1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 48 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的( )管理服务与经营活动。（A）整体性（B）策略性（C）指导性（D）综合性2 下列选项中，关于物业组合投资管理的说法不正确的是( )（A）物业组合投资管理以风险控制为目标（B）物业组合投资管理以组合投资回报最大化为目标（C）物业组合投资管理以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准（D）以经营期间的现金流的终值最大化作为目标3 现有商
2、业模式不包括( )（A）物业服务提供商（B）物业资源开发商（C）物业顾问服务商（D）物业服务集成商4 在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得( )的授权。（A）业主（B）开发商（C）业主委员会（D）相关权益人5 风险管理的四个步骤依次是( )（A）风险识别、风险控制、风险评估、风险调整（B）风险识别、风险评估、风险调整、风险控制（C）风险识别、风险评估、风险控制、风险调整（D）风险评估、风险识别、风险控制、风险调整6 为了制定物业经营管理计划，首先要( )（A）对本地区和周边的市场分析（B）准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况（C）认真分析领会物业业主的相关目标（D）研究物
3、业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势7 物业价格实质上是( )（A）物业交易的价格（B）物业整体的价格（C）物业权益的价格（D）物业实际的价格8 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300 元m 2，出租的年末净收益为 330 元m 2。假设折现率为 10，风险补偿估计为现房价格的2，则该期房目前的价格为( )元m 2。（A）2768（B） 2789（C） 2865（D）29349 影响物业价格的自身因素包括( )（A）人口因素、区位因素、经济因素（B）人口因素、经济因素、社会因素（C）心理因素、国际因素、制度政策因素（
4、D）区位因素、权益因素、实物因素10 房地产估价的原则不包括( )（A）独立、客观、公正原则（B）合法原则（C）合理原则（D）替代原则11 在法律上允许、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的一种最可能的使用体现的是房地产估价的( )（A）合法原则（B）公正原则（C）最高最佳利用原则（D）谨慎原则12 医院、行政办公楼、公园等公益的物业适合采用( )估价。（A）比较法（B）成本法（C）收益法（D）拍卖法13 下列不属于物业经营管理市场的微观环境因素的是( )（A）供应商（B）科学技术（C）公众（D）竞争者14 ( )所得到的大多是事物的表面现象，对于客户的感情、态度、行为动机等内在信息难以
5、通过观察法获取，需要将观察法和其他方法组合起来使用。（A）观察法（B）实验法（C）文案调查法（D）访问法15 下列属于房地产市场状况供给分析内容的是( )（A）分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等（B）分析运营中的主要物业项目（C）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划（D）估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额16 定性分析法是一类非数量分析方法，主要是对事物的性质进行分析和认识的方法。下列不属于定性分析法的是( )（A）案例分析法（B）比较分析法（C） SWOT 分析方法（D）归纳分析法17 下列关于物业租赁的说法错误的是(
6、)（A）出租的实质就是出售一定时期的土地使用权（B）出租人必须是房屋所有权人（C）转租只是附属于出租的非独立的活动（D）租赁的形式不仅包括出租人将房屋出租给承租人使用 (居住或从事经营活动)，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产18 物业租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系，同时由于物业租赁的特殊性，租赁契约又必须是( )（A）有偿合同（B）债权合同（C）双务合同（D）要式合同19 租金调整的方法不包括( )（A）渐进调整（B）按百分比调整（C）按指数调整（D）按市场调整20 物业经营管理企业实施客户关系管理(CRM)的基础是 (
7、 )（A）租户档案（B）租赁期内的服务（C）租金管理（D）数据统计与分析21 租赁合同履行过程中，影响、干扰租赁活动的因素很多、很复杂，违约责任规定不清晰容易导致租赁双方的争议和纠纷发生，下列说法错误的( )（A）租金标准、租金调涨及租金缴纳易发生违约（B）租赁房屋的使用、转租易发生违约（C）物业租赁期易发生违约（D）租赁房屋的押金易发生违约22 房屋租赁中，承租人拥有的权利不包括( )（A）出租房屋出售时，有优先购买权（B）经出租人同意有转租权利（C）有要求保障房屋安全的权利（D）有擅自改变房屋结构的权利23 下列不属于现代化写字楼的特点的是( )（A）所处区位好，规模大（B）目标客户明确（
