1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-4-1 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.下列不属于建立价格可比基础的为( )。（分数：1.00）A.统一付款方式B.统一付款期限C.统一面积单位D.统一面积内涵2.省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。（分数：1.00）A.一级B.二级C.三级D.四级3.下列不属于中央地方共享税的是( )。（分数：1.00）A.印花税B.消费税C.营业税D.个人所得税4.经营性投资项目，其主要效益是( )。（分数：1.00）A
2、.经济效益B.社会效益C.环境效益D.个人效益5.项目投资现金流量表也称( )。（分数：1.00）A.项目投资现金流量总表B.全部投资现金流量表C.项目资本金现金流量表D.项目各方现金流量表6.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：1.00）A.5B.10C.15D.207.下列关于住房抵押贷款证券化的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工
3、具，它最初诞生于 20 世纪80 年代的美国B.住房抵押贷款证券化是一种传统证券化方式的金融工具C.抵押贷款证券化又被称为一级证券化D.住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式8.当承租人的正常使用受到妨害时，若是第三方原因所致，出租人( )除去或防止的义务。（分数：1.00）A.不负有B.负有C.不确定D.按现实情况9.下列选项中，( )不是资产负债表的组成部分。（分数：1.00）A.流动比率B.资产C.负债D.所有者权益10.下列关于耕地占用税说法错误的是( )。（分数：1.00）A.属于财产税B.以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准C.税额标准在不同地
4、区可能不同D.可分期征税11.我国实行土地公有制，土地只能为( )所有。（分数：1.00）A.国家B.政府C.集体D.国家和集体12.( )是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。（分数：1.00）A.SPVB.SVPC.PSVD.VPS13.下列不是物业服务企业的主要特征的是( )。（分数：1.00）A.物业企业是独立的企业法人B.物业服务企业属于服务性企业C.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能D.物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体14.搜集交易实例的内容不包括( )。（分数：1.00）A.
5、交易双方B.交易目的C.交易方式D.交易地点15.杜能农业区位论所要解决的主要问题是( )。（分数：1.00）A.通过提高农产品的销售价格来提高利差，从而增加利润B.通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而增加利润C.通过减少农业生产成本，从而增加利润D.根据市场供求关系调整经营品种，从而增加利润16.从( )开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制。（分数：1.00）A.2003 年上半年B.2004 年上半年C.2004 年下半年D.2005 年下半年17.某宗房地产交易合同，约定买方付给卖方 5394 元/m 2，交易中涉及的税费均由买方负责。该地房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为
6、正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则该宗交易的正常成交价格为( )元/m 2。（分数：1.00）A.5400B.5600C.5800D.600018.可变利率抵押贷款利率由( )与附加利率两部分组成。（分数：1.00）A.贴现利率B.市场利率指标C.存款基准利率D.外汇存款利率19.下列不是预期投资收益率所应包括的是( )。（分数：1.00）A.安全收益率B.通货膨胀率C.风险报酬率D.市场竞争率20.下列有关敏感性分析作用，表述有误的是( )。（分数：1.00）A.提高决策的准确性和科学性B.提高预测的可靠性C.了解投资项目的风险根源和风险大小D.对所有敏感因素
7、进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险21.下列选项中不属于不确定性分析的是( )。（分数：1.00）A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.盈利能力分析22.以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应当( )订立抵押合同。（分数：1.00）A.采取书面合同B.采用口头约定C.依照惯例D.依据当地风俗23.房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的是( )。（分数：1.00）A.实用性B.经济性C.可控性D.适应性24.经业主大会会议通过，业主委员会委员的资格应终止的是( )。（分数：1.00）A.有犯罪行为的B.以口头形式向业主大会提出辞呈的C.无故缺席业主委员会会议连续 2 次的D.
