1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-2-2 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的_。（分数：2.00）A.10%12%B.5%10%C.5%8%D.8%10%2._是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融通资金的活动总称。（分数：2.00）A.房地产保险B.房地产金融C.房地产估计D.房地产税收3.若以商品住宅均价购买一套 100平方米的
2、住宅，均价 4500元/平方米，首付款 30%。银行提供七成按揭，10年内按月等额还本付息，月利率 5，每月应向银行还款_元。（分数：2.00）A.2638B.2711C.3497D.47764.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是_。（分数：2.00）A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人5.房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为_形式。（分数：2.00）A.股权性质的有价证券B.房地产信托C.债权性质的有价证券D.股票6.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的_。（分数：2.00）A.环境B.方位C.通达性D
3、.朝向7.国有土地上被征收房屋的评估办法由_制定。（分数：2.00）A.国务院住房城建主管部门B.房地产征收指导部门C.房地产征收部门D.房地产价格评估部门8.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，_，出租方负有除去或防止义务。（分数：2.00）A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的9.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫作_。（分数：2.00）A.风险分析B.敏感性分析C.盈亏平衡分析D.以上选项均不正确10
4、._是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。（分数：2.00）A.契约性转移B.风险组合C.风险自留D.风险利用11.下面关于房地产征收的限制条件表述中，不正确的是_。（分数：2.00）A.房地产征收只能以公共利益为目的B.房地产征收应严格按照法律规定的程序C.房地产征收应给予公正的补偿D.房地产征收应征得被征收人同意12.下列不属于房屋征收补偿协议的主要内容的是_。（分数：2.00）A.用于产权调换房屋的地点和面积B.征收房屋的结构C.补偿金额D.临时安置费或者周转用房13.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.维护社会主义公有制，保护土地所有者
5、和使用者的合法权益B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续14.A公司将 M地块的使用权抵押给 B公司，于 7月 1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为_。（分数：2.00）A.7月 1日B.7月 2日C.7月 9日D.7月 10日15.以建设用地使用权抵押的，_。（分数：2.00）A.该土地上的建筑物不随之抵押B.该土地上的建筑物一并抵押C.该土地上的建筑物是否随之抵押由双方协商D.上述说法均不正确16.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转
6、让的是_。（分数：2.00）A.抵押B.出售C.互换D.赠予17.以出让方式取得的建设用地使用权转让时，进行房屋建设工程的，应完成开发投资总额的_以上，但投资额不含土地使用权出让金。（分数：2.00）A.20%B.25%C.35%D.1/318.在按月等额本息偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是_。（分数：2.00）A.降低首付款比例B.降低贷款利率C.降低抵押率D.延长贷款期限19.以下关于土地管理的说法正确的是_。（分数：2.00）A.对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，主要采用划拨土地方式B.对一般竞争性行业，应采用出让、租赁等方式C.承担国家计划内重点技术改造项目的
7、，采用租赁方式D.涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，采用作价出资方式20.房地产市场调研不具有_的特点。（分数：2.00）A.客观性B.系统性C.连续性D.审美性21.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为_人。（分数：2.00）A.3B.5C.7D.922.进行房地产市场调研时，首先应明确_。（分数：2.00）A.调研人员B.调研计划C.调研目标D.调研方案23.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于_调研。（分数：2.00）A.经济环境B.政治法律环境C.区域环境D.社会文化环境24.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是_。（
8、分数：2.00）A.消费者对位置的要求B.消费者的购买意向C.消费者的收入水平D.消费者可承受的价格25.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为_。（分数：2.00）A.实现预期利润B.维护企业形象C.维持市场占有率D.维持营业26.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为_。（分数：2.00）A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.随行就市定价法D.比较定价法27.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在_方面。（分
