1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 42 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 需求曲线是一条具有负斜率的( )倾斜的曲线。（A）向右上方（B）向左下方（C）向左上方（D）向右下方2 制定物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理3 如果其他因素不变，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调，需求曲线的变动情况是( ) 。（A）需求曲线向左移动（B）需求曲线向右移动（C）需求曲线上的点从上往下移动（D）
2、需求曲线上的点从下往上移动4 供给曲线是一条由左( )倾斜的曲线。（A）向右上方（B）向左下方（C）向左上方（D）向右下方5 表明房地产受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( ) 。（A）不可移动性（B）相互影响性（C）各异性（D）差异性6 除与当地整体社会经济状况相关外,还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关的物业是( )。（A）居住物业（B）商用物业（C）工业物业（D）特殊物业7 报告期末仍未竣工交付使用，但已经签订预售合同的正在建设的商品房屋面积称为( )。（A）商品房可预售面积（B）商品房预僻面积（C）商品房出租面积（D）商品房空置面积
3、8 以下能获得相对较高收益的投资类型是( )投资。（A）房地产（B）储蓄（C）股票（D）债券9 下列价格能反映所销售商品房的总体价格水平的是( )。（A）起价（B）标价（C）成交价（D）均价10 以下可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。（A）成交价（B）标价（C）标价的平均价格（D）成交价的平均价格11 由房屋租赁市场供求关系决定的租金是( )。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）准成本租金12 我国规定的不得租用或变相租用城市私房的是( )。（A）企事业法人（B）居民个人（C）私营个体户（D）单位职员13 从投资者的角度来看,( )特性使资金具有时间价值。（A）投资的增值
4、（B）资本的增值（C）时间的增值（D）资金的增值14 物业的总评价格在反映物业价格水平高低方面( )。（A）一般能反映（B）一般不能反映（C）总是能反映（D）总是不能反映15 已经年利率为 14%,则按季度计息时的实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%16 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )。（A）当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率（B）当每年计息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率（C）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（D）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大17 某家庭预
5、购买了一套面积为 120m2 的经济适用住宅 ,单价为 4500 元/m 2,首付款为房价的 25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 5%和 6%,期限均为 20 年,公积金贷款的最高限额为 20 万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是( )元。（A）1469（B） 1320（C） 1856（D）278918 在下列投资方案评价指标中,不考虑资金时间价值的指标是( )。（A）利息备付率和内部收益率（B）资金利润率和净现值率（C）利息备付率和借款偿还期（D）净年值和内部收益率19 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税,按( )的一定比例征收。（
6、A）房产原值（B）房产原值或出租收入（C）出租收入（D）房产原值加上出租收入20 设备自然寿命也称物理寿命,是指设备从全新状态下开始使用,直到不堪再用而予以报废的全部时间过程。设备自然寿命主要取决于( )。（A）设备有形磨损的速度（B）设备无形磨损的速度（C）设备的维修保养状态（D）有形磨损和无形磨损共同决定的21 准备金是业主或其委托的物业管理公司( )存入的用于支付未来费用的资金。（A）年初一次性（B）年末一次性（C）不定期（D）定期22 房地产的经济寿命是指( )的持续时间。（A）在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益小于其运营成本，即净收益小于零（B）房地产从地上建筑物建成投入使用开
7、始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用（C）根据国家的税收政策确定的，房地产的的定资产投资回收或折旧年限（D）在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零23 工业写字楼是指( ) 。（A）工业厂房（B）仓储用房（C）高新技术产业用房（D）工业区中研究与发展用房24 居住区商场内，( ) 通常是主要租户。（A）中型百货公司（B）日用百货商店（C）超级市场（D）日用百货商店和超级市场25 根据稳健性原则,可计提坏账准备金是( )。（A）应收票据（B）预付账款（C）预收账款（D）其他应收款26 财务管理是人们利用价值形式对企业的( )进
8、行组织和控制,并正确处理企业与各方面财务关系的一项经济管理工作。（A）劳动过程（B）使用价值运动（C）物质运动（D）资金运动27 写字楼的租金水平,主要取决于( )。（A）类似物业的租金水平（B）当地房地产市场的状况（C）写字楼的供求关系（D）房地产市场周期所处的阶段28 租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的租金水平取决于( ) 。（A）当地物价水平（B）租户的购买力（C）市场状况（D）政府定价29 物业保险的主要险种中，( )保险是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。（A）人身（B）财产（C）公众责任
9、（D）雇主责任30 房屋租赁登记备案的一般程序不包括( )。（A）申请（B）审查（C）批准（D）颁证31 企业管理的财务费用中，( )是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额。（A）利息净支出（B）汇兑净损失（C）金融机构手续费（D）固定资产净损失32 物业管理绩效评价的类型中，( )评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。（A）政府（B）企业集团内部（C）社会（D）企业自我诊断33 某企业应纳税所得额为 7 万元，应缴纳企业所得税为( )元。（A）17500（B） 1
