1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 40 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理条例第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款( )的罚款。（A）10% 30%（B） 20%40%（C） 30%50%（D）40% 60%2 下列各项中，不属于物业管理招标方式的是( )。（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标3 租赁合同到期，承租人需继续租用的，应当在租赁期满( )提出，并经出租人同意，
2、更新签订租赁合同。（A）2 周（B） 1 个月（C） 2 个月（D）3 个月4 关于需求曲线的形状，以下描述正确的是( )。（A）一条平行于横轴的直线（B）一条平行于纵轴的直线（C）一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线（D）一条具有正斜率的向右上方倾斜的曲线5 下列各项中，不是市场交易特点的是( )。（A）法律程序严密（B）交易费用高（C）耗时短（D）需专业人员服务6 房地产置业投资中，( )的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。（A）有效毛收入（B）潜在毛租金收入（C）净运营收益（D）实际租金收入7 财务内部收益率是指在整个( )内各年净现金流量现值
3、累计等于零时的折现率。（A）开发期（B）计算期（C）性能寿命期（D）动态投资回收期8 设备在市场上维持其价值的时期称为( )。（A）经济寿命（B）自然寿命（C）物质寿命（D）有效寿命9 净运营收益的表达式是( )。（A）净运营收益有效毛收入-运营费用（B）净运营收益实际租金收入-运营费用（C）净运营收益有效毛收入-发生的所有费用（D）净运营收益实际租金收入-发生的所用费用10 房地产开发投资通常属于( )，它形成了房地产市场的增量供给。（A）长期投资（B）短期投资（C）中期投资（D）中长期投资11 空气污染是影响房地产价格的( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）经济因素（D）内在因素12
4、物业经营管理突破了传统物业管理活动的局限，强调为业主提供( )。（A）维修养护服务（B）价值管理服务（C）价格管理服务（D）安全保障服务13 居住区商场内，( ) 通常是主要租户。（A）中型百货公司（B）日用百货商店（C）超级市场（D）日用百货商店和超级市场14 报告期末仍未竣工交付使用,但已经签订预售合同的正在建设的商品房面积称为( )。（A）商品房可预售面积（B）商品房预售面积（C）商品房出租面积（D）商品房空置面积15 某承租人的基础租金为 20 万元/月,营业额的 5%作为百分比租金,如果该承租人在一个月内的营业额为 300 万元,则其该月应支付的租金为( )万元。（A）15（B） 2
5、0（C） 25（D）3016 物业管理公司管理处员工的医疗保险和失业保险依法应在( )中开支。（A）保险费（B）人工费（C）办公费（D）企业管理费17 成本控制的主要对象是主要费用的( )。（A）变动费用（B）固定费用（C）材料费用（D）人工费用18 保险人通过利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通属于( )保险职能。（A）融通资金（B）组织经济补偿（C）分散危险（D）排除危险19 长期投资收益率通常高于短期投资收益率,这种收益差别的基础是( )。（A）投资主体（B）期限风险（C）资金的时间价值（D）投资对象20 居住区商场内,( ) 通常是主要租户。（A）日用百货公司（B）中型百货公司
6、（C）超级市场（D）日用百货公司和超级市场21 保险的一般原则中，( )原则是履行保险合同的首要原则。（A）诚信（B）可保利益（C）近因（D）比例分摊22 财务报告分析的主要形式中，( )分析是指物业服务企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析。（A）内部（B）外部（C）全面（D）专题23 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。（A）40% 50%（B） 50%60%（C） 60%70%（D）70% 80%24 某宗物业预计未来每年的净收益为 14 万元，收益期限可视为无限年，至今已使用了 8 年，该类物业的报酬率为 10.5%。则该宗物
7、业的收益价格为( )万元。（A）148.18（B） 133.33（C） 167.12（D）116.5225 以下属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标的是( )。（A）可供租售量（B）预售面积（C）城市家庭人（D）空置率26 以下物业租赁方式中，会因租约一方的死亡而中止的是( )租赁。（A）周期性（B）私房（C）定期（D）意愿27 房地产市场中供求变化比较剧烈，因此需根据( )经常对租金水平进行调整。（A）市场状况（B）经营策划（C）市场需求（D）市场供求28 写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。（A）服务满意度（B）物业经济指标（C）管理计划（D）物业品牌化29 在 1987
8、 年 4 月，提出“可持续发展” 的组织是( )。（A）DCEW（B） DECW（C） WCED（D）WECD30 评估投资价值所采用的折现率，是( )。（A）与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率（B）某个特定的投资者所要求的最低报酬率（C）与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率（D）某个特定的投资者所要求的最高报酬率31 展示物业是一种艺术，它取决于物业管理师对未来租户需求的了解程度，而这种需求可通过与租户非正式的接触、( )等形式来获取。（A）正式的接触（B）问卷调查（C）新闻传播（D）亲临现场32 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项
9、目、内容档次、收费标准时要合理。（A）公平（B）合理（C）诚实信用（D）客观33 房地产最重要的特性是( )。（A）适应性（B）寿命周期长（C）不可移动性（D）政策影响性34 政府的税收政策会影响到房地产( )进而影响到商品房供给的数量。（A）储备基金（B）开发成本（C）绩效（D）收益35 基础租金又称最低租金，常以每月( )为基础计算。（A）固定价格（B）总营业额（C）净利润（D）每平方米租金36 下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是( )。（A）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上（B）承租人利用承租的房屋从事非法活动（C）将承租的房屋擅自转租（D）因不可抗力致使合同不能继续履行37 房
