1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 52及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若投资者的目标收益率为 10%，则该项目的财务净现值为_万元。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 净现金流量 -1000 300 300 300 300 300 （分数：2.00）A.-8.31B.87.32C.137.24D.205.652.某房地产投资项目期末负债总额为 80万，期末权益总额为 120万，则该项目期末的资产负债率是_。（分数：2.00）A.67%B.40%C.50%D.80%3
2、.房地产投资项目可行性研究是针对房地产_进行的。（分数：2.00）A.直接投资B.间接投资C.租赁经营D.直接出售4.在编制房地产投资项目可行性研究报告时，对投资项目的不确定性分析和风险分析不包括_。（分数：2.00）A.概率分析B.敏感性分析C.盈亏平衡分析D.风险指标分析5.下列选项中，不属于房地产开发项目工程勘察中详细勘察阶段的基本工作的是_。（分数：2.00）A.对设计烈度为 7度及 7度以上的建筑物，应制订场地和地基的地震效应B.查明地质结构、岩石和土壤的物理力学性质，对地基的稳定及承载能力做出评价C.提供不良地质问题防治工程所需的计算参数及资料D.查明地下水的埋藏条件和侵蚀、渗透性
3、、水位变化幅度及规律6.在房地产开发项目工程施工招标的邀请招标过程中，被邀请参加投标的承包商数量一般不少于_家。（分数：2.00）A.6B.4C.3D.57.在房地产开发项目工程招标中，提交投标文件的投标人少于_个的，招标人应依法重新招标。（分数：2.00）A.4B.3C.6D.78._是房地产开发项目竣工决算的核心内容。（分数：2.00）A.工程造价对比分析B.工程竣工图C.竣工财务决算D.工程预算表9.房地产开发项目竣工结算文件主要包括竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表、分部分项工程结算表和_。（分数：2.00）A.附表B.竣工决算表C.结算编制说明D.工程合同10.采
4、用市场法进行房地产估价时，要求选取可比实例，一般选取可比实例的数量为_个。（分数：2.00）A.15B.49C.310D.101511.某套二手住房买卖，买方付给卖方 2100元/平方米，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的2%和 3%。应缴纳的税费均由卖方负担，则该套住房的正常成交价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1455.00B.2038.83C.2545.00D.1546.3912.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 3万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年限为无限年，则此住房的净销售收入应为_万元。（分数：2.00）A.16B.25C.30
5、D.1813._是假设在价值时点重新取得全新状况的估计对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。（分数：2.00）A.实际成本B.重新构建价格C.类似房地产的客观成本D.类似房地产的最低成本14.下列关于建筑物经济寿命与自然寿命的关系的描述中，正确是_。（分数：2.00）A.经济寿命自然寿命B.经济寿命自然寿命C.经济寿命=自然寿命D.经济寿命自然寿命15.在假设开发法中，运营期的终点是开发完成后的_。（分数：2.00）A.取得估价房地产之日B.待开发房地产竣工验收合格之日C.房地产销售完成之日D.房地产经济寿命结束之日16.下列选项中，属于房地产开发经营企业采取直接
6、渠道进行商品房销售的优点的是_。（分数：2.00）A.有利于利用更广泛的客户资源B.销售队伍建设成本低C.有利于树立良好的企业形象D.有利于发挥销售专业特长17.在商品房销售代理中，卖方代理的委托方为_。（分数：2.00）A.房地产开发企业B.需要购买商品房的单位或个人C.房地产经纪公司D.房贷公司18.某房地产项目开盘，采取较高的价格进行销售，可能是_。（分数：2.00）A.高价策略B.高开低走定价策略C.折扣定价策略D.心理定价策略19.房地产开发企业通过运用各种抽奖促销、免费赠送的方式促进商品房销售的促销方式是_。（分数：2.00）A.广告B.人员推销C.营业推广D.公共关系20.在房地
7、产促销中，对促销人员的业绩评价可以采用比较法和_。（分数：2.00）A.标准对照法B.工作量法C.定额法D.测评法21.首次业主大会会议筹备组应自组成之日起_日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。（分数：2.00）A.25B.70C.30D.9022.业主大会、业主委员会的工作经费由_承担。（分数：2.00）A.物业公司B.全体业主C.部分业主D.开发商23.一级物业服务企业资质证书的颁发和管理由_负责。（分数：2.00）A.国务院建设主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门C.市级人民政府房地产主管部门D.物业公司协会24.在物业服务企业招标中，若采用邀请招标的，则应向_个以上物业服
