1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 45（无答案）一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 以下市场交易量小,多属于长期投资的物业是( )。（A）居住物业（B）商用物业（C）工业物业（D）特殊物业2 ( )是市场分析中的重要内容，不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。（A）邻里分析（B）物业现状分析（C）房地产市场分析（D）物业位置分析3 人工费的估算中，福利基金按工资总额的一定比例计算，该比例是( )。（A）1.5%（B） 2%（C） 7%（D）14%4 下列关于现房与期房之间关系的表述中，正
2、确的是( )。（A）期房价格=现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿（B）期房价格= 现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿（C）期房价格= 现房价格+ 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿（D）期房价格=现房价格 +预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿5 物业管理中最常见的租赁类别是( )。（A）长期租赁（B）短期租赁（C）定期租赁（D）意愿租赁6 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行( ) 。（A）评估（B）估算（C）测算和削定（D）预计7
3、 开发投资者主要是( ), 其风险较大但回报丰厚。（A）赚取开发利润（B）降低投资风险（C）获得保值、增值的利益（D）获得消费方面的利益8 在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用( )估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。（A）合适的（B）一种（C）许多种（D）两种以上(含两种)9 租赁合同到期，承租人需继续租用的，应当在租赁期满( )提出，并经出租人同意，更新签订租赁合同。（A）2 周（B） 1 个月（C） 2 个月（D）3 个月10 ( )是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。（A）收益法（B）成本法（C）年限法
4、（D）市场法11 ( )，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（A）收益法（B）市场法（C）剩余法（D）成本法12 房地产开发投资的经济效果主要表现为( )。（A）销售收入（B）开发利润（C）成本利润率（D）投资收益率13 城市教育费附加的税率一般为营业税的( )。（A）1%（B） 3%（C） 5%（D）7%14 在面积单位方面，中国内地通常采用的是( )，英、美等国和中国香港地区习惯采用的是( ) ，日、韩等国和中国台湾地区一般采用的是( )。（A）坪，平方米，平方英尺（B）坪，平方英尺，平方米（C）平方米，平方
5、英尺，坪（D）平方米，坪，平方英尺15 政府规定，新建的经济适用住房利润控制在( )以下。（A）1%（B） 2%（C） 3%（D）4%16 某开发商向银行申请了年利率为 6%,期限为 10 年,按年等额偿还的一笔总额为100 万元的贷款,则开发商第一年的还本收益为( )万元。（A）6.00（B） 7.05（C） 7.59（D）13.5917 某开发商向银行申请了年利率为 6%，期限为 10 年，按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为( )万元。（A）6.00（B） 7.05（C） 7.59（D）13.5918 设备技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用
6、者需要功能的时间。设备技术寿命主要取决于( )。（A）设备有形磨损的速度（B）设备无形磨损的速度（C）设备的维修保养状态（D）有形磨损和无形磨损的共同决定19 当每年计息周期数 m1 时，实际利率与名义利率的关系是 ( )。（A）实际利率等于名义利率（B）实际利率大于名义利率（C）实际利率小于名义利率（D）无法比较20 以下不属于房地产间接投资的具体形式的是( )。（A）购买房地产开发投资企业的债券、股票（B）购买房地产投资信托基金的股份（C）购买房地产抵押支持证券（D）购买开发房地产21 通货膨胀风险直接降低投资的( )。（A）实际收益率（B）最低收益率（C）预期收益率（D）边际收益率22
7、商业辐射区中营业额的( )来自该地区的次要区域。（A）25% 30%（B） 20%25%（C） 15%20%（D）10% 15%23 从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标，是在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期( )的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（A）收入最大化（B）净收益最大化（C）利润总额最人化（D）成本最小化24 竣工房屋的价值是指在报告期内竣工房屋本身的( )价值。（A）投资（B）建造（C）成本（D）预算25 企业坏账损失是指企业不能收回账款而发生的损失,按照物业管理企业财务管理规定物业管理企业对发生的坏账损失应计入( )