10、8900（C） 23100（D）245034 已知某笔贷款的年利率为 8%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是( )。（A）0.8%（B） 8%（C） 8.30%（D）8.73%35 设施管理涉及的主要问题包括( )。（A）所有权的费用（B）生命周期内的花费（C）服务的融合（D）以上全部正确36 某人将 10000 元存入银行，期限为 1 年，年利率为 12%，一年 4 次按季利率复利计息，则一年后可得到的本利和为( )元。（A）11255.1（B） 11248.6（C） 11200（D）11268.337 在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，则只对它们的( )进行
11、比较。（A）经济寿命（B）费用（C）生产效率（D）能耗情况38 高层建筑消防安全的一个显著特点，就是火势一旦形成蔓延极为迅猛，其主要原因是( ) 。（A）高层建筑自身有众多的竖向管井，在建筑物内似座座烟囱，成为火灾蔓延的重要通道（B）因热压差的作用，高层建筑烟气竖向流动极为迅速，据测试可达 34m/s（C）受风压的影响（D）以上全部正确39 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段措施不包括( )。（A）回避（B）自担或保留（C）预防和抑扬（D）寻求帮助40 CRM 主要应用于企业 ( )。（A）前端组织（B）中端组织（C）后端组织（D）终端组织41
12、 以下不属于房地产市场交易特点的是( )。（A）交易是房地产产权的流转（B）交易费较多（C）耗费时间较长（D）交易信息量较大42 下列不属于写字楼物业管理风险特点的是( )。（A）全员性（B）全期性（C）动态性（D）灵活性43 写字楼电梯服务最重要的标准是( )。（A）24 小时有人值班（B）安全和快速（C）电梯的位置和安全（D）电梯的位置和 24 小时值班44 一年内多次复利时，每年年末终值比年初的增长率为( )。（A）名义利率（B）实际利率（C）周期利率（D）时间利率45 下列情况会导致物业价格降低的是( )。（A）随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多（B）一个地区
13、中的居民的素质低，构成复杂，社会秩序欠佳（C）人口密度地区，求多于供（D）人口密度大幅度增加可能刺激商业、服务业的发展46 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于( )。（A）房地产供给政策（B）房地产金融政策（C）整个国家的经济体制（D）自由市场经济47 现有住房一套，建筑面积 100m2，每平方米 3000 元，总价 30 万元，若在成交日期一次付清，则给予 5%的优惠，那么实际总价为( )万元。（A）30.00（B） 28.50（C） 29.28（D）28.5748 现在借入 100 元，年利率为 15%，则一年后要还的本利和是( )元。（A）115（B） 100（C） 120（D）1
14、2549 某写字楼项目的预期投资收益是 3000 万元，实际收益为 3200 万元，则超出的200 万元为( ) 。（A）投资增益（B）风险报酬（C）投资报酬（D）风险溢价50 当计息周期小于一年时，年名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）i=r（B） ir（C） ir（D）i=1+r51 按房地产的类型，可以把房地产市场分为( )。（A）居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场（B）甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场（C）一级市场、二级市场、三级市场和四级市场（D）销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场52 某写字楼物业
15、管理者根据入住公司客户会客的需要，将某层部分房间开辟成咖啡厅，是利用了房地产特性中的( )。（A）相互影响性（B）政策影响性（C）适应性（D）各异性53 下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有( )。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化（C）每股利润最大化（D）企业价值最大化54 在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是( )。（A）市场租金高于基础租金（B）市场租金低于基础租金（C）市场租金等于基础租金（D）市场租金和基础租金的无法比较55 业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为( ) 模式。（A）包租（
16、B）转租（C）委托管理（D）出租代理56 物业服务企业发生的财务费用不包括( )。（A）罚没支出（B）利息支出（C）筹资手续费（D）汇兑损失57 关于前期物业服务合同的说法，错误的是( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同的期限为一年（D）前期物业服务合同是要式合同58 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100 平方米的办公室，年底结算时，其交通费 3500 元/年，通信费 5000 元/年，办公用品费 1000 元/年，书报费 1300 元/年，宣传广告和市场推广费 15000 元/年，法律费用 8000 元
17、/年，节日装饰费 2500元/年。其办公费估算为( )元/月? 平方米。（A）31.67（B） 50.00（C） 380.00（D）600.0059 写字楼物业管理的服务目标是( )最大化。（A）物业资产升值率（B）收益部分使用率（C）物业所有与使用人满意率（D）物业资产保值率60 现场管理是在零售商业物业建成投入运营之后提供的日常管理和服务。不包括( )服务工作内容。（A）清洁卫生（B）安全保卫（C）选址咨询（D）公共空间的维护二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的
18、每个选项得 0.5 分。61 关于保险合同以下表述正确的有( )。（A）保险合同是交换合同（B）保险合同是双务有偿合同（C）保险合同是一种商议合同（D）保险合同是一种要式合同（E）保险合同是一种射幸合同62 按现行财务制度的规定，以下各项不得列入成本支出的有( )。（A）被没收的财产、支付的滞纳金、赔偿金（B）企业的赞助、捐赠支出（C）购置和建造固定资产和其他资产的支出（D）对外投资支出（E）发生的坏账损失63 下列有关市场调节价、政府指导价和政府定价的说法，不正确的是( )。（A）市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格（B）市场调节价足由经营者自主制定