8、务企业发出邀请书。（分数：2.00）A.2B.5C.3D.625.物业服务合同是_与物业服务企业签订的，委托物业服务企业提供物业管理服务的合同。（分数：2.00）A.建设单位B.业主C.单个居民D.房地产开发商26.在包干制下，项目管理的盈余或亏损应该由_承担。（分数：2.00）A.业主B.建设单位C.业主委员会D.物业服务企业27.在房地产贷款中，最主要的贷款形式是_。（分数：2.00）A.信用贷款B.保证贷款C.抵押贷款D.质押贷款28.下列选项中，保险公司不负责赔偿事故的是_。（分数：2.00）A.火灾B.洪水C.战争D.泥石流29.中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产
9、支出与收入比控制在_以下。（分数：2.00）A.40%B.50%C.55%D.70%30.某人购房贷款 60万元，采用等额本金还款方式分 10年偿还，贷款年利率为 5%，则第 10个月的还款额是_元。（分数：2.00）A.5312.69B.5500.69C.7312.69D.6912.69二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.下列选项中，属于房地产开发项目竣工验收资料的有_。（分数：4.00）A.工程项目开工报告B.工程合同C.技术变更核定单D.定位测量记录E.隐蔽验收记录及施工日志32.房地产开发项目工程设计管理的主要模式不包括_。（分数：4.00）A.投标单位设计管理模式B
10、.委托专业咨询公司管理模式C.施工单位设计管理模式D.房地产开发企业直接管理模式E.委托项目公司管理模式33.一份完整的房地产估价报告包括_。（分数：4.00）A.封面B.目录C.估价方法D.估价的假设和限制条件E.估价结果报告34.评估房地产的市场价值应遵循的原则有_。（分数：4.00）A.替代原则B.弹性原则C.价值时点原则D.最高最佳利用原则E.独立、客观、公正原则35.房地产定价的目标有_。（分数：4.00）A.实现预期利润B.提高或维持市场占有率C.维护企业形象D.维持营业E.反映市场供求目标36.在房地产的促销策略中，房地产广告基调的确定，必须考虑_等因素。（分数：4.00）A.客
11、户的需求B.项目的竞争优势C.产品的特征D.项目的销售价格E.行业平均利润水平37.下列选项中，属于物业管理规约的是_。（分数：4.00）A.物业的使用、维护和管理B.专项维修资金的筹集、管理和使用C.业主共同利益的维护D.相关主体的法律义务E.业主共同管理权的行使38.物业管理规约对_具有约束力。（分数：4.00）A.全体业主B.物业承租人C.借住在业主家的亲戚D.物业建设单位和物业服务企业E.物业的继受人39.房地产金融的职能包括_。（分数：4.00）A.筹集资金B.保值增值C.融通资金D.结算服务E.规避风险40.在办理房地产抵押贷款时，房地产管理部门需对抵押物进行审查的内容有_。（分数
12、：4.00）A.抵押物是否符合进入抵押市场的条件B.抵押物权证的真伪C.抵押物的面积D.抵押人的信誉E.抵押物是否已经抵押三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)某建筑物的建筑面积为 100平方米，套内建筑面积为 80平方米，按套内建筑面积计算的重置价格为 4500元/平方米，经过年数为 10年，经济寿命为 50年，残值率为 5%。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).该建筑物单位建筑面积的重置价格为_元/平方米。（分数：4.00）A.3300B.4500C.3600D.5200(2).下列关于建筑物寿命的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.建筑物的寿命可分为自
13、然寿命和经济寿命B.在利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命为有效寿命C.新近建成的建筑物的价值一定高D.建筑物的剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄(3).采用直线法计算该建筑物的总折旧额为_元。（分数：4.00）A.40000B.68400C.64000D.76000(4).计算该建筑物现值可采用的公式为_。（分数：4.00）A.建筑物现值=建筑物重置价格成新率B.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额C.建筑物现值=建筑物重置价格-折旧总额D.建筑物现值=建筑物重置价格(1-有效年数经济寿命)近年来各地的房地产公司如雨后春笋般成长起来，市场竞争异常激烈。房地产促销策略作为房地产营销中不可少
