1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 46 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 ( )属于房地产三级市场。（A）土地使用权市场（B）土地使用权转让市场（C）新建商品房租售市场（D）存量房地产交易市场2 商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数，属于房地产市场指标中的( )。（A）供给指标（B）需求指标（C）市场交易指标（D）零售指标3 房地产开发投资通常属于( ),它形成了房地产市场的增量供给。（A）长期投资（B）短期投资（C）中期投资（D）中长期投资4 投资者进行房地产投资的主
2、要目的是为了( )。（A）财富最大化（B）降低投资组合的总体风险（C）保值增值（D）降低通货膨胀的影响5 下列( ) 不属于投资的特性。（A）投资具有时间性（B）投资是一种有目的的经济行为（C）投资具有稳定性（D）投资的目的在于得到报酬6 一种商品的( ) ，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。（A）使用价格（B）交换价格（C）交换价值（D）使用价值7 租赁合同到期，承租人需继续租用的，应当在租赁期满( )提出，并经出租人同意，更新签订租赁合同。（A）2 周（B） 1 个月（C） 2 个月（D）3 个月8 下列不适合利用成本法估价的房地产是( )。（A）机场（B）单
3、纯建筑物（C）住宅（D）房地产保险9 标价是( )的要价。（A）买方（B）卖方（C）买卖双方（D）政府部门10 某幢厂房的层高为 7m，如果当地厂房的标准层为 5m，则该厂房超高的 2m 所造成的建筑折价损失引起的折旧是( )。（A）功能折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）无形折旧11 下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是( )。（A）投资回收通常用提取折旧的方式获得（B）投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率（C）在公式 A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=Pi+Pi/(1+i)n-1中，Pi 就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收（D）在公式 A=
4、Pi(1+i)n/(1+i)n-1=Pi+Pi/(1+i)n-1中，Pi/(1+i) n-1就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收12 在复利计算和考虑资金时间因素的计算时，i 为每个计息周期的利率， n 为计息周期数，则一次支付的现值系数是( )。（A）1/(1+i) n（B） (1+i)n-1/i（C） (1+i)n（D）i(1+i) n/(1+i)n-113 某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。（A）政策影响性（B）专业管理依赖性（C）各异性（D）相互影响性14 以下各项中，不属于房地产间接投资的是(
5、 )。（A）住房抵押贷款（B）房地产投资信托基金（C）房地产投资证券（D）房地产企业债券15 下列对象适合应用收益法评估其价值的是( )。（A）政府办公楼（B）学校（C）公园（D）写字楼16 市场比较法的理论依据是( )。（A）最佳使用原则（B）替代原则（C）区位理论原则（D）市场原则17 ( )是以投资者的目标和风险回报管理特征为基础，详细制订和执行一个投资组合战略的企业。（A）物业管理公司（B）设施管理公司（C）资产管理公司（D）组合投资管理公司18 物业经营管理活动的管理对象通常为( )。（A）居住物业（B）公共物业（C）收益物业（D）特殊物业19 在保险合同有效期内,投保人和( )经协
6、商同意,可以变更保险合同的有关内容。（A）被保险人（B）投保人（C）受益人（D）保险人20 企业的税前利润是指( )。（A）营业利润（B）利润总额（C）主营业务利润（D）净利润21 在零售商业物业中，客户投诉一般分为( )。（A）来访投诉（B）电话投诉（C）来信报拆（D）以上全是22 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的商业用房，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息。假设该商业用房物业每年升值 2%投资者在第6 年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是( )
7、万元。（A）192.16（B） 240.00（C） 249.47（D）441.6323 房地产的位置、环境、数量、档次的差异，说明了房地产市场供给( )的特点。（A）具有非同质性（B）缺乏弹性（C）具有多样性（D）具有广泛性24 政府干预房地产市场的目标通常包括( )。（A）实现房地产市场持续健康发展（B）使存量房地产资源得到最有效的使用（C）保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间（D）以上全部正确25 将 100 元存入银行，年利息率为 10%，按照单利计算和复利计算，5 年后的终值分别为( )。（A）单利终值 150 元，复利终值 161 元（B）单利终值 161 元，复利终值 161
8、元（C）单利终值 150 元，复利终值 150 元（D）单利终值 161 元，复利终值 15026 购物中心经理人必须最大化购物中心的“价值”，即购物中心的( )价值。（A）购买力（B）招租（C）经营管理（D）公开市场27 在 1987 年 4 月，提出“可持续发展” 的组织是( )。（A）DCEW（B） DECW（C） WCED（D）WECD28 以下指标中，属于用来考察项目盈利能力水平的指标是( )。（A）投资回报率（B）借款偿还期（C）资产负债率（D）偿债备付率29 吸纳率分析具体内容包括( )。（A）就业分析、人口家庭分析、收入分析（B）目标使用者的状态、行为、地理分布（C）市场吸纳和
9、空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划长度或相应时间周期内的需求（D）租户所从事的行业类型，公司规模等30 在物业管理中经常用的预算形式主要有( )。（A）年度运营预算（B）资本支出预算（C）长期预算（D）以上全是31 为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列( )条款的内容。（A）合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可（B）全体业主和租户对按时全额交费承租责任和义务（C）物业管理企业对交费业主或租户处理方式的认可（D）以上全部正确32 物业经营管理活动的管理对象通常为( )。（A）收益性物业（B）经营性物业（C）消费性物业（D）管理性物业33 债券或股票
