1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 51 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理活动包括了将物业作为一种( )所进行的资本投资决策等经营活动。（A）收益性资产（B）综合性资产（C）服务性资产（D）综合性服务2 下列物业经营管理的商业模式中属于未来商业模式的是( )（A）物业顾问服务商（B）物业服务提供商（C）物业资源开发商（D）物业资产运营商3 风险控制措施不包括( )（A）回避（B）预防（C）压制（D）保留4 下列关于资金时间价值的说法错误的是( )（A）投资分析中，资金的时间价值用利息(资金的增
2、值量)来体现（B）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费（C）从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有货币价值（D）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿5 下列关于名义利率和实际利率的关系说法正确的是( )（A）名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值（B）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等（C）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小（D）当每年计息周期数 m1 时，名义利率大于实际利率（D）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（E）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率并不相同62 运用
3、成本法估价的一般步骤包括( )（A）测算折旧（B）测算重新购建价格（C）计算成本价值（D）预测估价对象的未来收益（E）选择具体估价路径63 一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即( )（A）依据调查报告，做出相应措施阶段（B）调查准备阶段（C）调查实施阶段（D）信息资料分析整理阶段（E）调查报告撰写提交阶段64 市场供求分析，是介于宏观和微观的分析，市场供求分析一般包括( )（A）供给分析（B）需求分析（C）竞争分析（D）市场环境分析（E）市场占有率分析65 物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括( )（A）物业租赁不转移房屋的所有权（B）物业租赁的标的是
4、作为特定物的房屋（C）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人（D）物业租赁关系是一种经济非要式契约关系（E）物业租赁关系不因所有权的转移而中止66 租赁合同终止确认包括( )（A）确认合同终止时间（B）结清所有费用（C）确认所租物业状况（D）根据物业检查的情况确定退还押金的数额（E）提醒承租人就续签或退租事宜进行洽商67 办理租赁备案，租赁当事人应当提交的材料包括( )（A）房屋租赁合同（B）房屋租赁当事人身份证明（C）其他合法权属证明（D）房屋所有权证书（E）企业营业执照、资质等级及专业人员配置68 租金调整的方法一般包括( )（A）渐进调整（B）按百分比调整（C）按经验调整（D）按指数调整（
5、E）重估定价69 对二次装修人员管理的主要内容有( )（A）规范其衣着与言谈举止（B）安排其使用专用通道和服务设施(如卫生间)（C）防止不经批准去其他营业区域闲逛及长时间逗留（D）撤离时不夹带商场商品（E）应从商场顾客通道撤场70 零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对( )等特殊问题做出具体规定。（A）限制每一独立承租单元的用途（B）限制租户在一定地域范围内重复设店（C）限制经营内容相似的租户（D）公用面积的使用及维护（E）同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开71 社区文化的功能是指社区文化
6、对人们的社会生活和群众的心理行为的影响作用，其主要包括( )（A）教育功能（B）商业效益功能（C）信息沟通功能（D）团结互助功能（E）娱乐功能72 班车服务的特点包括( )（A）准时原则（B）安全原则（C）舒适原则（D）验证原则（E）固定原则73 酒店公寓的管理服务形象包括( )（A）企业形象（B）统一标识（C）服务形象（D）员工形象（E）环境形象74 下列选项中，属于金融机构物业经营管理业务内容的是( )（A）重要会议管理（B）社会冲突管理与控制（C）设备设施安全管理（D）标识管理（E）生活服务与管理75 物业管理成本按照成本计算依据的不同划分为( )（A）目标成本（B）定额成本（C）计划成
7、本（D）边际成本（E）实际成本76 下列利润的关系式正确的是( )（A）利润单价销量 (固定成本单位成本销量)（B）利润总收入(人力成本材料成本能源费用固定资产折旧税金其他成本)（C）利润总收入总成本（D）利润总收入(固定成本变动成本混合成本)（E）税后利润利润总额所得税77 成本控制的原则包括( )（A）不可越权原则（B）例外管理原则（C）全面控制原则（D）讲求经济效益原则（E）责权利相结合原则78 企业内部绩效评价包括( )（A）成本中心的业绩评价（B）收入中心的业绩评价（C）支出中心的业绩评价（D）利润中心的业绩评价（E）投资中心的业绩评价79 在绿色建筑中，回归自然设计理念已得到广泛应
8、用，主要体现在( )（A）建筑材料（B）地理条件（C）建筑体内部（D）建筑体外部（E）充分利用可再生能源80 现实中，物业服务企业编制成本预算的方法主要有( )（A）固定预算（B）滚动预算（C）弹性预算（D）复合预算（E）零基预算物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 51 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。2
9、 【正确答案】 D【试题解析】 物业经营管理的未来商业模式，就是在物业管理的基础上，以开展物业经营管理为核心，推动物业服务企业全面转型升级。未来物业管理的三种商业模式分别为物业服务集成商、物业资产运营商和物业保障服务商。3 【正确答案】 C【试题解析】 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段措施包括：回避；自担或保留；预防与抑制；转移。4 【正确答案】 C【试题解析】 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值；故 C 项表述错误。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
10、。投资分析中，资金的时间价值用利息(资金的增值量)来体现。5 【正确答案】 B【试题解析】 在复利计息时，名义利率与实际利率存在着下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率。6 【正确答案】 D【试题解析】 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量项目清算时保护债权人