14、的一环，逐渐成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。 根据以上资料，回答以下问题：（分数：12.00）(1).常见的非人员促销方式有_。（分数：3.00）A.现场促销B.营业推广C.房地产广告D.公共关系(2).人员促销的特征表现为_。（分数：3.00）A.及时性B.灵活性C.选择性D.时间成本较低(3).活动推广的常见类型有_。（分数：3.00）A.楼盘庆典B.社会公益活动C.社区内活动D.大型有奖销售、打折促销活动(4).某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是_。（分数：3.00）A.扩大房地产商品知名度B.树立房地产企业形象C.降低房地产价格D.向消费
15、者或代理商提供一种特殊的优惠，鼓励客户购买某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司通过电视广告的形式发布了招标公告，并在中国物业管理协会网站发布了招标公告，拟通过此方式选聘物业服务企业来管理该小区。 根据以上资料，回答以下问题：（分数：12.00）(1).该房地产开发公司进行的物业管理招标方式是_。（分数：3.00）A.公开招标B.邀请招标C.要约招标D.联合招标(2).物业管理招投标的原则有_。（分数：3.00）A.公开、公平、公正原则B.等价有偿原则C.诚实信用原则D.保护弱者原则(3).该房地产公司应编制招标文件，其招标文件中的内容不包括_。（分数：3.00）A.
16、招标人及招标项目简介B.未来业主的情况C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和评标方法(4).评标委员会的下列做法中，错误的有_。（分数：3.00）A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会B.否决所有投标C.向招标人提出书面评标报告D.推荐超过 3名有排序的合格的中标候选人经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 52答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若投资者的目标收益率为 10%，则该项目的财务净现值为_万元。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 净现金流量 -1000 30
17、0 300 300 300 300 （分数：2.00）A.-8.31B.87.32C.137.24 D.205.65解析：解析 本题考查财务净现值的相关计算。财务净现值 FNPN= 2.某房地产投资项目期末负债总额为 80万，期末权益总额为 120万，则该项目期末的资产负债率是_。（分数：2.00）A.67%B.40% C.50%D.80%解析：解析 本题考查资产负债率。资产负债率反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率=期末负债总额/期末资产总额=80/(80+120)100%=40%。3.房地产投资项目可行性研究是针对房地产_进行的。（分数
18、：2.00）A.直接投资 B.间接投资C.租赁经营D.直接出售解析：解析 本题考查房地产投资项目可行性研究。房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。4.在编制房地产投资项目可行性研究报告时，对投资项目的不确定性分析和风险分析不包括_。（分数：2.00）A.概率分析B.敏感性分析C.盈亏平衡分析D.风险指标分析 解析：解析 本题考查房地产投资项目可行性研究报告的编制。在编制房地产投资项目可行性研究报告时，要对项目进行不确定性分析和风险分析，主要包括概率分析、敏感性分析、盈亏平衡分析。5.下列选项中，不属于房地产开发项目工程勘察中详细勘察阶段的基本工作的是_。（分数：2.00）A.对设
19、计烈度为 7度及 7度以上的建筑物，应制订场地和地基的地震效应 B.查明地质结构、岩石和土壤的物理力学性质，对地基的稳定及承载能力做出评价C.提供不良地质问题防治工程所需的计算参数及资料D.查明地下水的埋藏条件和侵蚀、渗透性、水位变化幅度及规律解析：解析 本题考查房地产开发项目工程勘察。A 项属于房地产开发项目工程勘察中初步勘察阶段的基本工作。6.在房地产开发项目工程施工招标的邀请招标过程中，被邀请参加投标的承包商数量一般不少于_家。（分数：2.00）A.6B.4C.3 D.5解析：解析 本题考查房地产开发项目工程邀请招标的相关规定。在邀请招标过程中，被邀请参加投标的承包商数量较少，但为了达到
20、充分竞争的目的，一般不应少于 3家。7.在房地产开发项目工程招标中，提交投标文件的投标人少于_个的，招标人应依法重新招标。（分数：2.00）A.4B.3 C.6D.7解析：解析 本题考查房地产工程开发项目招标的相关规定。提交投标文件的投标人少于 3个的，招标人应依法重新招标。8._是房地产开发项目竣工决算的核心内容。（分数：2.00）A.工程造价对比分析B.工程竣工图C.竣工财务决算 D.工程预算表解析：解析 本题考查房地产开发项目竣工决算的内容。竣工决算包括：(1)竣工财务决算说明书。(2)竣工财务决算报表。(3)工程竣工图。(4)工程造价对比分析。其中，竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表
