1、经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2011 年及答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题 (共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.扇形理论的核心是（ ）。（分数：1.00）A.城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心B.各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展C.如何最佳、最有效地使用城市土地D.居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地向外发展2.杜能的农业区位理论研究的主要问题是（ ）。（分数：1.00）A.如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而
2、 M 大限度地增加利润B.通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业的理想区位C.各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展D.基于社会生态学里人侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（ ）现象。（分数：1.00）A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化4.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。（分数：1.00）A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品销售范围5.某省的总人口为 5000 万人，其
3、中城镇人口为 2250 万人，则该省的城市化率为（ ）。（分数：1.00）A.30%B.45%C.50%D.55%6.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（ ）。（分数：1.00）A.土地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限D.土地界址、面积7.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。（分数：1.00）A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法8.M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（ ）。（分数：1.00）A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总
4、额的 25%以上（不含土地使用权出让金）C.完成开发投资总额的 25%以上（含土地使用权出让金）D.形成工业用地或者其他建设用地条件9.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件10.某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（ ）年。（分数：1.00）A.37B.40C.47
5、D.5011.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（ ）原则。（分数：1.00）A.客观性B.科学性C.主观性D.公平性12.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（ ）。（分数：1.00）A.消费者对位置的要求B.消费者的购买意向C.消费者的收人水平D.消费者可承受的价格13.房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（ ）调研。（分数：1.00）A.消费行为B.消费环境C.消费群体D.消费能力14.某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总最，称为房地产市场（ ）。（分数
6、：1.00）A.需求B.销售C.供给D.投资15.下列选项中，不属于随机抽样的主要方法的有（ ）。（分数：1.00）A.简单随机抽样B.就便抽样C.分层随机抽样D.分群随机抽样16.房地产开发企业与策划人员首先要在开发用地选择上进行深人研究，下列屈于其主要工作内容的是（ ）。（分数：1.00）A.研究如何定价B.研究土地的取得成本C.研究地块的开发价值D.研究项目的开发价值17.下列关于投资的表述，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.投资的本质是投资者以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费的活动B.政府部门、机构等不能作为投资主体C.投资活动是一种“现在的投人”与“未来的收益”的交换D
7、.收益是投资活动的出发点和归结点18.关于房地产开发项目地域性的特点，下列叙述有误的是（ ）。（分数：1.00）A.房地产开发项目策划的地域性应从区域、城市、项目区位这三个层次考虑B.房地产开发项目要考虑房地产开发项目所在区域的地理位置、自然环境、文化传统和经济发展水平C.房地产开发项目要考虑房地产开发项目所在区域的定位、消费水平、市场发育和市场供求情况D.房地产开发项目要考虑房地产开发项目的位置、交通条件和周围环境19.一项具体的房地产投资，其投资价值不仅取决于投资项目本身，还受其他因素变化的影响。这体现了房地产（ ）的特点。（分数：1.00）A.投资区域的差异性B.投资变现的复杂性C.投资
8、价值的附加性D.投资品种的多样性20.与一般工程建设项目相比，房地产开发项目具有的特征不包括（ ）。（分数：1.00）A.时间目标的限定性较强B.项目具有独特性C.政策法规条文的多样性D.费用目标较强21.张某拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为 70 年，每年的平均住房费用为 3 万元，当资本利率为 10%时，张某应一次性付款（ ）万元。（分数：1.00）A.28.90B.29.50C.29.96D.3022.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（ ）年。 （分数：1.00）A.3B.4C.5D.623.关于资金的时间价值，下列表述错误的是（ ）。（分数：1.00）
