1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 51及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.中心地理论由德国学者_提出。（分数：2.00）A.伯吉斯B.韦伯C.克里斯塔勒D.马克思2.若北京某商务区用地建筑面积总和为 150万平方米，总建筑面积为 600万平方米，则其中心商务强度指标(CBII)_区域界定指标。（分数：2.00）A.基本满足B.不满足C.满足D.完全不满足3.城市土地利用从中心到郊区依次是_。（分数：2.00）A.居住、商业、工业、农业B.商业、居住、农业、工业C.商业、居住、工业、农业D.商业、农业、居住、工业4.我国
2、的城乡居民点系列为_。（分数：2.00）A.省市镇乡B.村乡镇建制镇市C.乡镇市建制镇省D.村镇乡市5.在城市化的_，房地产投资资金、开发建设和消费需求主要集中在大城市和中心城区。（分数：2.00）A.初期阶段B.加速阶段C.快速发展阶段D.后期阶段6.房地产征收具有的特点是_。（分数：2.00）A.义务性B.自愿性C.无偿性D.强制性7.农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后_日内将批复发出。（分数：2.00）A.13B.5C.6D.108.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的_倍。（分
3、数：2.00）A.30B.25C.20D.509.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括_。（分数：2.00）A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法10.A公司以出让方式取得了某成片土地的使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 A公司要转让该土地的使用权，应满足的条件是_。（分数：2.00）A.形成工业用地或者其他建设用地条件B.完成开发投资总额的 25%以上(不合土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的 25%以上(含土地使用权出让金)D.取得土地使用权 3年以后11.国有建设用地使用权出租的一般程序为_。（分数：2.00）A.审批登记申请签订合
4、同B.申请登记审批签订合同C.申请审批签订合同登记D.审批申请登记签订合同12.下列选项中，国家不能无偿收回的是_。（分数：2.00）A.土地使用者因迁移、解散而停止使用原划拨国有土地的B.土地使用者因破产而停止使用原划拨国有土地的C.划拨建设用地使用权未经原批准机关同意，连续 1年未使用的土地D.核准报废的矿场土地13.下列关于国有建设用地使用权招标出让的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.招标出让无须设定底价B.若投标者不足 3人，应当终止招标活动C.出让人至少应当在投标开始目前 25日发布招标公告D.成立评标小组，按价高者得的原则确定中标人14.房地产市场调研中，要解决的问题是说明
5、“是什么”，而不是“为什么”的调研方法是_。（分数：2.00）A.因果性调研B.描述性调研C.探测性调研D.预测性调研15.在房地产市场调研的过程中，_是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研工作的进度和质量。（分数：2.00）A.准备阶段B.信息搜集阶段C.研究阶段D.总结阶段16.在房地产市场调研中，_通常是市场调研的首选方法。（分数：2.00）A.定性调研法B.文案调研法C.定量调研法D.观察法17.下列关于观察法的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.不但能描述现象，而且还能表明原因B.对调研人员的素质要求不高C.调研的有效性在很大程度上受到调研人员个人素质的影响D.不可以获取较
