1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在( )。（A）5 万 m2 以上（B） 8 万 m2 以上（C） 10 万 m2 以上（D）15 万 m2 以上2 把所有的成本负担都转给租户既不现实，也不明智。一般不会采用这种方式的情况是( )。（A）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资（B）由于短期的商业租户会尽量
2、减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中（C）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分（D）以上全都正确3 需求曲线是一条具有( )。（A）负斜率的向左下方倾斜的曲线（B）负斜率的向右下方倾斜的曲线（C）正斜率的向左上方倾斜的曲线（D）正斜率的向右上方倾斜的曲线4 购买力风险是( ) 。（A）利率风险（B）或然损失风险（C）通货膨胀风险（D）政治风险5 投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，这指的是( ) 。（A）资本价
3、值风险（B）比较风险（C）时间风险（D）持有期风险6 在投资分析中，现金流出的是( )。（A）销售（B）出租（C）利息（D）税金7 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息的数额为( )万元。（A）2.33（B） 2.32（C） 2.23（D）2.248 仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比的是( )。（A）单利计息（B）利率（C）复利计息（D）利息9 拍卖底价又称( ) 。（A）评估价（B）保留价（C）起拍
4、价（D）应价10 反映开发项目投资回收能力的重要指标为( )。（A）财务净现值（B）财务内部收益率（C）动态投资回收期（D）静态投资回收期11 “气球法”还本付息是指 ( )。（A）借款期末一次偿付全部本金和利息（B）借款期内任意偿还本息，到期末全部还清（C）在规定期限内分期等额摊还本金和利息（D）规定期限内分期归还等额的本金和利息12 物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它是相对缺乏，而不是绝对缺乏，这是物业价格的( )。（A）有用性（B）有效需求性（C）稀缺性（D）效绩结果13 理解成交价格，应对其形成机制，下列分析正确的是( )。（A）卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿
5、意接受的价格（B）买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格（C）卖价和买价都是买卖双方中某一方所愿意接受的价格（D）以上全部正确14 规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价按( )确定。（A）保本微利原则（B）薄本微利原则（C）政府干预原则（D）市场调节原则15 随着时间的流逝而上下波动的是( )。（A）原始价值（B）财面价值（C）市场价值（D）买卖价值16 引起人口数量变化的一个重要因素是( )。（A）人口增长（B）人口素质（C）家庭人口规模（D）人口平均收入17 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括( )。交易实例物业；交易双方；成交日期；成交价格；付款方式
6、；交易情况；保险（A）（B） （C） （D）18 由买方缴纳的税费有( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）契税（D）土地增值税19 房地产具有供给有限特性，本质上在于( )。（A）规划限制（B）价值量大（C）土地总量有限（D）房地产不可移动20 房地产使用权目前主要是( )。（A）土地使用权（B）土地占有权（C）土地收益权（D）土地所有权21 下列土地权利属于债权的是( )。（A）典权（B）租赁权（C）永佃权（D）地设权22 ( )对价值的决定作用是房地产独有的。（A）房地产的实物（B）房地产的价值（C）房地产的区位（D）房地产的权益23 房地产估价中的价值，一般是指( )。（A）财面
7、价值（B）投资价值（C）使用价值（D）交换价值24 下列关于物业管理计划说法有误的是( )。（A）它是物业管理规划一系列与过程的结果，是物业管理师思想的具体化（B）是对现行行动的一种说明（C）是构思前累、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果（D）是调查、预测、预见、谋划和预言的过程25 出租私有房屋是一种( )行为。（A）物业经营（B）物业资产经营（C）物业收益处分（D）物业处分26 预算中物业经营管理的量化目标是( )。（A）预期收益估算（B）允许空置率（C）经营费用（D）以上全部正确27 ( )决定了物业租赁所面向的目标市场群体在该物业类型市场中所处的位置。（A）物业的档次（B）物业所处
8、区域（C）物业的商业特征（D）业主的要求28 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于( )。（A）确定当事人履行合同义务时应达到的程度（B）确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度（C）确定当事人履行合同义务时应完成的程度（D）确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小29 从 20 世纪 90 年代起，CRM 市场营销策略提供了一种 ( )的理念和初步方法。（A）以效益为中心（B）以产品为中心（C）以客户为中心（D）以员工为中心30 物业管理成本中营业成本包括直接材料费，下列属于直接材料费的是( )。（A）零件（B）低值易耗品（C）包装物（D）以上全是31 物业管理服务成本，主
9、要包括( )。 人工费；办公费；保安费；清洁费（A）（B） （C） （D）32 物业管理服务中，( )是物业管理企业始终关心的问题。（A）是否有相应的技术经济措施保证（B）如何提高物业管理资金的使用效益（C）编制的财务预算是否符合公司的实际情况（D）如何完善和修订各项技术经济定额33 着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的是( )。（A）成本的事先控制（B）成本的事中控制（C）成本的事后控制（D）以上全部正确34 物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是( ) 。（A）宪法（B）前期物业合同（C）物业服务