8、无故迟到业主委员会会议连续 3 次的25.对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中是属于( )。（分数：1.00）A.保障安置B.货币安置C.入股分红安置D.农业生产安置26.可行性研究报告的( )部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。（分数：1.00）A.封面B.扉页C.摘要D.正文27.下列不属于住房抵押贷款证券化的参与主体的是( )。（分数：1.00）A.发起者B.服务机构C.担保人D.投资者28.划拨建设用地使用权时，如不办理出让手续，则转让方应当把所获得的土地收益( )。（分数：1
9、.00）A.归于个人B.上缴集体C.上缴政府D.上缴国家29.美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是( )年。（分数：1.00）A.1B.2C.3D.430.在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以( )为计算周期。（分数：1.00）A.半年B.年C.月D.一个季度31.对被征收人进行合理的补偿，是将其( )转化为( )的表现。（分数：1.00）A.使用权 实物权B.使用权 财产权C.所有权 实物权D.所有权 财产权32.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。（分数：1.00）A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.企业单位D.农村集体经济组织33.下列不属于房地
10、产定价策略的是( )。（分数：1.00）A.局部价格策略B.过程定价策略C.折扣定价策略D.心理定价策略34.下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是( )。（分数：1.00）A.调研的目标B.时间、地点、对象、范围C.限制的条件D.执行的结果35.下列选项中不属于风险识别特点的是( )。（分数：1.00）A.系统性B.不确定性C.连续性D.制度性36.风险自留包括承担风险和( )。（分数：1.00）A.转移风险B.自保风险C.回避风险D.预防风险37.下列不属于招标文件内容的是( )。（分数：1.00）A.招标公告B.合同的专用条款C.购买招标文件的时间D.技术规格和图纸38.以下不属于城市
11、与乡村的区别的是( )。（分数：1.00）A.人口职业构成不同B.建设用地类型不同C.地形地貌差异D.产业结构不同39.以下不属于建设用地使用权转让形式的是( )。（分数：1.00）A.租赁B.出售C.交换D.赠与40.下列不属于房地产金融特点的是( )。（分数：1.00）A.短期性B.多样性C.政策性D.安全性41.在一定的质量、时间和费用的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务被称为( )。（分数：1.00）A.工程建设项目B.工程开发项目C.工程资产建设项目D.工程资产开发项目42.全面质量管理的基本观点不包括( )。（分数：1.00）A.以预防为
12、主B.以盈利为主C.质量第一D.为用户服务43.下列阶段不属于三阶段设计的是( )。（分数：1.00）A.初步设计B.交底设计C.技术设计D.施工图设计44.在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间称为( )。（分数：1.00）A.差额净现值回收期B.投资回收期C.差额回收期D.差额投资回收期45.与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产是指( )。（分数：1.00）A.可比实例B.可比房地产C.类似房地产D.类似实例46.营业税金及附加属于出售型房地产开发项目的现金流
13、出中的( )。（分数：1.00）A.开发费用B.开发成本C.销售税费D.土地取得成本47.使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，应该实行( )。（分数：1.00）A.出让B.租赁C.转让D.改制48.下列不属于补偿安置协议的主要内容的是( )。（分数：1.00）A.被拆房屋的坐落地点、面积和用途B.被拆房屋的结构C.补偿金额D.安置用房和安置地点49.下列有关盈亏平衡分析错误的是( )。（分数：1.00）A.盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛B.盈亏平衡分析又称量本分析C.盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较D.对于房地产投资项目一般只进行盈亏平衡分析50.房地产金融的主要业务种
14、类不包括( )。（分数：1.00）A.房地产贷款B.房地产证券C.房地产基金D.房地产保险51.房地产营销市场具有( )。（分数：1.00）A.广泛性B.区域性C.差异性D.时效性52.小型、简单而历时短的项目适用于( )。（分数：1.00）A.目标型组织B.职能型组织C.项目型组织D.矩阵型组织53.房地产市场分析的目的在于( )。（分数：1.00）A.掌握房地产市场动态B.把握房地产市场机会C.调整其市场行为D.获取利益54.物业服务企业的工商注册登记不包括( )。（分数：1.00）A.公司规模B.公司地址C.注册资本D.公司人员55.按照投资基础的不同，下列选项中不属于现金流量表的是(
15、)。（分数：1.00）A.投资各方现金流量表B.项目投资现金流量表C.项目资本金现金流量表D.资产负债表56.理组织建设用地利用是指对建设用地依次进行( )。（分数：1.00）A.组织、规化、控制、利用B.组织、利用、控制、监督C.控制、监督、利用、规化D.控制、组织、监督、调整57.下列不属于房地产开发项目的工程系统的是( )。（分数：1.00）A.单项工程B.目标工程C.单位工程D.分部工程58.在对互斥方案进行比选时，下列哪项不是必须具备的可比性条件?( )（分数：1.00）A.被比较方案的费用及效益计算口径一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案现金流量具有相同的时间D.被比较
16、方案可以在不同的计算期59.通常按照( )把城市分为南方城市和北方城市。（分数：1.00）A.地形地貌B.地理位置C.行政级别D.城市职能60.下列不属于房地产特性的是( )。（分数：1.00）A.不可移动B.独一无二C.价值量大D.偏好性二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)61.不确定性分析的意义在于( )。（分数：2.00）A.有助于获得更多的盈利B.有助于投资决策的科学化C.有助于加强项目的风险管理和控制D.可以减少风险损失E.可以判定不确定因素的业界条件或边界数值62.以下可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素是( )。（分数：2.00）A.利害关系人之间的交
