1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-35 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1.法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报_批准划拨。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门 C.县级以上人民政府 D.市级以上人民政府（分数：2.00）A.B.C.D.2._是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。 A.个人 B.单位 C.国家 D.农村集体（分数：2.00）A.B.C.D.3._是房地产开发项目策划的生命。 A.系统性 B.市场性 C.预见性 D.创新性（分数：2.
2、00）A.B.C.D.4._是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。 A.直接投资 B.间接投资 C.项目投资 D.证券投资（分数：2.00）A.B.C.D.5.省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院_。 A.批准 B.审核 C.审查 D.备案（分数：2.00）A.B.C.D.6.土地使用权出让的最高年限为 40年的是_。 A.居住用地 B.商业用地 C.教育科技用地 D.综合用地（分数：2.00）A.B.C.D.7.房地产市场的运行处于动态的变化中，只有及时、准确地掌握市场动态信息、不断更新信息，才能为决策提供有效的市场依据，这是房地产市场调研的_原则
3、。 A.真实性 B.系统性 C.时效性 D.经济性（分数：2.00）A.B.C.D.8.把房地产市场按照客户需求的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是_。 A.房地产项目开发 B.房地产项目策划 C.房地产市场细分 D.房地产经营策划（分数：2.00）A.B.C.D.9.某方案初期投资额为 300万元，此后每年年末的运营费用为 40万元，方案的寿命期为 10年，10 年后的残值为零。假设基准收益率为 10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，则该方案总费用的现值是_万元。 A.245.76 B.545.76 C.1356.86 D.1843.20（分数：2.00）A.
4、B.C.D.10.投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资称为_。 A.直接投资 B.间接投资 C.项目投资 D.证券投资（分数：2.00）A.B.C.D.11.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的_原则的要求。 A.有无对比 B.以动态分析为主 C.以定性分析为主 D.收益与风险权衡（分数：2.00）A.B.C.D.12.某房地产投资项目的总投资为 5000万元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为 800万元，年平均税后利润为 480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A.12% B.3
5、2% C.24% D.30%（分数：2.00）A.B.C.D.13.关于公开招标的说法正确的是_。 A.公开招标也称为有限竞争性招标 B.招标程序简化是公开招标的优点 C.竞争激烈程度低是公开招标的缺点 D.承包商可选范围大是公开招标的优点（分数：2.00）A.B.C.D.14.房地产开发项目勘察设计是工程勘察和_的简称。 A.工程管理 B.工程合计 C.工程规划 D.工程设计（分数：2.00）A.B.C.D.15.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起_日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 A.10 B.15 C.20 D.30（分数：2.00）A.B.C.D.16.
6、根据规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在_万元以上，或者项目总投资在_万元以上的，必须进行招标。 A.100，2000 B.150，3000 C.200，3000 D.200，3500（分数：2.00）A.B.C.D.17._是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。 A.价格折扣 B.变相折扣 C.抽奖促销 D.活动推广（分数：2.00）A.B.C.D.18.某建筑物 10年前建成交付使用，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 5000元/m 2，年折旧额为 15000元，用直线法计算该建筑物的成新率是_。 A.25.00% B.75.00% C.25
7、.17% D.75.80%（分数：2.00）A.B.C.D.19.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是_。 A.物业服务企业是独立的企业法人 B.物业服务企业属于服务性企业 C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的 D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能（分数：2.00）A.B.C.D.20.在房地产估价的市场法中，在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用_的汇率。 A.成交日期 B.成交前 C.成交后 D.以上都不对（分数：2.00）A.B.C.D.21.基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=_-运营费用。 A.总收入
8、 B.有效毛收入 C.潜在毛收入 D.毛利润（分数：2.00）A.B.C.D.22.某三级资质物业服务企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中，具有中级以上职称的有 6人。该企业若要申请二级资质，在其他条件满足的情况下，至少须增加相关专业中级以上职称的人员_人。 A.4 B.5 C.9 D.14（分数：2.00）A.B.C.D.23.在房地产抵押贷款期间，未经_同意，抵押人不得变卖抵押房地产。 A.保险机构 B.房屋主管部门 C.抵押权人 D.房屋承租人（分数：2.00）A.B.C.D.24.对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同期内不随市场利率
9、变化而改变，全部的利率风险由_承担。 A.担保人 B.金融机构 C.中介服务机构 D.借款人（分数：2.00）A.B.C.D.25.一家庭申请了住房抵押贷款，每月还款额为 2006元，如月偿还比率为 30%，则该家庭的月收入应为_元。 A.5557 B.6687 C.6780 D.10224（分数：2.00）A.B.C.D.26.对房地产文案调研信息的可靠性进行评估，主要途径有评估信息来源和_。 A.交叉检验 B.现场踩盘 C.问卷调查 D.探测性调研（分数：2.00）A.B.C.D.27.调研问卷的设计应简洁明了，使受访者一看就明白，这是问卷设计应遵循的_原则。 A.针对性 B.简明性 C.
