1、房地产法自考题-36 及答案解析(总分：99.99，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：33，分数：33.00)1.以下不属于房屋所有权人对自有房屋进行法律上的处分的是_（分数：1.00）A.赠与B.互换C.改建D.买卖2.以下不属于狭义的土地概念范围的是_（分数：1.00）A.陆地B.内陆水域C.滩涂D.领海及毗连区3.依照我国法律规定，当职工退休时，其积累的住房公积金本息余额_（分数：1.00）A.一次结清退还职工本人B.分期给付给职工C.继续留在公积金账户直到职工死亡时由继承人继承D.继续留在公积金账户，供他人贷款之用4.在住房制度改革之前形成的住房制度的特征不包括_（分数：1
2、.00）A.国家包B.等级制C.供给制D.货币工资分配制5.物业管理服务企业服务的主要内容是物业的共有部分和_（分数：1.00）A.共同事务B.专项事务C.专业事务D.经济事务6.王某认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地使用权，那么，他应当采取下列何种途径救济_（分数：1.00）A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉B.申请行政复议还是提起诉讼由王某自由选择C.或裁或审D.调解前置，对调解不服的，可以依法向人民法院起诉7.科技、文化用地的土地使用权出让的最高年限是_（分数：1.00）A.70 年B.30 年C.50 年D.40 年8.以下有权制定涉及房地产地方
3、规章的主体是_（分数：1.00）A.北京市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室C.深圳市税务局D.南京市政府9.房地产开发企业设立的登记机关是_（分数：1.00）A.所在地的市政府B.所在地的房地产管理部门C.所在地的土地管理机关D.所在地的工商行政管理机关10.下列选项中不属于国有土地的是_（分数：1.00）A.城市市区的土地B.城市郊区的土地C.农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.国家依法征收的土地11.土地增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的部分，税率为_（分数：1.00）A.40%B.50%C.30%D.60%12.下列属于农用地的是_（分数：1.0
4、0）A.住宅用地B.草地C.荒地D.旅游用地13.席庄村村民委员会与大同房地产开发公司签订了集体土地使用权出让合同，该合同在效力上属于_（分数：1.00）A.无效合同B.可撤销合同C.效力待定合同D.合法有效合同14.下列哪项是商品房预售所需要的条件_（分数：1.00）A.必须交付 40%土地出让金B.必须交付 50%土地出让金C.必须持有买卖合同书D.交付全部土地出让金并取得土地使用权汪15.业主委托物业管理公司对其物业进行管理的对象是物业的_（分数：1.00）A.全部事务B.和住房有关的事务C.共有部分和共同事务D.房屋16.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接作出的行政处分决定是
5、_（分数：1.00）A.警告B.记过C.记大过D.降级17.拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成下列哪项协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决_（分数：1.00）A.拆迁补偿安置协议B.拆迁协议C.拆迁安置协议D.拆迁补偿协议18.根据我国相关法律规定，房地产开发资质三级企业的自有流动资金为_（分数：1.00）A.2000 万元以上B.1000 万元以上C.500 万元以上D.1500 万元以上19.依照我国拆迁补偿的相关规定，下列说法不正确的是_（分数：1.00）A.不仅对被拆除的房屋进行补偿，而且对房屋的附属物予以补偿B.对违章建筑不给予补偿C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予补偿
6、D.货币补偿是唯一的补偿方式20.依照我国法律规定，职工购买公房的付款方式是_（分数：1.00）A.一次性付款B.分期付款C.由国家强制规定D.一次性付款或分期付款21.下列选项中符合我国法律规定的是_（分数：1.00）A.出租人可以在租金之外收取少量的押金B.出租人只能收取租金C.承租人不是必须按合同交租D.修缮出租房屋的义务一般由承租人承担22.关于我国关于外商成片土地的法律规定，下列表述中不正确的是_（分数：1.00）A.外商成片土地的所有权不属于外商B.对成片土地开发经营，外商在开发区内有行政管理权C.对一切建设项目外商不是都有开发建设权和经营权D.外商与区域内其他企业的关系是商务关系
7、23.县级人民政府房屋拆迁管理部门审查房屋拆迁事项的期限为_（分数：1.00）A.7 日B.15 日C.60 日D.30 日24.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的后果是_（分数：1.00）A.由县级以上人民政府处以房屋总造价 3%以下罚款B.由工商行政部门吊销其营业执照C.由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续D.由县级人民政府责令限期补办验收手续25.售后公房的产权共有关系是_（分数：1.00）A.按份共有B.共同共有C.按份占有D.共同占有26.下列哪项中规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度_（分数：1.00）A.城市规划法B.土地管理法C.房