17、易B.特殊交易方式C.交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易D.交易税费正常负担的交易E.急于出售或急于购买的交易63.我国实行土地用途管制制度，将土地分为( )。（分数：2.00）A.农用地B.已利用用地C.建设用地D.未利用地E.非法用地64.房地产征收可分为( )。（分数：2.00）A.国家所有的土地征收B.政府所有的土地征收C.集体所有的土地征收D.单位、个人的房屋及其他不动产征收E.专属于国家所有的不动产征收65.关于房地产估价报告的叙述正确的是( )。（分数：2.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人
18、关于房地产价值的正式答复C.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告D.房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”E.其书面形式一般有叙述式报告和论证式报告两种66.盈亏平衡点的计算主要有( )。（分数：2.00）A.几何分析法B.图解法C.高低点法D.数学计算法E.回归分析法67.抵押贷款风险包括( )。（分数：2.00）A.产权风险B.偿付能力风险C.欺诈风险D.利率风险E.信用风险68.杜能认为，现实存在的国家与“孤立国”的区别有( )。（分数：2.00）A.现实存在的国家中，找不到与“孤立国”中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状完
19、全相同的土地B.在现实国家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠近河流边，也不在通航的运河边C.在现实国家中，找不到区域以城市为中心，围绕城市分布的布局D.在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地E.现实中农业生产方式的配置与距离城市的远近没有关系69.下列哪项属于经营型房地产开发中的现金流入?( )（分数：2.00）A.租金收入B.自营收入C.固定资产投资D.房地产增值E.经营成本70.协议出让和招标拍卖挂牌的不同点在于( )。（分数：2.00）A.适用范围不同B.出让形成方式不同C.最低价确定的原则不同D.出让合同是否需要签订E.受让人是否需要缴纳出让金71
20、.建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的，包括( )。（分数：2.00）A.抛弃B.土地灭失C.协议灭失D.混同E.转让72.下列符合供地方案条件的是( )。（分数：2.00）A.以无偿方式供地的，供地必须符合各项标准和规定B.符合国家供地政策C.申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求D.划拨方式供地的，符合法定划拨用地条件E.占用集体未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确的要求73.住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。（分数：2.00）A.性质和资金来源不同B.贷款人和贷款风险不同C.贷款对象不同D.贷款条件不同E.贷款目的不同74.下列选项中对投资的理解正确的是(
21、 )。（分数：2.00）A.投资是投资者进行的有意识的活动B.收益是投资活动的出发点和归结点C.投资的主体可以是企业、事业单位或个人，也可以是政府部门、机构D.投资必然获得一定的收益E.投资活动是一种“现在的投入”与“未来的收益”的交换75.下列关于业主的权利说法正确的是( )。（分数：2.00）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.按照国家有关规定缴纳专项维修资金D.监督业主委员会的工作E.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权76.社会文化环境主要包括( )。（分数：2.00）A.基础设
22、施情况B.居民生活习惯C.宗教信仰和风俗习惯D.家庭人口规模及构成E.居民职业构成和教育程度77.现代房地产市场营销的战略规划包括( )。（分数：2.00）A.确定企业使命和发展方B.设计与分析产品组合C.市场细分D.选择企业增长策略E.市场定位78.关于业主的概念，正确的是( )。（分数：2.00）A.业主是指房屋所有人B.业主可以是个人、集体、国家C.业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象D.业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利E.业主基于房屋使用权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利79.房地产类工程建设项目的特征是( )。（
23、分数：2.00）A.涉及诸多法律法规B.费用目标较强C.具有较强的系统性D.质量要求较高E.时间目标的限定性不强80.房地产投资项目的比选层面是( )。（分数：2.00）A.项目实施过程的比选B.项目间的比选C.同一项目的投资方案的比选D.项目地点的比选E.同一项目的投资收益的比选三、B案例分析题/B(总题数：4，分数：40.00)由单选和多选组成。某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地政府和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地
24、价的上涨。（分数：10.00）(1).该地的区位优势在于( )好。（分数：2.00）A.天文区位B.自然地理区位C.经济区位D.政治区位(2).本案例中所形成的极差地租的形式是( )。（分数：2.00）A.绝对地租B.级差地租C.级差地租D.绝对地租(3).本案例中( )垄断地租，垄断地租是指( )。（分数：2.00）A.存在 产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租B.不存在 产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租C.存在 产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租D.不存在 产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租(4).本案例中( )绝对地租，绝对地租是指( )。（分数：2.00）A.存在