10、逻辑性 D.程序性（分数：2.00）A.B.C.D.28.以人们对住宅的知识、态度、使用或反应为依据对市场进行细分，这种细分的依据称为_。 A.人口细分 B.行为细分 C.地理细分 D.心理细分（分数：2.00）A.B.C.D.29.房地产开发项目的成本利润率是_的比率。 A.年利润总额与项目总投资 B.年利润总额与资本金 C.年税后利润总额与资本金 D.总开发利润与总开发建设成本（分数：2.00）A.B.C.D.30.对于投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为_时的折现率。 A.-1 B.0 C.1 D.2（分数：2.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：12，分数：4
11、8.00)31.原来以协议方式获得的土地，如果想改变用途，变为商品住宅用地，则以下_说法是正确的。 A.协议出让土地不能变更用途为经营性 B.协议出让土地变为经营性土地，只需经原来的出让人即市县人民政府国土资源管理部门同意即可 C.不同用途的土地出让金不同，用途变更后要对原土地出让金进行调整 D.用途变更后，可以签订原出让合同的变更协议，也可以重新签订新的出让合同 E.协议出让用途变更为经营性土地，必须经过规划部门的同意（分数：4.00）A.B.C.D.E.32.目前，国有建设用地使用权出让的方式有_。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 E.直接买卖（分数：4.00）A.B.C.D.E.
12、33.房地产营销调研主要包括_。 A.房地产经纪机构情况 B.房地产价格变动趋势 C.房地产租售客户对营销机构的评价 D.房地产广告效果 E.房地产样板间展示（分数：4.00）A.B.C.D.E.34.房地产企业选择目标市场时要考虑到的因素包括_。 A.市场规模 B.环境条件 C.资源条件 D.盈利性 E.市场细分（分数：4.00）A.B.C.D.E.35.我国建设用地可通过_取得。 A.征收集体土地 B.划拨国有建设用地使用权 C.转让国有建设用地使用权 D.买卖国有建设用地使用权 E.国有土地租赁（分数：4.00）A.B.C.D.E.36.城市化有利于_。 A.使土地、劳动力等生产要素得以
13、合理配置 B.提高劳动生产效率 C.改善生态环境 D.创造大量财富 E.提高一国总体经济水平（分数：4.00）A.B.C.D.E.37.下列关于地租的说法中，正确的有_。 A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式 B.封建制度时期，地租包含了直接生产者(佃农)的部分剩余生产物 C.礼会主义时期，地租以实物地租为主要形式 D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆 E.社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系（分数：4.00）A.B.C.D.E.38.根据房地产市场细分理论，进行行为细分的行为因素包括_。 A.购买动机 B.生活方式 C.
14、使用时机 D.追求利益 E.购买阶段（分数：4.00）A.B.C.D.E.39.关于建设用地使用权出售和交换的说法，正确的有_。 A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的 B.市场经济中两者的性质是相同的 C.从法律性质看，两者的合同均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的 D.两者均可以以金钱为标的物 E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式（分数：4.00）A.B.C.D.E.40.公共利益的特点有_。 A.公共利益是客观的 B.公共利益是共享的 C.公共利益是可以明确界定的 D.公共利益与国家利益或政府利益是一致的 E.公共利益是不确定的（分数：4.00）A.B.C.D.E.
