1、(A)建筑工程评估基础-建筑物的损耗(四)及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：7，分数：35.00)1.某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占该办公楼重置价值的 80%和 20%，耐用年限分别为 50 年和 12 年，该办公楼已投入使用 6 年，则其综合损耗率为_。 A.12.0% B.14.2% C.19.6% D.42.4%（分数：5.00）A.B.C.D.2.在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与_，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。 A.装饰面材 B.门窗附件 C.防水做法 D.附属
2、设施（分数：5.00）A.B.C.D.3.由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法称为_。 A.打分法 B.年限法 C.估算法 D.统计法（分数：5.00）A.B.C.D.4.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为_。 A.打分法 B.使用年限法 C.估算法 D.统计法（分数：5.00）A.B.C.D.5.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物_计算损耗。 A.耐用年限 B.使用年限 C.设计年限 D.折旧年限（分数：5.00）A.B.C.D.6.房地产估价规范条文说明中给出了钢结构房屋
3、的经济耐用年限的参考值如下：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房_年。 A.50 B.60 C.70 D.80（分数：5.00）A.B.C.D.7.无形损耗是指由于_等原因引起的价值损失。 A.技术进步、科技发达 B.技术进步、消费观念变更 C.技术进步、产品更新 D.周围环境的变化（分数：5.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：5，分数：35.00)8.造成损耗的主要原因通常可分为_几类。 A.物质因素 B.功能因素 C.经济因素 D.环境因素 E.化学因素（分数：7.00）A.B.C.D.E.9.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照
4、不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘查边按_部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。 A.基础 B.防水 C.设备 D.结构 E.装修（分数：7.00）A.B.C.D.E.10.估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的_情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。 A.建成时间 B.耐用时间 C.维护情况 D.保养情况 E.使用情况（分数：7.00）A.B.C.D.E.11.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，_的费用应分别计算。 A.主体 B.附属设施 C.装饰材料 D.防水材料 E.保温材料（分数
5、：7.00）A.B.C.D.E.12.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意_部分。 A.门窗 B.地基基础 C.承重构件 D.屋面 E.楼地面（分数：7.00）A.B.C.D.E.三、B综合题/B(总题数：1，分数：30.00)某房屋耐用年限为 50 年，现已使用 7 年，建成 2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 40 年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为 12%、15%和 15%。三部分评分修正系数取定为 0.8，0.1 和0.1。要求：（分数：30.00）(1).用使用年限法计算损耗率（分数：10.00）_(2).按打分法计算损耗率
6、（分数：10.00）_(3).计算综合损耗率(年限法权重 40%，打分法 60%)（分数：10.00）_(A)建筑工程评估基础-建筑物的损耗(四)答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：7，分数：35.00)1.某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占该办公楼重置价值的 80%和 20%，耐用年限分别为 50 年和 12 年，该办公楼已投入使用 6 年，则其综合损耗率为_。 A.12.0% B.14.2% C.19.6% D.42.4%（分数：5.00）A.B.C. D.解析：解析 综合损耗率为：6/5080%+6/1220%=19.6
7、%。2.在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与_，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。 A.装饰面材 B.门窗附件 C.防水做法 D.附属设施（分数：5.00）A.B.C.D. 解析：解析 在评估工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。3.由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法称为_。 A.打分法 B.年限法 C.估算法 D.统计法
8、（分数：5.00）A. B.C.D.解析：解析 观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。4.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为_。 A.打分法 B.使用年限法 C.估算法 D.统计法（分数：5.00）A.B. C.D.解析：解析 使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。基本计算公式为：d=(1-R)t/N100%，R预计的建筑物的残值率；t建筑物已使用年限；N建筑物的耐用年限。5.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按
9、建筑物_计算损耗。 A.耐用年限 B.使用年限 C.设计年限 D.折旧年限（分数：5.00）A. B.C.D.解析：解析 在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗。6.房地产估价规范条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房_年。 A.50 B.60 C.70 D.80（分数：5.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产估价规范(GB/T 502911999)中给出的各种结构房屋的经济耐用年限的参考值中钢结构
10、：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房 80 年；钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等)：生产用房 50 年，受腐蚀的生产用房 35 年。非生产用房60 年。7.无形损耗是指由于_等原因引起的价值损失。 A.技术进步、科技发达 B.技术进步、消费观念变更 C.技术进步、产品更新 D.周围环境的变化（分数：5.00）A.B. C.D.解析：解析 无形损耗是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。二、B多项选择题/B(总题数：5，分数：35.00)8.造成损耗的主要原因通常可分为_几类。 A.物质
11、因素 B.功能因素 C.经济因素 D.环境因素 E.化学因素（分数：7.00）A. B. C. D.E.解析：解析 影响建筑物价值损耗的原因是多方面的，一般将其分为物质因素、功能因素和经济因素三类。9.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘查边按_部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。 A.基础 B.防水 C.设备 D.结构 E.装修（分数：7.00）A.B.C. D. E. 解析：解析 观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。一般依据评估
12、对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场查勘时边查勘边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率。10.估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的_情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。 A.建成时间 B.耐用时间 C.维护情况 D.保养情况 E.使用情况（分数：7.00）A. B.C. D. E. 解析：解析 无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。11
13、.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，_的费用应分别计算。 A.主体 B.附属设施 C.装饰材料 D.防水材料 E.保温材料（分数：7.00）A. B. C. D.E.解析：解析 装饰工程为了满足功能的需要和适应周边环境的需要，需多次进行改造，一幢建筑物主体耐用年限间可包含若干个装饰工程和设备工程的经济耐用年限。在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。12.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意_部分。 A.门窗 B.地基基础 C.承重构件 D.屋面
14、 E.楼地面（分数：7.00）A.B. C. D. E. 解析：解析 在现场查勘过程中，对钢筋混凝土结构应重点注意三部分：结构部分、装饰部分、设备部分。其中结构部分又包括：地基基础、承重构件、屋面、楼地面四部分。三、B综合题/B(总题数：1，分数：30.00)某房屋耐用年限为 50 年，现已使用 7 年，建成 2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 40 年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为 12%、15%和 15%。三部分评分修正系数取定为 0.8，0.1 和0.1。要求：（分数：30.00）(1).用使用年限法计算损耗率（分数：10.00）_正确答案：(按使用年限法计算损耗率： 损耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)100%=7/7+(40-5)100%=16.67%)解析：(2).按打分法计算损耗率（分数：10.00）_正确答案：(按打分法计算损耗率： 损耗率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B =12%0.8+15%0.1+15%0.1=12.6%)解析：(3).计算综合损耗率(年限法权重 40%，打分法 60%)（分数：10.00）_正确答案：(综合计算损耗率： 损耗率=使用年限法损耗率A1+观察法损耗率A2 =16.67%40%+12.6%60%=14.22%)解析：
