1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 3 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 居住区商场的建筑规模一般在( )之间。（A）10003000m 2（B） 30005000m 2（C） 300010000m 2（D）500010000m 22 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为( )。（A）物业管理或设施管理（B）房地产资产管理（C）房地产组合投资管理（D）以上全是3 下列( ) 不属于房地产间接投资的形式。（A）房地产置业投资（B）房地产企业债券和股票投资（C）投资于房地产投资
2、信托基金（D）购买住房抵押支持证券4 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为( )。（A）获得预期收益的大小（B）获得预期收益可能性的大小（C）未获得预期收益的大小（D）未获得预期收益可能性的大小5 下列说法中，对“ 区位”的描述错误的是( )。（A）房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性（B）影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险（C）随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化（D）房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活中的位置，在
3、整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置6 大修理基金是( ) 的别称。（A）运营费（B）抵押款（C）准备金（D）税金7 年利率为 12%，存款额为 1000 元，期限为一年，按一年 4 次按季利率计息，则一年后的本利和为 ( ) 元。（A）1120.00（B） 1125.51（C） 1126.83（D）1130.938 某写字楼投资项目在 10 年持有期内各年净运营收益均为 50 万元，第 10 年年末净转售收人为 600 万元，如果折现率为 10%，则该写字楼投资项目的收益现值为( )元。（A）536.48（B） 537.66（C） 538.55（D）539.669 设备更新的
4、核心工作是( )。（A）考虑未来发生的现金流量（B）物质资产的价值（C）确定设备的经济寿命（D）取决于有形的磨损的速度10 属于长期偿债能力指标的是( )。（A）资产负债率（B）偿债备付率（C）借款偿还率（D）利息11 等额还本利息照付是指( )。（A）借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息（B）规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息（C）在规定期限内分别等额摊还本金和利息（D）借款期末一次偿付全部本金和利息12 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）以上全是13 现有一套建筑面积为 100m2
5、，单价为 3000 元/m 2 的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣 5%，那么其实际单价为( )元/m 2。（A）3000（B） 2928（C） 2850（D）263014 条件同上题，其名义总价为( )万元。（A）30（B） 29（C） 28（D）2515 下列( ) 又称折余价值。（A）原始价值（B）财面价值（C）市场价值（D）政府定价16 在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是( )。（A）人口自然增长（B）人口净增长（C）人口负增长（D）人口机械增长17 某宗物业的正常成交价格为 2500 元/m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的
6、税费为正常成交价格的 5%。则卖方实际得到的价格为( )元。（A）2235（B） 2325（C） 2625（D）272618 先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是( )。（A）成本法（B）市场法（C）估价法（D）折旧法19 下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是( )。（A）政治制度的变迁（B）自然、人文环境的变化（C）市场的供给（D）信息、通信技术水平的提高20 制订物业管理计划的基本原则是( )。（A）物业管理师必须参加和主持（B）发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与（C）实际参
7、与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定（D）以上全部正确21 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构22 在任何市场上，某种商品的( )反映了当时的市场供求状况。（A）价值（B）功能（C）产品（D）价格23 房地产市场分析首先要就影响房地产市场的( )进行分析。（A）宏观因素（B）微观因素（C）整体结构（D）部分设施24 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于( )。（A）房地产供给政策（B）房地产金融政策（C）整个国家的经济体制（D）自由市场经济
8、25 通常意义的物业租赁指的是( )。（A）产业租赁（B）私房出租（C）房屋租赁（D）屋权租赁26 租赁管理包括( ) 。（A）租约签订前阶段管理（B）租约执行过程中阶段管理（C）租约期满时阶段管理（D）以上全部正确27 下列选项中，( ) 是租赁管理中租赁方案的核心。（A）租金方案（B）预算（C）经营费用（D）预期收益28 在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指( )。（A）合同当事人都享有权利和负有义务的合同（B）当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同（C）当事人意思表示一致即告成立的合同（D）当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同29 在租赁管理中
