DB33 T 2029-2017 海域价格评估规范.pdf

1、ICS 07.060 A 45 DB33 浙江省 地方标准 DB33/T 2029 2017 海域价格评估规范 Specification for Sea Area Appraisal 2017- 03 - 13 发 布 2017-04- 13 实 施 浙江省质量技术监督局 发布 DB33/T 2029 2017 I 前 言 本标准依据 GB/T 1.1-2009规则起草。 本标准由浙江省海洋与渔业局提出。 本标准由浙江 省海洋资源环境标准化技术委员会归口。 本标准起草单位：浙江海洋大学、浙江省海洋与渔业局。 本标准主要起草人：崔旺来、顾波军、陈畅、彭勃、王晓慧、傅舒、钟海玥、赵晟、马苏群、李

2、月定、桂峰、应晓丽、俞仙炯、刘超 、梅依然。 DB33/T 2029 2017 1 海域价格评估规范 1 范围 本标准规定了 海域价格评估的原则、方法和成果要求。 本标准适用于 管辖范围内的海域价格评估。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 HY/T 123 海域 使用分类 海域评估技术指引 (国海管字 2013 708号 ) 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准 。 3.1 海域 中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。 3.2 海域

3、使用权 单位或个人在法律范围内对海域占有、使用、收益和部分处分的权利。 3.3 海域使用金 国家以海域所有者身份依法出让海域使用权，向取得海域使用权的单位和个人收取的权利金。 3.4 海域价格 一定年期的海域使用权未来纯收益的现值及其附属的用海设施价格的总和。 3.5 海域使用权价格 在正常经营条件下，一定年期的海域使用权未来纯收益的现值总和。 DB33/T 2029 2017 2 3.6 海域基 准价 某一基准日上一定年期海域使用权的区域平均价格。 3.7 评估基准日 评估结果对应的日期。 3.8 均质海域 同一海域使用类型中区位、海域使用、收益状况等条件类似的用海区域。 3.9 海域取得费

4、 用海单位或个人为取得海域使用权而支付的各项客观费用。 3.10 海域开发费 为使海域达到一定的使用条件而投入的各项客观费用。 3.11 海域开发利润 一定年期内海域开发过程中各项投资利润之和。 3.12 海域增值 待估海域因改变用途或进行海域开发，达到某种利用条件而发生的价值增加量。 3.13 用海设施 利用海域空间建造的，与海域使用权人的生产活动存在直接或间 接联系的辅助性设施 。 4 总则 4.1 评估原则 4.1.1 最佳使用原则 DB33/T 2029 2017 3 海域评估应以评估对象的最有效使用为前提，应符合其自身利用条件、海洋功能区划及相关规划，实现海域、资本、劳动力、技术、经

5、营管理等生产要素的最优配置。 4.1.2 预期 收益原则 海域评估应以评估对象在正常利用条件下未来客观有效的预期收益为依据。 4.1.3 贡献 分配原则 海域价格应根据海域对海域总收益的贡献大小确定。 4.1.4 市场 供需原则 海域评估应以市场供需决定海域价格为依据，并充分考虑海域供需的特殊性和海域市场的区域性。 4.1.5 替代原则 海域评估应以相同等别均质海域在同等利用条件下的海域市场交 易价格为参照，评估结果不应明显偏离具有替代性质的海域客观价格。 4.2 技术途径 采用收益还原法、成本逼近法、假设开发法、市场比较法和基准价系数修正法评估海域价格。 4.3 评估成果 评估成果应包括：

6、a) 海域价格评估报告； b) 海域价格评估技术报告。 5 评估方法 5.1 收益还原法 5.1.1 适用条件 收益还原法是将海域未来预期纯收益，按一定还原利率折算成 评估基准日 收益总和的一种方法。该方法只适用于有收益或有潜在收益并能按照贡献原则较准确的计算海域未来每年纯收益的情形。 5.1.2 计算公式 公式如下： )1 1(1 mrraV . (1) 式中： V 待估海域收益价格，单位为万元； a 待估海域未来每年纯收益，单位为万元； r 还原利率； m 未 来海域 使用年期 。 5.1.3 程序与要求 DB33/T 2029 2017 4 程序与要求如下： a) 收集相关资料； b)