19、，由政府临督形成的价格（C）出售公有住房的标准价、成本价属于政府指导价（D）政府定价是指由政府价格主管部门和其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格（E）经济适用住房的出售价格属于政府定价64 以下说法中，正确的是( )。（A）毛租金乘数法忽略物业租金以外的收入（B）毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异（C）毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料（D）毛租金乘数是一个比较主观的数值（E）毛租金乘数是一个比较客观的数值65 从投资者的角度看,资金的时间价值,取决于( )等因素。（A）风险因素（B）资本化率（C）通货膨胀率（D）投资利润率（E）资金总额66 以
20、下属于房地产间接投资活动的有( )。（A）购买住宅（B）购买土地开发商业物业（C）购买房地产开发企业股票（D）购买房地产信托公刊的股份（E）购买房地产抵押支持债券67 下列情况中,需要进行交易情况影响修正的有( )。（A）亲友之间进行的房地产交易（B）房地产交易日期（C）相邻房地产的合并交易（D）拖欠工程款的交易（E）房地产权益68 下列关于商品的使用价值和交换价值正确的是( )。（A）有使用价值就有交换价值（B）没有使用价值肯定就没有交换价值（C）没有交换价值就没有使用价值（D）凡是商品必有交换价值（E）有交换价值的必是商品69 下列估价对象中,适宜用收益法的有( )。（A）影剧院（B）写字
21、楼（C）餐馆（D）游乐园（E）古建筑70 中华人民共和国价格法规定,政府在必要时可以实行政府指导价或政府定价的商品或服务包括( ) 。（A）自然垄断经营的商品（B）国家级贫困地区的各类农用商品（C）资源稀缺的少数商品（D）重要的公益性服务（E）国家投资开发的高新技术类服务71 以下关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等 ,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑
22、物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数72 固定资产按其经济用途,可以分为( )。（A）使用中的固定资产（B）生产经营用的固定资产（C）不需用的固定资产（D）未使用的固定资产（E）非生产经营用固定资产73 在风险对策中,保险的缺点表现在( )。（A）机会成本增加（B）难以确定投保人和被保险人（C）保险合同谈判常常耗费较多的时间和精力（D）投保人可能产生心理麻痹而导致增加实际损失和未投保损失（E）保险人的风险增大74 现金流量分析，按投资项目可行性研究指南的规定分为( )。（A）项目现金流量分析（B）财务内部现金流量分析（C）投资各方现金流量分析（D）项目资本金现金
23、流量分析（E）项目流动资产金额分析75 为使物业管理绩效评价结果客观、公正、真实，在具体评价计分操作时，应注意( )。（A）评价标准的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用（B）基本指标的实际得分不能超过指标分数（C）当基本指标的实际值大于等于优秀值时，该指标的得分为。分（D）单项指标的计分应精确到小数点后两位，综合分数按四舍五入保留小数点后一位数（E）对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家76 下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有( )。（A）收入的变化（B）其他商品的价格变化（C）对未来的预期（D）政府政策
24、的变化（E）商品的变化77 市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本步骤包括( )。（A）搜集交易实例（B）选取可比实例（C）对可比实例成交价格进行处理（D）求取比准价格（E）准价格交易78 影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。（A）经济发展状况（B）物价水平、工资及就业水平（C）房价租金比（D）房地产金融政策（E）家庭收入水平及分布79 办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括( )。（A）交通费、通信费、低值易耗文具、办公用品费（B）书报费、宣传广告和市场推广费（C）法律费用（D）节日装饰费（E）办公用房租金80 保险单因险种的不同而各有差异，一般应包括以下( )几
25、个方面。（A）保险责任（B）附加条件（C）声明事项（D）索赔程序（E）除外责任物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 42 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析6 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市
26、场分析8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择9 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 A【知识模块】 租赁管理13 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术18 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术19 【正
27、确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术21 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术22 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择23 【正确答案】 D【知识模块】 物业经营管理概述24 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述25 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理26 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理与绩效评价27 【正确答案】 B【知识模块】 写字楼物业经营管理28 【正确答案】 C【知识模块】 写字楼物业经营管理29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答
28、案】 C33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正确答案】 D40 【正确答案】 A41 【正确答案】 D42 【正确答案】 D43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 C46 【正确答案】 C47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 B50 【正确答案】 B51 【正确答案】 A52 【正确答案】 C53 【正确答案】 D54 【正确答案】 A55 【正确答案】 D56 【正确答案】 A57 【正确答案】 C58 【正确答案】 A59 【正确答案】 C60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。