9、实施 CRM 主要涉及( )方面的工作。建立详细的租户档案；租赁期内的服务；租金缴交的管理；数据统计与分析；租赁期后的服务；个性化服务（A）（B） （C） （D）30 实行一级成本核算的物业管理企业，( )中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用中。（A）公司经费（B）工会经费（C）营业成本（D）存货盘亏31 在人工成本的估算中福利费包括( )。（A）福利基金（B）工会基金（C）教育经费（D）以上全部正确32 成本预算也称( ) 。（A）成本计划（B）成本估价（C）成本策略（D）成本方针33 关于成本控制的分类，下列不是按控制机制分类的是( )。（A）事先控制（B）前馈性控制（C）防护
10、性控制（D）反馈性控制34 在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是( )。（A）业主的目标（B）物业描述（C）合同期限（D）成本分配35 前期物业服务合同是( )。（A）双务合同（B）有偿合同（C）要式合同（D）诺成合同36 物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程，指的是( )。（A）物业管理招投标（B）物业管理招标（C）物业管理投标（D）以上全是37 市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是( ) 。（A）纯粹风险（B）社会风险（C）特殊风险（D）投机风险38 下列关于保险的一般原则
11、中近因原则的说法，正确的是( )。（A）近因是时间上最接近风险损失的原因（B）近因不是指促成风险损失的最直接的原因（C）近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因（D）近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最直接的原因39 保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是( )。（A）都是要式合同（B）都是继续性合同（C）都是附合合同（D）都是诺成合同40 在企业财务活动中，物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是( )。（A）资金筹集（B）资金运用（C）资金耗费（D）资金回收41 物业管理绩效评价的基本要素( )。（A）评价指
12、标（B）评价标准（C）评价方法（D）以上全是42 总资产报酬率的计算公式是( )。（A）（B）（C）（D）43 传输企业财务信息的重要工具和载体的是( )。（A）资产负债报告（B）企业财务报告（C）企业利润报告（D）现金流量报告44 如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为( )。（A）0.8（B） 0.9（C） 1.0（D）1.245 按照物业经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为( )。（A）向物业业户、租户提交的物业管理报告（B）向高层次管理者提供的物业管理报告（C）向投资者董事会提交的物业管理报告（D）以上全部正确46 写字楼物业管理常规目标包括(
13、)，其互相渗透。（A）经营、管理、销售（B）经营、管理、服务（C）经营、销售、服务（D）管理、销售、服务47 写字楼的租户选择，考虑的主要准则是( )。（A）潜在租户所经营业务的类型及其声誉（B）财务稳定性和长期盈利能力（C）所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容（D）以上全是48 写字楼安全管理中，( )已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。（A）信息安全（B）工程安全（C）消防安全（D）治安安全49 下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是( )。（A）快与慢之分（B）全与缺之分（C）有与无之分（D）明与暗之分50 ( )的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。
14、（A）百货商店（B）零售市场（C）超级市场（D）小卖部51 零售商业物业运作的相关理论主要集中在( )。（A）中心地理论（B）同类零售商聚集理论（C）需求外部效应理论（D）以上全是52 零售商业物业策略的核心内容是( )。（A）制定租赁方案（B）制定租赁管理（C）运行管理（D）运行方针53 正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中( )是根本。（A）策略（B）计划（C）费用（D）以上全是54 不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中( )是目前最稳妥的方法。（A）成立分公司（B）成立子公司（C）组建项目部（D）组建管理中心55 下列( ) 不是房地产业
15、和房地产市场对物业经营管理产生的需求。（A）房地产组合投资管理的需求（B）房地产资源管理的需求（C）设施管理的需求（D）不良物业资产管理的需求56 在企业资产负债表中，物业资产包括( )。建筑物；在建工程；土地；租赁费用；自然资源；财务；其他（A）（B） （C） （D）57 国际设施管理协会是( )。（A）IFMA（B） IFAM（C） IAMF（D）IMAF58 从财务分析的角度来看，不良资产包括( )。（A）以开办费、待摊费用表现的不良资产（B）以无形资产形式表现的不良资产（C）以存货形式表现的不良资产（D）以上全部正确59 提出“可持续发展 ”思想的是 ( )。（A）WCED（B） WC
16、DE（C） WDEC（D）WECD60 目前，我国宜采用的商务形式为( )。（A）电子商务（B）合作式商务（C）协同式商务（D）供应式商务二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 物业经营管理中的战略性工作包括( )。（A）确定战略标准（B）构建信息基础（C）决策分析（D）进行资产组合（E）进行组合管理62 房地产置业投资，包括房地产( )。（A）置办投资（B）购置投资（C）固定投资（D）流动资金（E）固定资金63 商业辐射区域分析的内容包括
