1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-33 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1.城市中心商务强度指标是指_。 A.中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积 B.中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 C.中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积 D.中心商务区建筑面积总和/总建筑面积（分数：2.00）A.B.C.D.2.如果土地租期永久，一般将_称为土地地租的资本化价格。 A.每月取得的地租额 B.每年取得的地租额除以折现率 C.每年取得的地租额 D.地价除以折现率（分数：2.00）A.B.C.D.3.大都市区人口向较小的都
2、市区乃至乡村流动的分散化过程，称为_。 A.郊区化 B.过度城市化 C.逆城市化 D.再城市化（分数：2.00）A.B.C.D.4.国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为称为_。 A.征收 B.拆迁 C.征用 D.安置（分数：2.00）A.B.C.D.5.区位的唯一性是由_决定的。 A.地址和微位置 B.历史和地理 C.距离和方位 D.自然区位和文化区位（分数：2.00）A.B.C.D.6.某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为_。 A.中心地职能 B.中心性 C.需求门槛 D.销售范围（分数：2.00）A.B.C.D.7.房
3、地产的需求量与其价格之间的关系是_。 A.正相关 B.常数关系 C.负相关 D.无关系（分数：2.00）A.B.C.D.8.某家庭向银行申请了总额为 30万元、年利率为 6%、贷款期限为 30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是_元。 A.1798.65 B.2333.33 C.4786.25 D.5018.81（分数：2.00）A.B.C.D.9.已知某笔贷款的年利率为 15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为_。 A.13.35% B.14.55% C.15.87% D.12.93%（分数：2.00）A.B.C.D.10.下列征地属于非法征地、无效征地的是_。 A
4、.县级人民政府批准征收农地 20亩 B.省级人民政府批准征收非基本农田 10亩 C.先办立项后征地 D.一般建设项目分期征地（分数：2.00）A.B.C.D.11.可以依法征收房地产的主体是_。 A.个人 B.企业 C.农民集体 D.国家（分数：2.00）A.B.C.D.12.关于集体土地征收补偿费用的说法，错误的是_。 A.土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等 B.土地征收补偿费既要考虑土地原用途年产值，又要综合考虑土地区位、供求关系、经济社会发展水平 C.土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有 D.安置补助费可支付给安置单位或安置个人（分数
5、：2.00）A.B.C.D.13.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目清偿能力指标的是_。 A.成本利润率 B.销售利润率 C.财务净现值 D.利息备付率（分数：2.00）A.B.C.D.14.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为 3000万元，住宅平均售价为4000元/平方米，单位产品的可变成本为 2500元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 300万元。该公司需开发的面积为_平方米。 A.14500 B.16700 C.20000 D.22000（分数：2.00）A.B.C.D.15.下列有关敏感性分析的作用，表述有误的是_。 A.提高决策的准确性和科学
6、性 B.提高预测的可靠性 C.了解投资项目的风险根源和风险大小 D.对所有敏感因素进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险（分数：2.00）A.B.C.D.16.成片出让合同中的受让人必须是_。 A.国有企业 B.在中国注册的外商投资企业 C.中外合资企业 D.本国的企业（分数：2.00）A.B.C.D.17.用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是_。 A.IRRic，则年均净现金流大的方案为优 B.IRRic，则年均净现金流大的方案为优 C.0IRRic，则年均净现金流量大的方案为优 D.IRR0，则年均净现金流大的方案为优（分数：2.00）A.B.C.D.18
7、.下列选项中，_不属于业主享有的权利。 A.执行业主大会的决定 B.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 C.监督物业服务企业履行物业服务合同 D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用（分数：2.00）A.B.C.D.19._是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。 A.业主委员会 B.物业管理条例 C.临时管理规约 D.招标投标法（分数：2.00）A.B.C.D.20.由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有_特点。 A.市场性 B.操作性 C.系统性 D.地域性（分
8、数：2.00）A.B.C.D.21.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是_。 A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 B.家庭人口规模及构成 C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向 D.区域繁荣程度、购物条件（分数：2.00）A.B.C.D.22.房地产市场初级资料一般来自_。 A.实地调研 B.官方发布的统计信息 C.学术机构调研报告 D.政府产业政策（分数：2.00）A.B.C.D.23.国有建设用地有偿使用的最主要方式是_。 A.划拨国有建设用地使用权 B.国有建设用地使用权转让 C.国有建设用地使用权出让 D.国有土地租赁（分数：2.00）A.B.C