25、由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租B.不存在 由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租C.存在 只要租种特定土地都必须缴纳的地租D.不存在 只要租种特定土地都必须缴纳的地租(5).归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是( )。（分数：2.00）A.成本B.运费C.价格D.产品某房屋价值 100 万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84 万元，同日向乙保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为 36 万元。该房屋失火，财产全部损失。（分数：10.00）(1).在房屋保险关系中，房屋投保人的义务不包括( )。（分数：2.00）A.减少房屋功能性折旧B.缴纳保险费C
26、.救护保险房屋D.发生意外事故时，向保险人报告(2).属于财产保险基本险标的范围之内的为( )。（分数：2.00）A.土地B.矿藏C.房屋D.未经收割的农作物(3).甲保险公司损失赔偿额为( )万元。（分数：2.00）A.60B.70C.80D.90(4).乙保险公司赔偿额为( )万元（分数：2.00）A.30B.40C.15D.20(5).不符合制定房地产保险费率原则的是( )。（分数：2.00）A.费率相对稳定原则B.促进防灾防损原则C.保证偿付能力原则D.主观能动原则某投资者花 800 万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为 150 万元，权益资本为 300 万元，经营期内年平均
27、利润为 200 万元，年平均税后净利润为158 万元。（分数：10.00）(1).该项目的投资利润率为( )。（分数：2.00）A.19.83%B.21.05%C.23.75%D.26.33%(2).该项目的资本金利润率为( )。（分数：2.00）A.47.83%B.52.34%C.66.67%D.70.02%(3).该项目的资本金净利润率为( )。（分数：2.00）A.52.67%B.56.22%C.59.75%D.63.14%(4).下列选项中属于静态盈利性指标的是( )。（分数：2.00）A.投资利润率B.成本利润率C.财务内部收益率D.资本金净利润率(5).对房地产投资项目来说，静态投
28、资回收期自( )算起。（分数：2.00）A.盈利起始点B.运营第 2 年C.投资起始点D.银行计息日某住宅小区共有 2000 个业主，其中 1500 个业主的住宅为小户型，总建筑面积为 20 万平方米且每户建筑面积相等；500 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6 万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。（分数：10.00）(1).该小区第二次业主大会会议的召集人应为( )。（分数：2.00）A.小区业主委员会B.业主大会筹备组C.小区所属居民委员会D.原物业管理公司(2).根据物权法选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑
29、物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为( )。（分数：2.00）A.全部大户型业主和 751 个小户型业主参加并表决通过B.一半小户型业主和 250 个大户型业主参加并表决通过C.全部小户型业主和 251 个大户型业主参加并表决通过D.全部大户型业主参加并表决通过(3).新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有( )人。（分数：2.00）A.50B.20C.30D.10(4).物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；评标；接受招标方的资格审查；获取招标信息；签约并执行合同；收到中标通知书。这几个步骤的正确
30、顺序是( )。（分数：2.00）A.B.C.D.(5).房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。（分数：2.00）A.有利于投资者把握最佳的投资机会B.有利于投资者选择最优的投资方案C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效利用D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误经济师中级房地产经济专业知识与实务-4-1 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.下列不属于建立价格可比基础的为( )。（分数：1.00）A.统一付款方式B.统一付款期限 C.统一面积单位D.统一面积内涵解析：解析 建立价格可比基础主要包
31、括：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一比重和货币单位；(4)统一面积单位；(5)统一面积内涵。2.省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。（分数：1.00）A.一级B.二级 C.三级D.四级解析：解析 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。3.下列不属于中央地方共享税的是( )。（分数：1.00）A.印花税B.消费税 C.营业税D.个人所得税解析：解析 中央地方共享税包括：个人所得税、印花税、企业所得税、营业税等。中央税包括消费税、关系等。地方
32、税包括：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税等。4.经营性投资项目，其主要效益是( )。（分数：1.00）A.经济效益 B.社会效益C.环境效益D.个人效益解析：解析 经营性投资项目，主要体现为投资效益。由于投资目的不同，收益既可以体现为经济效益，也可以体现为社会效益或环境效益；但经营性投资项目的主要效益是经济效益。5.项目投资现金流量表也称( )。（分数：1.00）A.项目投资现金流量总表B.全部投资现金流量表 C.项目资本金现金流量表D.项目各方现金流量表解析：解析 项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，是以全部投资作为计算基础，或者说不分资金来源，在假定全部投资为自