21、又合称为竣工财务决算，是竣工决算的核心内容。9.房地产开发项目竣工结算文件主要包括竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表、分部分项工程结算表和_。（分数：2.00）A.附表B.竣工决算表C.结算编制说明 D.工程合同解析：解析 本题考查房地产竣工结算文件。房地产开发项目竣工结算文件主要包括竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表、分部分项工程结算表和结算编制说明。10.采用市场法进行房地产估价时，要求选取可比实例，一般选取可比实例的数量为_个。（分数：2.00）A.15B.49C.310 D.1015解析：解析 本题考查选取可比实例的数量。选取可比实例的数量在 3
22、10 个之间为宜。11.某套二手住房买卖，买方付给卖方 2100元/平方米，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的2%和 3%。应缴纳的税费均由卖方负担，则该套住房的正常成交价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1455.00B.2038.83 C.2545.00D.1546.39解析：解析 本题考查交易情况修正的相关计算。如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，则正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方交纳的税费比率)=2100/(1+3%)=2038.83(元/平方米)。12.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 3万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12
23、%时，假设收益年限为无限年，则此住房的净销售收入应为_万元。（分数：2.00）A.16B.25 C.30D.18解析：解析 本题考查收益年限为无限年且其他因素不变的收益法公式。V=A/Y=3/12%=25(万元)。13._是假设在价值时点重新取得全新状况的估计对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。（分数：2.00）A.实际成本B.重新构建价格 C.类似房地产的客观成本D.类似房地产的最低成本解析：解析 本题考查重新构建价格。所谓重新构建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。14.下列关于建
24、筑物经济寿命与自然寿命的关系的描述中，正确是_。（分数：2.00）A.经济寿命自然寿命B.经济寿命自然寿命C.经济寿命=自然寿命D.经济寿命自然寿命 解析：解析 本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。则经济寿命小于或等于其自然寿命。15.在假设开发法中，运营期的终点是开发完成后的_。（分数：2.00）A.取得估价房地产之日B.待开发房地产竣工验收合格之日C.房地产销售完成之日D.房地产经济寿
25、命结束之日 解析：解析 本题考查假设开发法运营期的终点。在假设开发法中，运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。16.下列选项中，属于房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点的是_。（分数：2.00）A.有利于利用更广泛的客户资源B.销售队伍建设成本低C.有利于树立良好的企业形象 D.有利于发挥销售专业特长解析：解析 本题考查房地产直接销售渠道的优点。直接销售渠道的优点包括：(1)房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，可避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为。(2)产销直接见面便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及
26、变化趋势，从而可以较快地调整销售策略。(3)有利于树立良好的企业形象。17.在商品房销售代理中，卖方代理的委托方为_。（分数：2.00）A.房地产开发企业 B.需要购买商品房的单位或个人C.房地产经纪公司D.房贷公司解析：解析 本题考查商品房销售代理。根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为卖方代理和买方代理。委托人是房地产开发企业的代理称为卖方代理，委托人是需要购买商品房的单位或个人的代理款称为买方代理。18.某房地产项目开盘，采取较高的价格进行销售，可能是_。（分数：2.00）A.高价策略 B.高开低走定价策略C.折扣定价策略D.心理定价策略解析：解析 本题考查房地产定价策略中的高价策略。