10、合同（D）合同法35 下列属于与保险合同直接发生关系的是( )。（A）受益人（B）保险人（C）保险代理人（D）保险经纪人36 要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁” 是物业管理招投标中的( )原则。（A）公平（B）公开（C）公正（D）合理37 风险管理是指( ) 。（A）丸有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失（B）利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程（C）以最小的经济达到分散、转移、消除风险（D）以保障人们的经济利益和社会稳定为基本目的38 ( )对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。（A）诚
11、信原则（B）近因原则（C）可保利益原则（D）比例分摊原则39 前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，例如( )。（A）管理遗留扫尾工程（B）空置房出租（C）空置房看管（D）以上全部正确40 是物业管理企业持续经营的前提条件。（A）资金筹集（B）资金回收（C）资金运用（D）资金分配41 ( )是传输企业财务信息的重要工具和载体。（A）企业财务报告（B）企业会计报表（C）企业财务报表（D）企业现金流量报告42 ( )是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。（A）绩效（B）业绩（C）效率（D）效果43 下列关于物业资产管理项目绩效评价的结果，说法正
12、确的是( )。（A）是物业管理企业提交给业主的物业资产管理报告的重要内容（B）是物业管理企业自身评价物业资产管理工作的成果（C）是寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段（D）以上全部正确44 管理情况和费用情况越( )越容易让业主、租户消除疑虑，也能增进他们与物业经营管理企业之间的沟通。（A）主观（B）客观（C）透明（D）封闭45 良好的( ) 常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷。（A）位置（B）级别（C）建筑的吸引力（D）空间布置46 ( )关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。（A）计算可出租或可使用面积（B）室内装修（C）出租单元的面积规划（D）租金的调整47 工程技术工作规
13、程的主要内容包括( )。（A）强、弱电技术工作规程（B）机电技术工作规程（C）综合技术工作规程（D）以上全部正确48 没有空置可能预示着物业的租金水平( )市场租金。（A）低于（B）高于（C）持平（D）无法比较49 ( )对购物中心业主及管理者而言，是表示稳定的收入来源。（A）优秀的零售技术（B）成功的招租（C）长期的物业维护（D）好的财务管理50 最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是( )。（A）需求的外部效应理论（B）同类零售店聚集理论（C）中心地理论（D）以上全部不正确51 潜在租户有否足够的( )来应付开业初期
14、营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。（A）储备基金（B）维护费用（C）前期基金（D）预期资金52 对零售商业物业实行的管理策略，包括( )。（A）管理模式（B）管理承诺（C）管理期限（D）以上全是53 中国科学院可持续发展研究组对可持续发展理论进行了深入的研究，并从( )总结了可持续发展的内涵与实质。（A）经济学方向（B）社会学方向（C）生态学方向（D）以上全是54 完整的组合投资管理的内容包括( )。（A）投资分析（B）投资决策与运作（C）投资绩效评估（D）以上全是55 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )时，就应该编制物业资产管理清单。（A）10000m 2（
15、B） 50000m2（C） 80000m2（D）100000m 256 设施管理涉及的主要事项包括( )。（A）所有权的费用（B）生活质量（C）作为资产的设施（D）以上全是57 因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品是( )。（A）以应收账款形式表现的不良资产（B）以存货形式表现的不良资产（C）以开办费、待摊费用表现的不良资产（D）以无形资产形式表现的不良资产58 除( ) 外，其他任何一种情况的出现，都会对物业管理企业的正常运行和有效管理产生影响和制约。（A）投资商完全拥有产权或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份（B）投资商将大部分产权出售，成为小股东（C）全部出售套现（D）无法确
16、定59 功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。具体包括( )。（A）存储各类资料和数据（B）记录每天发生的各项管理事务（C）计算、记录各类费用，实现财务电算化（D）以上全是二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。60 在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任有( ) 。（A）策划租户的组合及物色潜在租户（B）制订及落实租务策略（C）执行租务条件（D）确保所管理的物业遵守国家
17、法规（E）提出建议并执行61 利息的计算分为( ) 。（A）单利计算（B）单利计息（C）复利计息（D）复利计算（E）利息合算62 房地产风险中的系统风险都包括( )。（A）收益现金流风险（B）变现风险（C）周期风险（D）市场供求风险（E）通货膨胀风险63 下列关于动态投资回收期的说法，正确的有( )。（A）动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以 2 年收益抵偿全部投资所需的时间（B）动态投资回收期，是反映开发项目投资回收能力的重要指标（C）对房地产投资项目来说，其自投资起始点算起，累计净现值等于。或出现正值的年份即为投资回收终止年份（D）（E）64 下列关于投资价值的说法，有误的是(