7、估算待估海域年总收入，按经营性主体利用待估海域所创造的价 值总额计算，收入期超过或不足一年的应统一按年折算； c) 估算待估海域年总费用，按经营性主体在利用待估海域进行生产性经营活动时发生的各项必要的年支出总额计算，支出期超过或不足一年的应统一按年折算； d) 计算待估海域年总收益，按年总收入扣除年总费用后的余额确定； e) 计算待估海域年纯收益，按年总收益中扣除非海域生产要素贡献后的余额确定； f) 确定还原利率，宜采用安全利率加风险系数的方式确定； g) 确定未来海域使用年期； h) 测算待估海域收益价格； i) 确定待估海域价格。 5.2 成本逼近法 5.2.1 适用条件 成本逼近法是以

8、开发海域所耗费的各项费用之和为主 要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和海域增值收益来确定海域价格的评估方法。该方法适用于抵押贷款、保险中的海域现值或拍卖底价；新开发且周边海域市场欠发育、交易实例少的海域。 5.2.2 计算公式 公式如下： 1 2 33adEV E E T R R RVR . (2) 式中： V 海域使用年期修正前的海域价格， 单位为万元 ； aE 海域取得费 ， 单位为万元 ； dE 海域开发费 ， 单位为万元 ； T 税费 ， 单位为万元 ； 1R 利息 ， 单位为万元 ； 2R 利润 ， 单位为万元 ； 3R 海域增值 ， 单位为万元 ； EV 海域成本价格 ，

9、 单位为万元 。 5.2.3 程序与要求 程序与要求如下： a) 收集与评 估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料 。 b) 确定海域取得费；按照用海单位为取得海域使用权而支付的各项客观费用计算，包括海域使用前期费用和各种补偿费，其中海域使用前期费用应包括海域使用论证费用、海洋环境影响评价费用等，各种补偿费用根据国家和当地政府的标准或应支付的客观费用确定；从二级市场购入海域时，海域取得费即为海域使用权购买价格。 DB33/T 2029 2017 5 c) 确定海域开发费；按照需投入并固化在海域上的各项客观费用计算，如构筑人工鱼礁、炸礁或建设其他海上构筑物等花费的费用。 d) 确定各项税费

10、；按照海域取得和开发过程中应必须支付的有关税收 和费用计算确定。 e) 确定开发利息；按照界定海域开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息，海域开发周期超过一年的，利息应按复利计算。 f) 确定海域开发利润；应按照海域取得费、海域开发费以及各项税费为基础，结合各地实际情况与投资风险确定各项投资回报率，估计海域投资应得取的投资利润。 g) 确定海域开发后较开发前的价值增加额；应根据海域条件的完善或者用途的改变并结合该区域因素综合确定。 h) 按公式求取待估海域的价格 。 i) 对海域价格进行使用年期、个别因素的修正，确定待估海域的最终价格。 采用成本

11、逼近法评估有限年期海域价格时，应根据具体情况计算海域使用年期修正系数： 1) 当海域增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正。 2) 当海域增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，海域增值收益与成本价格一同进行年期修正。 3) 当待估海域为已出让海域时，应进行剩余使用年期修正。 海域使用年期修正系数公式为： 11 1 nk r . (3) 式中： k 海域使用年期修正系数； r 海域还原利率； n 海域使用年期。 5.3 假设开发法 5.3.1 适用条件 假设开发法是指以预计或已开发完成后海域及其附属用海设施、人工构筑物市场总价扣除正

