1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 9 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下( ) 责任。（A）履行租务管理工作（B）进行租务评估，制订租约条款，拟备租约，收取租金追收欠租及收回物业（C）执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理（D）以上全部正确2 资产组合理论的原则是( )。（A）投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险（B）投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益
2、（C）两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案（D）在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合3 房地产的( ) ，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。（A）位置固定性或不可移动性（B）寿命同期长（C）适应性（D）各异性4 ( )是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。（A）资本价值风险（B）政治风险（C）或然损失风险（D）政策风险5 商业辐射区域通常被分为主要区域、次要区域和( )三个部分。（A）边界区域（B）临界区域（C）营业区域（D）物业区域6 下列关于税后现金流公式，正确的是( )。（A）税后现金流=税前现金 -
3、准备金-所得税（B）税后现金流净运营收益-抵押贷款还本付息（C）税后现金流：有效毛收入-运营费用（D）税后现金流潜在毛租金收入+其他收入7 随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫( )。（A）资产增加（B）资金增加（C）财务增加（D）现金增加8 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的商业用房，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息。假设该商业用房物业每年升值 2%投资者在第6 年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是( )万元。（A）192.16（B） 2
4、40.00（C） 249.47（D）441.639 物业经营管理实践中，许多设备更新的情况都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，进而( )。（A）提高租金（B）提高入住率（C）减少租金拖欠（D）以上全是10 式中，i1 和 i2 之差不应超过( )，否则，折现i1，i2 和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。（A）1% 2%（B） 1%3%（C） 2%3%（D）2% 4%11 下列不属于清偿能力指标的是( )。（A）资产负债率（B）偿债备付率（C）投资回收期（D）借款偿还期12 物业价格既有( ) 的价格，又有( ) 的租金。（A）交换代价 使用
5、代价（B）使用代价 交换代价（C）交换代价 交换代价（D）使用代价 使用代价13 下列价格中，属于在物业拍卖活动中出现的是( )。（A）保留价（B）起价（C）标价（D）均价14 下列有关成交价格的说法，错误的是( )。（A）成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价（B）在有保留价拍卖中，最高价一定是成交价（C）在有保留价拍卖中，最高价不一定成为成交价（D）只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价15 在成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( ) 。（A）名义价格（B）现房价格（C）实际价格（D）
6、期房价格16 ( )是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。（A）名义增加（B）非名义增加（C）边际消费倾向（D）收入水平17 有一宗房地产，土地面积为 1000m2，其价格为 1500 元/m 2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m 2。该房地产价格为 1250 元/m 2，则该建筑物的单价为( )元/m 2。（A）950（B） 1000（C） 1050（D）120018 关于报酬率的内容，说法有误的是( )。（A）报酬率即折现率，是与利率，内部收益同类性质的比率（B）投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬（C
7、）投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回收与投资回报的比率（D）从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资其报酬率也高，反之则低19 收益法是以( ) 原理为基础的。（A）预期（B）效绩（C）现金流量（D）成本20 住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会( ) 。（A）增加（B）减少（C）不变（D）不确定21 ( )反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。（A）就业分布（B）就业人员数量（C）人口数（D）城市家庭人口22 政府干预房地产市场的目标通常包括( )。（A）实现房地产市场持续健康发展（B）使
8、存量房地产资源得到最有效的使用（C）保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间（D）以上全部正确23 市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、( )和达到稳定出租率水平所需要的时间。（A）租赁期（B）租赁价格（C）市场占有利息（D）吸纳量24 ( )列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。（A）年度运营预算（B）资本支出预算（C）长期预算（D）短期预算25 业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险。已获取全部租金收入的租赁模式是( )。（A）包租转租模式（B）出租代理模式（C）委托管理模式（D）出让权模式26 租赁管理中的市场营销主要目的是( )。（A）争取最大利益（B
