1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 50及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.某房地产开发企业有购买三宗土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，而且这几个方案互不影响，方案之间可以任意搭配组合。这时，该企业面临着的方案选择类型是_。（分数：2.00）A.独立方案B.混合方案C.现金流量相关方案D.互补方案2.当互斥方案的计算期限不同时，为了使各方案之间具有可比性，则必须设定一个_。（分数：2.00）A.共同计算期B.相同折现率C.共同投资额D.共同参照点3.房地产投资项目可行性研究报告的基本构成不包括_。（分
2、数：2.00）A.封面B.摘要C.引言D.正文4.下列关于房地产开发项目勘察设计的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称B.房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求进行的C.房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、方案选择和施工图设计三个阶段D.工程勘察阶段一般分为初步勘察和详细勘察5.下列关于房地产开发项目工程招标的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.房地产开发项目工程招标不具备邀约的条件，不能称为要约B.房地产开发项目工程招标就是投标C.房地产开发项目工程招标实际上是一种要约邀请D.工程招标、投标的目的是为了签订合同
3、6.投标保证金可以使用支票、银行汇票等，最高不得超过_万元。（分数：2.00）A.20B.50C.150D.2007.在房地产开发项目工程招标中，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为_人以上的单数。（分数：2.00）A.3B.5C.8D.108.房地产开发企业应自工程竣工验收合格之日起_日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。（分数：2.00）A.20B.7C.15D.129.采用市场法进行房地产估价时，要求选取的可比实例的成交日期应尽量接近_。（分数：2.00）A.价值时点B.委托估价日期C.实地勘察日期D.估价作业日期10.某套住宅房的
4、建筑面积为 100平方米，套内建筑面积为 80平方米，套内建筑面积的价格为 5000元/平方米，则其建筑面积的价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.2500B.3200C.4000D.500011.某房地产的收益年限为无限年，报酬率为 9%，每年可以获得净收益 45万元，则该房地产的收益价格应该为_万元。（分数：2.00）A.500B.600C.756D.72112.在运用收益法进行房地产估价时，运营费用率是_。（分数：2.00）A.运营费用与有效毛收入之比B.运营费用与潜在毛收入之比C.运营费用与总收益之比D.运营费用与净收益之比13.下列关于建筑物折旧公式中，正确的是_。（分数：2.0
5、0）A.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-房地产价格B.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物开发成本C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-土地价值D.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值14.开发完成后的房地产价值，是指未来开发完成时的房地产状况的_。（分数：2.00）A.重构价值B.成本价值C.市场价值D.评估价值15.房地产销售渠道的中间环节是_。（分数：2.00）A.房地产需求者B.房地产开发企业C.房地产经纪公司D.参与房地产产品交易的企业和个人16.房地产经纪机构在被授权范围内，以委托人名义与第三人进行商品房买卖而提供服务，并收取委托人佣金的行为称为_。（分数：2.00）A.