8、C）更多商务空间（D）高智能化24 写字楼物业经营管理中，能保障服务费的收缴的是物业的( )（A）管理（B）经营（C）服务（D）租赁25 设计经营管理方案时，要全面、充分地考虑客户群体的实际需求，地域及物业的特殊性，企业的实际情况等因素，保证设计方案的服务项目与内容、经营模式等既能为客户所接受，也能为企业所实施。这体现了经营管理方案设计的( )原则。（A）适应性（B）操作性（C）全面性（D）收益性26 如果一栋写字楼的可出租面积为 3 万平方米，1的误差就是 300 平方米，而如果租金水平是 3000 元(年平方米)，则年租金收入就会减少( )万元。如果资本化率为 10，则物业的价值损失就是(
9、 )万元。（A）90；600（B） 90；900（C） 60；900（D）60；60027 写字楼租金调整时，在宏观经济恢复时期较多采用( )的调整策略。（A）稳定价格（B）活动价格（C）高开低走（D）低开高走28 零售商业业态中大型超市的辐射半径通常是( )（A）大于 5km（B） 03km（C） 2km（D）大于 2km29 下列工作中，属于由商业运营部门和物业管理部门共同协调推进的是( )（A）节假日促销（B）节假日装饰（C）顾客投诉处理（D）室内绿色植物租摆30 零售商业物业管理中，关于百分比租金，说法错误的是( )（A）百分比租金通常以每月每平方米为基础计算（B）百分比租金具体可以按
10、月或季度支付（C）百分比租金常常作为基础租金的附加部分（D）收取百分比租金时，没有统一的百分比标准31 从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为( )（A）放弃即期消费的损失所应得到的补偿（B）资金的增值特性使其具有时间价值（C）随着时间的推移，资金的价值会增加（D）一旦用于投资，就不能用于即期消费32 物业价格与一般物品的价格共同之处不包括( )（A）都是价格，用货币来表示（B）都有波动，受供求因素的影响（C）都受区位的影响大（D）都是按质论价33 运用报酬资本化法估价的步骤为( )（A）估计收益期或持有期预测估价对象的未来收益 确定报酬率计算收益价值（B）估计收益期或持有期预测估价对象的未
11、来收益计算收益价值确定报酬率（C）估计收益期或持有期计算收益价值确定报酬率预测估价对象的未来收益（D）预测估价对象的未来收益确定报酬率计算收益价值 估计收益期或持有期34 市场供求分析，是介于宏观和微观的分析。市场供求分析一般要从以下四个方面进行，其中不包括( )（A）供给分析（B）市场环境分析（C）竞争分析（D）市场占有率分析35 下列关于租赁管理的说法不正确的是( )（A）在租赁管理三个阶段，只有物业租赁市场营销工作是贯穿始终的（B）租赁管理的物业种类主要有住宅、公寓、办公楼、厂房、零售商业等物业类型（C）以租赁经营活动在不同发展阶段的工作内容为依据，可以将租赁管理划分为：租约签订前、租约
12、执行过程中和租约期满时的三个阶段（D）租赁管理就是对物业租赁经营活动中各项工作的管理36 租约签订前，租赁经营管理的主要工作内容包括( )（A）制订租赁方案与策略、承租人选择、租金确定和租约谈判与签约管理（B）制订租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和承租人关系管理（C）制订租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理（D）制订租赁方案与策略、承租人选择、租金确定和优化物业市场营销工作37 虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立，称为( )（A）要式合同（B）实践合同（C）继续性合同（D）双务合同38 签订物业租赁合同，应遵循相关原则，其中不包括( )（A）
13、公平原则（B）平等原则（C）自愿原则（D）诚实信用原则39 允许租赁合同变更的情形不包括( )（A）出租房屋面积增加（B）租金的减少（C）租金支付方式的改变（D）出租人死亡40 下列不属于影响写字楼分级的综合因素的是( )（A）工作场所质量（B）主要承租商的经济水平（C）室内环境与设备设施（D）运营与服务41 写字楼确定租金十分灵活多样。下列有关租金的说法错误的是( )（A）租金要着眼于中长期收益而非一时收益（B）租金确定要强调随行就市，适时调整（C）租金有时效性，只有在租期时才可以进行调整（D）写字楼租金的确定分为参考竞争价格定价和考虑心理因素定价两类方法42 可出租面积是( )（A）单元内
14、建筑面积外墙（B）出租单元内建筑面积分摊共用建筑面积（C）单元间分隔墙分摊共用建筑面积（D）出租单元内使用面积分摊共用建筑面积43 期限较长的租赁合同所规定的租金，在租赁期间内很难赶上( )水平的可能变化。（A）基础租金（B）市场租金（C）附加租金（D）实际租金44 面积在 100 平方米以下，以香烟、饮料、酒、休闲食品为主，一般位于居民区或传统商业区内，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态是( )（A）便利店（B）食杂店（C）百货店（D）便利超市45 关于商场防损，下列说法不正确的是( )（A）目的就是通过加强管理，减少商品损耗（B）商场损耗指商品的流失、商品价值及商品使用价值的降低（C）防
15、止商品损耗，要从对顾客的管理抓起（D）导致商场内商品损耗的原因包括顾客偷盗46 按承租商承租营业场所的期限，可以分为基本承租商、主要承租商和一般承租商，下列有关其说法错误的是( )（A）基本承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在 10 年以上，是商业物业发展的基础（B）主要承租商的租期一般在 3 年以上，他们对商业物业的经营稳定性起着重要作用（C）一般基本承租商承租的营业面积应达 50以上（D）主要承租商承租的营业面积应达 30以上47 零售商业物业对一般承租商的租金调整可以每( )年调整一次。（A）1（B） 2（C） 5（D）748 住宅小区物业经营管理的收费原则不包括( )（A）依法分配