12、常的开发成本、利润后的余额作为待估海域价格的一种方法。该方法适用于具有投资开发或再开发潜力，且开发后的收益水平易估计的待开发海域的估价。 5.3.2 计算公式 公式如下： CBAV . (4) 式中： V 待估海域价格， 单位为万元 ； A 开发完成后的海域及其附属用海设施总价值 ， 单位为万元 ； B 海域开发成本 ， 单位为万元 ； C 开发合理利润 ， 单位为万元 。 5.3.3 程序 与 要求 DB33/T 2029 2017 6 程序与要求如下： a) 调查待估海域的基本情况 。 b) 确定待估海域的最有效利用方式 。 c) 估计开发建设周期和投资进度安排 。 d) 估算开发完成后的

13、海域总价值；海域开发后用于销售时，应根据当地市场现状，采用市场比较法确定开发完成后的总价；海域开发后用于出租或自营时，应根据当地市场现状，采用收益还原法确定开发完成后的总价。 e) 估算开发成本，按照为形成特定资产而固化在海域上的各项支出计算，包括海域取得费、海域开发费、管理费、销售税费和投资利息等，其中海域取得费、海域开发费和管理费等全部预付资本要计算利息，利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。 f) 估算开发合理利润，按照开发形成后资产的总价值与项目利润率综合确定，项目利润率应根据同一 市场上类似项目的平均利润率确定。 g) 确定待估海域价格。 5.4 市场比较法 5.4.1

14、 适用条件 市场比较法是在求取待评估海域价格时，以条件类似海域买卖实例与待估海域加以对照比较，从而求取待估海域价格的一种方法。该方法适用于海域巿场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 5.4.2 计算公式 公式如下： 7654321 KKKKKKKVBV . (5) 式中： V 待估海域价格， 单位为万元 ； VB 比较实例价格 ， 单位为万元 ； 1K 交易情况修正系数； 2K 海洋经济因素修正系数； 3K 区域经济因素修正系数； 4K 社会发展因素修正系数； 5K 资源环境因素修正系数； 6K 使用 年期修正系数； 7K 评估基准日修正系数。 5.4.3 程序与要求 程序与要求如下：

15、 a) 收集宗海交易实例。 b) 确定比较实例；应选择与评估基准日最接近，与评估宗海用途、等别相同，条件基本一致的交易作为比较实例，且至少应选取三个以上的比较实例。 c) 建立价格可比基础。 DB33/T 2029 2017 7 d) 进行交易情况修正；应排除交易行为中的一些特殊情况所造成的比较实例的价格偏差，将成交价格修正为正常市场价格；评估人员应通过已掌握的交易资料进行分析计算，将特殊因素对海域价格的影响程度求和，确定修正系数；交易行为中的特殊 情况包括： 1) 不同出让方式的交易； 2) 以净价形式进行的交易； 3) 多宗用海同时交易的情形； 4) 宗海面积较大的交易。 e) 海域价格影

16、响因素修正；应包括海洋经济因素修正、区域经济因素修正、社会发展因素修正以及资源环境因素修正；确定的主要步骤为： 1) 选择比较因子。根据评估对象的具体用海情况，选择重要的比较因子。 2) 确定各因子条件指数。在海域价格和各影响因子相关关系分析的基础上，总结各因子条件量化标准和规律。根据各因子指标条件，对照上述标准和规律，并结合实际状况确定条件指数。 3) 修正系数的确定。采用单因子与海域价格相关关 系分析确定条件指数时，应采用积算的方式确定评估海域和比较实例的因子条件指数后比较确定相应的修正系数。 f) 进行使用年期修正；应将各比较实例的不同使用年期修正到评估对象的使用年期，消除因海域使用年期

17、不同而对价格带来的影响。 g) 进行评估基准日修正；应指将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格；在未建立海域价格指数的情况下，应通过收集大量案例资料，运用统计方法分析特定区域内海域价格随时间变动的规律，求取相关指数，确定修正系数。 h) 确定待估海域价格。 5.5 基准价 系数 修正法 5.5.1 适用条件 基准价系数修正法是指以海域基准价 为基础，采用替代原理建立基准价、 海域 价格以及影响因素之间的关系，利用 海域基准价修正系数 将海域基准价修正为待估海域价格的方法。该方法适用于海域市场不成熟、市场交易资料不健全的情形。 5.5.2 计算公式 公式如下： jib KKVV )1