9、A.从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性B.从消费者的角度看，资金的时间价值是对放弃即期消费带来的损失所作的必要补偿C.就房地产投资而言，投资者进行资金的时间价值判断意义不大D.资金的时间价值是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值24.某房地产开发商获得一笔为期 3 年的分期支付的银行贷款，每期支付额为 1000 万元，支付期为每年年初，年贷款利率为 7%,到期后一次性还本付息，则 3 年后该房地产开发商偿还银行的本息为（ ）万元。（分数：1.00）A.3416.6B.3418.1C.3421.6D.3439.925.下列各项中，表示等额分付终值系数的是（ ）。
10、（分数：1.00）A.B.C.D.26.下列关于出售型房地产开发项目的表述，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.投入的建设资金均属于流动资金性质B.投资者本身所形成的固定资产很少C.总投资基本上等于其总成本费用D.经济效果主要表现为租金收益、自营收入和房地产增值等方面27.下列关于房地产置业投资项目的现金流量的表述，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.购买房地产的资金可能全部来自于投资者的自有资金B.从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与出售型房地产开发项目基本相同C.房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资D.从现金流出来看，购买型房地产置业投资由购买房地产的投资和运营期内的
11、经营成本组成28.下列关于资产负债表的表述，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.任何情况下都需要编制资产负债表B.资产负债表由资产、负债和所有者权益三大部分组成C.资产负债表主要用于考察项目资产、负债和所存者权益的结构，进行项目清偿能力分析D.在资产负债表中，所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权29.某开发项目的总投资为 1 200 万元，其年销售收人为 1950 万元，年销售税及附加为 410 万元，年总成本费用为 1300 万元，则该项目的投资利润率为（ ）。（分数：1.00）A.20%B.40%C.54%D.63%30.房地产投资风险转移的主要形式是（ ）。（分数：1.00）A
12、.将风险损失摊销计入成本B.从未发生风险损失项目的收益中补偿C.与非保险业的其他人签订合同D.建立内部风险基金31.在下列房地产开发项目的特点中，（ ）主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。（分数：1.00）A.时间目标的限定性较强B.涉及面广C.具有较强的系统性D.费用目标较强32.房地产开发项目策划的程序和内容的正确顺序是（ ）。 房地产市场定位；房地产经营策划；房地产开发项目营销策划；项目用地选址和取得；房地产市场调研。（分数：1.00）A.B.C.D.33.下列关于房地产开发项目管理的叙述，不正确的是（ ）。（分数：1.00）A.房地产开发项目管理是指在一定的时期内，为了完成
13、既定的房地产开发项目，通过项目管理的运行机制，达到对相关资源进行有效地计划、组织、控制，从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法B.项目管理的主体是多方面的C.项目管理的对象是房地产开发项目的全过程，包括项目策划、可行性研究、勘察设计、工程招投标和施丁安装等D.并不是任何一个开发项目都是一个投资项目34.房地产开发项目工程式不包括（ ）。（分数：1.00）A.业主直接管理模式B.总承包管理模式C.业主委托项目(工程)管理公司管理模式D.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式35.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（ ）合同。（分数：1.00）A.成本加利润B.成本加
14、酬金C.单价D.总价36.市场法是选取一定数量的（ ），并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（分数：1.00）A.买卖实例B.成交案例C.交易实例D.可比实例37.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（ ）。（分数：1.00）A.建立价格可比基础B.交易情况修正C.交易日期调整D.房地产状况调整38.采用基价格指数进行市场状况调整的公式为（ ）。（分数：1.00）A.B.C.D.39.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（ ）。（分数：1.00）A.功能折旧B.经济折旧C.物质折旧D
15、.外部性折旧40.报酬率等于（ ）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。（分数：1.00）A.低风险报酬率B.银行存款利率C.银行贷款利率D.无风险报酬率41.房地产委托代理合同签订以后，紧接着要进行的工作是（ ）。（分数：1.00）A.委托人提交有关资料B.代理方进行营销策划C.销售代理机构进行销售准备D.委托方与销售代理方进行项目结算42.在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法为（ ）。（分数：1.00）A.成本加成定价法B.竞争导向定价法C.顾客感受定价法D.比较定价法43.需求导向定价法的理论基础是（