8、地产管理法D.土地承包法27.在我国，承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当_（分数：1.00）A.有偿收回耕地B.终止承包合同C.中止承包合同D.部分解除承包合同28.下列选项中，哪一项租金包含了成本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等8 项内容_（分数：1.00）A.市场租金B.商品租金C.成本租金D.福利租金29.借款人以所购住房抵押的范围是住房价值的_（分数：1.00）A.30%B.全额C.40%D.60%30.房地产纠纷的仲裁解决区别于行政处理的根本特征是_（分数：1.00）A.效率性B.公平性C.自愿性D.合理性31.我国香港地区的土地
9、制度的模式是_（分数：1.00）A.以私有制为基础的完全市场模式B.以公有制为基础的非市场模式C.以公有制为主的国家控制的市场模式D.以公有制为基础的市场模式32.以下不属于土地使用权的特征是_（分数：1.00）A.权利的派生性B.客体的无限性C.取得的法定性D.使用的期限性33.房地产民事责任方式中的财产责任不包括_（分数：1.00）A.修理重作B.违约金C.赔礼道歉D.停止侵害二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)34.下列属于免缴城镇土地使用税的有_（分数：2.00）A.军队自用的土地B.绿化地带等公共用地C.间接用于渔业的生产用地D.名胜古迹自用的土地E.国家机关、人民团体自用
10、的土地35.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，均应坚持的基本理念是_（分数：2.00）A.秩序B.自愿C.公正D.效率E.平等36.房地产法所涉及的范围主要包括_（分数：2.00）A.规划B.土地C.房产D.建筑E.住宅37.拆迁非出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括_（分数：2.00）A.被拆迁人B.被拆迁房屋的使用人C.拆迁人D.被拆迁房屋的主管部门E.公证机关38.依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括_（分数：2.00）A.信用等级较高B.具有房地产开发资质C.开发项目有“三证”D.开发项目具有良好市场前景E.自有资金达到开发项目总投资的
11、40%三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)39.土地复垦 （分数：3.00）_40.房地产经纪人员 （分数：3.00）_41.房地产买卖 （分数：3.00）_42.前期物业管理 （分数：3.00）_43.个人住房贷款 （分数：3.00）_四、简答题(总题数：4，分数：24.00)44.简述房地产转让的程序。 （分数：6.00）_45.简述对从事房地产咨询业务人员的管理。 （分数：6.00）_46.简述拆迁人的权利义务。 （分数：6.00）_47.简述房地产抵押权人的权利义务。 （分数：6.00）_五、论述题(总题数：1，分数：8.00)48.试述房地两证合一与房地两证分离的利弊。 （
12、分数：8.00）_六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)2006 年 11 月 23 日，利达公司与滨江市土地局签订了国有土地使用权出让合同。约定土地局将位于该市城区西北角面积为 8939.77 平方米的国有土地使用权有偿出让给利达公司，使用期 40 年，并约定合同签订后 30 日内，利达公司向土地局缴付土地使用权出让金总额 15%的定金。在签订合同后 60 日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期 30 日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，利达公司于2006 年 12 月 27 日向土地局给付全部定金及部分土地出让金。2006 年 12 月 28 日，土地局给利达公司核发
13、了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到 2007 年 4 月 1 日，利达公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知利达公司，限其于 9 月 30 日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。利达公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至 2007 年 9 月 30 日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，并于 2007 年 10 月 24日将该决定通知书送达利达公司。 请问：（分数：9.99）(1).土地局能否以对方违约为由收回土地，为什么?（分数：3.33）_(2).假如双方约定的土地用途是建设利达公司的办公大楼，
14、后利达公司私自改建商品房，是否可以?为什么?（分数：3.33）_(3).如果本案的出让方是该市城市建设管理局，该合同是否有效?为什么?（分数：3.33）_房地产法自考题-36 答案解析(总分：99.99，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：33，分数：33.00)1.以下不属于房屋所有权人对自有房屋进行法律上的处分的是_（分数：1.00）A.赠与B.互换C.改建 D.买卖解析：考点 本题考查的知识点是房尾所有权人的权利问题。 改建属于房屋所有人对房屋进行的事实处分，而非法律处分。2.以下不属于狭义的土地概念范围的是_（分数：1.00）A.陆地B.内陆水域C.滩涂D.领海及毗连区 解析