6、为客观真实的第一手资料18.房地产市场调研问卷设计中，可以出现的问题是_。（分数：2.00）A.诱导性的问题B.令受访者难堪的问题C.提问过多的问题D.开放式问题19.根据市场调研主体的不同，可以将房地产市场调研分为_。（分数：2.00）A.宏观市场调研和微观市场调研B.委托调研和自行调研C.文案调研和实地调研D.全面调研和非全面调研20.把房地产市场按照消费者需求上的差异，划分为若干个具有共同特征的购买群体的过程指的是_。（分数：2.00）A.房地产项目开发B.房地产市场细分C.房地产项目市场定位D.房地产经营策划21.下列关于房地产开发项目市场定位策略的说法中，正确的是_。（分数：2.00
7、）A.创新定位策略的缺点是有较大的风险B.迎头定位策略的优点是竞争过程中相当引人注目，甚至产生轰动效应C.迎头定位策略会填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某种特色的产品D.创新定位策略的优点是能使企业较快地在市场上站稳脚跟22.投资者将资金投资于各种有价证券，这种投资方式属于_。（分数：2.00）A.项目投资B.直接投资C.间接投资D.对内投资23.已知某笔贷款的年利率为 12%，按季计算，则该笔贷款的实际年利率为_。（分数：2.00）A.12.65%B.12.55%C.12.36%D.13.10%24.下列关于房地产投资项目的现金流量中，出售型的房地产开发项目现金流入_。（分数：2.0
8、0）A.按揭收入B.自营收入C.销售收入D.转让收入25.在房地产投资项目的财务报表中，项目总投资估算表属于_。（分数：2.00）A.现金流量表B.基本报表C.辅助报表D.以上都不对26.若某房地产投资方案的财务净现值_，则该方案在经济上不可行。（分数：2.00）A.大于 0B.等于 0C.小于 0D.小于 127.某房地产投资项目的总投资额为 5500万元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为 800万元，年平均税后利润为 480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。（分数：2.00）A.24%B.28%C.32%D.40%28.下列关于房地产投资项目盈亏平衡
9、分析的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就是盈亏平衡分析B.对于房地产投资项目，一般只进行线性盈亏平衡分析C.盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析D.盈亏平衡分析中，把全部总成本分为固定成本和混合成本29.下列关于敏感性分析的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析B.房地产投资项目的敏感性分析中，通常都要求进行单因素敏感性分析C.项目对某种不确定因素的敏感程度可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变化幅度D.如果某一
10、个不确定的因素引起的投资项目经济效益变化幅度很大，说明投资项目经济效益的变动对该因素不敏感30.如果使用专家调查法进行房地产投资风险识别，为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在_位。（分数：2.00）A.1020B.3040C.510D.5060二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.下列选项中，属于一般集聚因素的是_。（分数：4.00）A.生产集聚B.技术集聚C.纯集聚D.社会集聚E.偶然集聚32.在国有土地征收的评估中，若房地产价格评估机构或房地产估价师出具了有重大差错的评估报告，则应_。（分数：4.00）A.责令限期改正B.对房地产价格评估机构处以 1万元以上
11、3万元以下的罚款C.记入该估价师的信用档案D.情节严重的，吊销营业执照E.造成损失的，依法承担赔偿责任33.国有建设用地使用权出让合同必须包括的内容有_。（分数：4.00）A.土地出让金的数额以及支付方式B.建设规划设计条件C.违约责任D.拟建项目定位E.施工单位名称34.一份完整的房地产市场调研问卷通常包括_。（分数：4.00）A.引文B.说明C.正文D.受访者项目E.结束语35.房地产市场调研的系统性主要表现在_。（分数：4.00）A.房地产市场调研方法的系统性B.房地产市场调研组织的系统性C.房地产市场调研过程的系统性D.房地产市场调研内容的系统性E.房地产市场调研信息处理的系统性36.