9、.D.24.业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托_参加业主大会会议。 A.临时业主 B.业主代理人 C.业主代表 D.业主委员会成员（分数：2.00）A.B.C.D.25.物业服务企业的资质等级可以分为_。 A.甲级、乙级、丙级 B.一级、二级、三级 C.高级、中级、初级 D.大型、中型、小型（分数：2.00）A.B.C.D.26.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是_。 A.承诺 B.议价 C.要约 D.邀约（分数：2.00）A.B.C.D.27.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是_。 A.单项工程单位工程分部工程分项工程 B.单位
10、工程单项工程分部工程分项工程 C.分项工程分部工程单位工程单项工程 D.分项工程分部工程单项工程单位工程（分数：2.00）A.B.C.D.28._适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。 A.单价合同 B.监理合同 C.总价合同 D.成本加酬金合同（分数：2.00）A.B.C.D.29.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是_。 A.有利于发挥销售专长 B.销售队伍建设成本低 C.销售策略调整快捷 D.销售效益好（分数：2.00）A.B.C.D.30.为使住宅专项维修资金增值，可以用于购买_。 A.股票 B.基金 C.企业债券 D.国债（分数：2.00）A.B.C.D.二、B多
11、项选择题/B(总题数：12，分数：48.00)31.征收和征用的共同点包括_。 A.强制性 B.补偿性 C.所有权转移情况 D.前提条件 E.适用对象（分数：4.00）A.B.C.D.E.32.根据韦伯的工业区位论，以下有关原料指数的说法中，正确的有_。 A.原料指数=限地性原料总重量/遍布性原料总重量 B.遍布性原料的原料指数为 0 C.纯原料的指数为 1 D.原料指数越大，说明限地性原料的失重程度越大 E.失重性原料的指数小于 1（分数：4.00）A.B.C.D.E.33.房地产间接投资的形式主要有_。 A.房地产开发投资 B.购买住房抵押贷款支持证券 C.购买房地产企业股票 D.房地产置
12、业投资 E.购买房地产投资信托基金（分数：4.00）A.B.C.D.E.34.运用线性盈亏平衡方法对房地产投资项目进行不确定性分析时，投资项目的假设条件包括_。 A.开发的房地产产品全部销售出去 B.在开发经营期内，单位变动成本保持不变 C.房地产产品销售单价在销售期间保持不变 D.所采用的数据均为正常年份的数据 E.未来市场变化与预期一致（分数：4.00）A.B.C.D.E.35.工程勘察资质分为_。 A.工程勘察综合资质 B.工程勘察专业资质 C.工程勘察劳务资质 D.工程勘察行业资质 E.工程勘察一级资质（分数：4.00）A.B.C.D.E.36.偶然集聚对工业效益的影响主要通过_方式。
13、 A.工厂企业规模的扩大 B.企业间的协作、分工序列化 C.大城市的吸引，交通便利 D.矿产资源丰富使工业集中 E.企业选择了与其他企业相邻的位置（分数：4.00）A.B.C.D.E.37.房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括_。 A.资产负债表 B.现金流量表 C.损益表 D.开发建设投资估算表 E.资金来源与运用表（分数：4.00）A.B.C.D.E.38.房地产投资项目的主要不确定因素有_。 A.空置率 B.经营成本 C.开发周期 D.开发项目种类 E.投资收益率（分数：4.00）A.B.C.D.E.39.建设用地管理的原则有_。 A.节约、合理利用每寸土地 B.实行建设用地无偿使用
14、的原则 C.社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则 D.保护耕地和提高土地利用率的原则 E.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则（分数：4.00）A.B.C.D.E.40.以下_项目应严格限制以划拨方式出让。 A.工业用地 B.商品住宅 C.同一土地有三个意向用地者的公立医院用地 D.商业用地 E.学校用地（分数：4.00）A.B.C.D.E.41.房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括_。 A.征收以满足公共利益为主，商业利益为辅 B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序 C.政府以征收的执行人出现 D.按被征收房地产的客观
15、市场价值对被征收人的损失予以公正补偿 E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定（分数：4.00）A.B.C.D.E.42.房地产市场调研资料收集的主要途径有_。 A.走访房地产交易当事人 B.访问促成房地产交易的房地产经纪人 C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料 D.拜访业主委员会委员 E.向工程监理人员讨教（分数：4.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：32.00)某国有开发项目的总投资为 1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为 410万元，年总成本费用为 1300万元。（分数：16.00）(1).该项目的投资利润为_。 A.2
16、0% B.40% C.54% D.63%（分数：4.00）A.B.C.D.(2).国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和_。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押（分数：4.00）A.B.C.D.(3).资金具有时间价值的主要原因是_。 A.通货膨胀 B.承担风险 C.税率变动 D.资产折旧（分数：4.00）A.B.C.D.(4).测度房地产投资风险大小的主要指标_。 A.期望值 B.极差 C.变异系数 D.标准差（分数：4.00）A.B.C.D.某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现