15、：考点 本题考查的知识点是土地概念。 狭义的土地概念，是指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂等一切土地。领海及毗连区、专属经济区和大陆架属于广义的“国土资源”。3.依照我国法律规定，当职工退休时，其积累的住房公积金本息余额_（分数：1.00）A.一次结清退还职工本人 B.分期给付给职工C.继续留在公积金账户直到职工死亡时由继承人继承D.继续留在公积金账户，供他人贷款之用解析：考点 本题考查的知识点是住房公积金的提取问题。 依照我国法律规定，职工有下列情形的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻修、大修自住房屋的；离休、退休的；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动合同的；出境定居
16、的；偿还购房贷款本息的等。4.在住房制度改革之前形成的住房制度的特征不包括_（分数：1.00）A.国家包B.等级制C.供给制D.货币工资分配制 解析：考点 主要考查的知识点是改革开放前住房制度的特征。 货币工资分配制是住房制度改革的基本内容之一，而在住房制度改革前其分配方式是实物分配。5.物业管理服务企业服务的主要内容是物业的共有部分和_（分数：1.00）A.共同事务 B.专项事务C.专业事务D.经济事务解析：6.王某认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地使用权，那么，他应当采取下列何种途径救济_（分数：1.00）A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉 B.申请
17、行政复议还是提起诉讼由王某自由选择C.或裁或审D.调解前置，对调解不服的，可以依法向人民法院起诉解析：考点 本题考查的知识点是土地使用权纠纷的法律救济。 我国行政复议法第 30 条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。7.科技、文化用地的土地使用权出让的最高年限是_（分数：1.00）A.70 年B.30 年C.50 年 D.40 年解析：考点 主要考查的知识点是土地使用权出让问题。 依照我国法律规定，土地使用权出让
18、的最高年限为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或其他用地 50 年。8.以下有权制定涉及房地产地方规章的主体是_（分数：1.00）A.北京市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室C.深圳市税务局D.南京市政府 解析：考点 本题考查的知识点是规章的制定权限。 根据立法法的规定，国务院各部、委，省、自治区和较大的市的人民政府有权制定规章。9.房地产开发企业设立的登记机关是_（分数：1.00）A.所在地的市政府B.所在地的房地产管理部门C.所在地的土地管理机关D.所在地的工商行政管理机关 解析：考点 本题考查
19、的知识点是房地产开发企业的设立。 依照我国法律规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起 30 日内予以登记，房地产开发企业在领取营业执照后的 30 日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。10.下列选项中不属于国有土地的是_（分数：1.00）A.城市市区的土地B.城市郊区的土地 C.农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.国家依法征收的土地解析：考点 本题考查的知识点是国有土地的范围。 我国土地管理法规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家
20、所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。11.土地增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的部分，税率为_（分数：1.00）A.40%B.50% C.30%D.60%解析：考点 本题考查的知识点是土地增值税的法律规定。 依照我国法律规定，土地增值税采用四级超额累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；(2)增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的部分，税率为 40%；(3)增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的部分，税率为 50%；(4)增值额超过扣除项目 200%的部分，税率为 60%。12.下列
21、属于农用地的是_（分数：1.00）A.住宅用地B.草地 C.荒地D.旅游用地解析：考点 主要考查的知识点是农用地的范围。 根据农村土地承包法的规定，农用地是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的土地，包括林地、草地等。13.席庄村村民委员会与大同房地产开发公司签订了集体土地使用权出让合同，该合同在效力上属于_（分数：1.00）A.无效合同 B.可撤销合同C.效力待定合同D.合法有效合同解析：考点 本题考查的知识点是农用地转用审批问题。 本题中由席庄村村民委员会直接与开发公司签订土地使用权出让合同，首先主体不合法，土地使用权出让的主体只能是国家；其次，席庄村村委会也无权代表国家出让土地使用权。