12、房地产开发项目 SWOT分析的主要分析对象有_。（分数：4.00）A.竞争力B.优势C.劣势D.机会E.威胁37.现有独立方案 A、B、C、D，它们所需要的投资分别为 1000万元、900 万元、800 万元和 650万元。当资金总额限量为 1500万元时，除 A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有_。（分数：4.00）A.A方案B.B方案C.B+C方案D.B+D方案E.C方案38.下列选项中，属于房地产投资风险应对的方法有_。（分数：4.00）A.风险预防B.风险回避C.风险转移D.风险评估E.风险自留39.房地产投资项目的不确定性分析包括_。（分数：4.00）
13、A.财务报表分析B.敏感性分析C.风险分析D.盈亏平衡分析E.财务管理分析40.下列选项中，属于房地产投资资金构成的是_。（分数：4.00）A.企业自有资金B.财政资金C.信贷融资D.债券融资E.在建工程三、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)某房地产开发商为了能够在房地产市场中得到更大的市场份额以赚取更多利润，随即对房地产市场进行了调研分析。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).如果是运用深度访谈法进行房地产市场调研，则其形式上主要采取_。（分数：5.00）A.一对多访谈B.多对多访谈C.一对一访谈D.多对一访谈(2).房地产开发商为了确定某种物业类型的盈利潜力，因
14、此需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成的物业如商场、娱乐设施等。这时为了得到较为全面和准确信息，应该使用的方法是_。（分数：5.00）A.观察法B.询问法C.实验法D.抽查法(3).在对房地产市场进行经济环境调研时，主要涉及_。（分数：5.00）A.经济总量B.经济发展规模C.城市总体规划D.家庭收入水平(4).对房地产市场进行消费者调研时，主要的调研内容包括_。（分数：5.00）A.总人口B.人口地理分布C.消费者购买房地产的时间分布D.房地产购买行为的主要决策者某异地房地产开发公司拟在亚龙湾高尔夫球场的中央开发亚龙湾高尔夫别墅，开发完成后是整个亚龙湾的地理中心。该房地产开发商
15、通过采用招投标的方式选定了施工承包商，并签订了工程合同。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).房地产开发项目合同的内容通常包括_。（分数：5.00）A.合同的当事人B.合同的标的C.合同期限D.招标方式(2).房地产开发项目合同中最主要的合同主体是_。（分数：5.00）A.保险公司B.房地产开发企业C.施工承包商D.工程监理(3).在签订施工承包合同时，对非招标工程的承包人进行资格预审可采取的方式为_。（分数：5.00）A.面谈B.招标预审C.实地调查D.社会调查(4).在房地产开发工程项目全部竣工后，应将全部合同文件加以系统整理，_。（分数：5.00）A.予以销毁B.建档
16、保管C.上交房管局D.交给业主经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 51答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.中心地理论由德国学者_提出。（分数：2.00）A.伯吉斯B.韦伯C.克里斯塔勒 D.马克思解析：解析 本题考查中心地理论的提出者。中心地理论由德国地理学家克里斯塔勒在德国南部的中心地一书中提出。2.若北京某商务区用地建筑面积总和为 150万平方米，总建筑面积为 600万平方米，则其中心商务强度指标(CBII)_区域界定指标。（分数：2.00）A.基本满足B.不满足 C.满足D.完全不满足解析：解析 本题考查中心商务区土
17、地利用模式的指标计算。中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积=150/600=40%。通常把中心商务高度指标(CBHI)1，中心商务强度指标(CBII)50%的区域界定为中心商务区(CBD)。显然，该商务区的 CBII=40%不符合界定标准。3.城市土地利用从中心到郊区依次是_。（分数：2.00）A.居住、商业、工业、农业B.商业、居住、农业、工业C.商业、居住、工业、农业 D.商业、农业、居住、工业解析：解析 本题考查城市土地利用的层次分布。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。4.我国的城乡居民点系列为_。（分数：2.00）A.
18、省市镇乡B.村乡镇建制镇市 C.乡镇市建制镇省D.村镇乡市解析：解析 本题考查我国的城乡居民点系列。城市是相对于乡村而言的一种大型的居民点。我国的城乡居民点系列为：村乡镇建制镇市。村和乡镇是乡村型居民点，统称乡村；建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。5.在城市化的_，房地产投资资金、开发建设和消费需求主要集中在大城市和中心城区。（分数：2.00）A.初期阶段B.加速阶段C.快速发展阶段 D.后期阶段解析：解析 本题考查城市化与房地产发展的阶段。在城市化快速发展阶段，人口向大城市集聚，城市用地迅速向外扩张，空间特征呈现集中型；房地产投资资金、开发建设和消费需求也主要集中在大城市和中心城区。