27、将项目价格确定在同一市场上较高的价格水平上属于高价策略。19.房地产开发企业通过运用各种抽奖促销、免费赠送的方式促进商品房销售的促销方式是_。（分数：2.00）A.广告B.人员推销C.营业推广 D.公共关系解析：解析 本题考查营业推广。营业推广是房地产开发企业运用各种短期诱因扩大商品房的市场影响，鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。营业推广的形式多种多样，有活动推广、抽奖促销、免费赠送等。20.在房地产促销中，对促销人员的业绩评价可以采用比较法和_。（分数：2.00）A.标准对照法 B.工作量法C.定额法D.测评法解析：解析 本题考查对推销人员业绩的评价方法。对推销人员业绩的评价可以采用标准对
28、照法和比较法两种方法。注意与确定销售队伍规模的工作量法进行区别。21.首次业主大会会议筹备组应自组成之日起_日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。（分数：2.00）A.25B.70C.30D.90 解析：解析 本题考查业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组应自组成之日起 90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。22.业主大会、业主委员会的工作经费由_承担。（分数：2.00）A.物业公司B.全体业主 C.部分业主D.开发商解析：解析 本题考查业主大会、业主委员会的工作经费。业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
29、23.一级物业服务企业资质证书的颁发和管理由_负责。（分数：2.00）A.国务院建设主管部门 B.省、自治区人民政府建设主管部门C.市级人民政府房地产主管部门D.物业公司协会解析：解析 本题考查物业服务企业资质等级的划分。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。24.在物业服务企业招标中，若采用邀请招标的，则应向_个以上物业服务企业发出邀请书。（分数：2.0
30、0）A.2B.5C.3 D.6解析：解析 本题考查物业服务企业邀请招标的相关内容。在物业服务企业招标中，采用邀请招标方式的，应向 3个以上物业服务企业发出投标邀请书。25.物业服务合同是_与物业服务企业签订的，委托物业服务企业提供物业管理服务的合同。（分数：2.00）A.建设单位B.业主 C.单个居民D.房地产开发商解析：解析 本题考查物业服务合同的主体。物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。26.在包干制下，项目管理的盈余或亏损应该由_承担。（分数：2.00）A.业主B.建设单位C.业主委员会D.物业服务企业 解析：解析 本题考查物业服务计费方式中的包干制
31、。物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。27.在房地产贷款中，最主要的贷款形式是_。（分数：2.00）A.信用贷款B.保证贷款C.抵押贷款 D.质押贷款解析：解析 本题考查房地产抵押贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款。在担保贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。抵押贷款是以房地产作为抵押物发放的贷款。28.下列选项中，保险公司不负责赔偿事故的是_。（分数：2.00）A.火灾B.洪水C.战争 D.泥石流解析：解析 本题考查房地产保险责任的免除。由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责
32、赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱，核爆炸、核裂变和核聚变，放射性污染和其他各种环境污染，地震，擅自改变保险标的结构等。29.中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在_以下。（分数：2.00）A.40%B.50% C.55%D.70%解析：解析 本题考查月房产支出与收入比。中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下(含 50%)，月所有债务支出与收入比控制在 55%以下(含 55%)。30.某人购房贷款 60万元，采用等额本金还款方式分 10年偿还，贷款年利率为 5%，则第 10个月的还款额是_元
33、。（分数：2.00）A.5312.69B.5500.69C.7312.69 D.6912.69解析：解析 本题考查等额本金还款的相关计算。贷款金额 P=600000(元)，贷款月利率 i=5%/12=0.4167%，按月计算的贷款期数为 120个月。第 10个月的还款额 A=P/n+P-P(t-1)/ni=600000/120+600000-600000(10-1)/1200.4167%=7312.69(元)。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.下列选项中，属于房地产开发项目竣工验收资料的有_。（分数：4.00）A.工程项目开工报告 B.工程合同C.技术变更核定单 D.定位测