10、地产具有供给有限特性，本质上在于( )。（A）价值量大（B）规划限制（C）房地产不可移动（D）土地总量有限38 写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业所有人与使用人满意率最大化。（A）服务（B）宏观（C）管理（D）经营39 下列选项中，影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。（A）政治制度的变迁（B）自然环境的变化（C）生产和工作方式的转变（D）以上全是40 专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金的所有权属于( )。（A）物业管理公司（B）建设单位（C）全体业主（D）房地产行政管理部门41 物业管理中的成本包括两大部
11、分，一是所耗费的生产资料转移价值；二是( )。（A）物化劳动的价值（B）企业生产所耗费的材料的转移价值（C）所耗费的设备转移价值（D）活劳动或劳动力耗费所创造的价值42 物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生的物业管理的法律关系，最根本的依据就是( ) 。（A）管理规约（B）业主大会章程（C）物业管理规定（D）物业服务合同43 财务管理目标又称( )，是指企业进行财务活动所要达到的目的。（A）筹资管理目标（B）投资目标（C）理财目标（D）决策目标44 下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是( )。（A）快与慢之分（B）全与缺之分（C）有与无之分（D）明与暗之分45 凡要求有特定形式和履
12、行一定手续的合同都称为( )。（A）双务合同（B）有偿合同（C）诺成合同（D）要式合同46 选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( )。（A）声誉（B）财务能力（C）租户组合与位置分配（D）租户需要的服务47 物业经营管理的内容中( )以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理48 物业管理也具有周期性，它会经历从( )到“ 衰退” 甚至“消亡”的生命历程。（A）起步、成长、成熟（B）复苏、成熟（C）起步、成长（D）复苏、起步、成长49 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期 (Pc)相比
13、较，如果 Pb( )Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。（A）大于等于（B）大于（C）小于等于（D）无关系50 在大多数情况下，物业管理师是在( )授权的工作范围内工作，但如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急处理。（A）物业管理公司（B）物业业主（C）政府（D）房地产学会51 如果 NPV( )0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。（A）大于等于（B）等于（C）小于（D）小于等于52 按房地产的类型，可以把房地产市场分为( )。（A）居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场（B）甲级写
14、字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场（C）一级市场、二级市场、三级市场和四级市场（D）销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场53 某期房尚有一年时间才可使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m 2，出租的年末净收益为 300 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，则该期房目前每平方米的单价为( )元。（A）2667（B） 2500（C） 2544（D）274654 关于房屋转租。不正确的表述是( )。（A）承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效（B）第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关（C）承租人
15、未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（D）除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期55 按照房地产( ) 细分，可把房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。（A）增量存量（B）用途和等级（C）交易形式（D）进入市场的时间顺序56 某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。（A）位置固定性（B）各异性（C）适应性（D）相互影响性57 物业经营管理的内容中( )以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D
16、）资产管理和投资组合管理58 承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是( )保险。（A）雇主责任（B）公众责任（C）财产（D）人身59 实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括( )。（A）物业管理服务成本（B）法定税费（C）物业服务企业的利润（D）物业服务企业的酬金60 对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对( )的贡献。（A）投资价值（B）主营业务（C）账面价值（D）历史成本二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意
17、，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 下列指标中属于需求指标的有( )。（A）存量（B）国内生产总值（C）城市家庭人口（D）平均建设周期（E）商口零售价格指数62 在我国，下列项目中的利息以单利计算的有( )。（A）个人储蓄存款（B）住房抵押贷款（C）国库券（D）房地产开发（E）国债63 通常情况下，人们把风险划分为( )等几个方面。（A）对市场内所有投资项目均产生影响的风险（B）投资者无法控制的系统风险（C）市场供求风险（D）可以由投资者控制的个别风险（E）仅对市场内个别项目产生影响的风险64 在选择居住项目的投资区位时，应主要考虑的因素包括( )
18、。（A）市政公用和公建配套设施完备的程度（B）公共交通便捷程度（C）环境因素（D）居民人口与收入（E）教育环境65 下列房地产价格种类中,有平均价的是( )。（A）起价（B）标价（C）成交价（D）起拍价（E）应价66 建筑物的经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。包括( )。（A）消费观念变更（B）交通拥挤（C）城市规划改变（D）政府政策变化（E）环境污染67 由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有( )。（A）将承租的房屋擅自转租的（B）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的（C）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的（D）无正