22、因此，该合同无效。14.下列哪项是商品房预售所需要的条件_（分数：1.00）A.必须交付 40%土地出让金B.必须交付 50%土地出让金C.必须持有买卖合同书D.交付全部土地出让金并取得土地使用权汪 解析：考点 本题考查的知识点是商品房预售问题。 商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后，方可进行房
23、屋预售。15.业主委托物业管理公司对其物业进行管理的对象是物业的_（分数：1.00）A.全部事务B.和住房有关的事务C.共有部分和共同事务 D.房屋解析：16.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接作出的行政处分决定是_（分数：1.00）A.警告B.记过C.记大过D.降级 解析：考点 主要考查的知识点是行政处分的决定权问题。 对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政管理部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，向有关机关提处行政处分建议，由有关机关依法处理。17.拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成下列哪项协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决_（分数：1.00）A.
24、拆迁补偿安置协议 B.拆迁协议C.拆迁安置协议D.拆迁补偿协议解析：考点 本题考查的知识点是拆迁补偿的争议解决问题。 拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是房屋拆迁管理部门；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。18.根据我国相关法律规定，房地产开发资质三级企业的自有流动资金为_（分数：1.00）A.2000 万元以上B.1000 万元以上C.500 万元以上 D.1500 万元以上解析：19.依照我国拆迁补偿的相关规定，下列说法不正确的是_（分数：1.00）A.不仅对被拆除的房屋进行补偿，而且对房屋的附属物予以补偿B.对违章建筑不给予补偿
25、C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予补偿D.货币补偿是唯一的补偿方式 解析：考点 本题考查的知识点是拆迁补偿的范围。 依照我国法律规定，拆迁补偿的标的物是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属于拆迁补偿范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。补偿的方式有货币补偿和产权调换。20.依照我国法律规定，职工购买公房的付款方式是_（分数：1.00）A.一次性付款B.分期付款C.由国家强制规定D.一次性付款或分期付款 解析：考点 本题考查的知识点是职工购房贷款问题。 依照我国法律规定，职工购买住房可以一次付款，也可以分期付款，实行分期付款的
26、首期付款不得低于实际售价的 30%，分期付款的期限一般不超过 10 年。21.下列选项中符合我国法律规定的是_（分数：1.00）A.出租人可以在租金之外收取少量的押金B.出租人只能收取租金 C.承租人不是必须按合同交租D.修缮出租房屋的义务一般由承租人承担解析：22.关于我国关于外商成片土地的法律规定，下列表述中不正确的是_（分数：1.00）A.外商成片土地的所有权不属于外商B.对成片土地开发经营，外商在开发区内有行政管理权 C.对一切建设项目外商不是都有开发建设权和经营权D.外商与区域内其他企业的关系是商务关系解析：考点 本题考查的知识点是外商投资企业用地问题。 对外商投资企业使用土地的限制
27、： (1)外商投资企业对其占有的土地只有使用权；(2)出让的国有土地使用权是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有；(3)开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系；(4)外商投资企业开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动。对涉及国家安全的基础设施，只有开发建设权没有经营权。23.县级人民政府房屋拆迁管理部门审查房屋拆迁事项的期限为_（分数：1.00）A.7 日B.15 日C.60 日D.30 日 解析：考点 本题考查的知识点是房屋拆迁的法律程
28、序。 依照我国法律规定，市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后 30 日内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。24.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的后果是_（分数：1.00）A.由县级以上人民政府处以房屋总造价 3%以下罚款B.由工商行政部门吊销其营业执照C.由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续 D.由县级人民政府责令限期补办验收手续解析：考点 本题考查的知识点是房地产开发企业违法行为的法律责任。 依照我国法律规定，房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县