18、)。（A）投资价值指值得投资（B）投资价值指从某个特定的投资者的具体角度所衡量的价值（C）投资者评估的物业的投资价值小于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件（D）评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的（E）评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是不同的65 价格与供求是互动的，是因为( )。（A）市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格（B）价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的（C）只要是影响真实需求的因素，就一定能引起价格的波动（D）供给量与需求量受到价格因素的影。向，通过价格调节达到均衡（E）在投机需求带领下或在非理性预期下形成正常的过低价格66 从
19、识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以( )对房地产市场进行细分。（A）按照地域范围（B）按照房地产类型（C）按照增量存量（D）按照交易形式（E）按照管理模式67 下列选择中属于供给指标的有( )。（A）就业分布（B）就业人员数量（C）空置率（D）空置量（E）房屋施工面积68 房屋租赁的含义包括( )。（A）出租人必须是房尾所有权人（B）出租人必须是所有权人自己（C）出租人、所有权人必须是自然人（D）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动（E）出租人将房屋出租给承租人使用，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产69 按房屋所有权的性
20、质，房屋租赁分为( )。（A）公房租赁（B）私房租赁（C）定期租赁（D）意愿租赁（E）自动延期租赁70 按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为( )。（A）外购材料（B）工资和职工福利费（C）折旧费（D）利息支出和税金（E）固定成本71 概率预算的编制方法是( )。（A）确定预算编制所涉及的每一变量（B）确定每一变量的变化范围及其可能性（C）计算各变量不同“组合”的联合概率（D）对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值（E）不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额72 在物业经营管理活动中，不论是哪种类型的合同，其构成要素有( )。（A）物业描
21、述（B）业主目标（C）服务项目（D）合同期限（E）管理者的责任73 在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。下列( )应引起物业管理企业的注意。（A）物业管理企业不应有无偿无期限承诺（B）物业管理企业要遵循“宜细不宜粗”的原则（C）物业管理企业要量力而行（D）对分期建设项目，分期进行使用时物业管理承诺（E）明确界定违约责任与处理方式74 财务报告分析的主要方法有( )。（A）概率分析法（B）比率分析法（C）等比分析法（D）等差分析法（E）比较分析法75 普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为( )。（A）标准层有效使用率专用部分面积/标准层面积70%80%（B）标准层有效使用率专用部分面积/
22、标准层面积60%70%（C）标准层有效使用率：50%40%（D）写字楼整体有效使用率专用部分面积的合计 /总建筑面积(停车场除外)60% 70%（E）写字楼整体有效使用率专用部分面积的合计/总建筑面积50%40%76 下列选项中，属于写字楼区别于一般物业管理的有关工作内容是( )。（A）写字楼的物业市场营销（B）组织与控制（C）制定租金收取办法（D）协调与业主和租户的关系（E）物业的维修养护77 在编制成本预算时，必须遵循( )。（A）成本预算必须同其他预算相协调（B）成本预算要以各项定额为基础（C）成本预算应有相应的技术经济措施保证（D）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益（E）成本预算要符
23、合实际，不要留余地78 房地产价格的形成条件有( )。（A）房地产的需求（B）房地产的有用性（C）房地产的有效需求（D）房地产的相对稀缺性（E）房地产的有效供给79 权益是房地产中无形的部分，包括( )（A）权利（B）权力（C）利益（D）收益（E）毛利润物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 5 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正
24、确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案
25、】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 D40 【正确答案】 B41 【正确答案】 A42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 A47 【正确答案】 D48 【正确答案】 A49 【正确答案】 B50 【正确答案】 C51 【正确答案】 A52 【正确答案】 D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 D55 【正确答案】 B56 【正确答案】 D57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合
26、题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。60 【正确答案】 ABCD61 【正确答案】 BC62 【正确答案】 BCDE63 【正确答案】 ABCE64 【正确答案】 CE65 【正确答案】 BD66 【正确答案】 ABCD67 【正确答案】 CDE68 【正确答案】 ADE69 【正确答案】 AB70 【正确答案】 ABCD71 【正确答案】 ABCD72 【正确答案】 ABDE73 【正确答案】 CD74 【正确答案】 BE75 【正确答案】 AD76 【正确答案】 ABCD77 【正确答案】 ABCD78 【正确答案】 BCD79 【正确答案】 ACD