8、。（A）保险费（B）人工费（C）办公费（D）管理费26 当事人因违反合同义务而应承担的民事责任的构成要件为:必须有( )和无免责事由。（A）违约行为（B）缔约过失责任（C）侵权行为（D）财产损害27 风险管理的意义,首先能够为物业管理公司提供( )的经营环境。（A）宽松（B）稳定（C）竞争（D）最佳28 基于( ) 的利益 ,为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务,并收取佣金的公司称为保险经纪人。（A）投保人（B）保险人（C）受益人（D）代理人29 ( )是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合的最终评价分数。（A）综合评价结果（B）最终评价结果（C）终极评价结果（D）初步评价结
9、果30 物业保险的主要险种中，( )保险是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。（A）人身（B）财产（C）公众责任（D）雇主责任31 针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略不包括( )。（A）设置完善的机构（B）树立品牌形象，参与市场竞争（C）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。（D）必要的经济回报32 在成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( ) 。（A）名义价格（B）现房价格（C）实际价格（D）期房价格33 正规物业服务合同的谈判要遵循(
10、 )的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的合同谈判时间。（A）“宜细不宜粗 ”（B）实事求是（C）量力而行（D）管理服务34 房地产的不一致性和( )，决定了某一具体宗教地的区位是排他的，独一无二的。（A）多样性（B）移动性（C）差异性（D）广泛性35 ( )是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，应当给予高度重视。（A）工作流程（B）特色服务（C）费用测算（D）风险防卫36 偿债能力状况修正指标中，( )是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。（A）流动比率（B）长期资产适合率（C）速动比率（D）现金流动负债比率37 以下不属于设备有形磨损的是( )。（
11、A）设备橡胶件老化（B）设备变形（C）设备金属件生锈（D）鼓励新兴节能环保设备的使用38 购置房地产通常需要借助( )机构来进行融资。（A）金融信贷（B）政府（C）物业管理（D）信托39 ( )进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来前景。（A）开发商（B）金融机构（C）物业管理者（D）置业投资者40 在投资分析中，现金流出的是( )。（A）销售（B）出租（C）利息（D）税金41 房地产估价中的价值，一般是指( )。（A）财面价值（B）投资价值（C）使用价值（D）交换价值42 写字楼物业管理的工作模式中，( )管理包括吸引
12、和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。（A）租户（B）租赁期间（C）租务市场（D）经营状况43 房地产市场指标中灭失量是指( )。（A）报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类分别统计（B）房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分（C）报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例（D）报告期期内施工的全部房屋建筑面积44 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用在未来 30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，则该出租公寓的净运营收益现值是( )万元。
13、（A）1107.75（B） 1107.57（C） 1108.75（D）1108.5745 百分比租金通常以( )为基础计算。（A）按月支付（B）按季度支付（C）按半年支付（D）以年总营业额支付46 有一旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2 万元，因户型设计不好，没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 5 万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为 3 万元，则该旧住宅的折旧总额为( )万元。（A）5（B） 10（C） 30（D）4047 租赁管理的核心内容是( )。（A）租户选择（B）租金确定与调整（C）租赁管理中的市场营销（D）租约谈判与签约管理48
14、 物业管理企业划分为三种类型，不包括( )。（A）管理型（B）专业型（C）综合型（D）劳动密集型49 影响房地产市场发展的社会经济因素有( )。（A）社会因素、物价水平、经济因素（B）社会因素、经济因素、政策因素（C）社会因素、物价水平、政策因素（D）物价水平、经济因素、政策因素50 房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和( )。（A）征地资金（B）建造设计资金（C）抵押贷款（D）物业管理资金51 资金运动的起点是( )。（A）资金的筹集（B）资金的运用（C）资金的收回（D）资金的分配52 在主要成本项目的估算中，服装费应归到( )里估算。（A）人工费（B）办公费（C）清洁卫生费（D）固定