16、）。（分数：1.00）A.生产理论B.成本理论C.分配理论D.效用理论44.某房地产项目土地费用 60 万元，各项工程费用 450 万元，管理费用 20 万元，计划利润为投资的10%，销售税金 6%，销售费用 30 万元，开发项目可经营面积 5000 平方米。采用成本加成定价法定价，则该项目的平均售价应为（ ）元/平方米。（分数：1.00）A.1311B.1312C.1325D.138245.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时査询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（ ）。（分数：1.00）A.路牌B.广播C.电视D.网络46.业主大会筹备组成员应
17、由（ ）组成。（分数：1.00）A.业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会B.建设单位和物业管理企业C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D.业主代表、物业管理企业和街道办事处47.物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；参加开标、现场答辩和评标；接受招标方的资格审查；获取招标信息；签约并执行合同；登记并取得招标文件；送交投标文件。这几个步骤的正确顺序是（ ）。（分数：1.00）A.B.C.D.48.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过（ ）予以列支。（分数：1.00）A.物业服务支出B.物业服务成本C.专项维修资金D.物
18、业管理费用49.业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数（ ）以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。（分数：1.00）A.40%B.30%C.20%D.10%50.下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（ ）。（分数：1.00）A.合理原则B.公开原则C.费用与消费者承受能力相适应原则D.费用与服务水平相适应原则51.下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.住房基金是定向用于住房生产、经营、消费的专项资金B.只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券C.房地产开发与经营贷款可以通过
19、担保获得D.房地产信托按照财产的不同分类，可以分为实物信托、资金信托以及资金债权信托52.房地产保险费的计算公式是（ ）。（分数：1.00）A.总保险费=保险金额 x 保险费率 x 缴费系数B.总保险费=保险金额 x 保险费率缴费系数C.总保险费=保险金额保险费率 x 缴费系数D.总保险费=保险金额保险费率缴费系数53.下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是（ ）。（分数：1.00）A.当房价上升时，被保险人可以得到超过其实际损失的赔偿B.保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿C.赔偿金额可以高于保险金额D.赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限54.保险人不需要负责赔偿由（ ）
20、引起的一般财产损失。（分数：1.00）A.火灾B.洪水C.地震D.泥石流55.违约风险包括（ ）和理性违约。（分数：1.00）A.感性违约B.经济违约C.行为违约D.被迫违约56.（ ）与可行性研究工作同为项目前期工作重要的组成部分。（分数：1.00）A.房地产开发项目策划B.房地产开发项目可行性分析C.房地产开发项目论证D.房地产开发策划分析57.关于市场的细分，下列说法错误的有（ ）。（分数：1.00）A.市场细分是一个对市场因素重新归类、重新分割的过程B.在细分市场上，企业能够利用有限的资源，完全满足消费者的特定需求C.市场细分后的子市场需求特征明显，企业就能够根据客户特征开发出最大限度
21、地满足消费者特定需求的产品，使开发建设成本得到有效控制D.房地产开发企业可以对每个细分市场的购买潜力、满足程度、购买动机等进行分析对比，探索出有利于本企业的市场机会58.SWOT 分析是一个众所周知的 T 具，包括分析企业的优势、劣势、（ ）和威胁。（分数：1.00）A.风险B.机会C.发展D.潜力59.借用的区位环境或配套设施不包括（ ）。 （分数：1.00）A.项目处于商业区域，可以进行商业及商业服务类定位B.项目处于知名学校附近，可以进行学习类及学生公寓类的产品定位C.将项目本身的规划设计、建筑风格作为定位D.项目处于居住区域，可以考虑居住类和生活服务类产品定位60.关于房地产开发项目策
22、划，下列说法错误的是（ ）。（分数：1.00）A.从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划，项目开发策划，项目广告策划B.由于房地产市场的区域性，各地社会、经济、文化发展情况不同，所形成的房地产市场存在较大的差异，因此，任何项目策划最基本的是从项目所在区域的房地产市场调研人手C.从项目地理位置、周边景观、环境及污染、市政配套、邻近楼盘状况综合分析判断土地的价值及增值空间，对项目地块进行优劣势分析D.从项目地理位置、周边景观、环境及污染、市政配套、邻近楼盘状况综合分析判断土地的价值及增值空间，对项目地块进行优劣势分析二、多项选择题(共 20 题，每题 2 分(总题数：20，分数：4
23、0.00)61.与乡村相比，现代城市的特性体现在（ ）。（分数：2.00）A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低62.杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由（ ）因素决定。（分数：2.00）A.农产品的生产成本B.农地的肥沃程度C.农产品的销售价格D.运输成本E.劳动者的经营能力63.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（ ）。（分数：2.00）A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承