9、数：2.00）A.营销成本控制B.营销经验C.对项目的熟悉程度D.营销效果28.独家销售权代理与独家代理的重要区别是_。（分数：2.00）A.前者不能委托分代理B.前者经开发企业同意，可以委托分代理C.前者如果开发企业自行售出房屋，无需向代理商支付佣金D.前者协调工作量较大29.具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是_。（分数：2.00）A.报纸广告B.杂志广告C.广播广告D.网络广告30._是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。（分数：2.00）A.房地产渠道策略B.房地产价格策略C.房地产促销策略D.房地产市场营销方案二、多项选择题(总题数：8，
10、分数：32.00)31.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要_。（分数：4.00）A.企业的财务有承受能力B.建立一套正式的实施计划C.建立和使用内部风险损失储备或基金D.对风险因素进行空间和时间上的隔离E.将风险损失转移给他人承担32.在以下_情况下，租赁的国有土地可以收回。（分数：4.00）A.国家因公共利益需要收回B.国有企业改制C.承租人某些违约情况D.国有土地作价入股E.承租土地期满后未续期33.决定房地产供给量的因素不包括_。（分数：4.00）A.房地产价格水平B.购房者的收入水平C.购房者的偏好D.房地产开发成本E.消费者对未来的预期34.城市是人
11、类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以_为主的集市。（分数：4.00）A.畜牧业B.商业C.制造业D.手工业E.服务业35.对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有_。（分数：4.00）A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法36.以下_是文案调研法的局限性。（分数：4.00）A.文案调研法得到的是未经整理的资料，利用效率不高B.文案调研法得到的二手资料是历史资料，难以反映新情况和新变化C.文案调研法得到的资料准确性难以掌握D.对调研人员专业知识技能要求高E.文案调研法成本较高37.房地产细分的作用有_。（分数：4.00）A.有利于提高房产的质量B.有
12、利于发现市场机会C.有利于促进消费D.有利于提高企业声誉，建立品牌E.有利于组织生产和服务，提高企业效益38.下列影响个人住房贷款月还款额的因素中，可能导致月还款额增加的有_。（分数：4.00）A.提高购房首付款比例B.上调贷款利率C.缩短贷款期限D.降低商业贷款额度E.增加住房公积金贷款额度三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某企业建造一座新旅馆自己经营，新旅馆的建造费用为 4000万元，项目可行性论证费 30万元，投入流动资金 200万元。经测算，每年经营净收益 300万元。该企业拟在经营 5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营 40年后，净残值为 400万元，基准收益率为 10%
13、。（分数：16.00）(1).新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为_万元。（分数：4.00）A.77B.85C.90D.95(2).新旅馆转手时，若购买者要求 10%的年收益率，则售价最高可达_万元。（分数：4.00）A.2500B.2550C.2800D.3000(3).与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有_。（分数：4.00）A.能显示投资获利数额的大小B.便于考虑资金时间价值C.评估更具有客观性D.能反映投资效率的价值(4).该企业自己建造经营旅馆是_投资。（分数：4.00）A.房地产开发B.房地产置业C.房地产间接D.房地产直接甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区
14、项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和 25%预期利润率测算的价格为 5600元/平方米，开盘时确定的均价为 5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过 3%；当地同类房地产的市场均价为 8000元/平方米。对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠 5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠 3%；对抵押贷款的消费者，价格优惠 1%。（分数：16.00）(1).乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为_。（分数：4.00）
15、A.数量折扣策略B.现金折扣策略C.低开高走策略D.高价策略(2).从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为_。（分数：4.00）A.独家代理B.共同代理C.参与代理D.转代理(3).该房地产项目的基本定价方法为_。（分数：4.00）A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法(4).乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为_。（分数：4.00）A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同B.向甲房地产开发企业索取相关资料C.进行租售准备D.与甲房地产开发企业进行项目结算某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案 5年的