18、(1 . (6) 式中： V 海域价格，单位为万元； bV1 海域基准价， 单位为 万元； iK 海域价格修正系数； jK 评估基准日、海域使用年期、海域开发程度、交易情况修正系数等其它修正系数。 5.5.3 程序与要求 程序与要求如下： a) 收集有关海域基准价资料； DB33/T 2029 2017 8 b) 依据 HY/T 123 和海域评估技术指引（国海管字 2013708 号）， 分析待估海域价格影响因素，编制海域基准价修正系数表和海域价格影响因素指标条件说明表； c) 依据海域基准价修正系数表和海域价格影响因素指标条件说明表，确定待估海域价格修正系数； d) 进行评估基准日、海域使

19、用年 期、海域开发程度、交易情况等其它修正； e) 确定待估海域价格。 海域价格修正因素及指标参照附录 A，海域基准价修正用表参照附录 B，海域价格修正系数的确定参照附录 C。 6 宗海价格评估 6.1 程序与要求 6.1.1 确定评估基本事项 主要确定评估类型、评估对象、评估目的、评估基准日与评估日期等。 6.1.2 拟订评估作业计划 需确定评估项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。 6.1.3 资料收集 收集宗海所处地区的海洋经济因素、区域经济因素、社会发展因素和资源环境因素资料，宗海自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗海相关的海域交易实 例资料等。 应 收集

20、的图件资料包括海籍图、海域基准价图、宗海图等。 评估人员应实地踏勘待估宗海，了解掌握待估宗海所在位置、形状、海域利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。 海域价格评估调查的相关资料 见附录 D。 6.1.4 选择评估方法 应针对评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用状态和海域市场现状等，根据各评估方法的适用条件选择适用的评估方法。评估宜选用两种以上方法。 6.1.5 确定评估参数和修正系数 针对选择的评估方法，确定必要的评估参数和修正系数。 6.1.6 测算海域价格 利用所选各评估方法的计算公式分别测 算海域价格。 6.1.7 确定宗海价格 仅采用 一种方法评估的，

21、测算价格为最终宗海价格。 采用多种方法评估的，宜选用以下方法确定评估结果。 a) 简单算术平均法； b) 加权算术平均法； c) 中位数法； DB33/T 2029 2017 9 d) 综合分析法。 海域出让评估应明确海域开发费、专业费、补偿费、业务费、其他费用等内容。 海域转让评估应明确海域转让前的取得价格、附属用海设施和海上构筑物重置费以及转让增值收益等内容。 最终结果以人民币注明宗海价格和单价，宗海价格应附大写金额。 6.2 成果整理 6.2.1 报告整理 宗海价格评估完成后要提交评估报告书。评估报告书包括海域价格评估报告和 海域价格评估技术报告，报告书格式分为文字式和表格式。 评估报告

22、主要包括以下内容： a) 总述，即评估的基本事项，说明委托评估人、评估项目名称、评估日期、评估人员及评估对象地址和状况、评估说明、假设与限制条件、评估目的、评估基准日、评估海域权利状况等； b) 评估对象及其背景条件，包括政治与经济因素、海域所在区域影响因素、规划要求与税收影响、宗海的资源环境因素资料、评估对象所属行业特殊因素、海上附着物状况等； c) 价格评估过程与结果，包括海域最佳用途、评估依据、评估方法、评估价格调整与结果、评估人背景与资历等； d) 附件。 评 估报告格式见附录 E。 6.2.2 附件整理 附件包括海域产权证书复印件或海域产权证明材料、海籍图、宗海图、宗海位置示意图、评