33、有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。6.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：1.00）A.5B.10 C.15D.20解析：解析 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案
34、。7.下列关于住房抵押贷款证券化的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20 世纪80 年代的美国B.住房抵押贷款证券化是一种传统证券化方式的金融工具C.抵押贷款证券化又被称为一级证券化D.住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式 解析：解析 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20 世纪 70 年代的美国。住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融
35、工具。抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物。8.当承租人的正常使用受到妨害时，若是第三方原因所致，出租人( )除去或防止的义务。（分数：1.00）A.不负有B.负有 C.不确定D.按现实情况解析：解析 当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止的义务。9.下列选项中，( )不是资产负债表的组成部分。（分数：1.00）A.流动比率 B.资产C.负债D.所有者权益解析：解析 资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。10.下列关于耕地占用税说法错误的是( )。（分数：1.00）A.属于财产税B.以县级行政区域为单位，
36、以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准C.税额标准在不同地区可能不同D.可分期征税 解析：解析 耕地占用税具有以下基本特点：(1)属于财产税；(2)以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；(3)税额标准在不同地区可能不同；(4)实行一次性征税。11.我国实行土地公有制，土地只能为( )所有。（分数：1.00）A.国家B.政府C.集体D.国家和集体 解析：解析 土地征收在我国特指国家基于公共利益将集体所有的土地收归国有，是土地在集体所有和国家所有之间的变动，这说明土地只能为集体和国家所有。12.( )是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵押贷款资产，
37、并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。（分数：1.00）A.SPV B.SVPC.PSVD.VPS解析：解析 SPV 是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。13.下列不是物业服务企业的主要特征的是( )。（分数：1.00）A.物业企业是独立的企业法人B.物业服务企业属于服务性企业C.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能D.物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体 解析：解析 物业服务企业特征主要有：(1)物业企业是独立的企业法人；(2)物业服务企业属于服务性企业；(3)物业服务企业具有一定的公共管
38、理性质的职能。14.搜集交易实例的内容不包括( )。（分数：1.00）A.交易双方B.交易目的C.交易方式D.交易地点 解析：解析 在搜集交易实例时应尽可能地搜集较多的内容，一般包括：(1)交易实例房地产的状况；(2)交易双方；(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况(如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等)。15.杜能农业区位论所要解决的主要问题是( )。（分数：1.00）A.通过提高农产品的销售价格来提高利差，从而增加利润B.通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而增加利润 C.通过减少农业生产成本，从而增加利润D.根据市场供求关系调整经营品种，从而增加利润解析：解
39、析 在杜能农业区位理论中，农业经营者获取最大利润(P)是由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)决定的，因而排除 D。而从其假设前提分析，“孤立国”在一定时期内，同种农产品的市场价格是相同的，且各地发展的农业生产的条件也完全相同，因此，可以排除 AC。杜能农业区位论的意义是通过合理布局把运费支出压缩为最小，从而将利润增至最大。16.从( )开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制。（分数：1.00）A.2003 年上半年B.2004 年上半年C.2004 年下半年 D.2005 年下半年解析：解析 从 2004 年下半年开始，我国对企业投资的管理
40、推行企业投资项目核准制。17.某宗房地产交易合同，约定买方付给卖方 5394 元/m 2，交易中涉及的税费均由买方负责。该地房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则该宗交易的正常成交价格为( )元/m 2。（分数：1.00）A.5400B.5600C.5800 D.6000解析：解析 正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=5394/(1-7%)=5800(元/m 2)。18.可变利率抵押贷款利率由( )与附加利率两部分组成。（分数：1.00）A.贴现利率B.市场利率指标 C.存款基准利率D.外汇存款利率解析：
41、解析 可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成。市场利率指标是指与可变利率抵押贷款利率挂钩的某种市场利率指标。19.下列不是预期投资收益率所应包括的是( )。（分数：1.00）A.安全收益率B.通货膨胀率C.风险报酬率D.市场竞争率 解析：解析 预期收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。20.下列有关敏感性分析作用，表述有误的是( )。（分数：1.00）A.提高决策的准确性和科学性B.提高预测的可靠性C.了解投资项目的风险根源和风险大小D.对所有敏感因素进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险 解析：解析 敏