15、41.根据住宅专项维修资金管理办法，下列哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支_。 A.住宅公用部位保修期满后的维修费用 B.住宅共用设施设备保修期满后的更新费用 C.因个人损坏住宅共用设施设备所需的修复费用 D.应当由建设单位或者施工单位承担的更新和改造费用 E.应当由相关单位承担的供水、供电等设备的维修、养护费用（分数：4.00）A.B.C.D.E.42.根据风险成因，房地产抵押贷款风险可分为_。 A.抵押物产权风险 B.抵押物增值风险 C.抵押物贬值风险 D.违约风险 E.欺诈风险（分数：4.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：32.00)某房地产开发公司现有
16、两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为 5年，不计残值。基准收益率为 10%。 (P/A，10%，5)=3.7908 单位：万元投资方案 初期投资 每年净收益甲 3000 900乙 4000 1200（分数：16.00）(1).在互斥方案进行比选时，必须具备下列可比条件：被比较方案_。 A.费用及效益计算口径一致 B.具有相同的计算期 C.现金流量具有相同的时间单位 D.投资额相同（分数：4.00）A.B.C.D.(2).用差额法计算的 NPV(乙-甲)值_。 A.大于 100万元 B.等于零 C.小于零 D.等于 100万元（分数：4.00）A.B.C.
17、D.(3).差额净现值只能用来检验差额投资的效果，差额净现值大于零表明_。 A.全部投资是合理的 B.减少投资是合理的 C.增加投资是合理的 D.零投资是合理的（分数：4.00）A.B.C.D.(4).选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有_。 A.收益法 B.净年值法 C.净现值法 D.净现值率比较法（分数：4.00）A.B.C.D.某建筑物的建筑面积 200m2，套内建筑面积 160m2，按套内建筑面积计算的重置价格为 5000元/m 2，经过年数 10年，经济寿命 50年，残值率 10%。（分数：16.00）(1).该建筑物单位建筑面积的重置价格为_元/m 2。
18、 A.5000 B.4000 C.6250 D.8000（分数：4.00）A.B.C.D.(2).采用直线法折旧，该建筑物的成新率为_。 A.20% B.90% C.82% D.80%（分数：4.00）A.B.C.D.(3).采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为_元。 A.16000 B.14400 C.16400 D.17600（分数：4.00）A.B.C.D.(4).估算该建筑物的价值可采用的公式为_。 A.建筑物价值=建筑物重置价格-年折旧额 B.建筑物价值=建筑物重置价格成新率 C.建筑物价值=建筑物重置总价-折旧总额 D.建筑物价值=建筑物重置总价(1-经过年数经济寿命)（分数：4.
19、00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-35 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1.法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报_批准划拨。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门 C.县级以上人民政府 D.市级以上人民政府（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 划拨是国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为，划拨的最低权限在县级人民政府。2._是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。 A.个人 B.单位 C.国家 D.农
20、村集体（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查农村宅基地的概念。农村集体是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。3._是房地产开发项目策划的生命。 A.系统性 B.市场性 C.预见性 D.创新性（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 创新性是房地产开发项目策划的生命，没有创新的策划就没有生命力。4._是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。 A.直接投资 B.间接投资 C.项目投资 D.证券投资（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产直接投资的定义，房地产直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产
21、和无形资产的投资。5.省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院_。 A.批准 B.审核 C.审查 D.备案（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。6.土地使用权出让的最高年限为 40年的是_。 A.居住用地 B.商业用地 C.教育科技用地 D.综合用地（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查国有建设用地使用权出让的年限。出让使用权有使用期限：居住用地 70年，工业用地 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地 40年，综合或者其他用地 50年。7.房地产市场的运行处于动态的变化中，只有及
22、时、准确地掌握市场动态信息、不断更新信息，才能为决策提供有效的市场依据，这是房地产市场调研的_原则。 A.真实性 B.系统性 C.时效性 D.经济性（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产市场环境调研的原则。时效性是指在房地产市场调研中应及时抓住和捕捉与调研目的相关的市场信息，并对这些信息进行及时的分析和反馈。8.把房地产市场按照客户需求的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是_。 A.房地产项目开发 B.房地产项目策划 C.房地产市场细分 D.房地产经营策划（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房