17、该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。请回答下列问题：（分数：16.00）(1).土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是_。 A.方案符合当地控制性详细规划要求 B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标 C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划 D.补充耕地面积至少与占用面积相等（分数：4.00）A.B.C.D.(2).农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后_日内将批复发出。 A.3
18、B.5 C.7 D.10（分数：4.00）A.B.C.D.(3).该市工业园区开发管理委员会对被征地农民可采取的安置方式有_。 A.货币安置 B.农业生产安置 C.重新择业安置 D.安置补助费（分数：4.00）A.B.C.D.(4).该市征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区应采取征地和安置的步骤包括_。 A.办理征地补偿登记 B.确定征地补偿标准和拟订方案 C.征地补偿、安置方案组织实施 D.进行公告（分数：4.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-33 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1.城市中
19、心商务强度指标是指_。 A.中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积 B.中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 C.中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积 D.中心商务区建筑面积总和/总建筑面积（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查城市中心商务强度指标。中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积100%。2.如果土地租期永久，一般将_称为土地地租的资本化价格。 A.每月取得的地租额 B.每年取得的地租额除以折现率 C.每年取得的地租额 D.地价除以折现率（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题主要考查地租和地价的概念。地价是土地所有者向土地
20、需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格。 地租的资本化价格其实就是地价，在永久租期下，地价就等于地租除以折现率。地价=地租/折现率3.大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程，称为_。 A.郊区化 B.过度城市化 C.逆城市化 D.再城市化（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查逆城市化的概念。逆城市化是大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程。4.国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为称为_。 A.征收 B.拆迁 C.征用 D.安置（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查征用的概
21、念。征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为。5.区位的唯一性是由_决定的。 A.地址和微位置 B.历史和地理 C.距离和方位 D.自然区位和文化区位（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查区位的确定性。 区位的确定性：在特定的时间，区位是确定的和唯一的。 方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。6.某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为_。 A.中心地职能 B.中心性 C.需求门槛 D.销售范围（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查需求门槛的概念。
22、需求门槛：中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。7.房地产的需求量与其价格之间的关系是_。 A.正相关 B.常数关系 C.负相关 D.无关系（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产需求曲线。由房地产需求曲线可知，房地产价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加。8.某家庭向银行申请了总额为 30万元、年利率为 6%、贷款期限为 30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是_元。 A.1798.65 B.2333.33 C.4786.25 D.5018.81（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 等额还款抵押贷款(已知现值求年
23、值)的计算公式：设贷款本金为 P，按月计算的贷款期数为 n，每月本息付款额为 A，月利率=6%/12=0.5%，则 A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1。 本题a=3000000.5%(1+0.5%)360/(1+0.5%)360-1=1798.65。9.已知某笔贷款的年利率为 15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为_。 A.13.35% B.14.55% C.15.87% D.12.93%（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 实际年利率 i=(1+r/n)n=(1+15%/4)4-1=15.87%。10.下列征地属于非法征地、无效征地的是_。 A.县级人民政府批准征收农地