16、净现金流量如表所示，折现率为 10%。 (单位：万元) 年份 0 1 2 3 4 5 甲 净现金流量 -1000 400 400 400 400 400 乙 净现金流量 -1000 200 300 300 400 600 （分数：16.00）(1).假设两方案为独立方案，若行业的静态基准投资回收期为 3年，则方案_。（分数：4.00）A.甲、乙方案均不可行B.甲方案可行，乙方案不可行C.甲方案不可行，乙方案可行D.甲、乙方案均可行(2).根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.两个方案的关系是独立的B.两个方案的关系是互斥的C.可以同时选择两个方案D
17、.选择其中一个方案，就不能同时选择另一个方案(3).对两个方案进行评价可使用的方法有_。（分数：4.00）A.净现值法B.净现值率法C.差额投资内部收益率法D.差额净现值法(4).甲方案与乙方案的净现值情况为_。（分数：4.00）A.两者均为正值B.甲方案的净现值大于乙方案的净现值C.两者为一正一负D.两者均为负值经济师中级房地产经济专业知识与实务-2-2 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安
18、装工程每平方米造价的_。（分数：2.00）A.10%12%B.5%10%C.5%8% D.8%10%解析：解析 本题考查住宅专项维修资金的交存金额。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%8%。具体比例及数额由直辖市、市、县人民政府建设主管部门根据本地区情况确定并公布。2._是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融通资金的活动总称。（分数：2.00）A.房地产保险B.房地产金融 C.房地产估计D.房地产税收解析：解析 本题考查房地产金融的概
19、念。3.若以商品住宅均价购买一套 100平方米的住宅，均价 4500元/平方米，首付款 30%。银行提供七成按揭，10年内按月等额还本付息，月利率 5，每月应向银行还款_元。（分数：2.00）A.2638B.2711C.3497 D.4776解析：解析 房屋总价=100450010000=45(万元) 7成按揭贷款，贷款额为 4570%=31.5(万元) 还款期为 1012=120(期) 4.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是_。（分数：2.00）A.借款人B.抵押人 C.贷款人D.抵押权人解析：解析 抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人，抵押为不转移占有。5.房地产证
20、券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为_形式。（分数：2.00）A.股权性质的有价证券B.房地产信托C.债权性质的有价证券 D.股票解析：解析 本题考查房地产证券化的概念。房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。6.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的_。（分数：2.00）A.环境B.方位 C.通达性D.朝向解析：解析 本题考查方位的概念。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。7.国有土地上被征收房屋的评估办法由_制定。（分数：2.
21、00）A.国务院住房城建主管部门 B.房地产征收指导部门C.房地产征收部门D.房地产价格评估部门解析：解析 本题考查国有土地上征收房屋价值的评估。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。8.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，_，出租方负有除去或防止义务。（分数：2.00）A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的解析：解析 本题考查出租方的义务。妨害除去义务中的妨害不论是出租方还是第三方的原因所致，出租方均有义务去除。9.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析
22、，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫作_。（分数：2.00）A.风险分析B.敏感性分析C.盈亏平衡分析 D.以上选项均不正确解析：解析 本题考查盈亏平衡分析的概念。通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做盈亏平衡分析，也叫本量利分析。10._是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。（分数：2.00）A.契约性转移B.风险组合C.风险自留 D.风险利用解析：解析 本题考查风险自留的概念。房地产投资项目风险应对方法主要有：(1)风险预防；(2)风险回避；(3)风险转移；(4)风险组合；(5)风险自留；
23、(6)风险利用。11.下面关于房地产征收的限制条件表述中，不正确的是_。（分数：2.00）A.房地产征收只能以公共利益为目的B.房地产征收应严格按照法律规定的程序C.房地产征收应给予公正的补偿D.房地产征收应征得被征收人同意 解析：解析 本题考查房地产征收的限制条件。房地产征收的限制条件包括选项 ABC三项内容。12.下列不属于房屋征收补偿协议的主要内容的是_。（分数：2.00）A.用于产权调换房屋的地点和面积B.征收房屋的结构 C.补偿金额D.临时安置费或者周转用房解析：解析 B 项是被征收的房屋的情况，而不是房屋征收补偿的内容。房屋征收补偿的内容包括：(1)被征收房屋价值的补偿；(2)因征
24、收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。13.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标 D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续解析：解析 本题考查集体建设用地使用的原则。维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；按规划用地，节约用地，保护耕地；按计划用地，不得突破计划控制指标：依法办理审批手续；涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续14.A公司将 M地块的使用权抵押给