17、( )。（A）可能的顾客流量（B）消费者的行为（C）消费者的喜好和偏爱（D）消费者的购买能力（E）服务态度64 下列说法正确的有( )。（A）物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度而逐年减少（B）等差序列是一种等额增加或减少的现金流量（C）等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量（D）等差序列，这种现金流量序列的收入或支出每年以固定的比例发生变化（E）等比序列，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个相同的数量发生变化65 价格单位由( ) 构成。（A）货币（B）单位（C）体积（D）面积（E）程度66 成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由( )构成。（A）折旧费（B）维修费
18、和管理费（C）投资利息（D）保险费（E）房产税67 在利用供求曲线图分析价格与供求数量的关系时，应该注意( )。（A）要有一个单位时间周期的概念（B）为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设（C）为了分析问题方便，把供给和需求曲线都简化成了直线（D）当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化（E）开发商是否要降低价格以减少其商品房积压68 市场交易指标包括( )。（A）国内生产总值（B）房屋空间使用数量（C）房地产租金（D）房地产价格指数（E）销售租69 通常将物业租金分为( )。（A）干租（B）毛租（C）净租（D）百分比租金（E）重租70 下列情形中，房屋
19、不得出租的情形有( )。（A）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的（B）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的（C）已抵押，未经抵押权人同意的（D）权属有争议的（E）未按规定缴纳有关税费的71 按照与决策的关系，可将成本分为( )。（A）可免成本（B）估计成本（C）目标成本（D）计划成本（E）实际成本72 保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，包括( )。（A）保安系统费（B）保安人员人身保险费（C）保安用房用费（D）保安人员住房租金（E）保安人员工资73 除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺，这是因为( )。（
20、A）在投标和承诺物业管理服务标准时，物业管理企业要量力而行（B）物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物（C）无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致（D）无偿提供管理服务在实践上也是有害的，行不通的（E）物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的74 编制招标书的内容有( )。（A）拟招标的物业基本情况（B）物业管理的内容与要求（C）对招标的有关说明（D）物业管理考核标准与奖罚措施（E）标底的确定及说明75 按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，报告可以分为( )。（A）向物业业主、租户提交的物业管理报告（B）向高
21、层次管理者提供的物业管理报告（C）向投资者或董事会提交的物业管理报告（D）向检察机关提交的物业管理报告（E）向公安机关提交的物业管理报告76 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素有( )。（A）提供的物业管理服务（B）可能面积的组合（C）寻租者经营业务的性质（D）寻租者将来扩展办公室面积计划（E）租户的商业信誉77 写字楼交通流线的管理中，层次原则包括( )。（A）垂直层次原则（B）水平层次原则（C）时序层次原则（D）等级层次原则（E）主次层次原则78 按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可分为( )。（A）策划管理（B）事后管理（C）策略与运行管理（D）财务管
22、理（E）现场管理79 组合投资管理工作包括( )。（A）制订投资方针和政策（B）投资分析（C）构建投资组合和投资组合的调整（D）投资组合风险预测（E）投资组合绩效评估80 实行计算机管理的物业管理企业应当遵循以下( )步骤。（A）建立以管理人员为中心的管理信息系统（B）建立计算机使用制度（C）建立具有与外界交流信息的网络系统（D）对管理人员进行定期培训（E）在应用中发展物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 3 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 A4 【正确答
23、案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【
24、正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D46 【正确答案】 B47 【正确答案】 D48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 C51 【正确答案】 D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 D59 【正确答
25、案】 A60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 BD63 【正确答案】 ABCD64 【正确答案】 AD65 【正确答案】 ABCE66 【正确答案】 ABCE67 【正确答案】 ABC68 【正确答案】 CDE69 【正确答案】 BCD70 【正确答案】 ABCD71 【正确答案】 AB72 【正确答案】 ABCD73 【正确答案】 ABCE74 【正确答案】 ABCD75 【正确答案】 ABC76 【正确答案】 BCD77 【正确答案】 CDE78 【正确答案】 CE79 【正确答案】 ABCE80 【正确答案】 ABDE