9、）为了吸引租户（C）为了吸引潜在的租户（D）能鉴署租赁合约27 房地产市场中供求变化比较剧烈，因此需根据( )经常对租金水平进行调整。（A）市场状况（B）经营策划（C）市场需求（D）市场供求28 一般包括无效合同的终止的是( )。（A）自然终止（B）非自然终止（C）人为终止（D）非人为终止29 在分析 CRM 于租赁管理中的应用之前，需要首先明确租赁管理所面向的客户对象和( ) 。（A）公司规模（B）业务特征（C）经营管理（D）管理模式30 按照( ) 划分，可将成分分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。（A）经济性质（B）与物业管理服务业务量的关系（C）经济用途（D）本计算依据31 由
10、于多数收益性物业都具有自己的特点，其物业管理成本项目还受物业的( )、所处城市以及物业管理服务合同的具体规定的不同而有一些差别。（A）类型（B）档次（C）规模（D）以上全是32 是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是成本决策结果的系统化。（A）成本目标（B）成本水平（C）成本预算（D）成本计划33 成本(费用) 降低率=( )。（A）预算成本( 费用)- 实际成本(费用)100%（B）成本 (费用)降低额预算成本(费用)（C） 成本(费用) 降低额预算成本(费用)100%（D）(期末物业总值期初物业总值)100%34 在物业经营管理活动中，下面不是其合同构成要素的是(
11、 )。（A）成本分配与使用（B）服务费用及支付方式（C）业主的目标（D）费用手册35 正规物业服务合同的谈判要遵循( )的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的合同谈判时间。（A）“宜细不宜粗 ”（B）实事求是（C）量力而行（D）管理服务36 在物业管理企业投标的正式投标答辩阶段中，其工作内容包括准时递交标书、( )。（A）对手动态及优劣势分析（B）模拟、演练（C）模拟答辩（D）以上全是37 风险管理的整个过程不包括( )。（A）风险预知（B）风险识别（C）风险评估（D）风险控制38 多种保险不会得到多重的赔偿，因为( )。（A）保险价值一般是以重建，重置成本计算（B）赔偿额一般
12、是根据保险金的比例来赔偿的（C）保险的原则是保障损失而不是借意外来牟利（D）以上全是39 投保时，应该根据保险公司的( )来选择保险公司。（A）实力和信誉（B）工作效率与服务质量（C）保险费的费率高低（D）以上令是40 指物业管理企业所采用的包括增加科技投入，建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋利和策略是( )。（A）经营者基本素质（B）发展创新能力（C）经营发展策略（D）综合社会贡献41 通过( ) ，可以了解企业起初来抵扣的数额，当期发生的销项税额，当期抵扣情况和未交增值税。（A）应交增值税说明表（B）股东权益增减变动表（C）资产减值准备明细表（D）利润分
13、配表，42 下列不属于偿债能力状况修正指标的是( )。（A）流动比率（B）速动比率（C）资产损失比率（D）长期资产适合率43 根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为( )。（A）筹资决策（B）投资决策（C）利润分配决策（D）以上全是44 定量和定性结合评价得分定量指标分数( )+定性指标分数( )。（A）20% 80%（B） 80% 20%（C） 30% 70%（D）70% 30%45 45，物业经营管理工作总结的主要内容大致是( )。（A）企业不同部门对上期工作计划的执行情况，包括已经完成的工作情况和未完成的工作情况，以及计划工作末完成的
14、原因（B）企业不同部门在报告期内所做的日常管理工作（C）企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足等（D）以上全部正确46 下列关于制定租金收取办法的说法，错误的是( )。（A）租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物业管理师和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时（B）在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，对迟交者予以罚款（C）租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间（D）业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取
15、的程序47 写字楼物业租金调整一般是基于( )作出的。（A）消费者价格指数（B）零售物价指数（C）其他租赁双方商定的定期调整比率（D）以上全是48 写字楼物业管理风险的特点是( )。（A）全员性：写字楼风险的识别不只是物业总经理或物业管理企业个别人的工作，而是全体员工参与并共同完成的任务（B）全期性：写字楼风险的不确定性，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围（C）动态性：风险识别并不是一次性的，在写字楼经历的竣工验收交接过程，二次装修管理过程，正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行风险识别（D）以上全部正确49 ( )是写字楼良好形象的缩影，
16、是写字楼项目难以估价的无形资产。（A）声誉（B）信誉（C）品牌（D）地位50 购物中心经理人必须最大化购物中心的“价值”，即购物中心的( )价值。（A）购买力（B）招租（C）经营管理（D）公开市场51 从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下( )特征。（A）采用方便灵活的输入方法（B）高效的查询与输出手段（C）与其他软件有良好的兼容能力（D）以上全是52 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的财面价值进行( )。（A）转让（B）出让（C）转移（D）移交53 因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品是不良资产中( )。（A）以开办费、待摊费用表现的不良资
17、产（B）以无形资产形式表现的不良资产（C）以存货形式表现的不良资产（D）以应收账款形式表现的不良资产54 ( )指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量，维持质量和提高质量的活动构成一体的有一种有效的体系。（A）TQM（B） TMQ（C） MTQ（D）MQT55 购置或剥离物业资产包括( )。（A）房地产投资需求的识别（B）过剩物业的识别和处置（C）物业购置（D）以上全部正确56 在 1987 年 4 月，提出“可持续发展” 的组织是( )。（A）DCEW（B） DECW（C） WCED（D）WECD57 在编写物业管