25、B公司，于 7月 1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为_。（分数：2.00）A.7月 1日B.7月 2日C.7月 9日 D.7月 10日解析：解析 本题考查抵押合同的生效时限。房地产抵押应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。15.以建设用地使用权抵押的，_。（分数：2.00）A.该土地上的建筑物不随之抵押B.该土地上的建筑物一并抵押 C.该土地上的建筑物是否随之抵押由双方协商D.上述说法均不正确解析：解析 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。16.下列建设用地使用权
26、处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是_。（分数：2.00）A.抵押 B.出售C.互换D.赠予解析：解析 土地使用权的转让方式包括： 出售：土地使用权转让，获得货币； 交换：双方互相转移建设用地使用权，或一方以土地使用权，另一方以金钱以外的标的物互换： 赠与：无偿转移给受赠人，赠与合同的成立，需要双方达成共识。17.以出让方式取得的建设用地使用权转让时，进行房屋建设工程的，应完成开发投资总额的_以上，但投资额不含土地使用权出让金。（分数：2.00）A.20%B.25% C.35%D.1/3解析：解析 以出让方式取得的土地使用权转让的条件： 按出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权
27、证书。 进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，但投资额不含土地使用权出让金。 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件(土地用途、投资数额和土地利用要求三方面)。转让房地产时房屋已经建成的，还应持房屋所有权证书。18.在按月等额本息偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是_。（分数：2.00）A.降低首付款比例 B.降低贷款利率C.降低抵押率D.延长贷款期限解析：解析 本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容。根据等额还款抵押贷款公式 =Pi(1+i)n/(1+i)n-1可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的 P值就变大了，则月还款额就增加了。19.以下关于土地管理
28、的说法正确的是_。（分数：2.00）A.对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，主要采用划拨土地方式B.对一般竞争性行业，应采用出让、租赁等方式 C.承担国家计划内重点技术改造项目的，采用租赁方式D.涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，采用作价出资方式解析：解析 建设用地分类管理：涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨；对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，主要采用授权经营和国家作价出资入股；对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式；承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资。20.房地产市场调研不具有_的特点。（分数：2.0
29、0）A.客观性B.系统性C.连续性D.审美性 解析：解析 房地产调研的特点包括：(1)系统性：组织、过程、内容、信息处理；(2)连续性；(3)跟踪性；(4)目的性；(5)客观性。21.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为_人。（分数：2.00）A.3B.5 C.7D.9解析：解析 本题考查建设用地出让招标评标小组人数。评标小组由出让人代表和专家组成，人数为 5人以上的单数。22.进行房地产市场调研时，首先应明确_。（分数：2.00）A.调研人员B.调研计划C.调研目标 D.调研方案解析：解析 本题考查房地产市场调研的程序中的准备阶段。房地产市场调研的程序包括：准备、信息搜集、研究、总结
30、。 其中准备阶段包括：确定市场调研任务、设计方案、组织队伍。 所以首先要明确调查目标。23.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于_调研。（分数：2.00）A.经济环境 B.政治法律环境C.区域环境D.社会文化环境解析：解析 对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。注意 A与 D的区别。24.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是_。（分数：2.00）A.消费者对位置的要求B.消费者的购买意向 C.消费者的收入水平D.消费者可承受的价格解析：解析 A 属于消费行为调研；C 属于消费者调研；D 属于消费行为调研。25.某商品房开发项目即将上
31、市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为_。（分数：2.00）A.实现预期利润B.维护企业形象C.维持市场占有率D.维持营业 解析：解析 维持营业定价目标是指以能够继续营业为定价目标。当房地产开发企业受到宏观政策约束、市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品房以求收回资金，维持营业。26.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为_。（分数：2.00）A.成本导向定价法 B.需求