11、利益的程度。7 【正确答案】 B【试题解析】 投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易) 能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买 )；反之，说明不值得投资(购买) 。8 【正确答案】 C【试题解析】 对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或工业区，则铁路可能成为增值因素。9 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。10 【正
12、确答案】 D【试题解析】 净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。11 【正确答案】 A【试题解析】 访问法是一种最基本、最常用的市场调查方法。实施这种调查方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。12 【正确答案】 A【试题解析】 一般用于市场分析的定量分析方法有：比率分析法；趋势分析法；比较分析法；结构分析法；数学模型法。13 【正确答案】 A【试题解析】 物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它的特征包括：(1)物业租赁不转移
13、房屋的所有权；(2) 物业租赁的对象是特定物不是种类物；(3)物业租赁关系是一种经济要式契约关系；(4)物业租赁关系不因所有权的转移而中止；(5)物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份。14 【正确答案】 A【试题解析】 一般情况下，出租人员宣传其租赁物业时有四个关键点：价格优势；物业本身性能；良好声誉；经济实用。15 【正确答案】 B【试题解析】 物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。16 【正确答案】 C【试题解析】 物业租赁合同订立后 30 日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的人民政府建设(房地产)主管部门办
14、理租赁备案。租赁当事人可以书面委托他人办理租赁备案。17 【正确答案】 C【试题解析】 房屋租赁合同中出租人的权利包括：(1)有按期收取租金的权利；(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；(3)有依法收回出租房屋的权利；(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。选项 A、B、D 属于房屋租赁合同承租人的权利。18 【正确答案】 B【试题解析】 物业服务企业对写字楼物业的管理、经营与服务是相辅相成的，服务是其基本职责，经营是其生存发展的基础，管理是确保经营和服务正常运行的枢纽。三位一体，三者并重，缺一不可。19 【正确答案】 D【试题解析】 写字楼物业的经营
15、管理的理念是：物业管理服务是经营的基础，满足客户需求是经营的核心，遵守规则是经营的保障，追求利润是经营的目标。20 【正确答案】 A【试题解析】 经营管理方案设计原则包括：(1)适应性原则；(2)操作性原则；(3)全面性原则；(4)收益性原则；(5) 互助性原则。21 【正确答案】 D【试题解析】 组建项目选择论证小组，首先对项目调研报告选择结论进行初步研讨，然后，聘请相关行业专家、社会专家进行再论证，最后，由论证小组形成项目选择的综合结论。论证小组成员包括项目主管负责人、会计师、市场开发营销总监、物业管理服务技术总监等；专家成员包括调研项目所涉及的行业专家、具有代表性的客户等。22 【正确答
16、案】 A【试题解析】 写字楼装饰装修一般施工周期较长，装饰装修的每日施工时间一般为：18：00 至次日 7：00，如白天施工，要注意异味、噪音等对其他客户办公的影响，做好监管和防范。23 【正确答案】 C【试题解析】 一般情况下，写字楼租金的小幅调升不但可以提高项目收益，同时还可以提升项目的市场形象。价格上调前期，可以适当地给予承租人一定的优惠政策来缓冲，通常每次上调幅度尽量控制在 35之间。24 【正确答案】 A【试题解析】 出租人不愿在租赁合同期满时赋予承租人过多的权利。主要有三个方面的原因：(1)期限较长的租赁合同所规定的租金，在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调
17、整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；(2)租赁合同期满时赋予承租人一定的权利，并不能保证其继续承租；(3)租赁合同期满时赋予承租人一定的权利，不利于写字楼的阶段性营销策略、出租人对承租人的再选择等内容的落实。25 【正确答案】 B【试题解析】 社区超市是以经营食品(包括生鲜和包装食品)为主，满足社区居民日常生活必需品为主的，经营面积在 5002000m 2 的零售业态。26 【正确答案】 D【试题解析】 基本承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在 10 年以上，这对于稳定商业物业的经营管理及其收入具有主要作用，是商业物业发展的基础；主要承租商的租期一般在 5 年以上，他们对商业物
18、业的经营稳定性起着重要作用；租赁期在 5 年以下的为一般承租商。27 【正确答案】 C【试题解析】 住宅小区物业经营管理的收费原则包括依法分配原则、公平合理原则和分层收费原则。28 【正确答案】 D【试题解析】 现金流出(即投资)到现金流入(即投资回收或投资回报)的时间超过一年的，属于长期投资。现金流出到现金流入的时间不超过一年的为短期投资。29 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理成本按照与决策的关系划分，可分为边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、可缓成本、可免成本和附加价值成本。30 【正确答案】 C【试题解析】 固定预算法又称静态预算法，它的主要特点是，预算编出后，在预算
19、期内除特殊情况必须追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性，因而称为固定预算。固定预算通常每年编制一次。31 【正确答案】 B【试题解析】 总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。总资产报酬率表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。32 【正确答案】 C【试题解析】 商业物业管理的共性特征可以从以下角度进行分析：(1)附随性从商业角度看；(2)潜隐性从物业角度看；(3) 保障性从业主角度看。33 【正确答案】 B【试题解析】 客户关系管理(CRM)是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销、销售与服务流程。34 【正确答案】 C【试题解析】 混合成本因业务量而变动，但不成正比例关系。主要可以分为三类：半变动成本；阶梯式成本；延期变动成本。35 【正确答案】 B【试题解析】 营运资本公式为：营运资本流动资产流动负债。因此，营运资本管理的内容可以分为两方面：一是对流动资产的营运资本投资管理，二是对流动负债的营运资本筹资管理。36 【正确答案】 A