16、原则（B）公平合理原则（C）分层收费原则（D）参考市场原则49 下列不属于专用物业的共同特点的是( )（A）具有很强的公共性，社会关注度高（B）易发生各类突发事件（C）产权结构多种多样（D）物业服务费相对更有保障50 体育场馆的日常管理内容中与赛事相关联的工作不包括( )（A）票务管（B）赛事安排（C）媒体转播（D）运动员服务51 流动资产指企业可以在超过( )的一个营业周期内变现或者运用的资产。（A）一年（B）二年（C）三年（D）四年52 从衡量营利的角度，财务管理目标可以从三个方面来计量，其中不包括( )（A）公众满意度最大化（B）利润最大化（C）股东财富最大化（D）每股收益最大化53 下
17、列不属于现代财务报表分析的是( )（A）战略分析（B）竞争力分析（C）会计分析（D）前景分析54 固定预算法又称为( )（A）静态预算法（B）动态预算法（C）调整预算法（D）零基预算法55 物业营业管理费用预算中，工资及职工福利费属于( )（A）直接材料费（B）间接费用（C）直接人工费（D）期间费用56 关键性成本差异的判断标准不包括( )（A）特殊性（B）一贯性（C）协调性（D）重要性57 关于净资产收益率，下列说法不正确的是( )（A）也称股权收益率（B）也称权益收益率（C）表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力（D）是评价企业资本经营效益的核心指标58 ( )是衡量企业经营
18、状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志。（A）资本增值率（B）营业增长率（C）资本保值率（D）总资产增长率59 智能化建筑主要可以分为三大系统，其中不包括( )（A）安全防范系统（B）通信及控制系统（C）智能服务系统（D）多媒体系统60 在未来经营管理过程中，物业服务企业的人手方面不包括( )（A）在自身发展的同时兼顾社会效益（B）强化物业服务企业的责任与地位（C）强化智能控制与信息管理系统的使用（D）注重科技的引领与创新二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选
19、，所选的每个选项得 0.5 分。61 在业主资源的利用经营中，满足业主需求的步骤包括( )（A）掌握需求信息（B）寻求市场地位（C）成立服务组织（D）整合社会资源（E）搭建商务平台62 从投资的角度来看，资金时间价值的大小，取决于( )（A）投资利润率（B）风险因素（C）通货膨胀率（D）经济制裁因素（E）房屋空置率63 下列不属于清偿能力指标的是( )（A）内部收益率（B）借款偿还期（C）投资回报率（D）偿债备付率（E）资产负债率64 物业价格影响因素的特点包括( )（A）不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的（B）同一影响因素，在不同时期、不同地区，对房地产价格的影响可能
20、是不同的（C）不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的（D）物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关（E）某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素难以量化65 比较法估价操作步骤中，在选取可比实例时，应符合的基本要求包括( )（A）可比实例物业应是估价对象物业的类似物业（B）可比实例的成交日期应与估价时点接近（C）可比实例的交易类型应与估价目的吻合（D）可比实例的成交价格应为正常交易价格（E）可比实例的成交价格应为能够修正为正常的市场价格66 文案调查法的优点有( )（A）收集过程方便、容易、迅速（B）新问题能够得到及时地反映（C
21、）时间短、费用低（D）不受时空限制，可用于经常性的调查（E）调查人员不需要有较扎实的理论知识、较深的专业技能67 物业经营管理市场细分的方法主要有( )（A）单一因素法（B）归纳分析法（C）综合因素法（D）数学模型法（E）系列因素法68 房屋不得出租的情形有( )（A）承租人租赁的房屋（B）属于违法建筑的（C）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的（D）违反规定改变房屋使用性质的（E）法律、法规规定禁止出租的69 根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括( )（A）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等（B）租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改（C）由房屋租赁双方约定，改变租赁期限（D）
22、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途（E）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移70 写字楼物业经营管理的理念是( )（A）满足客户需求是经营的核心（B）追求利润是经营的目标（C）多元化发展是经营的理念（D）遵守规则是经营的保障（E）物业管理服务是经营的基础71 经营管理市场调研的内容不包括( )（A）市场竞争情况（B）客户需求情况（C）客户意见反馈（D）其他写字楼经营情况（E）其他写字楼投人产出比72 对承租商进行分类选择的方法包括( )（A）根据承租商的经营品种选配（B）根据承租商的不同类别选配（C）根据承租商的不同层次选择（D）根据承租商在商业物业的不同作用选配（E）根据承租商的
