 年底住宅存量 167590 套,报告期 2004 年新竣工 8689 套,拆除 2651套,则报告期存量为( ) 套。（A）170601（B） 173628（C） 176639（D）17929014 关于房屋转租,不正确的表述是( )。（A）承租人经出租人同意转租的,承租人与出租人的租赁合同继续有效（B）第三人对租赁物造成损失的,第三人应当赔偿损失,与承租人无关（C）承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同（D）除出租人与转租双方协商另有约定的外,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期15 ( )是房屋转租行为获得合法性的正确做法。（A）
5、签订转租合同,到房屋租赁管理部门登记备案（B）到房屋租赁管理部门办理房屋租赁许可证,签订转租合同,登记备案（C）修改原出租合同,到房屋租赁管理部门登记备案（D）修改原出租合同,到房屋租赁管理部门修改 房屋租赁许可证16 在物业管理中经常用到的预算形式中,最常用的是( )。（A）长期预算（B）滚动预算（C）资本支出预算（D）年度运营预算17 ( )也称法定保险 ,是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。（A）强制保险（B）自愿保险（C）人身保险（D）政策保险18 利用财务杠杆,给企业带来破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险,称为( )。（A）经营风险（B）财务风险（C）投资风险（D
6、）资金风险19 物业管理工作中的每一部分工作,都应以( )为中心。（A）物业的保值增值（B）满足当前的租户和新租户（C）物业的安全（D）实现物业的管理目标20 面积包括面积单位和面积( )。（A）内容（B）内涵（C）情况（D）状况21 在买方市场下，成交价格会( )。（A）偏向最低卖价（B）偏向最低买价（C）偏向最高卖价（D）偏向最高买价22 物业管理的财务费用中，( )是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。（A）利息净支出（B）汇兑净损失（C）金融机构手续费（D）固定资产净损失23 物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要( )。（A）明确控制标准
7、（B）执行控制标准（C）分析相关差异（D）纠正成本偏差24 所有物业管理企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业管理企业提供的资料，提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的，这是物业管理招投标原则中的( ) 原则。（A）公开（B）公平（C）公正（D）合理25 研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象的是( )。（A）中心地理论（B）同类零售店聚售理论（C）需求的外部效应理论（D）同期理论26 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。（A）40% 50%（B） 50%60%（C） 60%70%（D）70% 8
8、0%27 财务管理的具体目标中，企业( )管理目标是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。（A）筹资（B）投资（C）资金运用（D）利润分配28 房地产的价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的( )。（A）适应性（B）位置固定性（C）各异性（D）寿命周期长29 某物业服务企业 2009 年销售收入净额 250 万元，销售毛利率为 20%，年末流动资产 90 万元，年初流动资产 110 万元，则该物业服务企业流动资产周转率为( )次。（A）1.8（B） 2（C） 2.5（D）2.7830 画需求曲线时经常假设其他商品的价格( )。（A）有所
9、上升（B）有所下降（C）保持不变（D）不能确定31 就物业管理活动来看，物业管理中的各种( )是开展物业管理工作的基础。（A）策划（B）措施（C）预防（D）合同32 制定租赁方案和租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）预算（B）计划（C）策略（D）方法33 房屋租赁关系是( ) 。（A）经济契约关系（B）买卖关系（C）合作关系（D）代理关系34 物业管理企业应将( )放在重要位置，切实为员工提供适宜的工作条件和必要的劳动安全保障，避免发生人为的工伤事故。（A）防火安全（B）治安保卫（C）劳动安全（D）媒体风险防范35 高层建筑消防安全的一个显著特
10、点，就是火势一旦形成蔓延极为迅猛，其主要原因是( ) 。（A）高层建筑自身有众多的竖向管井，在建筑物内似座座烟囱，成为火灾蔓延的重要通道（B）因热压差的作用，高层建筑烟气竖向流动极为迅速，据测试可达 34m/s（C）受风压的影响（D）以上全部正确36 物业服务企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，称为( )，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（A）人工成本（B）直接成本（C）营业成本（D）管理成本37 ( )是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。（A）租金标准（B）租金确定（C）租金期限（D）修缮责任38 对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括( )。（A）税金（B）建造
11、费用（C）还本付息（D）职工薪酬39 某旧住宅，测算其重置价格为 60 万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为 3 万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 6 万元。则该旧住宅的现值为( )万元。（A）43（B） 49（C） 46（D）5440 下列关于物业管理计划说法有误的是( )。（A）它是物业管理规划一系列与过程的结果，是物业管理师思想的具体化（B）是对现行行动的一种说明（C）是构思前累、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果（D）是调查、预测、预见、谋划和预言的过程41 要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁” 是