19、6.房地产征收具有的特点是_。（分数：2.00）A.义务性B.自愿性C.无偿性D.强制性 解析：解析 本题考查房地产征收。房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。故本题选 D项。7.农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后_日内将批复发出。（分数：2.00）A.13B.5 C.6D.10解析：解析 本题考查集体土
20、地征收的批复时间。农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后 5日内将批复发出。8.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的_倍。（分数：2.00）A.30 B.25C.20D.50解析：解析 本题考查征地补偿的标准。中华人民共和国土地管理法第四十七条规定了集体土地征收补偿标准：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的 30倍。9.土地使用权出让招标公告的内
21、容一般不包括_。（分数：2.00）A.投标人的名称和地址 B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法解析：解析 本题考查土地使用权出让招标公告的内容。招标、拍卖和挂牌公告应包括下列内容：(1)出让人的名称和地址。(2)出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求。(3)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法。(4)索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式。(5)招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等。(6)确定中标人、竞得人的标准和方法。(7)投标、竞买保证金。(8)其他需要公告的事项。10.A公司以出让方式取得
22、了某成片土地的使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 A公司要转让该土地的使用权，应满足的条件是_。（分数：2.00）A.形成工业用地或者其他建设用地条件 B.完成开发投资总额的 25%以上(不合土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的 25%以上(含土地使用权出让金)D.取得土地使用权 3年以后解析：解析 本题考查土地使用权转让的条件。以出让方式取得的土地使用权的转让房地产时，应当符合的条件为：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者
23、其他建设用地条件。11.国有建设用地使用权出租的一般程序为_。（分数：2.00）A.审批登记申请签订合同B.申请登记审批签订合同C.申请审批签订合同登记 D.审批申请登记签订合同解析：解析 本题考查国有建设用地使用权出租的程序。国有建设用地使用权出租的程序为：(1)申请。(2)审批。(3)签订合同。(4)办理登记。12.下列选项中，国家不能无偿收回的是_。（分数：2.00）A.土地使用者因迁移、解散而停止使用原划拨国有土地的B.土地使用者因破产而停止使用原划拨国有土地的C.划拨建设用地使用权未经原批准机关同意，连续 1年未使用的土地 D.核准报废的矿场土地解析：解析 本题考查国有建设用地使用权
24、的收回。C 项的表述应该是未经原批准机关同意，连续 2年来使用的土地。13.下列关于国有建设用地使用权招标出让的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.招标出让无须设定底价B.若投标者不足 3人，应当终止招标活动 C.出让人至少应当在投标开始目前 25日发布招标公告D.成立评标小组，按价高者得的原则确定中标人解析：解析 本题考查招标出让的程序。招标出让需设定底价；出让人应至少在投标开始日前 20日发布招标公告；按价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。故 A、C、D 项错误。14.房地产市场调研中，要解决的问题是说明“是什么”，而不是“为什么”的调研方法是_。（分数：2.00）A.因
25、果性调研B.描述性调研 C.探测性调研D.预测性调研解析：解析 本题考查描述性调研。描述性调研是指较深入具体地反映调研对象的总体情况，对需要调研的客观事实的有关资料进行收集、记录、分析的正式调研。它要解决的问题是说明“是什么”，而不是“为什么”。15.在房地产市场调研的过程中，_是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研工作的进度和质量。（分数：2.00）A.准备阶段B.信息搜集阶段 C.研究阶段D.总结阶段解析：解析 本题考查房地产市场调研的程序。信息搜集阶段是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研工作的进度和质量。16.在房地产市场调研中，_通常是市场调研的首选方法。（分数：2.00）A