24、租土地使用权期满，承租人可申请续期E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权64.下列各项属于农村宅基地使用权审批程序的有（ ）。（分数：2.00）A.需建住宅的农村村民提出申请B.农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核C.同级人民政府批准后发给建设用地批准书D.政府批准后即动工建设E.住宅建成后实施检查并办理宅基地登记发证手续65.下列各项属于房地产投资主要资金构成的有（ ）。（分数：2.00）A.股票融资B.信贷融资C.利用外资D.预售收入E.财政资金66.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的（ ）。（分数：2.00）A.态度B.感受C.动机D.消费E.
25、文化67.下列说法属于房地产开发项目策划的程序和内容的有（ ）。（分数：2.00）A.研究城市规划并了解当地房地产市场情况B.研究地块的开发价值C.房地产市场调研D.房地产开发项目营销策划E.房地产经营策划68.下列属于出售型房地产开发项目现金流出的有（ ）。 （分数：2.00）A.房地产产品的销售收入B.土地取得成本C.固定资产投资D.开发成本E.开发费用69.下列关于损益表的说法，正确的有（ ）。（分数：2.00）A.损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表B.不同类型的房地产开发项目，其编制的房地产投资项目损益表有一定差异C.损益表主要用于计算投资利润率、资
26、本金净利润率等静态盈利性指标D.不同类型的房地产开发项目其利润总额计算方法一样E.在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款70.房地产投资的不可抗力风险有（ ）。（分数：2.00）A.投资判断失误B.地震C.战争D.台风E.温和的通货膨胀71.下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（ ）。（分数：2.00）A.发出招标公告或邀请书B.发售招标文件C.评标委员会向投标人介绍评标方法D.对投标人进行资格复查E.与承包商协商工期和付款方式72.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（ ）等处理后，方可视为估价对象的价值。 （分数：2.00）A.交易情况修正B.调查核实
27、C.公开披露D.交易日期调整E.房地产状况调整73.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。（分数：2.00）A.确定的收益期限长B.预测的净收益大C.选取的报酬率高D.预测的运营费用高E.考虑了净收益增长74.在委托代理合同中，需要明确的内容包括（ ）。（分数：2.00）A.当事人的名称或者姓名B.双方的权利和义务C.争议解决方式D.委托房地产的成本E.合同的有效时间75.选择房地产销售渠道应考虑的因素主要有（ ）。 （分数：2.00）A.房地产所处的位置B.房地产市场供求状况C.房地产项目本身的市场前景D.可供选择的房地产经纪机构的数量和能力E.房地产开发企业自身的实力和发展
28、战略76.业主委员会的主要职责有（ ）。 （分数：2.00）A.召集业主大会会议B.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同C.监督和协助物业管理企业股行物业服务合同D.监督业主规约的实施E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷77.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（ ）等。（分数：2.00）A.贷款日常维护服务机构B.估价机构C.律师事务所D.担保公司E.监管机构78.根据城市房地产抵押管理办法，下列不得设定抵押的财产有（ ）。 （分数：2.00）A.权属有争议的房地产B.列人文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物C.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产D.已
29、依法公告列人拆迁范围的房地产E.抵押人所有的机器、交通运输工具79.根据家庭成员血缘关系分类的有（ ）。（分数：2.00）A.单身家庭B.交叉家庭C.核心家庭D.二代家庭E.联合家庭80.关于房地产市场细分的程序和方法，下列说法错误的有（ ）。（分数：2.00）A.第一轮市场细分主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位B.第二轮市场细分往往是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位，如消费群体的定位、建设档次的定位、市场价格定位等C.第三轮市场信息资料分析的目的在于寻找投资机会，由各类商品房的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件，判断最佳投资
30、方向D.第三轮市场细分的目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据，为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料E.第二轮市场细分是针对第一轮市场细分得出的细分市场而进行的，重点集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素三、案例分析题(共 20 题，每题 2 分(总题数：4，分数：40.00)（一） 某投资项目有 1、2 两个互斥方案可供选择，各方案的有关数据见表，假设基准收益率为 12%。 （分数：10.00）(1).下列说法错误的是（ ）。（分数：2.00）A.两个互斥方案的计算期不同，各方案的现金流量在各自计算期内的现值一般不具有可比性，如果要使用现值指标进行方案比选，必须设定
31、一个共同计算期B.可以采用最小公倍数法确定共同计算期C.适合采用年值折现法对各方案比选D.用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小会影响方案比选结果(2).若用年值折现法比选，则下列说法正确的有（ ）。（分数：2.00）A.较优方案为 1B.较优方案为 2C.在实际运用中，共同计算期的取值通常不大于最长的方案计算期，不小于最短的方案计算期D.年值折现法隐含着与年值法相同的接续方案假定，即假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行(3).关于项目不确定性分析的意义，下列说法错误的是（ ）。（分数：2.00）A.可帮助进一步判断投资方案的可行性B.有效地减少不确定性因素对项目经济效益的影响C.可