12、物业管理招投标中的( )原则。（A）公平（B）公开（C）公正（D）合理42 下列关于物业资产管理项目绩效评价的结果，说法正确的是( )。（A）是物业管理企业提交给业主的物业资产管理报告的重要内容（B）是物业管理企业自身评价物业资产管理工作的成果（C）是寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段（D）以上全部正确43 潜在租户有否足够的( )来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。（A）储备基金（B）维护费用（C）前期基金（D）预期资金44 下列不属于不良物业资产的表现形式的是( )。（A）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产（B）房地产不良贷款（C）金融机构直接投资房
13、地产形成的不良资产（D）其他不良信贷资产中的房地产抵押物45 下列( ) 不属于房地产间接投资的形式。（A）房地产置业投资（B）房地产企业债券和股票投资（C）投资于房地产投资信托基金（D）购买住房抵押支持证券46 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于( )。（A）房地产供给政策（B）房地产金融政策（C）整个国家的经济体制（D）自由市场经济47 实行一级成本核算的物业管理企业，( )中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用中。（A）公司经费（B）工会经费（C）营业成本（D）存货盘亏48 下列选项中，地区购物商场的建筑规模在( )。（A）1 万3 万 m2 之间（B） 1 万5 万 m
14、2 之间（C） 3 万5 万 m2 之间（D）5 万8 万 m2 之间49 零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于( )。（A）市政公用和公建配套设施完备的程度（B）周围土地利用情况和环境（C）零售商业物业辐射区域分析的结果（D）交通运输是否便利50 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最先进的。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼51 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般( )。（A）较低（B）等于零（C）无法确定（D）较高52 租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整以及( )
15、。（A）租赁计划（B）租赁质量（C）租赁成本（D）租户关系管理53 资金运动的起点是( )。（A）资金的筹集（B）资金的运用（C）资金的收回（D）资金的分配54 资产负债率是反映项目各年所面临的( )及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标。（A）投资（B）成本（C）盈利的能力（D）财务风险程度55 甲公司收入的年等差变化值为 10，第一年的现金收入是 1 千万元，每年年中计息利率为 6%，那么 10 年后该公司的年初收入现值 P 为( )。（A）65 800 165 元（B） 13.16106 元（C） 64 900 165 元（D）13.25106 元56 物业价格与一般物品的价格的共同之处不
16、包括( )。（A）都是价格，用货币来表示（B）都是按质论价：优质高价，劣质低价（C）都有波动，容易受交易者的个别因素影响（D）都会受到供求因素影响57 正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。（A）不再产生收益（B）不再发生成本（C）成本等于效益（D）效益超过成本58 在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是( )。（A）市场租金高于基础租金（B）市场租金低于基础租金（C）市场租金等于基础租金（D）市场租金和基础租金的无法比较59 下列净运营收益的计算公式，正确的是( )。（A）净运营收益=潜在毛收入 -运营费用（B）净运营收益= 潜在毛收入+ 运营费用（
17、C）净运营收益= 有效毛收入+ 运营费用（D）净运营收益=有效毛收入 -运营费用60 对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对( )的贡献。（A）投资价值（B）主营业务（C）账面价值（D）历史成本二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 制订物业管理计划的基本原则是( )。（A）物业管理师必须参加和主持（B）发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与（C）组织精干的团队进行编写（D）实际参与物业管理工作的人员必须参与制词（E）项目经理必须参与制
18、订62 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中,正确的有( )。（A）房地产同时具有经济寿命和自然寿命（B）自然寿命一般要比经济寿命长（C）如房地产维护状况良好,可令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命（D）房地产的经济寿命与使用性质无关（E）房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产收入大于零的持续时间63 下列关于现货交易与期货交易的说法，正确的是( )。（A）现货价格总是高于期货价格（B）无论足现货交易还是期货交易，都可选择在未来付款（C）赊销属于一种现货交易（D）无论足现货交易还是期货交易，交易达成日都在现在（E）现货交易的交货日可在未来64 下列各税费中，在物业交易时由卖
19、方缴纳的有( )。（A）契税（B）土地使用税（C）城市维护建设税（D）土地增值税（E）交易手续费65 企业在进行租赁或购买设备决策时,需要考虑的主要因素包括( )。（A）设备的保修方式（B）货币的支付方式（C）资金的筹集方式（D）设备的使用成本（E）设备的使用方式66 通常情况下，人们把风险划分为( )等几个方面。（A）对市场内所有投资项目均产生影响的风险（B）投资者无法控制的系统风险（C）市场供求风险（D）可以由投资者控制的个别风险（E）仅对市场内个别项目产生影响的风险67 在选择居住项目的投资区位时，应主要考虑的因素包括( )。（A）市政公用和公建配套设施完备的程度（B）公共交通便捷程度（