42、感性分析的作用在于：可以使决策者了解不确定性因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；可以了解投资项目的风险根源和风险大小；可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。D 项表述错误，因为现实中只能筛选出若干较为敏感的因素进行分析。21.下列选项中不属于不确定性分析的是( )。（分数：1.00）A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.盈利能力分析 解析：解析 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分
43、析和国民经济效益分析。22.以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应当( )订立抵押合同。（分数：1.00）A.采取书面合同 B.采用口头约定C.依照惯例D.依据当地风俗解析：23.房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的是( )。（分数：1.00）A.实用性B.经济性 C.可控性D.适应性解析：解析 经济性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的因素。在决策时，房地产开发企业可以从财务角度对不同的销售渠道进行预期的投入产出评估，即对不同销售渠道的经济性进行考核。24.经业主大会会议通过，业主委员会委员的资格应终止的是( )。（分数：1.00）A.有犯罪行为的 B.以口头形式向业主大会提出辞呈的C
44、.无故缺席业主委员会会议连续 2 次的D.无故迟到业主委员会会议连续 3 次的解析：解析 有下列情况之一的，经业主大会会议通过，业主委员会委员的资格应终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续 3 次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜再担任业主委员会委员的。25.对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中是属于( )。（分数：1.00）A.保障安置 B.货币安置C.入股分红安置D.
45、农业生产安置解析：解析 保障安置是指利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。26.可行性研究报告的( )部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。（分数：1.00）A.封面B.扉页C.摘要 D.正文解析：解析 摘要部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。摘要部分言简意赅，直截了当，字数不宜过多。必要时还要编写外文摘要。27.下列不属于住房抵押贷款证券化的参与主体的是( )。（分数：1.00）A.发起者B.服务机构C.担保人 D.投资者解析：解析 住房抵押贷款证券化的参与主体包括：发起者、服务机构、特殊目的机构、
46、信用评级机构、投资者。28.划拨建设用地使用权时，如不办理出让手续，则转让方应当把所获得的土地收益( )。（分数：1.00）A.归于个人B.上缴集体C.上缴政府D.上缴国家 解析：解析 划拨建设用地使用权有两种规定：一是报给有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方必须将所获得收益中的土地收益上缴国家。29.美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是( )年。（分数：1.00）A.1 B.2C.3D.4解析：解析 美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是 1 年。30.在房地产投资项目经济评
47、价中，复利的计算通常以( )为计算周期。（分数：1.00）A.半年B.年 C.月D.一个季度解析：解析 在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以年为计算周期。但是，在实际生活中也有计算周期短于 1 年的，如半年、1 个季度、1 个月等。31.对被征收人进行合理的补偿，是将其( )转化为( )的表现。（分数：1.00）A.使用权 实物权B.使用权 财产权C.所有权 实物权D.所有权 财产权 解析：解析 对被征收的土地和房屋及其他不动产进行合理的补偿，使其对征收物的实物所有权转化为财产权的价值形态，这是社会公平正义的必然要求。32.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。
48、（分数：1.00）A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.企业单位D.农村集体经济组织 解析：解析 征收农村集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。33.下列不属于房地产定价策略的是( )。（分数：1.00）A.局部价格策略 B.过程定价策略C.折扣定价策略D.心理定价策略解析：解析 房地产定价策略包括总体价格策略、过程定价策略、折扣定价策略和心理定价策略。34.下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是( )。（分数：1.00）A.调研的目标B.时间、地点、对象、范围C.限制的条件 D.执行的结果解析：解析 房地产调研的报告摘要应包括如下四个方面的内容：调研的目标；调研的
49、时间、地点、对象、范围以及主要项目；调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响；调研执行的结果。35.下列选项中不属于风险识别特点的是( )。（分数：1.00）A.系统性B.不确定性 C.连续性D.制度性解析：解析 房地产投资风险识别的特点有：系统性、连续性和制度性。36.风险自留包括承担风险和( )。（分数：1.00）A.转移风险B.自保风险 C.回避风险D.预防风险解析：解析 风险自留包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。37.下列不属于招标文件内容的是( )。（分数：1.00）A.招标公告B.合同的专用条款C.购买招标文件的时间 D.技术规格和图纸解析：解析 招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。招标公告的内容一般包括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地