23、地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。9.某方案初期投资额为 300万元，此后每年年末的运营费用为 40万元，方案的寿命期为 10年，10 年后的残值为零。假设基准收益率为 10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，则该方案总费用的现值是_万元。 A.245.76 B.545.76 C.1356.86 D.1843.20（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 P=A(P/A，10%，10)=406.144=245.76(万元)，因此该方案总费用的现值=245.76+300=545.76(万元)。10.投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，
24、以获得一定预期收益的投资称为_。 A.直接投资 B.间接投资 C.项目投资 D.证券投资（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查投资的种类。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资。11.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的_原则的要求。 A.有无对比 B.以动态分析为主 C.以定性分析为主 D.收益与风险权衡（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。12.某房地产投资项目的总投资为 5000万
25、元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为 800万元，年平均税后利润为 480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A.12% B.32% C.24% D.30%（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查资本金利润率的计算，该项目的资本金利润率=800/2500=32%。13.关于公开招标的说法正确的是_。 A.公开招标也称为有限竞争性招标 B.招标程序简化是公开招标的优点 C.竞争激烈程度低是公开招标的缺点 D.承包商可选范围大是公开招标的优点（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查公开招标。ABC 三项都是邀请招标的特点。14
26、.房地产开发项目勘察设计是工程勘察和_的简称。 A.工程管理 B.工程合计 C.工程规划 D.工程设计（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产开发项目勘察设计的概念。房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。15.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起_日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 A.10 B.15 C.20 D.30（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产开发项目竣工验收的程序。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管备案。16.根据规定，房屋建筑和市政
27、基础设施工程的施工单项合同估算在_万元以上，或者项目总投资在_万元以上的，必须进行招标。 A.100，2000 B.150，3000 C.200，3000 D.200，3500（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 根据建设部发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工招标管理办法的规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在 200万元以上，或者项目总投资在 3000万元以上的，必须进行招标。17._是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。 A.价格折扣 B.变相折扣 C.抽奖促销 D.活动推广（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产营业推广的方法
28、。价格折扣是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。18.某建筑物 10年前建成交付使用，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 5000元/m 2，年折旧额为 15000元，用直线法计算该建筑物的成新率是_。 A.25.00% B.75.00% C.25.17% D.75.80%（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查成新率的计算方法。成新率=1-(1-R)t/R100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知 C(1-R)/N=15000，C=5000120=600000(元)，可知(1-R)/N=0.025。成新率=1-0.02510100%=75%。
29、19.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是_。 A.物业服务企业是独立的企业法人 B.物业服务企业属于服务性企业 C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的 D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查物业服务企业的特征。物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。20.在房地产估价的市场法中，在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用_的汇率。 A.成交日期 B.成交前 C.成交后 D.以上都不对（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查建立比较