20、C）环境因素（D）居民人口与收入（E）教育环境68 零售商业辐射区域分析包括( )。（A）消费者行为分析（B）可能的顾客流量的分析（C）喜好与偏爱分析（D）购买能力的分析（E）居民人口与收入69 用于出租经营的工业物业通常出现在( )。（A）工业开发区（B）工业园区（C）科技园区（D）高新技术产业园区（E）商业区70 房地产市场时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响,同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质分类,包括( )。（A）社会环境、政治环境（B）金融环境、法律制度环境（C）人文环境、市场环境（D）国际环境、经济环境（E）技术环境、资源环境71 固定资产的计价方法通常有( )
21、。（A）原始价值（B）重置价值（C）折余价值（D）残余价值（E）清理费用72 常用的风险评价的方法有( )。（A）解析方法（B）幕景分析法（C）筛选 -监测-诊断技术（D）蒙特卡洛模拟法（E）调查和专家打分法73 构成保险必须具备的要素包括( )。（A）以特定的危险为对象（B）以危险发生的时间为标准（C）以多数人的互助共济为基础（D）以对危险事故所致损失进行补偿为目的（E）以危险所导致的后果为标准74 以保险标的的不同性质为标准,将保险分为( )。（A）定值保险（B）财产保险（C）法定保险（D）人身保险（E）不定值保险75 物业管理企业向业主提供的财务收支报告中,应首先有一个包括( )报告等内
22、容的经验概况介绍。（A）物业管理企业利润（B）空置情况（C）租金清单（D）拖欠或收租损失（E）租户使用状况76 物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤包括( )。（A）详细调查并确定所需的保险（B）保险金额和保险费的确定（C）选择保险公司（D）分析保单条款（E）保险价值的重建77 租赁方案与策略主要涉及如下( )内容。（A）确定可出租面积和租赁方式（B）编制租赁经营预算（C）定位目标市场（D）搞好群众基础（E）确定租金方案78 作为公司，一般应具有的特征包括( )。（A）依照有关法律进行登记注册（B）由两个以上股东共同出资经营并
23、具有法人资格（C）以营利为目的（D）是经济组织（E）由专人管理79 零售商业物业的分类，主要依据( )等方面。（A）所处的位置（B）自然或质量状况（C）建筑规模（D）经营商品的特点（E）商业辐射区域的范围80 可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有( )。（A）无害化（B）简单化（C）资源化（D）减量化（E）有偿化物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 31 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析3 【正确答案
24、】 D【知识模块】 成本管理4 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择7 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述11 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述12 【正确答案】 D【知识模块】 物业经营管理概述13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析14 【正确答案】 B【知识模块】 租赁
25、管理15 【正确答案】 B【知识模块】 租赁管理16 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理17 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理18 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理与绩效评价19 【正确答案】 B【知识模块】 写字楼物业经营管理20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】
26、D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48 【正确答案】 A49 【正确答案】 C50 【正确答案】 A51 【正确答案】 D52 【正确答案】 D53 【正确答案】 A54 【正确答案】 D55 【正确答案】 A56 【正确答案】 C57 【正确答案】 C58 【正确答案】 A59 【正确答案】 D60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2
27、分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产市场与市场分析62 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资及其区位选择63 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估65 【正确答案】 C,E【知识模块】 房地产投资分析技术66 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择67 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择68 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择69 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业经营管理概述70 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产市场与市场分析71 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本管理72 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 合同与风险管理73 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 合同与风险管理74 【正确答案】 B,D