32、导向定价法C.随行就市定价法D.比较定价法解析：解析 成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。27.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在_方面。（分数：2.00）A.营销成本控制B.营销经验C.对项目的熟悉程度 D.营销效果解析：解析 房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。AD 都是不确定的，B是房地产销售间接渠道的优点。28.独家销售权代理与独家代理的重要区别是_。（分数：2.00）A.前者不能委托分代理B.前者经开发企业同意，可以委托分代理 C.前者如果开发企业自行售出房屋，无需向代理商支付佣金D.前者
33、协调工作量较大解析：解析 独家销售权代理与独家代理的重要区别是：代理商有独家销售商品房的权利，在合同有效期内，无论是开发企业还是代理商售出的房子，开发企业均要向代理商支付佣金。经开发企业同意，代理商还可以委托分代理。29.具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是_。（分数：2.00）A.报纸广告B.杂志广告 C.广播广告D.网络广告解析：解析 本题考查各种广告媒体的特点。杂志广告：具有读者集中、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长等优点：缺点是成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。30._是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。（分数
34、：2.00）A.房地产渠道策略B.房地产价格策略C.房地产促销策略D.房地产市场营销方案 解析：解析 房地产市场营销方案是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要_。（分数：4.00）A.企业的财务有承受能力B.建立一套正式的实施计划 C.建立和使用内部风险损失储备或基金 D.对风险因素进行空间和时间上的隔离E.将风险损失转移给他人承担解析：解析 本题考查风险自留的两个内容：承担风险和自保风险。两者都要求企业的财务有承受能力，所以 A不正确。D 属
35、于风险预防。E 属于风险转移。32.在以下_情况下，租赁的国有土地可以收回。（分数：4.00）A.国家因公共利益需要收回 B.国有企业改制C.承租人某些违约情况 D.国有土地作价入股E.承租土地期满后未续期 解析：解析 本题考查国有土地租赁的收回。国家因公共利益需要、承租人的某些违约情况和承租土地租赁期满后未续期三种情况下，国有租赁土地可以收回。33.决定房地产供给量的因素不包括_。（分数：4.00）A.房地产价格水平B.购房者的收入水平 C.购房者的偏好 D.房地产开发成本E.消费者对未来的预期 解析：解析 本题考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产价格水平、房地产开
36、发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期四种。34.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以_为主的集市。（分数：4.00）A.畜牧业B.商业 C.制造业D.手工业 E.服务业解析：解析 本题考查城市的产生和发展。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。35.对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有_。（分数：4.00）A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法E.基准地价修正法解析：解析 本题考查房地产的估价方法。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难
37、以求取重新开发成本的土地，所以排除 DE。36.以下_是文案调研法的局限性。（分数：4.00）A.文案调研法得到的是未经整理的资料，利用效率不高B.文案调研法得到的二手资料是历史资料，难以反映新情况和新变化 C.文案调研法得到的资料准确性难以掌握 D.对调研人员专业知识技能要求高 E.文案调研法成本较高解析：解析 本题考查房地产文案调研的局限性：(1)二手资料是历史资料，新情况难以得到及时的反映；(2)信息和调研目的通常不能一一对应；(3)准确度受资料整理人的影响；(4)对调研人员专业知识技能要求高。37.房地产细分的作用有_。（分数：4.00）A.有利于提高房产的质量B.有利于发现市场机会
38、C.有利于促进消费D.有利于提高企业声誉，建立品牌 E.有利于组织生产和服务，提高企业效益 解析：解析 本题考查房地产市场细分的作用。房地产市场细分的作用：(1)有利于发现市场机会，促进销售。(2)有利于组织生产和服务，提高企业效益。市场细分后的子市场需求特征明显，企业就能根据客户特征开发出最大限度地满足消费者特定需求的产品。(3)有利于提高企业声誉，建立品牌。38.下列影响个人住房贷款月还款额的因素中，可能导致月还款额增加的有_。（分数：4.00）A.提高购房首付款比例B.上调贷款利率 C.缩短贷款期限 D.降低商业贷款额度E.增加住房公积金贷款额度解析：解析 本题考查个人住房贷款。ACD
39、三个选项的月还款额还要受到贷款期限的影响，所以不一定会增加。三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某企业建造一座新旅馆自己经营，新旅馆的建造费用为 4000万元，项目可行性论证费 30万元，投入流动资金 200万元。经测算，每年经营净收益 300万元。该企业拟在经营 5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营 40年后，净残值为 400万元，基准收益率为 10%。（分数：16.00）(1).新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为_万元。（分数：4.00）A.77B.85C.90 D.95解析：解析 本题考查成本法中直线折旧法的相关计算：D=(C-S)/N=(4000-400)/40=90。(