6、商品房销售代理B.商品房经纪C.商品房委托D.商品房销售17.房地产定价目标必须服从于_。（分数：2.00）A.国家调控目标B.市场定价机制C.企业营销总目标D.企业利润总目标18.在房地产定价的基本方法中，以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是_。（分数：2.00）A.成本加成定价法B.竞争导向定价法C.需求导向定价法D.消费者均衡定价法19.在房地产定价策略中，调价幅度是低开高走定价策略的关键，根据实践经验，每次调价的涨幅在_较为合适。（分数：2.00）A.1%3%B.1%5%C.3%5%D.4%6%20.在房地产的广告媒体中，具有宣传时间较长和固定性强的是_。（分数：2.00）A.电
7、视广告B.广播广告C.户外广告D.直接函件广告21.物业管理区域内物业管理事项的决策机构是_。（分数：2.00）A.物业公司B.业主大会C.物业管理委员会D.开发商22.业主委员会应自选举之日起_日内办理备案手续。（分数：2.00）A.45B.50C.25D.3023.下列关于物业服务企业特征的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.物业服务企业是独立的企业法人B.物业服务企业属于服务性企业C.物业服务企业所提供的服务是政府部门提供的D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能24.对于住宅规模较小或投标人少于 3个的，则_。（分数：2.00）A.必须进行招标B.可以采用邀请招标的方式招标C
8、.可以采用协议方式选聘物业服务企业D.可以不用物业服务企业25.从产权上讲，专项维修资金属于_所有。（分数：2.00）A.建设单位B.房地产开发商C.物业服务企业D.物业管理区域内的业主26.贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款属于_。（分数：2.00）A.个人住房贷款B.土地储备贷款C.商业用房贷款D.房地产开发贷款27.进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求_。（分数：2.00）A.保险金额为房屋实际价值的 3倍B.保险金额与房屋实际价值相等C.房屋实际价值为保险金额的 50%D.保险金额等于所缴纳保险费与利息的和28.某间房屋价值为 100万元
9、，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为 80万元，同时又向乙保险公司投保该房屋的火灾险，保险金额是 38万元。如果该房屋确实发生了火灾，则甲保险公司赔偿的上限为_万元。（分数：2.00）A.68B.308C.80D.10029.在房地产还款中，整个还款期内提前还款次数不得超过_次。（分数：2.00）A.3B.4C.5D.630.在房地产抵押贷款中，贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等都可以称为_。（分数：2.00）A.贷款机构B.担保机构C.保险机构D.中介服务机构二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，固定成本与变动成
10、本的分解方法主要有_。（分数：4.00）A.费用分解法B.高低点法C.盈亏平衡图解法D.净现值法E.线性回归法32.下列选项中，属于房地产开发投资项目财务报表中基本报表的是_。（分数：4.00）A.利润与利润分配表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.经营税金及附加估算表E.资产负债表33.房地产开发项目质量的可靠性体现在_。（分数：4.00）A.安全性B.可维修性C.有效性D.平面布置的合理性E.空间布置的合理性34.房地产开发企业直接管理模式的特点包括_。（分数：4.00）A.需要很强的专业技术力量B.需要较高的设计管理水平C.有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制D.需要具有设
11、计评审经验和判断能力E.有利于保证设计质量、进度和节约投资35.下列关于房地产估价报告的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告C.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告E.房地产估价报告通常由六大部分组成36.在房地产估价结果报告中，通常需要简明扼要地说明的事项包括_。（分数：4.00）A.估价市场分析B.估价委托人和估价原则C.估价机构和估价方法D.估价目的和估价对象E.价值时点和价值类
12、型37.下列房地产价格调整中，属于调整付款方式的是_。（分数：4.00）A.调整付款时段B.调整付款比例C.调整基价D.调整价格差异E.调整差价系数38.房地产项目营销方案中的市场分析包括_。（分数：4.00）A.市场机遇B.产品优势C.市场背景D.客户分析E.产品劣势39.下列选项中应转入住宅专项维修资金滚存使用的资金包括_。（分数：4.00）A.住宅专项维修资金的存储利息B.住宅共用设施设备报废后回收的残值C.物业服务公司的赔款D.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益E.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外40.信托投资公司办理房地产信托业务应