10、的投资者，可分享房地产的部分收益，成为房地产( )。（A）直接投资者（B）间接投资者（C）开发投资者（D）置业投资者34 风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，这是风险具有的( )特征。（A）负面性（B）不确定性（C）可测性（D）破害性35 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房地产的需求价格与购买者之间的关系（C）房地产的供给与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买者能力的关系36 下列关于合同服务与超值服务的区别的说法中，正确的是( )。（A）合同服务是强制性的，超值服务是非强制性的（B）合同服务是灵活的，超值服务是原则性的（
11、C）合同服务是业主服务需求期望值之外的，超值服务是业主服务需求期望值之内的（D）合同服务是无偿的，超值服务是有偿的37 租赁管理的核心内容是( )。（A）租户选择（B）定位目标市场（C）租金确定（D）租约谈判38 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于( )。（A）确定当事人履行合同义务时应达到的程度（B）确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度（C）确定当事人履行合同义务时应完成的程度（D）确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小39 工程技术工作规程的主要内容包括( )。（A）强、弱电技术工作规程（B）机电技术工作规程（C）综合技术工作规程（D）以上全部正确40 功能覆盖物
12、业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。具体包括( )。（A）存储各类资料和数据（B）记录每天发生的各项管理事务（C）计算、记录各类费用，实现财务电算化（D）以上全是41 下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是( )。（A）与其他商业设施接近的程度（B）周围土地利用情况和环境（C）易接近性（D）易改变性42 保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是( )。（A）都是要式合同（B）都是继续性合同（C）都是附合合同（D）都是诺成合同43 在企业财务活动中，物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是( )。（A）资金筹集（B）资金运用（C）资金耗
13、费（D）资金回收44 写字楼物业管理常规目标包括( )，其互相渗透。（A）经营、管理、销售（B）经营、管理、服务（C）经营、销售、服务（D）管理、销售、服务45 房地产市场供给的基本法则为( )。（A）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少（B）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加（C）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量增加（D）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格也会
14、使可供销售的商品数量减少46 下列属于物业管理信息系统特征的是( )。采用方便灵活的输入方法；功能覆盖物业管理的所有环节；高效的查询与输出手段（A）（B） （C） （D）47 下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是( )。（A）现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展（B）物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动（C）在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级（D）物业经营管理不是一个特定的
15、专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果48 有关财务内部收益率的计算公式 (CICO)t(1+IRR)-t0)中的表述，不正确的是( )。（A）CI-现金流入量（B） CO-现金流出量（C） n-项目开始进行的时间点（D）(CI CD) 一项目在第 t 年的净现金流量49 投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行( )。（A）组合投资（B）搭配投资（C）分期投资（D）贷款投资50 招标文件通常包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求等，标底是由( ) 确定的。（A）招标单位（B）投标单位（C）银行（D
16、）主管部门51 财务效益状况指标包括( )。（A）资产负债率（B）流动资产周转率（C）净资产收益率（D）资本积累率52 写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫以及( )工作。（A）听取租户的意见（B）给租户提出建议（C）维护写字楼物业的设施（D）协调业主与租户的关系、组织与控制等53 一定时期内主营业务收入净额同平均资产总额的比值表示的是( )。（A）流动资产周转率（B）总资产周转率（C）资本积累率（D）主营业务利润率54 下列对象适合应用收益法评估其价值的是( )。（A）政府办公楼（B）学校（C）公园（D）写字楼55 净现值是指投资
17、者可接受的( )，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。（A）最低收益率（B）最高收益率（C）社会平均收益率（D）内部收益率56 一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于( )。（A）使用者的商业信誉（B）投资者的商业信誉（C）管理者的商业信誉（D）监管者的商业信誉57 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视( ) 距离。（A）空间直线（B）交通路线（C）交通时间（D）最佳交通路线58 关于写字楼分类的说法，正确的是( )。（A）写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型（B）我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级（C）建筑
18、面积是写字楼分类的主要依据（D）写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断59 甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞 1 个月后入住该厂房，关于合同第 1 个月租金的说法，正确的是( )。（A）乙方不应该支付第一个月租金（B）乙方应支付第一个月租金（C）乙方应该减半支付第一个月租金（D）乙方应该加倍支付第一个月租金60 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100 平方米的办公室，年底结算时，其交通费 3500 元/年，通信费 5000 元/年，办公用品费 1000 元