40、2).新旅馆转手时，若购买者要求 10%的年收益率，则售价最高可达_万元。（分数：4.00）A.2500B.2550C.2800D.3000 解析：解析 因为题目要求的是最大收益，因此可以假定这个旅馆会无限期地经营下去，其最高的售价可根据收益法中无限年的公式计算得出，即最高售价是转让后该旅馆所有年份内可以获得的净收益的折现值之和。V=A/Y=300/10%=3000(万元)。(3).与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有_。（分数：4.00）A.能显示投资获利数额的大小B.便于考虑资金时间价值 C.评估更具有客观性 D.能反映投资效率的价值解析：解析 与采用利润指标相比，采用
41、现金流量指标评估投资项目考虑了资金的时间价值，因为更符合现实情况，评估结果更具有客观性。 现金流量法显示的是净现金流，而不显示投资获利额，所以 A不对。(4).该企业自己建造经营旅馆是_投资。（分数：4.00）A.房地产开发 B.房地产置业C.房地产间接D.房地产直接 解析：解析 因为该旅馆是建成后购买的，不是该投资者开发建设的，所以属于房地产置业投资。因为投资的是实体房地产项目，而不是房地产有价证券等投资，所以是直接投资。甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按
42、估算的开发成本和 25%预期利润率测算的价格为 5600元/平方米，开盘时确定的均价为 5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过 3%；当地同类房地产的市场均价为 8000元/平方米。对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠 5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠 3%；对抵押贷款的消费者，价格优惠 1%。（分数：16.00）(1).乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为_。（分数：4.00）A.数量折扣策略 B.现金折扣策略 C.低开高走策略 D.高价策略解析：解析 本题考查房地产定价策略。开盘以后原则上每个季度调升一次价格
43、是低开高走策略；对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠 5%，这是数量折扣策略；对于一次性付款的消费者，价格优惠 3%，这是现金折扣策略，所以选择 ABC。(2).从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为_。（分数：4.00）A.独家代理 B.共同代理C.参与代理D.转代理解析：解析 本题考查商品房销售代理的基本形式。甲委托乙代理销售，并签订了委托销售合同，所以这是独家代理的形式。(3).该房地产项目的基本定价方法为_。（分数：4.00）A.成本导向定价法 B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法解析：解析 成本导向定价法是指以商品房开发成本作为定价基础的一种定价方
44、法。包括成本加成定价法和目标利润定价法。(4).乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为_。（分数：4.00）A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同 B.向甲房地产开发企业索取相关资料 C.进行租售准备D.与甲房地产开发企业进行项目结算解析：解析 本题考查商品房销售代理的流程。商品房销售代理流程是： (1)委托方寻找可能的代理商；(2)选择代理机构；(3)委托方提交有关资料；(4)代理方进行营销企划；(5)代理方进行租售准备；(6)代理方租售执行；(7)委托方与代理方进行项目结算。某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案 5年的净现金流量如表所示，
45、折现率为 10%。 (单位：万元) 年份012345甲净现金流量-1000400400400400400乙净现-12030304060金流量00000000（分数：16.00）(1).假设两方案为独立方案，若行业的静态基准投资回收期为 3年，则方案_。（分数：4.00）A.甲、乙方案均不可行B.甲方案可行，乙方案不可行 C.甲方案不可行，乙方案可行D.甲、乙方案均可行解析：解析 本题考查静态投资回收期的计算。 年份 0 1 2 3 4 5 净现金流量 -1000 400 400 400 400 400 甲 累计净现金流量 -1000 -600 -200 200 600 1000 净现金流量 -
46、1000 200 300 300 400 600 乙 累计净现金流量 -1000 -800 -500 -200 200 800 甲方案的静态投资回收期为 P=3-1+200400=2.5年 乙方案的静态投资回收期为 P=4-1+200400=3.5年 如行业的静态基准投资回收期为 3年，则甲方案可行，乙方案不可行。(2).根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.两个方案的关系是独立的B.两个方案的关系是互斥的 C.可以同时选择两个方案D.选择其中一个方案，就不能同时选择另一个方案 解析：解析 互斥方案，即选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。由于本题的情况只能在两个方案之间选择一个，因此是互斥方案。(3).对两个方案进行评价可使用的方法有_。（分数：4.00）A.净现值法 B.净现值率法 C.差额投资内部收益率法 D.差额净现值法 解析：解析 本题考查计算期相同的互斥方案的比选方法，包括：净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法。(4).甲方案与乙方案的净现值情况为_。（分数：4.00）A.两者均为正值 B.甲方案的净现值大于乙方案的净现值 C.两者为一正一负D.两者均为负值解析：解析 计算得甲方案的净现值为 乙方案的净现值为