26、.定性调研法B.文案调研法 C.定量调研法D.观察法解析：解析 本题考查房地产市场调研的方法。在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。17.下列关于观察法的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.不但能描述现象，而且还能表明原因B.对调研人员的素质要求不高C.调研的有效性在很大程度上受到调研人员个人素质的影响 D.不可以获取较为客观真实的第一手资料解析：解析 本题考查观察法的缺点。观察法的缺点主要有：(1)只能描述现象而难以说明原因。(2)对调研人员的素质要求较高，调研的有效性在很大程度上受到调研人员个人素质的影响。18.房地产市场调研问卷设计中，可以出现的问题是_。（分数：
27、2.00）A.诱导性的问题B.令受访者难堪的问题C.提问过多的问题D.开放式问题 解析：解析 本题考查房地产市场调研问卷的问题设计。房地产市场调研问卷中问题的表达要简明、生动、准确，要避免提似是而非的问题。具体应避免出现的问题包括笼统抽象的问题、使用模糊的词语和含糊不清的句子、诱导性的问题、令受访者难堪的问题、提问与答案不一致的问题、提问过多的问题。19.根据市场调研主体的不同，可以将房地产市场调研分为_。（分数：2.00）A.宏观市场调研和微观市场调研B.委托调研和自行调研 C.文案调研和实地调研D.全面调研和非全面调研解析：解析 本题考查房地产市场调研的分类。按照市场调研主体的不同，可以将
28、房地产市场调研分为委托调研和自行调研。20.把房地产市场按照消费者需求上的差异，划分为若干个具有共同特征的购买群体的过程指的是_。（分数：2.00）A.房地产项目开发B.房地产市场细分 C.房地产项目市场定位D.房地产经营策划解析：解析 本题考查房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房地产市场按照消费者需求上的差异，划分为若干个具有共同特征的购买群体的过程。21.下列关于房地产开发项目市场定位策略的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.创新定位策略的缺点是有较大的风险B.迎头定位策略的优点是竞争过程中相当引人注目，甚至产生轰动效应 C.迎头定位策略会填补市场上的空缺，生产市场上没有的、
29、具备某种特色的产品D.创新定位策略的优点是能使企业较快地在市场上站稳脚跟解析：解析 本题考查房地产开发项目市场定位的策略。迎头定位策略的缺点是有较大的风险。创新定位策略是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某种特色的产品。避强定位策略的优点是能使企业较快地在市场上站稳脚跟，并能在消费者中树立形象，风险小。22.投资者将资金投资于各种有价证券，这种投资方式属于_。（分数：2.00）A.项目投资B.直接投资C.间接投资 D.对内投资解析：解析 本题考查间接投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。23.已知
30、某笔贷款的年利率为 12%，按季计算，则该笔贷款的实际年利率为_。（分数：2.00）A.12.65%B.12.55% C.12.36%D.13.10%解析：解析 本题考查实际利率的相关计算。实际利率 i=(1+r/n) n -1=(1+12%/4) 4 -112.55%。24.下列关于房地产投资项目的现金流量中，出售型的房地产开发项目现金流入_。（分数：2.00）A.按揭收入B.自营收入C.销售收入 D.转让收入解析：解析 本题考查出售型房地产开发项目的现金流入。出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收入体现。25.在房地产投资项目的财务报表中，项
31、目总投资估算表属于_。（分数：2.00）A.现金流量表B.基本报表C.辅助报表 D.以上都不对解析：解析 本题考查房地产投资项目的财务报表。房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。其中，辅助报表主要有项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。26.若某房地产投资方案的财务净现值_，则该方案在经济上不可行。（分数：2.00）A.大于 0B.等于 0C.小于 0 D.小于 1解析：解析 本题考查财务净现值的评价准则。当财务净现值小于 0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。27.某房地产投资项目的总投资额为 55
32、00万元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为 800万元，年平均税后利润为 480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。（分数：2.00）A.24%B.28%C.32% D.40%解析：解析 本题考查资本金利润率的相关计算。该项目的资本金利润率=年税前利润或年平均税前利润/资本金100%=800/2500100%=32%。28.下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就是盈亏平衡分析B.对于房地产投资项目，一般只进行线性盈亏平衡