19、当理由,拖欠房租 10 个月以上的（E）公有住宅用房无正当理由闲置 10 个月以上的68 以下属于期间费用的成本费用有( )。（A）主营业务成本（B）其他业务成本（C）管理费用（D）财务费用（E）营业费用69 从制造成本看物业管理服务的成本包括( )。（A）直接材料（B）管理费用（C）直接工资（D）其他直接支出（E）制造费用70 合同终止的情况主要有( )。（A）合同解除（B）债务方已被债权方兼并（C）因纠纷无法履行合同（D）债务已按约定履行（E）债权人同意将债权转换为股份71 在物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有( )。（A）人寿保险（B）财产保险（C）健康保险（D）雇主责任保险（E）公
20、众责任保险72 住宅小区智能化应用系统的基本配置包括( )。（A）信息通信系统（B）防范系统（C）建筑设备监控系统（D）物业管理系统（E）警报系统73 物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤包括( )。（A）详细调查并确定所需的保险（B）保险金额和保险费的确定（C）选择保险公司（D）分析保单条款（E）保险价值的重建74 除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素包括( )。（A）物业区位（B）通货膨胀（C）物业类型（D）供给总量（E）临街状况75 物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，包括( )。（A）能否令业主满意（B）能
21、否令高层主管满意（C）专业服务的水平（D）向业主提供信息的能力（E）管理计划76 下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有( )。（A）以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续（B）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续（C）若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法（D）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为下一周期期末（E）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量77 购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解( )。（A）商品选择，迎
22、合消费者对流行、款式、品质及价格要求（B）选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定（C）商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量（D）橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看（E）物业维护，负责承租范围78 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）意愿租赁（D）百分比租赁（E）代理租赁79 房地产置业投资的对象可以是( )。（A）购置土地（B）购置设备（C）购置建筑材料（D）市场上的增量房地产（E）市场上的存量房地产80 房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格影响着( )。（A）房地产市场的运作（B）整体社会经济环境（C）整
23、体社会投资环境（D）开发商的积极性（E）建造商的积极性物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 40 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理3 【正确答案】 D【知识模块】 租赁管理4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术8 【正确答案】 D【知识模块】 房地
24、产投资分析技术9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择11 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述13 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析15 【正确答案】 B【知识模块】 租赁管理16 【正确答案】 B【知识模块】 成本管理17 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理18 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理19 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理与绩效评价20 【正确答案】 D【知
25、识模块】 零售商业物业经营管理21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 D37 【正确答案】 C38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 D43 【正确答案】 C44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D46 【正确答案】
26、A47 【正确答案】 A48 【正确答案】 A49 【正确答案】 C50 【正确答案】 B51 【正确答案】 A52 【正确答案】 A53 【正确答案】 D54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 D57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 D60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 房地产市场与市场分析62 【正确答案】 A,C,E【知识
27、模块】 房地产投资分析技术63 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择64 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择65 【正确答案】 B,C【知识模块】 收益性物业价值评估66 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估67 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 租赁管理68 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本管理69 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 成本管理70 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 合同与风险管理71 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 合同与风险管理72 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业经营管理的未来发展73 【正确答案】 ABCD74 【正确答案】 ACD