23、估对象照片、有关背景材料、评估机构资质证书及营业执照复印件、评估师资格证书复印件等。 6.2.3 资料归档 宗海评估过程中所收集的资料，应按报告编号整理存档以备查证。 7 不同类型海域价格评估要点 7.1 渔业用海 7.1.1 渔业基础 设施 用海 宜采用成本逼近法和基准价系数修正法。 7.1.2 围海 养殖 用海 按以下条件选择评估方法： a) 同一区域内，存在相同、相似围海养殖用海并可获取其现值的，宜采用市场比较法确定； b) 对于围海养殖收益或潜在收益易确定 的，可采用收益还原法； c) 对于具有围海养殖开发价值或再开发潜力，且开发完成后的养殖收益易估计的，可采用假设开发法； d) 政府

24、公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。 7.1.3 开放式养殖用海 DB33/T 2029 2017 10 按以下条件选择评估方法： a) 同一区域内，存在相同、相似开放式养殖用海并可获取其现值的，宜采用市场比较法； b) 对于开放式养殖收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法； c) 政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。 7.1.4 人工鱼礁用海 按以下条件选择评估方法： a) 海域交易市场不成熟且可取得海域开发成本的，宜采用成本逼近法。 b) 对于人工鱼礁收益或潜 在收益易确定的，可采用收益还原法。 7.2 工业用海 7.2.1 盐业用海 按以下条件选择评估方法： a) 对于

25、盐业生产经营收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法； b) 政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。 7.2.2 固体矿产、油气开采用海 按以下条件选择评估方法： a) 收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法； b) 政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法。 7.2.3 船舶工业用海 按以下条件选择评估方法： a) 政府已经公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法 ； b) 对于船舶工业的收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法； c) 同一区域内，存在相同、相似船舶 工业用海并可获取其现值的，宜采用市场比较法。 7.2.4 电力工业用海 宜采用成本逼近法和基准价系数修正法。

26、7.2.5 海水 综合利用 用海 宜采用收益还原法或成本逼近法。 7.3 交通 运输 用海 7.3.1 港口用海 按以下条件选择评估方法： a) 同一区域内，存在相同、相似港口用海并可获取其现值的，宜采用市场比较法 ； b) 海域交易市场不成熟且可取得海域开发成本的，可采用成本逼近法。 7.3.2 航道用海 宜采用成本逼近法和基准价系数修正法。 DB33/T 2029 2017 11 7.3.3 锚地用海 宜采用成本逼近法和基准价系数修正法。 7.3.4 路桥用海 宜采用成本逼近法和基准价系数修正法。 7.4 旅游 娱乐 用海 7.4.1 评估旅游基础设施用海 按以下条件选择评估方法： a)

27、政府公布海域基准价的，可采用基准价系数修正法； b) 填海造地用于旅游开发和建设宾馆、饭店等的用海，可采用假设开发法； c) 旅游经营收益或潜在收益易确定的，可采用收益还原法。 7.4.2 评估浴场用海 按以下条件选择评估方法： a) 对于开发完成后采用出租或自营方式经营的浴场用海，可以根据经营收益或潜在收益，采用收益还原法； b) 同一区域内，存在相同、相似浴场用海并可获取其现值的，可采用市场比较法。 7.4.3 评估游乐场用海 按以下条件选择评估方法： a) 对于开发完成后采用出租或自营方式经营的游乐场用海，可以根据经营收益或 潜在收益，采用收益还原法； b) 同一区域内，存在相同、相似游

28、乐场用海并可获取其现值的，可采用市场比较法。 7.5 造地工程用海 7.5.1 建设填海造地用海 宜采用假设开发法和成本逼近法。 7.5.2 农业填海造地用海 宜采用基准价系数修正法和成本逼近法。 7.5.3 废弃物处置填海造地用海 宜采用基准价系数修正法和成本逼近法。 7.6 用海设施 关于海上构筑物的评估参照国家及省市规定的地上构筑物评估相关条例进行。 DB33/T 2029 2017 12 附 录 A （资料性附录） 海域价格修正因素及指标 渔业用海、工业用海、交通运输用海、旅游娱乐用海和造地工程用海的价格修正因素及指标参照表A.1 A.5。 表 A.1 渔业用海价格修正因素和修正指标