13、遵循的原则包括_。（分数：4.00）A.公开、公平进行B.利益最大化C.委托商业银行担任房地产信托资金的保管人D.维护委托人和受益人的最大利益E.有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)某评估机构将评估某批发市场厂区，已知土地是通过 1年的招标取得的 40年土地使用权，该厂区用了 2年的时间建成，并且将用于出租，预计出租的月毛租金为 80元/平方米，空置率为 10%，运营费用为毛租金的 40%。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).根据材料中的已知数据知，评估该建筑工程的价值应采用的估价方法是_。（分数：4.00）A.成本法
14、B.收益法C.假设开发法D.市场法(2).该厂区建成后的年净收益为_元/平方米。（分数：4.00）A.40B.36C.54D.60(3).已知报酬率为 8%，该厂区建成后的价值为_元/平方米。（分数：4.00）A.300.01B.471.01C.357.01D.375.01(4).若要求该厂区建成后的价值，则需要有折现率，折现率体现了资金的利润和_。（分数：4.00）A.营运费率B.空置费率C.资金成本率D.开发利润率某房地产开发公司投资商品住宅区，该小区总建筑面积为 20000平方米，项目总成本为 4000万元，预期成本利润率为 10%，当地的销售税费率为 8%。并根据每一居室的楼层、朝向、
15、住宅设计、装修标准确定每套住宅具体的单位售价。 根据以上资料，请回答以下问题：（分数：12.00）(1).根据本材料的已知数据，该房地产开发公司可采用的房地产定价方法为_。（分数：3.00）A.竞争导向定价法B.成本加成定价法C.市场导向定价法D.比较定价法(2).该小区房屋的销售均价确定为_元/平方米。（分数：3.00）A.3000B.2391C.4120D.4352(3).下列关于成本加成率的说法中，错误的是_。（分数：3.00）A.成本加成率实际上就是企业预期收益率B.需求弹性大的成本加成率宜高C.需求弹性小的成本加成率宜高D.成本加成率的大小只与房地产开发企业的预期投资利润、市场竞争状
16、况有关，与商品房的需求弹性无关(4).房地产的定价策略包括_。（分数：3.00）A.折扣定价策略B.过程定价策略C.价格浮动定价策略D.心理定价策略某家庭购买了一套价值为 40万元的普通住宅，首付款为房价的 30%，其余房款用银行提供的贷款期为 20年、年贷款利率为 6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为_。（分数：3.00）A.国家B.政府C.企业D.个人(2).在贷款期内，该家庭的月还款额为_元。（分数：3.00）A.1667B.2006C.20
17、34D.3067(3).如月还款额占该家庭月收入的 30%，则该家庭的月收入应为_元。（分数：3.00）A.5557B.6687C.6780D.10224(4).对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为_。（分数：3.00）A.贷款利率上调B.房价下跌C.房地产周期波动D.资本价值变化经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 50答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.某房地产开发企业有购买三宗土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，而且这几个方案互不影响，方案之间可以任意搭配组合。这时，该企业面临着的方案选择类型是
18、_。（分数：2.00）A.独立方案 B.混合方案C.现金流量相关方案D.互补方案解析：解析 本题考查房地产投资项目方案的类型。房地产投资项目的类型有独立方案、互斥方案、混合方案。其中，独立方案是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案。2.当互斥方案的计算期限不同时，为了使各方案之间具有可比性，则必须设定一个_。（分数：2.00）A.共同计算期 B.相同折现率C.共同投资额D.共同参照点解析：解析 本题考查计算期不同的互斥方案比选。对于计算期不同的互斥方案比选，也要求方案之间具有可比性。满足这一要求需要解决两个问题，一是设定一个合理的共同计算期；二是给计算
19、期不等于寿命期的方案选择合理的方案接续假定或残值回收假定。3.房地产投资项目可行性研究报告的基本构成不包括_。（分数：2.00）A.封面B.摘要C.引言 D.正文解析：解析 房地产投资项目可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告一般应包括封面、摘要、目录、正文、附表附图、主要参考资料。4.下列关于房地产开发项目勘察设计的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称B.房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求进行的C.房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、方案选择和施工图设计三个阶段 D.工程勘察阶段一般分为初步勘察和详细