24、20亩 B.省级人民政府批准征收非基本农田 10亩 C.先办立项后征地 D.一般建设项目分期征地（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查土地征收的审批。新土地管理法取消了省级以下人民政府的征地审批权，因此选项 A有误。11.可以依法征收房地产的主体是_。 A.个人 B.企业 C.农民集体 D.国家（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产征收的主体。房地产征收的主体是国家。12.关于集体土地征收补偿费用的说法，错误的是_。 A.土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等 B.土地征收补偿费既要考虑土地原用途年产值，又要综合考虑土地区
25、位、供求关系、经济社会发展水平 C.土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有 D.安置补助费可支付给安置单位或安置个人（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查集体征收补偿费用。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。最新法规规定土地征收补偿费既要考虑土地原用途年产值，又要综合考虑土地区位、供求关系、经济社会发展水平。13.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目清偿能力指标的是_。 A.成本利润率 B.销售利润率 C.财务净现值 D.利息备付率（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产清偿能力指标：借款偿还
26、期、利息备付率、资产负债率、流动比例、速动比率。AB是静态盈利性指标，C 是动态盈利能力的指标。14.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为 3000万元，住宅平均售价为4000元/平方米，单位产品的可变成本为 2500元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 300万元。该公司需开发的面积为_平方米。 A.14500 B.16700 C.20000 D.22000（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 根据盈亏平衡分析法，盈利=收入-成本。设开发面积为 X，在盈利为 300万元时，300=4000X-30000000-2500X 解得 X=22000。15
27、.下列有关敏感性分析的作用，表述有误的是_。 A.提高决策的准确性和科学性 B.提高预测的可靠性 C.了解投资项目的风险根源和风险大小 D.对所有敏感因素进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 敏感性分析可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。D 项表述错误，因为现实中只能筛选出若干较为敏感的因素进行分析。16.成片出让合同中的受让人必须是_。 A.国有企业 B.在中国注册的外商投资企业 C.中外合资企业 D.本国的企业（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 土地出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等
28、，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业。17.用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是_。 A.IRRic，则年均净现金流大的方案为优 B.IRRic，则年均净现金流大的方案为优 C.0IRRic，则年均净现金流量大的方案为优 D.IRR0，则年均净现金流大的方案为优（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是：IRRic，则年均净现金流大的方案为最优；0IRRic，则年均净现金流小的方案为最优。18.下列选项中，_不属于业主享有的权利。 A.执行业主大会的决定 B.按照物业服务合同的约
29、定，接受物业管理企业提供的服务 C.监督物业服务企业履行物业服务合同 D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 A 是业主的义务。业主的权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。(4)参加业主大会会议，行使投票权。(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(6)监督业主委员会的工作。(7)监督物业服务企业履行物业服务合同。(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。(
30、9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用。(10)法律、法规规定的其他权利。19._是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。 A.业主委员会 B.物业管理条例 C.临时管理规约 D.招标投标法（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 临时管理规约是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。20.由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有_特点。 A.市场性 B.操作性 C.系统性 D.地域性
31、（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产开发项目策划的特点。由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有地域性的特点。21.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是_。 A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 B.家庭人口规模及构成 C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向 D.区域繁荣程度、购物条件（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 BC 两项属于社会文化环境调研；D 项属于区域环境调研。22.房地产市场初级资料一般来自_。 A.实地调研 B.官方发布的统计信息 C.学术机构调研报告 D.政府产业政策（分数：2.