33、分析C.盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析D.盈亏平衡分析中，把全部总成本分为固定成本和混合成本 解析：解析 本题考查盈亏平衡分析。盈亏平衡分析的基本原理是根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可分解为固定成本和变动成本两部分。故 D项错误。29.下列关于敏感性分析的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析B.房地产投资项目的敏感性分析中，通常都要求进行单因素敏感性分析C.项目对某种不确定因素的敏感程度可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变化幅度D.如果某一个不确定的因素引起的投资项目经济效益变化幅度很大，说明投资项
34、目经济效益的变动对该因素不敏感 解析：解析 本题考查敏感性分析的含义。如果某一个不确定因素引起的投资项目经济收益变化幅度很大，说明投资项目经济效益的变动对该因素是敏感的，反之，则说明不敏感。故 D项错误。30.如果使用专家调查法进行房地产投资风险识别，为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在_位。（分数：2.00）A.1020 B.3040C.510D.5060解析：解析 本题考查房地产投资风险识别的专家调查法。为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在 1020 位。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.下列选项中，属于一般集聚因素的是_。（分数：4.00）
35、A.生产集聚 B.技术集聚 C.纯集聚 D.社会集聚E.偶然集聚解析：解析 本题考查工业区位理论中关于集聚的内容。集聚可分为两大类，即生产或技术集聚(纯集聚)和社会集聚(偶然集聚)。其中生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。32.在国有土地征收的评估中，若房地产价格评估机构或房地产估价师出具了有重大差错的评估报告，则应_。（分数：4.00）A.责令限期改正 B.对房地产价格评估机构处以 1万元以上 3万元以下的罚款C.记入该估价师的信用档案 D.情节严重的，吊销营业执照E.造成损失的，依法承担赔偿责任 解析：解析 本题考查出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任。房地产价格评估
36、机构或者房地产估价师出具虚假或者重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处 5万元以上 20万元以下罚款，对房地产估价师并处 1万元以上 3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书，注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。33.国有建设用地使用权出让合同必须包括的内容有_。（分数：4.00）A.土地出让金的数额以及支付方式 B.建设规划设计条件 C.违约责任 D.拟建项目定位E.施工单位名称解析：解析 本题考查国有建设用地使用权出让合同的内容。国有建设用地使用权出让合同的内容一般包括：(1)土地位置、面积、界址等
37、土地自然状况。(2)土地用途及使用期限。(3)建设规划设计条件，或称使用条件。(4)动工开发期限。(5)出让金额及支付方式。(6)开发进度与分期投资额度。(7)违约责任。(8)双方认为应约定的其他条款。34.一份完整的房地产市场调研问卷通常包括_。（分数：4.00）A.引文B.说明 C.正文 D.受访者项目 E.结束语 解析：解析 本题考查房地产市场调研问卷的基本结构。房地产市场调研问卷由眉头、说明、正文、编码、受访者项目、调查者项目、结束语构成。35.房地产市场调研的系统性主要表现在_。（分数：4.00）A.房地产市场调研方法的系统性B.房地产市场调研组织的系统性 C.房地产市场调研过程的系
38、统性 D.房地产市场调研内容的系统性 E.房地产市场调研信息处理的系统性 解析：解析 本题考查房地产市场调研的系统性的表现。房地产市场调研的系统性主要表现在：(1)房地产市场调研组织的系统性。(2)房地产市场调研过程的系统性。(3)房地产市场调研内容的系统性。(4)房地产市场调研信息处理的系统性。36.房地产开发项目 SWOT分析的主要分析对象有_。（分数：4.00）A.竞争力B.优势 C.劣势 D.机会 E.威胁 解析：解析 本题考查 SWOT分析。SWOT 分析矩阵包括优势、劣势、机会和威胁四个方面。37.现有独立方案 A、B、C、D，它们所需要的投资分别为 1000万元、900 万元、8