30、基准的统一币种。在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。21.基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=_-运营费用。 A.总收入 B.有效毛收入 C.潜在毛收入 D.毛利润（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择 B。22.某三级资质物业服务企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中，具有中级以上职称的有 6人。该企业若要申请二级资质，在其他条件满足的情
31、况下，至少须增加相关专业中级以上职称的人员_人。 A.4 B.5 C.9 D.14（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查二级资质企业的条件。二级资质企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20人，其中中级以上职称人员不少于 10人。本题中级以上职称的有 6人，所以还需要增加 4人。23.在房地产抵押贷款期间，未经_同意，抵押人不得变卖抵押房地产。 A.保险机构 B.房屋主管部门 C.抵押权人 D.房屋承租人（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产抵押贷款的相关内容。在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵
32、押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。24.对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同期内不随市场利率变化而改变，全部的利率风险由_承担。 A.担保人 B.金融机构 C.中介服务机构 D.借款人（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 固定利率的房地产抵押贷款，如果贷款期间的市场利率上升，则发放贷款的金融机构要承受实际收入低于市场平均水平的风险。25.一家庭申请了住房抵押贷款，每月还款额为 2006元，如月偿还比率为 30%，则该家庭的月收入应为_元。 A.5557 B.6687 C.6780 D.10224（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查月偿还比率的
33、公式，月偿还比率=月还款额/月收入。可知该家庭的月收入应该为200630%=6687(元)。26.对房地产文案调研信息的可靠性进行评估，主要途径有评估信息来源和_。 A.交叉检验 B.现场踩盘 C.问卷调查 D.探测性调研（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产文案调研信息可靠性的评估。房地产文案调研信息可靠性的评估有两个途径，分别是评估信息来源和进行交叉检验。交叉检验：将通过把某一来源渠道获得的某类信息与通过另一种来源渠道获得的该类信息进行比较，以确定这类信息的相似性。27.调研问卷的设计应简洁明了，使受访者一看就明白，这是问卷设计应遵循的_原则。 A.针对性 B.简明
34、性 C.逻辑性 D.程序性（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产市场调研问卷设计的原则。其中简明性原则是指问卷的设计要简洁明了，使受访者一看就明白。内容要简明，用通俗易懂的语言说明问题。28.以人们对住宅的知识、态度、使用或反应为依据对市场进行细分，这种细分的依据称为_。 A.人口细分 B.行为细分 C.地理细分 D.心理细分（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产市场细分的依据。行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应，市场细分可依据使用时机、追求利益、购买阶段等进行。29.房地产开发项目的成本利润率是_的比率。 A.年利润总额与项目总投资
35、 B.年利润总额与资本金 C.年税后利润总额与资本金 D.总开发利润与总开发建设成本（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产开发项目的成本利润率。房地产开发项目的成本利润率是指总开发利润与总开发建设成本的比率。30.对于投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为_时的折现率。 A.-1 B.0 C.1 D.2（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查财务内部收益率的概念。对于投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为零时的折现率。二、B多项选择题/B(总题数：12，分数：48.00)31.原来以协议方式获得的土地，如果想改变用途，变为商品住宅用地，则
36、以下_说法是正确的。 A.协议出让土地不能变更用途为经营性 B.协议出让土地变为经营性土地，只需经原来的出让人即市县人民政府国土资源管理部门同意即可 C.不同用途的土地出让金不同，用途变更后要对原土地出让金进行调整 D.用途变更后，可以签订原出让合同的变更协议，也可以重新签订新的出让合同 E.协议出让用途变更为经营性土地，必须经过规划部门的同意（分数：4.00）A.B.C. D. E. 解析：解析 本题考查协议出让土地变更为经营性用地的处理办法。A 中协议出让土地经过一定的手续可以变更为经营性用地；B 用途的变更，必须经两个部门的批准，即原出让人和规划部门。32.目前，国有建设用地使用权出让的
37、方式有_。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 E.直接买卖（分数：4.00）A. B. C. D. E.解析：解析 本题考查国有建设用地使用权的出让方式。目前，国有建设用地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。33.房地产营销调研主要包括_。 A.房地产经纪机构情况 B.房地产价格变动趋势 C.房地产租售客户对营销机构的评价 D.房地产广告效果 E.房地产样板间展示（分数：4.00）A. B.C. D. E. 解析：解析 房地产营销调研包括：渠道调研和市场推广调研。具体包括： (1)房地产中介机构的数量、素质、业务能力等；(2)渠道选择及调整情况，客户对营销机构的评价；(3)房