19、/年，书报费 1300 元/年，宣传广告和市场推广费 15000 元/年，法律费用 8000 元/年，节日装饰费 2500元/年。其办公费估算为( )元/月? 平方米。（A）31.67（B） 50.00（C） 380.00（D）600.00二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 下列属于房地产投资优点的是( )。（A）投资回收周期较长（B）相对较高的收益水平（C）需要专门的知识经验（D）能抵消通货膨胀的影响（E）易于获得金融机构的支持62
20、下列关于收益性物业价值评估的基本方法的说法中，正确的有( )。（A）收益率与资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的所有净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年的净现金流在求取价值（B）利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于 1（C）一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大（D）从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低（E）经济折旧是指由于功能过失或落后，使估价对象的经济价值遭受损失的折旧类型63 在市场经济条件下,其他各种类型利率的高低及其
21、与基础利率的差异,主要取决于( )。（A）资金筹措成本（B）融出资金所承担的风险大小（C）税收（D）风险成本（E）收益64 作为银行同业之间的短期资金借贷利率,同业拆放利率分为( )。（A）贷款利率（B）存款利率（C）拆出利率（D）拆进利率（E）综合利率65 下列关于价格形成的表述中,正确的是( )。（A）商品价格将随商品价值量的减少和货币价值量的减少而降低（B）汇率会在一定条件下对商品价格的形成产生影响（C）从短时期看,供求决定价格;从长时期看,价格将使供求趋于平衡（D）价格形成中的盈利是扩大再生产的一个前提条件（E）价格形成中的成本是反映社会必要劳动时间消耗的成本66 与一般市场相同,房地
22、产市场也是由参与房地产市场交换的( )等要素构成的。（A）权益（B）当事者（C）房地产商品（D）房地产交易需求（E）交易组织机构67 收益性物业的物业管理费用构成主要有( )。（A）管理费（B）固定资产折旧费（C）投资利息（D）房产税（E）公共设施维修及保养费68 保险合同的中介人包括( )。（A）保险辅助人（B）保险代理人（C）保险经纪人（D）保险公估人（E）保险关系人69 商业辐射区是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括( ) 。（A）消费者的行为、喜好和偏爱（B）销售区域的位置（C）消费者的购买力（D）顾客流量（E）销售渠道70 从管理的层次上，物业服务企业可分
23、为( )三个层次。（A）设施管理（B）公司管理（C）资产管理（D）现场管理（E）现场作业71 房地产投资的收益包括( )。（A）投资回收（B）投资利润（C）投资费用（D）经营成本（E）投资回报72 根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为( )计分方法。（A）特殊指标（B）基本指标（C）修正指标（D）评议指标（E）定量和定性相结合73 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）该种房地产的开发技术水平74 组合投资管理的要素包括
24、( )。（A）管理方法（B）管理计划（C）管理对象（D）管理者（E）管理资本75 管理零售商业物业，除了一般性的物业管理服务项目之外，零售商业物业的服务还包含一些特殊服务内容，主要有( )。（A）统一的收银服务及假钞管理（B）商品投诉服务(对假冒伪劣产品的处理)（C）室内广告布局及商品陈列服务（D）室外广告效果及效益的处理（E）现场的管理策划76 在物业经营管理活动中，不论是哪种类型的合同，其构成要素有( )。（A）物业描述（B）业主目标（C）服务项目（D）合同期限（E）管理者的责任77 在编制成本预算时，必须遵循( )。（A）成本预算必须同其他预算相协调（B）成本预算要以各项定额为基础（C）
25、成本预算应有相应的技术经济措施保证（D）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益（E）成本预算要符合实际，不要留余地78 影响房地产市场转变的社会经济力量包括( )。（A）人文环境的变化（B）生产和工作方式的转变（C）金融业的发展（D）房地产供给政策（E）政治制度的变迁79 物业业主希望让最终使用者承担尽可能多的费用，因此业主不仅尽量避免各种不确定性支出，还要节省发生在( )过程中的各种支出。（A）决策（B）交流（C）组织（D）管理（E）监管80 以下属于房地产投资面临的系统风险的有( )。（A）收益现金流风险（B）机会成本风险（C）政策风险（D）利率风险（E）资本价值风险物业管理师（物业经营管理
26、）模拟试卷 46 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择6 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 D【知识模块】 租赁管理8 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业
27、价值评估10 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择15 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估16 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估17 【正确答案】 D【知识模块】 物业经营管理概述18 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述19 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理20 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理与绩效评
28、价21 【正确答案】 D22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 A38 【正确答案】 D39 【正确答案】 D40 【正确答案】 D41 【正确答案】 C42 【正确答案】 A43 【正确答案】 C44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48
29、 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 C52 【正确答案】 D53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 C58 【正确答案】 D59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择62 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估63 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产投资分析技术64 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产投资分析技术