20、勘察解析：解析 本题考查房地产开发项目勘察设计。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。对于技术要求简单的房地产开发项目，经有关主管部门同意，并在合同中有约定不进行初步设计的，可在方案设计审批后直接进行施工图设计。故 C项错误。5.下列关于房地产开发项目工程招标的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.房地产开发项目工程招标不具备邀约的条件，不能称为要约B.房地产开发项目工程招标就是投标 C.房地产开发项目工程招标实际上是一种要约邀请D.工程招标、投标的目的是为了签订合同解析：解析 本题考查房地产开发项目工程招标。房地产工程招标、投标的目的是为了签订合同。在招标
21、时，项目成交的价格有待于投标者提出，因此招标不具备要约的条件，不能称为要约，它实际上是邀请他人对其提出要约(报价)，是一种要约邀请。而投标则是要约，中标通知书是承诺。6.投标保证金可以使用支票、银行汇票等，最高不得超过_万元。（分数：2.00）A.20B.50 C.150D.200解析：解析 本题考查投标保证金。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过 50万元。7.在房地产开发项目工程招标中，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为_人以上的单数。（分数：2.00）A.3B.5 C.8D.10解析：解析 本题考查房地产工程开发项
22、目招标中的评标。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为 5人以上的单数。8.房地产开发企业应自工程竣工验收合格之日起_日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。（分数：2.00）A.20B.7C.15 D.12解析：解析 本题考查房地产开发项目竣工验收备案。房地产开发企业应自工程竣工验收合格之日起 15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。9.采用市场法进行房地产估价时，要求选取的可比实例的成交日期应尽量接近_。（分数：2.00）A.价值时点 B.委托估价日期C.实地勘察日期D.估价作业日期解析：解析 本题考查房地产估价
23、选取的可比实例。选取的可比实例的成交日期应尽量接近价值时点。10.某套住宅房的建筑面积为 100平方米，套内建筑面积为 80平方米，套内建筑面积的价格为 5000元/平方米，则其建筑面积的价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.2500B.3200C.4000 D.5000解析：解析 本题考查建筑面积下的单价的计算。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积=500080/100=4000(元/平方米)。11.某房地产的收益年限为无限年，报酬率为 9%，每年可以获得净收益 45万元，则该房地产的收益价格应该为_万元。（分数：2.00）A.500 B.600C.756D.72
24、1解析：解析 本题考查收益年限为无限年且其他因素不变的收益法公式。V=A/Y=45/9%=500(万元)。12.在运用收益法进行房地产估价时，运营费用率是_。（分数：2.00）A.运营费用与有效毛收入之比 B.运营费用与潜在毛收入之比C.运营费用与总收益之比D.运营费用与净收益之比解析：解析 本题考查运营费用率的概念。营运费用与有效毛收入之比称为营运费用率。13.下列关于建筑物折旧公式中，正确的是_。（分数：2.00）A.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-房地产价格B.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物开发成本C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-土地价值D.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建
25、筑物市场价值 解析：解析 本题考查建筑物折旧的公式。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。14.开发完成后的房地产价值，是指未来开发完成时的房地产状况的_。（分数：2.00）A.重构价值B.成本价值C.市场价值 D.评估价值解析：解析 本题考查开发完成后的房地产价值。开发完成后的房地产价值是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值。15.房地产销售渠道的中间环节是_。（分数：2.00）A.房地产需求者B.房地产开发企业C.房地产经纪公司D.参与房地产产品交易的企业和个人 解析：解析 本题考查房地产销售渠道。房地产销售渠道的起点是房地产开发企业，终点是房地产需求者，中间环节是参与房地产产
26、品交易的企业和个人。16.房地产经纪机构在被授权范围内，以委托人名义与第三人进行商品房买卖而提供服务，并收取委托人佣金的行为称为_。（分数：2.00）A.商品房销售代理 B.商品房经纪C.商品房委托D.商品房销售解析：解析 本题考查商品房销售代理。商品房销售代理是指房地产经纪机构在被授权范围内，以委托人名义与第三人进行商品房买卖而提供服务，并收取委托人佣金的行为。17.房地产定价目标必须服从于_。（分数：2.00）A.国家调控目标B.市场定价机制C.企业营销总目标 D.企业利润总目标解析：解析 本题考查房地产定价的目标。房地产定价目标是房地产开发企业凭借房地产产品价格所要达到的具体目的。它的确