15、资产折旧费53 按( ) 对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。（A）地域范围（B）房地产类型（C）增量存量（D）交易形式54 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与该项目总投资的比率（D）资本金利润率是项目经营期内一个正常的年份的年利润总额与项目总投资的比率55 在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是( )。（A）土地单价（B）土地总价（C）楼面地价（D）房地产单价56 下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是( )。（A）财务人员
16、的工资（B）金融机构手续费（C）法定税费（D）财务部门办公费57 下列选项中，与保险合同发生间接关系的是( )。（A）保险人（B）投保人（C）被保险人（D）保险经纪人58 承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为( )。（A）毛租（B）净租（C）百分比租金（D）基础租金59 在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是( )保险。（A）定值（B）不定值（C）保证（D）法定60 下列决策中，不属于财务管理基本内容的是( )决策。（A）筹资（B）投资（C）经营（D）利润分配二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意
17、，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 ( )属于收益性物业管理。（A）居住物业管理（B）写字楼物业管理（C）公共物业管理（D）零售商业物业管理（E）酒店物业管理62 有效控制和降低风险的措施有( )。（A）回避（B）自担或保留（C）预防（D）转移（E）放任63 利率提高,对房地产投资的影响有( )。（A）投资会提高（B）导致房地产实际价值的提高（C）加大投资者的债务负担（D）减缓投资者的债务负担（E）导致房地产实际价值的折损64 应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。（A）速动比率（B）投资利润率（C）内部收益率（D）净
18、现值（E）成本利润率65 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有( )。（A）房地产同时具有经济寿命和自然寿命（B）自然寿命一般要比经济寿命长（C）如房地产维护状况良好，可令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命（D）房地产的经济寿命与使用性质无关（E）房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间66 下列房地产投资风险中( )不易判断和控制。（A）通货膨胀风险（B）时间风险（C）市场供求风险（D）周期风险（E）比较风险67 建筑物的经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包括( ) 。（A）供给过量、需求不足（B）自然
19、环境恶化（C）建筑式样过时（D）交通拥挤、城市规划改变（E）政府政策变化68 违约责任的承担方式有( )。（A）赔偿损失（B）定金罚则（C）给付违约金（D）继续履行（E）同时适用违约金及定金条款69 物业管理公司风险防范措施主要有( )。（A）对外承诺标准化（B）风险的移转（C）风险的控制与分配（D）责任人的培训（E）建立监察稽核体系70 目前我国的社会保险主要有( )。（A）社会养老保险（B）劳动就业保险（C）劳动工伤保险（D）失业保险（E）预防公害保险71 固体废物处理的基本思想是( )。（A）采取资源优化的处理（B）采取减量化的处理（C）采取无害化处理（D）采用回收技术（E）采用固化技术
20、72 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )折旧。（A）经济（B）技术（C）物质（D）内部（E）功能73 在企业资产负债表中，物业资产包括以下( )项目。（A）工地（B）员工费用（C）在建工程（D）自然资源（E）租赁费用74 从宏观上说，房地产市场结构包括( )结构。（A）区域（B）总体（C）产品（D）投资（E）供求75 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是( )的综合体。（A）价值（B）区位（C）权益（D）实物（E）使用价值76 物业火险的投保范围是( )。（A）建筑结构火险（B）建筑内物件火险（C）不动产火灾保险（D）动产火灾保险（E）构造火险77 资金动态形式可以分为( )三种类型。（A）经营性现金流动（B）投资性现金流动（C）固定资产（D）筹资性现金流动（E）变动资产78 写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其( )进行分类。（A）所处的位置（B）经营成本（C）空置率（D）楼宇设计装修状况（E）收益能力79 现金流入通常包括( )等。（A）销售收入（B）出租收入（C）运营费用（D）还本付出（E）税金80 物业管理绩效评价中社会评价的主体包括( )。（A）政府（B）咨询机构（C）新闻媒体（D）业主（E）本企业员工