23、不同职业选配73 住宅小区的功能包括( )（A）居住功能（B）生活服务功能（C）经济功能（D）社会功能（E）商务功能74 下列有关会所的分类，说法正确的是( )（A）按专业类别可分为城市会所和乡村会所（B）按照使用性质可分为以康体内容为主的会所、以娱乐休闲为主的会所和以会议餐饮为主的会所（C）按经营的经济目标可分为以赢利为目的的会所和以完善服务项目为目的的社区配套性质会所（D）按使用性质可分为企业会所、外国人专用会所、专业会所等（E）按照专业类别可分为以康体内容为主的会所、以娱乐休闲为主的会所和以会议餐饮为主的会所75 银行总部工作特点实际上也就是物业经营管理的难点所在，表现在日常物业服务与经
24、营管理中，其难点在( )（A）社会冲突管理（B）高层次专业会议管理（C）散客管理（D）银行内部员工服务与管理等（E）业务管理76 体育馆物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括( )（A）防止打砸车辆预案（B）防止对立球迷冲突预案（C）防止人员拥挤踩踏预案（D）防止意外伤害预案（E）“三电” 信号中断应急预案77 下列不属于产业园区物业经营管理的特点的是( )（A）入住企业众多，员工数量大（B）园区规划统一，政府主导性强（C）园区规模大，地理位置优越（D）企业性质不同，员工需求差异大（E）入住企业众多，入住周期长78 现代财务报表分析一般包括( )（A）战略分析（B）会计分析（C）利润分析（
25、D）财务分析（E）前景分析79 成本控制的原则包括( )（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责权利相结合原则（D）例外管理原则（E）“宜细不宜粗” 的原则80 成本控制的程序包括( )（A）确定控制标准（B）执行控制标准（C）反馈控制效果（D）纠正成本偏差（E）进行考核奖惩物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 48 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理(含设施管理)、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、
26、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。2 【正确答案】 D【试题解析】 物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。3 【正确答案】 D【试题解析】 物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。属于未来商业模式。4 【正确答案】 D【试题解析】 在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。如果未经授权就擅自经营，
27、属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。5 【正确答案】 C【试题解析】 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：风险识别、风险评估、风险控制、风险调整。6 【正确答案】 A【试题解析】 为了制定物业经营管理计划，首先要进行市场分析，包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产
28、业结构变动、利率水平等。7 【正确答案】 C【试题解析】 物业价格具有以下特征：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5) 物业价格容易受交易者的个别因素的影响。8 【正确答案】 D【试题解析】 期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿。结合题意可得：期房目前的价格为：3300330(1+10)330022934(元m 2)。9 【正确答案】 D【试题解析】 物业价格的影响因素可以分为物业自身因素和物业外部因素两大类
29、。影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。影响物业价格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。10 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则，谨慎原则。11 【正确答案】 C【试题解析】 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的一种最可能的使用。12 【正确答案】 B【试题解析】 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体