27、定必须服从于企业营销总目标。18.在房地产定价的基本方法中，以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是_。（分数：2.00）A.成本加成定价法B.竞争导向定价法C.需求导向定价法 D.消费者均衡定价法解析：解析 本题考查需求导向定价法。需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。需求导向定价法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。19.在房地产定价策略中，调价幅度是低开高走定价策略的关键，根据实践经验，每次调价的涨幅在_较为合适。（分数：2.00）A.1%3%B.1%5%C.3%5% D.4%6
28、%解析：解析 本题考查低开高走定价策略的调价幅度。根据实践经验，低升高走定价策略中，每次调价涨幅在 3%5%较为合适。20.在房地产的广告媒体中，具有宣传时间较长和固定性强的是_。（分数：2.00）A.电视广告B.广播广告C.户外广告 D.直接函件广告解析：解析 本题考查户外广告的特点。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应等优点。21.物业管理区域内物业管理事项的决策机构是_。（分数：2.00）A.物业公司B.业主大会 C.物业管理委员会D.开发商解析：解析 本题考查业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务，
29、是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。22.业主委员会应自选举之日起_日内办理备案手续。（分数：2.00）A.45B.50C.25D.30 解析：解析 本题考查业主委员会的备案。业主委员会应自选举产生之日起 30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。23.下列关于物业服务企业特征的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.物业服务企业是独立的企业法人B.物业服务企业属于服务性企业C.物业服务企业所提供的服务是政府部门提供的 D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能解析：解析 本题考查物业服务企业的特征。A、B、D 三项均属于物业服务企业的特征
30、。24.对于住宅规模较小或投标人少于 3个的，则_。（分数：2.00）A.必须进行招标B.可以采用邀请招标的方式招标C.可以采用协议方式选聘物业服务企业 D.可以不用物业服务企业解析：解析 本题考查物业管理招标的项目条件。对于投标人少于 3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。25.从产权上讲，专项维修资金属于_所有。（分数：2.00）A.建设单位B.房地产开发商C.物业服务企业D.物业管理区域内的业主 解析：解析 本题考查专项维修资金的管理与使用。从产权上讲，专项维修资金属于物业管理区域内的业主所有，在实践上，为
31、了发挥维修资金的作用，需要当事人在国家规定的基础上，对专项维修资金的管理、使用规则、程序等做出具体规定。26.贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款属于_。（分数：2.00）A.个人住房贷款B.土地储备贷款C.商业用房贷款D.房地产开发贷款 解析：解析 本题考查房地产开发贷款。房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。27.进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求_。（分数：2.00）A.保险金额为房屋实际价值的 3倍B.保险金额与房屋实际价值相等 C.房屋实际价值为保险金额的 50%D.保险金额等于所
32、缴纳保险费与利息的和解析：解析 本题考查房地产保险金额的确定。进行房屋保险时，其保险金额原则上与房屋实际价值相等。28.某间房屋价值为 100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为 80万元，同时又向乙保险公司投保该房屋的火灾险，保险金额是 38万元。如果该房屋确实发生了火灾，则甲保险公司赔偿的上限为_万元。（分数：2.00）A.68 B.308C.80D.100解析：解析 本题考查房地产保险中重复保险的相关计算。重复保险中各保险人的赔偿金额的总和不得超过保险标的的实际价值，且各保险人的赔偿金额一般采用分摊方式进行计算。甲保险公司的赔偿上限为：10080/(80+38)=68(
33、万元)。29.在房地产还款中，整个还款期内提前还款次数不得超过_次。（分数：2.00）A.3 B.4C.5D.6解析：解析 本题考查提前还款。提前还款是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。在整个还款期内提前还款次数不得超过 3次。30.在房地产抵押贷款中，贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等都可以称为_。（分数：2.00）A.贷款机构B.担保机构C.保险机构D.中介服务机构 解析：解析 本题考查房地产抵押贷款的主要参与者。房地产抵押贷款的主要参与者有贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构等。其中，中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服