32、提高项目的收益水平D.可提高项目的收益水平提髙项目的风险抵御能力(4).房地产投资项目一般采用（ ）。（分数：2.00）A.线性盈亏平衡分析B.非线性盈亏平衡分析C.动态盈亏平衡分析D.静态盈亏平衡分析(5).房地产投资项目的实际收益现金流量未达到预期目标要求而带来的风险称为（ ）。（分数：2.00）A.变现风险B.收益现金流风险C.资本价值风险D.持有期风险（二） 某写字楼在建工程的用地是 3 年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为 50 年，预计该写字楼2 年后建成出租，月毛租金为 50 元/平方米，出租率为 90%,运营费用为毛租金的 40%。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8
33、.00）(1).采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（ ）。（分数：2.00）A.土地取得成本B.后续开发建设的必要支出C.已投入的开发建设成本D.后续开发建设应获得的正常利润(2).该写字楼建成后的年净收益为（ ）元/平方米。（分数：2.00）A.240B.260C.300D.500(3).求取该写字楼建成后的价值，耑要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（ ）。（分数：2.00）A.累加法B.成本法C.直线法D.市场提取法(4).假设报酬率为 8%,该写字楼建成后的价值为（ ）元/平方米。（分数：2.00）A.3000B.3450C.3633D.4500（三） 张
34、某购买一套商品住宅，成交价格为 100 万元，首期付款为房价的 30%，余款向银行申请抵押贷款。该贷款的贷款期限为 20 年，贷款年利率为 8%，采用按月等额还款方式偿还。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8.00）(1).赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门（ ）。（分数：2.00）A.办理抵押登记B.进行抵押合同备案C.申报贷款金额D.申报抵押评估价值(2).房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有（ ）。（分数：2.00）A.客观性B.实用性C.计划性D.完整性(3).运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营
35、中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（ ）。（分数：2.00）A.客观性B.系统性C.科学性D.实践性(4).处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是（ ）。（分数：2.00）A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C.处分抵押土地使用权的费用D.该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金（四） 某住宅小区共有 1400 个业主，其中 800 个业主的住宅为小户型，总建筑面积为 4 万平方米且每户建筑面积相等；600 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6 万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘
36、新的物业管理公司。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：6.00）(1).该小区第二次业主大会会议的召集人应为（ ）。（分数：2.00）A.小区业主委员会B.业主大会筹备组C.小区所属居民委员会D.原物业管理公司(2).根据物权法选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（ ）。（分数：2.00）A.全部大户型业主和 200 个小户型业主参加并表决通过B.全部小户型业主和 100 个大户型业主参加并表决通过C.全部小户型业主和 101 个大户型业主参加并表决通过D.全部大户型业主参加并
37、表决通过(3).新选聘的物业管理公司，其专职管理和技术人员至少要有（ ）人。（分数：2.00）A.50B.30C.20D.10（五） 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6%和 2%。某宗房地产的成交价格为 3000 元/平方米，应交纳的税费均由买方负担。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8.00）(1).该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米。（分数：2.00）A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49(2).运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（ ）。（分数：2.00）
38、A.客观性B.系统性C.科学性D.实践性(3).房地产市场调研资料搜集的途径主要有（ ）。（分数：2.00）A.交易双方当事人B.促成房地产交易行为的中间商C.房地产开发商公开推出的各种销售或出租广D.不熟悉房地产市场的人士(4).房屋租赁合同采用（ ）的印花税税率。（分数：2.00）A.1B.0.5C.0.3D.0.05_经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2011 年答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题 (共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.扇形理论的核心是（ ）。（分数：1.00）A.城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心