29、影响因素 影响指标 说明 经济发展水平 海洋渔业发达度 评估对象所处乡镇海洋渔业单位面积产值。 乡镇经济发展水平 评估对象所处乡镇的人均 GDP。 区位条件 与邻近乡镇中心距离 评估对象与临近乡镇中心的距离。 距县城距离 评估对象与临近县城中心的距离。 乡镇在县城中地位 所在乡镇在管辖县域中的影响力。 交通条件 宗海临路条件 评估对象与周边道路的连接程度。 宗海临港条件 评估对象与大型港口的距离。 基础设施条件 基础设施完善度 道路、供水、排水、 供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐全性及保证率。 区域公用设施方便度 公用设施的完善度及距离的远近。 渔业产业状况 渔业生产能力 评估对象所在乡镇

30、的水产品加工厂、育苗场等渔业配套设施的数量与规模。 渔业从业人员 评估对象所在乡镇直接从事海洋渔业的捕捞、养殖与后勤生产的在业人员数。 区划与规划 区域海域利用限制 评估对象对海域利用类型、利用强度的限制程度。 宗海条件 地形地貌 评估对象海底平面形状对渔业基础设施建设的影响程度。 地质条件 评估对象地质承载力的强弱及对渔业基础设施建设的影响 程度。 自然灾害 风暴潮、灾害性海浪与海啸等发生强度及频次。 海洋环境质量 综合考虑评估对象所在乡镇海水增养殖区养殖环境质量优劣度、海水质量优劣度、海洋沉积物质量优劣度、海域贝类生物质量优劣度、气象与气候条件、近岸海域环境综合污染程度等，确定海洋环境质量

31、指数。 海洋生物资源丰度 评估对象海洋生物资源的富集和丰富程度。 增养殖方式 评估对象增养殖方式对海域质量影响程度。 养殖安全性 评估对象所处港湾掩护能力。 DB33/T 2029 2017 13 表 A.2 工业用海价格修正因素和修正指标 影响因素 影响指标 说明 经济发展水平 海洋经济发达程度 评估对象所处乡镇海洋经济增加值占地区 GDP 比重。 乡镇经济发展水平 评估对象所处乡镇的人均 GDP。 区位条件 与邻近乡镇中心距离 评估对象与临近乡镇中心的距离。 距县城距离 评估对象与临近县城中心的距离。 乡镇在县城中地位 所在乡镇在管辖县域中的影响力。 交通条件 宗海临路条件 评估对象与周边

32、道路的连接程度。 宗海临港条件 评估对象与大型港口的距离。 基础设施条件 基础设施完善度 道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐全 性及保证率。 区域公用设施 方便度 公用设施的完善度及距离的远近。 涉海工业产业状况 涉海工业生产能力 评估对象所在乡镇涉海工业企业的数量与规模。 涉海工业从业人员 评估对象所在乡镇涉海工业企业从事生产的在业人员数。 人口集聚度 人口密度 评估对象所处乡镇单位土地面积的人口数量。 人流量 评估对象所处乡镇在一定时期内流入、流出的人数。 毗邻土地情况 毗邻土地价格 评估对象毗邻工业用地的级别与基准价格。 区划与规划 区域海域利用限制 评估对象对海域利

33、用类型、利用强度的限制程度。 宗海条件 水深状况 评估对象海平面到其 海床的最大垂直距离。 海洋水文 评估对象温度、盐度、海流、潮汐、海浪等。 地形地貌 评估对象海底平面形状对海上设施建设的影响程度。 地质条件 评估对象地质承载力的强弱及对海上设施建设影响的程度。 自然灾害 风暴潮、灾害性海浪与海啸等发生强度及频次。 海洋环境质量 综合考虑评估对象所在乡镇海岸地貌、海岸带环境质量、海洋水 文与海域环境质量优劣度等，确定海洋环境质量指数。 生产安全性 评估对象所处港湾掩护能力。 DB33/T 2029 2017 14 表 A.3 交通运输用海价格修正因素和修正指标 影响因素 影响指标 说明 经济