32、00）A. B.C.D.解析：解析 初级资料(原始资料，一手资料)：通过实地调查获取的第一手资料，具有直观、具体、零碎等特点。内容：被调查者社会特征；购买行为特征；心理；购买行为结果。BCD 都是次级资料的来源。23.国有建设用地有偿使用的最主要方式是_。 A.划拨国有建设用地使用权 B.国有建设用地使用权转让 C.国有建设用地使用权出让 D.国有土地租赁（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。24.业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托_参加业主大会会议。 A.临时业主 B.业主代理人 C.业主代表 D.业主委员会成员（
33、分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。25.物业服务企业的资质等级可以分为_。 A.甲级、乙级、丙级 B.一级、二级、三级 C.高级、中级、初级 D.大型、中型、小型（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 物业服务企业资质等级分为一级(国务院建设主管部门颁发和管理)、二级(省、自治区、直辖市房地产主管部门颁发和管理)、三级(直辖市、设区的市级房地产主管部门颁发和管理)。26.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是_。 A.承诺 B.议价 C.要约 D.邀约（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查投标的性质。
34、投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。27.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是_。 A.单项工程单位工程分部工程分项工程 B.单位工程单项工程分部工程分项工程 C.分项工程分部工程单位工程单项工程 D.分项工程分部工程单项工程单位工程（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产项目系统的关系。房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。28._适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。 A.单价合同 B.监理合同 C.总价合同 D.成本加酬金合同（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产开
35、发项目合同的类型。总价合同适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。29.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是_。 A.有利于发挥销售专长 B.销售队伍建设成本低 C.销售策略调整快捷 D.销售效益好（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产销售直接渠道的优点。房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。30.为使住宅专项维修资金增值，可以用于购买_。 A.股票 B.基金 C.企业债券 D.国债（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 住宅专项维修资金除了存款，只能用来购买
36、国债。利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。二、B多项选择题/B(总题数：12，分数：48.00)31.征收和征用的共同点包括_。 A.强制性 B.补偿性 C.所有权转移情况 D.前提条件 E.适用对象（分数：4.00）A. B. C.D.E.解析：解析 本题考查征收和征用的共同点。征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者的共同点是均有强制性和补偿性。32.根据韦伯的工业区位论，以下有关原料指数的
37、说法中，正确的有_。 A.原料指数=限地性原料总重量/遍布性原料总重量 B.遍布性原料的原料指数为 0 C.纯原料的指数为 1 D.原料指数越大，说明限地性原料的失重程度越大 E.失重性原料的指数小于 1（分数：4.00）A.B. C. D. E.解析：解析 A 原料指数=限地性原料总重量制成品总重量。遍布性原料的原料指数为 0，纯原料的原料指数为 1，失重性原料的原料指数大于 1。限地性原料的失重程度越大，原料指数越大；遍布性原料的参用程度越大，原料指数越小。33.房地产间接投资的形式主要有_。 A.房地产开发投资 B.购买住房抵押贷款支持证券 C.购买房地产企业股票 D.房地产置业投资 E
38、.购买房地产投资信托基金（分数：4.00）A.B. C. D.E. 解析：解析 本题考查间接投资的概念。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。34.运用线性盈亏平衡方法对房地产投资项目进行不确定性分析时，投资项目的假设条件包括_。 A.开发的房地产产品全部销售出去 B.在开发经营期内，单位变动成本保持不变 C.房地产产品销售单价在销售期间保持不变 D.所采用的数据均为正常年份的数据 E.未来市场变化与预期一致（分数：4.00）A. B. C. D. E.解析：解析 本题考查线性盈亏平衡方法的假设条件。除了 ABCD四个选项，假设条件还包括在所分析的产量