30、育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业。13 【正确答案】 B【试题解析】 一般而言，微观环境指的是那些对企业为客户创造价值和建立客户关系的能力具有正面或负面影响的各种具体因素。物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。14 【正确答案】 A【试题解析】 观察法可以获得调查对象不愿意或不能提供的信息。但是这种方法所得到的大多是事物的表面现象，对于客户的感情、态度、行为动机等内在信息难以通过观察法获取，需要将观察法和其他方法组合起来使用。15 【正确答案】 C【试题解析】 房地产市场状况的供给分析包括：(1)调查房地产当前的存量、过
31、去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。(4)分析当前市场提供物业服务产品的状况，包括物业服务产品的类型、数量、供给方式等。16 【正确答案】 B【试题解析】 定性分析法是一类非数量分析方法，主要是对事物的性质进行分析和认识的方法。市场分析常用的定性分析方法有：SWOT 分析方法；系统分析法；归纳分析法；演绎分析法；
32、案例分析法。17 【正确答案】 A【试题解析】 物业租赁是房地产市场中的一种重要交易形式，出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。18 【正确答案】 D【试题解析】 物业租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于物业租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。19 【正确答案】 D【试题解析】 租金调整的方法一般有以下几种：渐进调整；按百分比调整；按指数调整；按政策性价格变动调整；重估定价。20 【正确答案】 A【试题解析】 租户档案需实现实时更新，以反映租户更替、租约变化等情况。租户档案是物业经营管理企业实施 CRM 的基础，也是 CRM 系统的
33、基础。21 【正确答案】 D【试题解析】 在租赁合同中违约主要发生在以下几方面：(1)租金标准、租金调涨及租金缴纳；(2)租赁房屋的使用、转租；(3) 物业租赁期；(4)房屋修缮；(5) 租赁合同的变更、续签及终止。22 【正确答案】 D【试题解析】 承租人的权利，包括以下几个方面：(1)有按照租约规定的房屋用途使用房屋的权利；(2)有要求保障房屋安全的权利；(3)出租房屋出售时，有优先购买权；(4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利；(5)经出租人同意有转租获利的权利。23 【正确答案】 A【试题解析】 现代化写字楼的特点：(1)目标客户明确；(2)景观要求更高；(3)更多商务空间；(4)
34、提倡绿色环保；(5) 高智能化。24 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业对写字楼物业的管理、经营与服务是相辅相成的。物业的服务使客户能体验感受服务质量、服务价值，从而能保障服务费的收缴，同时能决定物业经营项目的选择、经济效益及持续发展的可能性。25 【正确答案】 A【试题解析】 经营管理方案设计的适应性原则：设计经营管理方案时，要全面、充分地考虑客户群体的实际需求，地域及物业的特殊性，企业的实际情况等因素，保证设计方案的服务项目与内容、经营模式等既能为客户所接受，也能为企业所实施，具有较好的双向适应性。26 【正确答案】 B【试题解析】 准确地测量面积非常重要，它关系到能否确保写字楼的
35、租金收入和写字楼市场价的最大化。如果一栋写字楼的可出租面积为 3 万平方米，1的误差就是 300 平方米，而如果租金水平是 3000 元(年 平方米)，则年租金收入就会减少 90 万元。如果资本化率为 10，则物业的价值损失就是 900 万元。27 【正确答案】 D【试题解析】 低开高走，即通过以低价入市，而后逐步走高，来实现利润最大化的效果。低开往往是一种手段，它的目的是为了吸引市场的视线，而高走，则是实现利润最大化的市场行为。这种手段在宏观经济恢复时期用得较多，也常见于写字楼招商前期。28 【正确答案】 D【试题解析】 大型超市的品种齐全，满足顾客日常生活必需品能一次性购齐，且是经营面积在
36、 6000m2 以上辐射半径大于 2km 的零售业态。29 【正确答案】 B【试题解析】 需要商业运营部门和物业管理部门共同协调推进的工作主要包括开店和闭店，装修现场管理，承租商进驻或撤店，物业费、能源费等费用调整及收缴，应急预案及演练，促销期及节假日装饰。选项 A、C 属于商业运营部门负责的业务。选项 D 属于物业管理部门负责的业务。30 【正确答案】 A【试题解析】 百分比租金通常以年总营业额为基础计算，具体可以按月或季度支付。由于该租金以承租商的营业额为基数，其数量可能在不同季节有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为承租商经营
37、的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异，但不论经营什么内容，都存在一个可接受的百分比范围。31 【正确答案】 A【试题解析】 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。32 【正确答案】 C【试题解析】 物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2) 都有波动，受供求因素的影响；(3)都是按质论价，优质高价，劣质低价。33 【正确答案】 A【试题解析】 运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期；(2)预测估价对象的未来收益；(3) 确定报酬率；(4) 计算收益价值。34 【正确答案】 B