39、00 万元和 650万元。当资金总额限量为 1500万元时，除 A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有_。（分数：4.00）A.A方案B.B方案C.B+C方案 D.B+D方案 E.C方案解析：解析 本题考查房地产投资项目方案比选。在形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以转化为互斥方案。B+C 方案的投资额为 900+800=1700(万元)，B+D 方案的投资额为 900+650=1550(万元)，均超过了资金总额 1500万元，因此不能选择。38.下列选项中，属于房地产投资风险应对的方法有_。（分数：4.00）A.风险预防 B.风险回避 C.风险转移 D
40、.风险评估E.风险自留 解析：解析 本题考查房地产投资风险应对的方法。房地产投资风险应对的方法主要有风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留和风险利用。39.房地产投资项目的不确定性分析包括_。（分数：4.00）A.财务报表分析B.敏感性分析 C.风险分析 D.盈亏平衡分析 E.财务管理分析解析：解析 本题考查房地产投资项目不确定性分析。房地产投资项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。40.下列选项中，属于房地产投资资金构成的是_。（分数：4.00）A.企业自有资金 B.财政资金 C.信贷融资 D.债券融资 E.在建工程解析：解析 本题考查房地产投资的资金构成。房地
41、产投资的资金由企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金构成。三、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)某房地产开发商为了能够在房地产市场中得到更大的市场份额以赚取更多利润，随即对房地产市场进行了调研分析。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).如果是运用深度访谈法进行房地产市场调研，则其形式上主要采取_。（分数：5.00）A.一对多访谈B.多对多访谈C.一对一访谈 D.多对一访谈解析：解析 本题考查房地产市场调研方法中的深度访谈法。深度访谈法最主要的特点在于它是一种无结构的、直接的、一对一的访谈。(2).房地产开发商为了确定某种物业类型的盈利潜力，因
42、此需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成的物业如商场、娱乐设施等。这时为了得到较为全面和准确信息，应该使用的方法是_。（分数：5.00）A.观察法 B.询问法C.实验法D.抽查法解析：解析 本题考查房地产市场调研方法中的观察法。观察法的特点主要表现包括所获得的信息具有较高的准确性、所获得的信息具有全面性、所获得的信息具有较强的直接性。(3).在对房地产市场进行经济环境调研时，主要涉及_。（分数：5.00）A.经济总量 B.经济发展规模 C.城市总体规划D.家庭收入水平 解析：解析 本题考查房地产市场经济环境调研。房地产市场环境调查包括政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研
43、、科技发展环境调研、资源环境调研。A、B、D 项属于经济环境调研的主要内容；C 项属于政治法律环境调研的主要内容。(4).对房地产市场进行消费者调研时，主要的调研内容包括_。（分数：5.00）A.总人口 B.人口地理分布 C.消费者购买房地产的时间分布D.房地产购买行为的主要决策者解析：解析 本题考查房地产消费者调研。对房地产消费者的调研主要有总人口、人口地理分布、家庭总数和家庭平均人口数、人口的民族构成、人口的年龄构成、人口的职业构成、人口的教育程度。某异地房地产开发公司拟在亚龙湾高尔夫球场的中央开发亚龙湾高尔夫别墅，开发完成后是整个亚龙湾的地理中心。该房地产开发商通过采用招投标的方式选定了
44、施工承包商，并签订了工程合同。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).房地产开发项目合同的内容通常包括_。（分数：5.00）A.合同的当事人 B.合同的标的 C.合同期限 D.招标方式解析：解析 本题考查房地产开发项目合同的内容。房地产开发项目合同通常包括以下内容：(1)合同的当事人。(2)合同的标的。(3)标的的数量和质量。(4)合同价款或酬金。(5)合同期限、履行地点和方式。(6)违约责任。(7)解决争执的方法。(2).房地产开发项目合同中最主要的合同主体是_。（分数：5.00）A.保险公司B.房地产开发企业 C.施工承包商 D.工程监理解析：解析 本题考查房地产开发项目
45、合同的主体。在房地产开发项目中，参与工程建设的有房地产开发企业、设计方、监理方、施工承包商、设备供应商、材料供应商，其中房地产开发企业和施工承包商是两个最主要的合同主体。(3).在签订施工承包合同时，对非招标工程的承包人进行资格预审可采取的方式为_。（分数：5.00）A.面谈B.招标预审C.实地调查D.社会调查 解析：解析 本题考查房地产开发项目的施工承包合同。在具备与承包人签订施工合同的前提条件下，应对承包人的资格、资信和履约能力进行预审。对承包人的资格预审，招标工程可通过招标预审进行；非招标工程可通过社会调查进行。(4).在房地产开发工程项目全部竣工后，应将全部合同文件加以系统整理，_。（分数：5.00）A.予以销毁B.建档保管 C.上交房管局D.交给业主解析：解析 本题考查房地产开发项目的施工承包合同。房地产开发项目的施工承包合同管理主要包括签订管理、履行管理、档案管理。题干所描述的内容是档案管理的内容。