39、范围内，总固定成本保持不变；按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。35.工程勘察资质分为_。 A.工程勘察综合资质 B.工程勘察专业资质 C.工程勘察劳务资质 D.工程勘察行业资质 E.工程勘察一级资质（分数：4.00）A. B. C. D.E.解析：解析 房地产工程勘察资质分类： 资质等级工程勘察综合资质只设甲级工程勘察专业资质甲乙，部分专业丙级工程勘察不分等级劳务资质36.偶然集聚对工业效益的影响主要通过_方式。 A.工厂企业规模的扩大 B.企业间的协作、分工序列化 C.大城市的吸引，交通便利 D.矿产资源丰富使工业集中 E.企业选择了与
40、其他企业相邻的位置（分数：4.00）A.B.C. D. E. 解析：解析 社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素。包括大城市的吸引，交通资源、矿产资源、企业相邻获得额外利润。AB 是纯集聚的影响方式。37.房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括_。 A.资产负债表 B.现金流量表 C.损益表 D.开发建设投资估算表 E.资金来源与运用表（分数：4.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。38.房地产投资项目的主要不确定因素有_。 A.空置率 B.经营成本 C.开发周期 D.
41、开发项目种类 E.投资收益率（分数：4.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 本题考查房地产投资项目的主要不确定因素。房地产投资项目的不确定因素主要包括八个方面。39.建设用地管理的原则有_。 A.节约、合理利用每寸土地 B.实行建设用地无偿使用的原则 C.社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则 D.保护耕地和提高土地利用率的原则 E.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则（分数：4.00）A. B.C. D. E. 解析：解析 B 项应为实行建设用地有偿使用的原则。建设用地管理的原则有：节约、合理利用每寸土地、保护耕地和提高土地利用率的原则；强调城乡规划、土地利用
42、总体规划对建设用地的控制作用；实行建设用地无偿使用的原则；社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则40.以下_项目应严格限制以划拨方式出让。 A.工业用地 B.商品住宅 C.同一土地有三个意向用地者的公立医院用地 D.商业用地 E.学校用地（分数：4.00）A. B. C. D. E.解析：解析 划拨用地的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地：国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地(主要指特殊用地)。41.房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括_。 A.征收以满足公共利益为主，商业利益为辅
43、 B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序 C.政府以征收的执行人出现 D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿 E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定（分数：4.00）A.B. C. D. E.解析：解析 本题考查房地产征收的条件。A 征收是为了公共利益的需求，没有商业利益的考虑，E 征收的权限和程序必须严格依照法律的规定，不是由各地方政府根据实际情况拟定。42.房地产市场调研资料收集的主要途径有_。 A.走访房地产交易当事人 B.访问促成房地产交易的房地产经纪人 C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料 D.拜访业主委员会委员 E.向工程监理人员讨教（分数：4
44、.00）A. B. C. D.E.解析：解析 本题是考查对于房地产市场调研资料收集的主要途径的理解。DE 对市场资料收集的帮助不大。三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：32.00)某国有开发项目的总投资为 1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为 410万元，年总成本费用为 1300万元。（分数：16.00）(1).该项目的投资利润为_。 A.20% B.40% C.54% D.63%（分数：4.00）A. B.C.D.解析：解析 投资利润率=(1950-410-1300)/1200100%=20%。(2).国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和_。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押（分数：4.00）A.B.C. D.解析：解析 国有土地有偿使用的方式有土地使用权划拨、出让、作价出资或入股和国有土地租赁。ABD都是土地二级市场行为。(3).资金具有时间价值的主要原因是_。 A.通货膨胀 B.承担风险 C.税率变动 D.资产折旧（分数：4.00）A. B. C.D.解析：解析 资金具有时间价值的主要原因是通货膨胀和承担风险。(4).测度房地产投资风险大小的主要指标_。 A