34、量记录 E.隐蔽验收记录及施工日志 解析：解析 本题考查房地产开发项目竣工验收的资料。除 A、C、D、E 四项外，竣工验收的资料还包括工程项目竣工报告，图纸会审和设计交底记录，设计变更通知单，工程质量事故发生后调查和处理资料，材料、设备、构件的质量合格证明资料，材料、设备、构件的试验、检验报告，竣工图，质量检验评定资料，未完项目一览表。32.房地产开发项目工程设计管理的主要模式不包括_。（分数：4.00）A.投标单位设计管理模式 B.委托专业咨询公司管理模式C.施工单位设计管理模式 D.房地产开发企业直接管理模式E.委托项目公司管理模式解析：解析 本题考查房地产开发项目工程设计管理的模式。房地
35、产开发项目工程设计管理的主要模式有：(1)房地产开发企业直接管理模式。(2)委托专业咨询公司管理模式。(3)委托项目(工程)管理公司管理模式。33.一份完整的房地产估价报告包括_。（分数：4.00）A.封面 B.目录 C.估价方法D.估价的假设和限制条件 E.估价结果报告 解析：解析 本题考查房地产估价报告的组成。房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八大部分组成。34.评估房地产的市场价值应遵循的原则有_。（分数：4.00）A.替代原则 B.弹性原则C.价值时点原则 D.最高最佳利用原则 E.独立、客观、公
36、正原则 解析：解析 本题考查房地产估价的原则。评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：(1)独立、客观、公正原则。(2)合法原则。(3)价值时点原则。(4)替代原则。(5)最高最佳利用原则。35.房地产定价的目标有_。（分数：4.00）A.实现预期利润 B.提高或维持市场占有率 C.维护企业形象 D.维持营业 E.反映市场供求目标解析：解析 本题考查房地产定价的目标。A、B、C、D 项均属于房地产定价的目标。36.在房地产的促销策略中，房地产广告基调的确定，必须考虑_等因素。（分数：4.00）A.客户的需求 B.项目的竞争优势 C.产品的特征 D.项目的销售价格E.行业平均利润水平解析：解析 本
37、题考查确定房地产广告基调应考虑的因素。房地产广告基调的确定，必须考虑三方面因素：首先，广告基调必须考虑客户的需求。其次，广告基调应体现竞争优势。再次，建立在相对应的商品房特征和竞争优势上。37.下列选项中，属于物业管理规约的是_。（分数：4.00）A.物业的使用、维护和管理 B.专项维修资金的筹集、管理和使用 C.业主共同利益的维护 D.相关主体的法律义务E.业主共同管理权的行使 解析：解析 本题考查物业管理规约的主要内容。物业管理规约的主要内容包括：(1)物业的使用、维护、管理。(2)专项维修资金的筹集、管理和使用。(3)物业共用部分的经营与收益分配。(4)业主共同利益的维护。(5)业主共同
38、管理权的行使。(6)业主应尽的义务。(7)违反管理规约应承担的责任。38.物业管理规约对_具有约束力。（分数：4.00）A.全体业主 B.物业承租人 C.借住在业主家的亲戚 D.物业建设单位和物业服务企业E.物业的继受人 解析：解析 本题考查物业管理规约的约束力。管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力；管理规约对物业使用人也发生法律效力；管理规约对物业的继受人自动产生效力。39.房地产金融的职能包括_。（分数：4.00）A.筹集资金 B.保值增值C.融通资金 D.结算服务 E.规避风险解析：解析 本题考查房地产金融的职能。房地产金融的职能包括：(1)筹集资金。(2)融通资金。(3)结算服
39、务。40.在办理房地产抵押贷款时，房地产管理部门需对抵押物进行审查的内容有_。（分数：4.00）A.抵押物是否符合进入抵押市场的条件 B.抵押物权证的真伪 C.抵押物的面积D.抵押人的信誉E.抵押物是否已经抵押 解析：解析 本题考查对抵押物的审查。在办理房地产抵押贷款时，房地产管理部门需对抵押物进行审查，审查内容主要包括抵押物是否符合进入抵押市场的条件、抵押物是否已经抵押和抵押物权证的真伪等。三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)某建筑物的建筑面积为 100平方米，套内建筑面积为 80平方米，按套内建筑面积计算的重置价格为 4500元/平方米，经过年数为 10年，经济寿命为 50年，残
40、值率为 5%。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).该建筑物单位建筑面积的重置价格为_元/平方米。（分数：4.00）A.3300B.4500C.3600 D.5200解析：解析 本题考查建筑面积单价与套内建筑面积单价的换算。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积=804500/100=3600(元/平方米)。(2).下列关于建筑物寿命的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命 B.在利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命为有效寿命C.新近建成的建筑物的价值一定高D.建筑物的剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄 解析