34、发展水平 海洋经济发达程度 评估对象所处乡镇海洋经济增加值占地区 GDP 比重。 乡镇经济发展水平 评估对象所处乡镇的人均 GDP。 区位条件 与邻近乡镇中心距离 评估对象与临近乡镇中心的距离。 距县城距离 评估对象与临近县城中心的距离。 乡镇在县城中地位 所在乡镇在管辖县域中的影响力。 交通条件 宗海临路条件 评估对象与周边道路的连接程度。 宗海临港条件 评估对象与大型港口的距离。 基础设施条件 基础设施完善度 道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐全性及保证率。 区域公用设施方便度 公用设施的完善度及距离的远近。 港口设施完善度 堆场、航道、锚地、海关、海事和商检等配套设施

35、完善程度。 港口生产能力 港口年吞吐量 评估对象所属港口一年间经水运输出、输入港区并经过装卸作业的货物总量。 码头建设规模 泊位的数量和大小。 港口等级 评估对象所属港口的级别或者定位。 区划与规划 区域海域利用限制 评估对象对海域利用类型、利用强度的限制程度。 宗海条件 水深状况 评估对象海平面到其海床的最大垂直距离。 锚地条件 适宜于船舶锚泊的水域宽窄。 泥沙 淤积状况 评估对象泥沙淤积厚度。 地形地貌 评估对象海底平面形状对海上设施建设的影响程度。 地质条件 评估对象地质承载力的强弱及对海上设施建设影响的程度。 作业天数 通过对风、雨、雾、浪等气象水文资料的统计分析确定适宜港口作业天数。

36、 生产安全性 评估对象所处港湾掩护能力。 DB33/T 2029 2017 15 表 A.4 旅游娱乐用海修正因素和修正指标 影响因素 影响指标 说明 经济发展水平 海洋经济发达程度 评估对象所处乡镇海洋经济增加值占地区 GDP 比重。 乡镇经济发展水平 评估对象所处乡镇的人均 GDP。 区位 条件 与邻近乡镇中心距离 评估对象与临近乡镇中心的距离。 距县城距离 评估对象与临近县城中心的距离。 乡镇在县城中地位 所在乡镇在管辖县域中的影响力。 交通条件 宗海临路条件 评估对象与周边道路的连接程度。 宗海临港条件 评估对象与大型港口的距离。 基础设施条件 基础设施完善度 道路、供水、排水、供电、

37、供气、供热、通讯等基础设施的齐全 性及保证率。 区域公用设施方便度 公用设施的完善度及距离的远近。 旅游设施完善度 宾馆饭店的等级、数量和接待能力以及旅游娱乐设施项目数量等。 旅游 资源条件 旅游区级别指数 综合考虑评估对象周边各等级景区数量与质量等级，确定旅游区级别平均指数。 适游时间 评估对象所在乡镇的海洋气象、水文条件确定一年内适宜开展旅游活动的天数。 景区年客流量 景区每年游客数量。 海鲜美食 旅游景区所提供的特色餐饮种类。 人口集聚度 人口密度 评估对象所处乡镇单位土地面积的人口数量。 人流量 评估对象所处乡镇在一定时期内流入、流出的人数。 区划与规划 区域海域利用限制 评估对象对海