34、务的机构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，固定成本与变动成本的分解方法主要有_。（分数：4.00）A.费用分解法 B.高低点法 C.盈亏平衡图解法D.净现值法E.线性回归法解析：解析 本题考查线性盈亏平衡分析法。划分固定成本与变动成本的方法主要有费用分解法、高低点法两种。32.下列选项中，属于房地产开发投资项目财务报表中基本报表的是_。（分数：4.00）A.利润与利润分配表 B.现金流量表 C.财务计划现金流量表 D.经营税金及附加估算表E.资产负债表 解析：解析 本题考查财务报表中
35、的基本报表。财务报表中的基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、资产负债表和利润与利润分配表。33.房地产开发项目质量的可靠性体现在_。（分数：4.00）A.安全性 B.可维修性 C.有效性 D.平面布置的合理性E.空间布置的合理性解析：解析 本题考查房地产开发项目质量管理。房地产开发项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中，可靠性体现在安全性(保证强度、稳定、防火和抗震要求)、可维修性和有效性(满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。34.房地产开发企业直接管理模式的特点包括_。（分数：4.00）A.需要很强的专业技术力量 B.需要较高的设计管理水平 C.有利于
36、房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制 D.需要具有设计评审经验和判断能力 E.有利于保证设计质量、进度和节约投资解析：解析 本题考查房地产开发企业管理模式的特点。房地产开发企业直接管理模式是房地产开发企业组建工程设计管理机构，负责工程设计管理。其特点是：(1)房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计评审经验和判断能力。(2)有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制，但房地产开发企业介入设计过深易造成设计方案反复变更，不易发挥设计单位系统分析综合比选的作用。35.下列关于房地产估价报告的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构
37、给予委托人关于房地产价值的正式答复 B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告 C.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告 E.房地产估价报告通常由六大部分组成解析：解析 本题考查房地产估价报告。成套住宅抵押估价报告一般采用表格式报告。故 C项错误。房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八大部分组成。故 E项错误。36.在房地产估价结果报告中，通常需要简明扼要地说明的事项包括_。（分数：4.00）A.估价市场分析
38、B.估价委托人和估价原则 C.估价机构和估价方法 D.估价目的和估价对象 E.价值时点和价值类型 解析：解析 本题考查房地产估价结果报告。估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：(1)估价委托人。(2)估价机构。(3)估价目的。(4)估价对象。(5)价值时点。(6)价值类型。(7)估价依据。(8)估价原则。(9)估价方法。(10)估价结果。(11)其他需要说明的事项。(12)估价人员。37.下列房地产价格调整中，属于调整付款方式的是_。（分数：4.00）A.调整付款时段 B.调整付款比例 C.调整基价D.调整价格差异 E.调整差价系数解析：解析 本题考查调整付款方式的类型。调整付款方式可以分为
39、调整付款时段、调整付款比例和调整价格差异三种。C、E 项属于直接调整价格方式。38.房地产项目营销方案中的市场分析包括_。（分数：4.00）A.市场机遇B.产品优势 C.市场背景 D.客户分析 E.产品劣势 解析：解析 本题考查房地产项目营销方案的市场分析的内容。房地产项目营销方案中的市场分析包括市场背景分析、产品分析、竞争对手分析和客户分析。39.下列选项中应转入住宅专项维修资金滚存使用的资金包括_。（分数：4.00）A.住宅专项维修资金的存储利息 B.住宅共用设施设备报废后回收的残值 C.物业服务公司的赔款D.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 E.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经
40、营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外 解析：解析 本题考查住宅专项维修资金的使用。应转入住宅专项维修资金滚存使用的资金有：(1)住宅专项维修资金的存储利息。(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。40.信托投资公司办理房地产信托业务应遵循的原则包括_。（分数：4.00）A.公开、公平进行 B.利益最大化C.委托商业银行担任房地产信托资金的保管人 D.维护委托人和受益人的最大利益 E.有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施 解析：解析 本题考查办理房