39、区，而会出现多个商业中心B.各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展 C.如何最佳、最有效地使用城市土地D.居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地向外发展解析：扇形理论是霍伊特在 1939 年创立的，该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通路线和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。2.杜能的农业区位理论研究的主要问题是（ ）。（分数：1.00）A.如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而 M 大限度地增加利润 B.通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业的理想区位
40、C.各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展D.基于社会生态学里人侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态解析：杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。选项 B 是工业区位理论的核心；选项 C、D 分别是城市空间结构理论中扇形理论和同心圆理论的核心。3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（ ）现象。（分数：1.00）A.城镇化B.郊区化C.逆城市化 D.后城市化解析：逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人
41、口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。4.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。（分数：1.00）A.需求门槛 B.中心性C.中心地职能D.商品销售范围解析：克里斯塔勒的中心理论的基本概念包括中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围。其中，需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。5.某省的总人口为 5000 万人，其中城镇人口为 2250 万人，则该省的城市化率为（ ）。（分数：1.00）A.30%B.45% C.50%D.55%解析：6.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（ ）。（分数：1.00）A.土
42、地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限 D.土地界址、面积解析：物权法第一百三十八条规定，出让合同一般包括下列条款： 当事人的名称和住所； 土地界址、面积等； 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； 土地用途； 使用期限； 出让金等费用及其支付方式； 解决争议的方法。7.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。（分数：1.00）A.投标人的名称和地址 B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法解析：土地使用权出让公告包括的内容有： 出让人的名称和地址； 出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求； 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买
43、资格的办法； 索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标、拍卖、挂牌时间、地点，投标挂牌期限，投标和竞价方式等； 确定中标人、竞得人的标准和方法； 投标、竞买保证金； 其他需要公告的事项。8.M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（ ）。（分数：1.00）A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的 25%以上（不含土地使用权出让金）C.完成开发投资总额的 25%以上（含土地使用权出让金）D.形成工业用地或者其他建设用地条件 解析：城市房地产管理法第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地
44、产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用叔出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。9.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.成片开发土地使用权只能成片转让 B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件解析：选项 A，城市房地产管理法规定，成片开发土地的，由于其投资额较大，
45、只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。10.某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（ ）年。（分数：1.00）A.37 B.40C.47D.50解析：根据相关规定，商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限是 40 年，故该酒店的土地使用权最高年限不高于 37(40-3)年。11.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（ ）原则。（分数：1.00）A.客观性 B.科学性C.主观性D.公平性解析：房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。客观性要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不应带有