38、域利用类型、利用强度的限制程度。 宗海条件 岸滩状况 岸滩类型。 沙 滩条件 沙滩的长度、宽度。 生物多样性 海洋生物资源的富集和丰富程度。 海洋环境质量 综合考虑评估对象所在乡镇的海水质量、海水浴场健康指数、旅游度假区水质状况指数和海面状况指数、海域环境质量优劣度、气象和气候条件与大气质量优劣度等，确定海洋环境质量指数。 DB33/T 2029 2017 16 表 A.5 造地工程价格修正因素和修正指标 影响因素 影响指标 说明 经济发展水平 海洋经济发达程度 评估对象所处乡镇海洋经济增加值占地区 GDP 比重。 乡镇经济发展水平 评估对象所处乡镇的人均 GDP。 区位条件 与邻近乡镇中心距

39、离 评估 对象与临近乡镇中心的距离。 距县城距离 评估对象与临近县城中心的距离。 乡镇在县城中地位 所在乡镇在管辖县域中的影响力。 交通条件 宗海临路条件 评估对象与周边道路的连接程度。 宗海临港条件 评估对象与大型港口的距离。 基础设施条件 基础设施完善度 道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐全性及保证率。 区域公用设施方便度 公用设施的完善度及距离的远近。 工程建设条件 填海工程量 陆域吹填需要的砂石总量。 单位陆域吹填费 每立方米陆域吹填发生的人工、砂石等成本。 人口集聚度 人口密度 评估对象所处乡镇单位土地面积的人口数量。 人流量 评估对象所处乡镇在一定时期内流入、流

40、出的人数。 毗邻土地情况 毗邻土地价格 评估对象毗邻土地的用地类型、级别与基准价格。 区划与规划 区域海域利用限制 评估对象对海域利用类型、利用强度的限制程度。 宗海条件 水深状况 评估对象海平面到其海床的最大垂直距离。 泥沙淤积状况 评估对象泥沙淤积厚度。 潮间带宽度 评估对象高潮线与低潮线之间的距离。 地形地貌 评估对象海底平面形状对填海作业的影响程度。 地质条件 评估 对象地质承载力的强弱及对填海影响的程度。 自然灾害 风暴潮、灾害性海浪与海啸等发生强度及频次。 海域环境质量 综合考虑评估对象所在乡镇海岸地貌、海洋水文、海岸带环境质量优劣度与海域环境质量优劣度等，确定海洋环境质量指数。

41、DB33/T 20292017 17 附 录 B （资料性附录） 海域基准价修正用表 海域基准价修正用表见表 B.1 表 B.10。 表 B.1 渔业用海海域基准价修正系数表 宗海修正因素 海域使用二级类型 渔业基础设施用海 围海养殖用海 人工鱼礁用海 修正系数 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 1 指标 1 指标 2 影响因素 2 指标 1 指标 2 指标 3 影响因素 3 指标 1 指标 2 注： 用海类型分级依据 HY/T 123。 DB33/T 2029 2017 18 表 B.2 渔业用海宗海价格影响因素

42、指标条件说明表 宗海修正因素 海域使用二级类型 渔业基础设施用海 围海养殖用海 人工鱼礁用海 修正系数 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 1 指标 1 指标 2 影响因素 2 指 标 1 指标 2 指标 3 影响因素 3 指标 1 指标 2 注： 用海类型分级依据 HY/T 123。 DB33/T 2029 2017 19 表 B.3 工业用海海域基准价修正系数表 宗海修正因素 海域使用二级类型 盐业用海 固体矿产开采用海 海水综合利用用海 修正系数 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一

43、般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 1 指标 1 指标 2 影响因素 2 指标 1 指标 2 指标 3 注： 用海类型分级依据 HY/T 123。 表 B.4 工业用海宗海价格影响因素指标条件说明表 宗海修正因素 海域使用二级类型 盐业用海 固体矿产开采用海 海水综合利用用海 修正系数 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 1 指标 1 指标 2 影响因素 2 指标 1 指标 2 指标 3 注： 用海类型分级依据 HY/T 123。 DB33/T 2029 2017 20 表 B.5 交通运输用海海域基准价修正系数表 宗海修正因素 海域使用二级类型 港口用海 航道用海 路桥用海 修正系数 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 1 指标 1 指标 2 影响因素 2 指标 1 指标 2 指标 3