18、理报告时，不应该出现( )的情形。（A）真实可靠（B）报告清楚（C）文字简练（D）长篇大论58 下列选项中，不属于组合投资管理的内容的是( )。（A）管理者（B）管理对象（C）管理形象（D）管理方法59 百分比租金通常以( )为基础计算。（A）九月付（B）季付（C）半年付（D）年付60 设施经理要进行的培训有( )培训。（A）技术技能（B）对员工的管理技能（C）财务管理技能（D）以上全是二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 物业经营管理的
19、常规工作包括( )。（A）现金流量和成本管理（B）日常维修和维护（C）未来维修和维护（D）设施设备管理（E）人力资源管理62 区位状况比较修正的内容包括( )修正。（A）繁华程度（B）临街状况（C）容积率（D）使用年限（E）周围环境63 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有( )。（A）折旧费、房地产税（B）管理费、保险费（C）投资利息、利润（D）地租、房租（E）维护费64 收益性房地产包括( ) 。（A）旅店（B）加油站（C）农地（D）未出租的餐馆（E）未开发的土地65 影响房地市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）细分市场（B）自然特征（C）人口密度大小（D）竞争性
20、项目的区域（E）该区域发展的类型和范围66 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( ) 。（A）同质偏好市场（B）分散偏好市场（C）个别偏好市场（D）集群偏好市场（E）弥隙市场67 企业的主要财务报表有( )。（A）利润分配表（B）损益表（C）现金流量表（D）资产负债表（E）借款还本付息计划表68 固定成本主要包括( )。（A）工资（B）折旧费（C）福利费用（D）无形资产（E）修理费用69 房屋租赁合同的基本条款包括( )。（A）租金及支付方式（B）房屋的修缮责任（C）转租的约定（D）变更和解除合同的条件（E）租赁双方的义务70 下列( ) 是项目财务评价
21、所涉及的价格体系。（A）现价体系（B）固定价格体系（C）实价体系（D）时价体系（E）市场价格体系71 为了规范物业服务合同，( )颁布有物业服务合同范本。（A）国家组改委（B）建设部（C）工商行政管理局（D）地方有关部门（E）省级行政部门72 火灾保险的除外责任包括( )。（A）保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失（B）由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险（C）闪电所造成的保险标的物的损失负赔偿责任（D）直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染（E）投保人的故意行为或重大过失73 对不良物业资产的处置方法有( )。（A）以资抵债将债权转为物权，再对抵
22、债物进行经营性租赁和融资性租赁转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)（B）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权（C）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务（D）重组和公开出售（E）创造良好的法律和政策环境74 写字楼安全管理包括( )管理。（A）人身安全（B）工程安全（C）治安安全（D）消防安全（E）应急预案75 编写物业管理报告的人员不仅需要具有物业管理报告相关方面的专业知识，而且还要具有一定的文学写作水平，在此基础上，编写物业管理报告还要注意以下( )基本要求。（A）突出重点、兼顾一般（B）注重时效、真实可靠（C）报告清楚、文字简练（D）字迹工整、简明扼要
23、（E）及时上交、注意回馈76 物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤包括( )。（A）详细调查并确定所需的保险（B）保险金额和保险费的确定（C）选择保险公司（D）分析保单条款（E）保险价值的重建77 固定预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是( )。（A）现在的业务活动是企业必需的（B）原有的各项开支都是合理的（C）增加费用预算是值得的（D）可以根据实际经营管理水平，对照相应的费用预算进行控制（E）要适当留有余地78 通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分，在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分
24、归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定( )。（A）承租户的改建必须经出租人书面同意（B）必须明确改建后新增部分的归属（C）必须明确改建费用的承担（D）用于生意的固置物的处理（E）交一定的保证金79 物业绩效评估指标包括( )。（A）预计租值与实际租值的比较（B）实际和预计的资本价值的增长（C）收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较（D）毛收益（E）空置水平80 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式为： 此公式的假设前提是( ) 。（A）净收益每年不变为 A（B）报酬率不等于零为 y（C）收益期限为有限年 n（D）当 y0，yAn（E）报酬率大于零物业管理师（物业经
25、营管理）模拟试卷 9 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B22 【正确答案】
26、 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 C39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 A42 【正确答案】 C43 【正确答案】 D44 【正确答案】 B45 【正确答案】 D46 【正确答案】 B47 【正确答案】 D48 【正确答案】 D49 【正确答案】 C5
27、0 【正确答案】 D51 【正确答案】 D52 【正确答案】 D53 【正确答案】 C54 【正确答案】 A55 【正确答案】 D56 【正确答案】 C57 【正确答案】 D58 【正确答案】 C59 【正确答案】 D60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 ABD63 【正确答案】 AB64 【正确答案】 ABCD65 【正确答案】 BCDE66 【正确答案】 ABD67 【正确答案】 BCD68 【正确答案】 ABDE69 【正确答案】 ABCD70 【正确答案】 BCD71 【正确答案】 BCD72 【正确答案】 ABDE73 【正确答案】 ABCD74 【正确答案】 BCDE75 【正确答案】 ABC76 【正确答案】 ABCD77 【正确答案】 ABC78 【正确答案】 ABCD79 【正确答案】 ABCE80 【正确答案】 ABC