41、地产信托业务应遵循的原则。信托投资公司办理房地产信托业务应遵循的原则包括：(1)公开、公平进行。(2)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施。(3)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人。(4)维护委托人和受益人的最大利益。(5)不得损害国家利益和社会公共利益。三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)某评估机构将评估某批发市场厂区，已知土地是通过 1年的招标取得的 40年土地使用权，该厂区用了 2年的时间建成，并且将用于出租，预计出租的月毛租金为 80元/平方米，空置率为 10%，运营费用为毛租金的 40%。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).根据材料中的已知
42、数据知，评估该建筑工程的价值应采用的估价方法是_。（分数：4.00）A.成本法B.收益法 C.假设开发法D.市场法解析：解析 本题考查房地产价值评估的方法。评估建筑工程的价值，可以采用市场法、收益法、成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用市场法、成本法或假设开发法所需要的基础数据。(2).该厂区建成后的年净收益为_元/平方米。（分数：4.00）A.40 B.36C.54D.60解析：解析 本题考查年净收益的相关计算。每平方米的年净收益=潜在毛租金收入-空置损失-运营费用=80-8010%-8040%=40(元/平方米)。(3).已知报酬率为 8%，该厂区建成后
43、的价值为_元/平方米。（分数：4.00）A.300.01B.471.01 C.357.01D.375.01解析：解析 本题考查收益法中有限年期的计算。建成后的土地使用期限为 40-1-2=37(年)。所以，V=A/Y1-1/(1+Y) n =40/8%1-1/(1+8%) 37 =471.01(元/平方米)。(4).若要求该厂区建成后的价值，则需要有折现率，折现率体现了资金的利润和_。（分数：4.00）A.营运费率B.空置费率C.资金成本率D.开发利润率 解析：解析 本题考查折现率。折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率
44、，它体现了资金的利率和开发利率两部分。某房地产开发公司投资商品住宅区，该小区总建筑面积为 20000平方米，项目总成本为 4000万元，预期成本利润率为 10%，当地的销售税费率为 8%。并根据每一居室的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定每套住宅具体的单位售价。 根据以上资料，请回答以下问题：（分数：12.00）(1).根据本材料的已知数据，该房地产开发公司可采用的房地产定价方法为_。（分数：3.00）A.竞争导向定价法B.成本加成定价法 C.市场导向定价法D.比较定价法解析：解析 本题考查成本加成定价法。本题根据成本和价格之间的关系确定价格，称为成本加成定价法。(2).该小区房屋的销售均价确
45、定为_元/平方米。（分数：3.00）A.3000B.2391 C.4120D.4352解析：解析 本题考查成本加成定价法的相关计算。根据成本加成定价法计算的单位价格=商品房单位成本(1+成本加成率)/(1-销售税费率)=40000000/20000(1+10%)/(1-8%)=2391(元/平方米)。(3).下列关于成本加成率的说法中，错误的是_。（分数：3.00）A.成本加成率实际上就是企业预期收益率B.需求弹性大的成本加成率宜高 C.需求弹性小的成本加成率宜高D.成本加成率的大小只与房地产开发企业的预期投资利润、市场竞争状况有关，与商品房的需求弹性无关 解析：解析 本题考查成本加成率。需求
46、弹性大的成本加成率宜低。故 B项错误。成本加成率的大小与房地产开发企业的预期投资利润、市场竞争状况、商品房的需求弹性有关。故 D项错误。(4).房地产的定价策略包括_。（分数：3.00）A.折扣定价策略 B.过程定价策略 C.价格浮动定价策略D.心理定价策略 解析：解析 本题考查房地产的定价策略。房地产价格策略包括折扣定价策略、心理定价策略、总体定价策略和过程定价策略。某家庭购买了一套价值为 40万元的普通住宅，首付款为房价的 30%，其余房款用银行提供的贷款期为 20年、年贷款利率为 6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。 根据以上资料，回答下列问题：（分数
47、：12.00）(1).若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为_。（分数：3.00）A.国家B.政府C.企业D.个人 解析：解析 本题考查房地产投资的主体。个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。(2).在贷款期内，该家庭的月还款额为_元。（分数：3.00）A.1667B.2006 C.2034D.3067解析：解析 本题考查等额本息还款的相关计算。贷款总额 P=40(1-30%)=28(万元)，贷款月利率i=6%/12=0.5%，按月计算贷款期限为 240个月。该贷款的每月还款额 A=P i (1+i) n /(1+i) n -1=2800000.5%(1+0.5%) 240 /(1+0.5%) 240 -1=2006(元)。(3).如月还款额占该家庭月收入的 30%，则该家庭的月收入应为_元。（分数：3.00）A.5557B.6687 C.6780D.10224解析：解析 本题考查家庭的月收入。根据上题结果可知该家庭的月收入应为