41、：解析 本题考查建筑物的寿命。利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。故 B项错误，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。故 C项错误。(3).采用直线法计算该建筑物的总折旧额为_元。（分数：4.00）A.40000B.68400 C.64000D.76000解析：解析 本题考查房地产折旧总额的相关计算。年折旧额 D=C(1-R)/N=3600100(1-5%)/50=6840(元)，则折旧总额=684010=68400(元)。(4).计算该建筑物现值可采用的公式为_。（分数：4
42、.00）A.建筑物现值=建筑物重置价格成新率 B.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额C.建筑物现值=建筑物重置价格-折旧总额 D.建筑物现值=建筑物重置价格(1-有效年数经济寿命)解析：解析 本题考查建筑物现值的计算公式。计算建筑物现值可采用的公式：(1)建筑物现值=建筑物重置价格成新率。(2)建筑物现值=建筑物重置价格-折旧总额。近年来各地的房地产公司如雨后春笋般成长起来，市场竞争异常激烈。房地产促销策略作为房地产营销中不可少的一环，逐渐成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。 根据以上资料，回答以下问题：（分数：12.00）(1).常见的非人员促销方式有_。（分数：
43、3.00）A.现场促销B.营业推广 C.房地产广告 D.公共关系 解析：解析 本题考查房地产促销的方式。房地产开发企业进行促销活动的基本方式有人员促销和非人员促销两类。非人员促销包括广告、营业推广和公共关系推广等形式。(2).人员促销的特征表现为_。（分数：3.00）A.及时性 B.灵活性 C.选择性 D.时间成本较低解析：解析 本题考查人员促销的特点。人员促销具有不同于其他促销方式的特点，具体表现为及时性、灵活性、选择性。(3).活动推广的常见类型有_。（分数：3.00）A.楼盘庆典 B.社会公益活动 C.社区内活动 D.大型有奖销售、打折促销活动解析：解析 本题考查营业推广的方法。常见的营
44、业推广有活动推广、变相折扣、价格折扣、抽奖促销。常见的活动推广包括楼盘庆典、社会公益活动、社区内活动和赞助性活动。(4).某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是_。（分数：3.00）A.扩大房地产商品知名度B.树立房地产企业形象C.降低房地产价格D.向消费者或代理商提供一种特殊的优惠，鼓励客户购买 解析：解析 本题考查营业推广。营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因扩大商品房的市场影响，鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。营业推广的形式多种多样，有活动推广、抽奖促销、免费赠送等。大型有奖销售、打折促销活动实际上是向消费者提供了一种特殊的优惠条件，鼓励客户购买，扩大销售量。某房
45、地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司通过电视广告的形式发布了招标公告，并在中国物业管理协会网站发布了招标公告，拟通过此方式选聘物业服务企业来管理该小区。 根据以上资料，回答以下问题：（分数：12.00）(1).该房地产开发公司进行的物业管理招标方式是_。（分数：3.00）A.公开招标 B.邀请招标C.要约招标D.联合招标解析：解析 本题考查物业管理招标方式。物业管理招标方式分为公开招标和邀请招标。其中，采用公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。(2).物业管理招投标的原则有_。（分数：3.00）A.公开、公平、
46、公正原则 B.等价有偿原则C.诚实信用原则 D.保护弱者原则解析：解析 本题考查物业管理招投标的原则。物业管理招投标的原则有公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。(3).该房地产公司应编制招标文件，其招标文件中的内容不包括_。（分数：3.00）A.招标人及招标项目简介B.未来业主的情况 C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和评标方法解析：解析 本题考查招标文件。招标文件应包括以下内容：(1)招标人及招标项目简介。(2)物业服务内容及要求。(3)对投标人及投标书的要求。(4)评标标准和评标方法。(5)招标活动方案。(6)物业服务合同的签订说明。(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。(4).评标委员会的下列做法中，错误的有_。（分数：3.00）A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会 B.否决所有投标C.向招标人提出书面评标报告D.推荐超过 3名有排序的合格的中标候选人 解析：解析 本题考查评标。在评标过程中，除现场答辩部分外，评标应在严格保密的情况下进行。评标委员会完成评估后，应推荐不超过 3名有排序的合格的中标候选人。