38、地产市场营销方式采用情况，市场效果以及发展趋势；(4)房地产广告调研；(5)其他房地产推广活动的调研，推介会、价格折扣等。34.房地产企业选择目标市场时要考虑到的因素包括_。 A.市场规模 B.环境条件 C.资源条件 D.盈利性 E.市场细分（分数：4.00）A. B. C. D. E.解析：解析 目标市场选择就是企业决定进入哪个细分市场(目标消费群)。 影响企业选择目标市场的因素：(1)市场规模；(2)资源条件；(3)环境条件；(4)盈利性；(5)风险性；(6)政策性。35.我国建设用地可通过_取得。 A.征收集体土地 B.划拨国有建设用地使用权 C.转让国有建设用地使用权 D.买卖国有建设
39、用地使用权 E.国有土地租赁（分数：4.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 本题考查建设用地的取得方式。我国建设用地主要采取下列方式取得：征收集体土地；划拨国有建设用地使用权；出让围有建设用地使用权；国有土地租赁；国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营；国有建设用地使用权转让；集体建设用地使用权的转移。36.城市化有利于_。 A.使土地、劳动力等生产要素得以合理配置 B.提高劳动生产效率 C.改善生态环境 D.创造大量财富 E.提高一国总体经济水平（分数：4.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 城市化与社会经济发展的关系是相辅相成的。 城市化使人口和资本由分散无序状态
40、变成高度集中的有序状态，使土地、劳动力等生产要素得以合理配置，先进技术得以大规模采用，劳动生产率得以大幅度提高，使城市创造和积累的财富远超农村，从而提高一地经济发展总体水平。37.下列关于地租的说法中，正确的有_。 A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式 B.封建制度时期，地租包含了直接生产者(佃农)的部分剩余生产物 C.礼会主义时期，地租以实物地租为主要形式 D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆 E.社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系（分数：4.00）A. B.C.D.E. 解析：解析 B 应该是全部剩余生产物。C 应该
41、是社会主义时期，地租以货币地租为主要形式。D 应该是社会主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆。38.根据房地产市场细分理论，进行行为细分的行为因素包括_。 A.购买动机 B.生活方式 C.使用时机 D.追求利益 E.购买阶段（分数：4.00）A.B.C. D. E. 解析：解析 分清心理细分因素和行为细分因素。39.关于建设用地使用权出售和交换的说法，正确的有_。 A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的 B.市场经济中两者的性质是相同的 C.从法律性质看，两者的合同均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的 D.两者均可以以金钱为标的物 E.两者均是建设用地使用权出让的主要形
42、式（分数：4.00）A. B. C. D.E.解析：解析 本题考查建设用地使用权转让的方式。建设用地使用权交换当事人双方必须以金钱以外的实物为标的物，所以 D项错误：出售和交换是建设用地使用权转让的两种基本形式，注意区分出让和转让。建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。40.公共利益的特点有_。 A.公共利益是客观的 B.公共利益是共享的 C.公共利益是可以明确界定的 D.公共利益与国家利益或政府利益是一致的 E.公共利益是不确定的（分数：4.00）A. B. C.D.E. 解析：解析 房地产征收的前提条件是公共利益。房地产征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房地产。
43、必须保证公共利益的正当性以及征收权行使的公共目的性。 公共利益的特点：(1)公共利益是客观的，独立地真实地存在于各种利益之上，(2)公共利益是共享的，是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题，(3)公共利益是不确定的，利益内容的不确定性和受益对象的不确定性；(4)公共利益不同于国家利益或政府利益，有时重合，有时甚至冲突。政府本身并不绝对代表公共利益，它有其自身利益。41.根据住宅专项维修资金管理办法，下列哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支_。 A.住宅公用部位保修期满后的维修费用 B.住宅共用设施设备保修期满后的更新费用 C.因个人损坏住宅共用设施设备所需的修复费用 D.应
44、当由建设单位或者施工单位承担的更新和改造费用 E.应当由相关单位承担的供水、供电等设备的维修、养护费用（分数：4.00）A.B.C. D. E. 解析：解析 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。42.根据风险成因，房地产抵押贷款风险可分为_。 A.抵押物产权风险 B.抵押物增值风险 C.抵押物贬值风险 D.违约风险 E.欺诈风险（分数：4.00）A. B.C. D. E. 解析：解析 房地产抵押贷款风险包括：抵押物产权风险、抵押物贬值风险、违约风险、欺诈风险、利率风险、流动风险、不可抗力风险。三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：32.00)某房地
45、产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为 5年，不计残值。基准收益率为 10%。 (P/A，10%，5)=3.7908 单位：万元投资方案初期投资每年净收益甲 3000 900乙 4000 1200（分数：16.00）(1).在互斥方案进行比选时，必须具备下列可比条件：被比较方案_。 A.费用及效益计算口径一致 B.具有相同的计算期 C.现金流量具有相同的时间单位 D.投资额相同（分数：4.00）A. B. C. D.解析：解析 在对互斥方案进行比选时，必须具备下列可比性条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案