29、级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位验收，并处 10 万元以上 30 万元以下的罚款。25.售后公房的产权共有关系是_（分数：1.00）A.按份共有B.共同共有 C.按份占有D.共同占有解析：考点 本题考查的知识点是公房出售的相关规定。 在我国，公房的出售是为了解决职工家庭的住房需要。如果是一种按份共有关系，则共有人在共有关系存续期间可以要求转让自己的份额，不符合我国房改政策的宗旨，也不符合家庭身份关系的性质，因此售后公房的产权共有关系应当是一种共同共有关系。26.下列哪项中规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度_（分数：1.00）A.城市规划法 B.土地管理法
30、C.房地产管理法D.土地承包法解析：考点 本题考查的知识点是城市规划法的规定。 根据城市规划法的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。“一书”指选址意见书，“两证”是指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。27.在我国，承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当_（分数：1.00）A.有偿收回耕地B.终止承包合同 C.中止承包合同D.部分解除承包合同解析：考点 本题考查的知识点是农村土地承包问题。 依照我国法律规定，承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。28.下列选项中，哪一项租金包含了成本费、
31、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等8 项内容_（分数：1.00）A.市场租金B.商品租金 C.成本租金D.福利租金解析：考点 本题考查的知识点是商品租金的构成。 房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。商品租金由成本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等 8 项内容组成。29.借款人以所购住房抵押的范围是住房价值的_（分数：1.00）A.30%B.全额 C.40%D.60%解析：30.房地产纠纷的仲裁解决区别于行政处理的根本特征是_（分数：1.00）A.效率性B.公平性C.自愿性 D.合理性解析：考点 本题考查的知识点是房地产纠纷的解决途径仲裁制度的法律规
32、定。 自愿是仲裁制度的一个基本原则，也是仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征。31.我国香港地区的土地制度的模式是_（分数：1.00）A.以私有制为基础的完全市场模式B.以公有制为基础的非市场模式C.以公有制为主的国家控制的市场模式 D.以公有制为基础的市场模式解析：32.以下不属于土地使用权的特征是_（分数：1.00）A.权利的派生性B.客体的无限性 C.取得的法定性D.使用的期限性解析：33.房地产民事责任方式中的财产责任不包括_（分数：1.00）A.修理重作B.违约金C.赔礼道歉 D.停止侵害解析：二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)34.下列属于免缴城镇土地使用税的有_（分数：
33、2.00）A.军队自用的土地 B.绿化地带等公共用地 C.间接用于渔业的生产用地 D.名胜古迹自用的土地E.国家机关、人民团体自用的土地 解析：考点 本题考查的知识点是免缴城镇土地使用税的情形。 依照我国法律规定，下列土地免缴城镇土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使甩月份起免缴 510 年；由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。35.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判
34、、仲裁，或是行政处理，均应坚持的基本理念是_（分数：2.00）A.秩序B.自愿C.公正 D.效率 E.平等解析：考点 主要考查的知识点是处理房地产纠纷坚持的基本理念问题。 公正和效率是司法的基本理念，在处理土地、房屋纠纷时理应坚持这两个理念。36.房地产法所涉及的范围主要包括_（分数：2.00）A.规划 B.土地 C.房产 D.建筑 E.住宅 解析：37.拆迁非出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括_（分数：2.00）A.被拆迁人 B.被拆迁房屋的使用人C.拆迁人 D.被拆迁房屋的主管部门E.公证机关解析：考点 本题考查的知识点是拆迁补偿安置协议的相关规定。 依照我国法律规定，拆迁人与被拆
35、迁人应当依法就补偿方式和补偿金额、安置用房面积、地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和搬迁期限订立补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。38.依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括_（分数：2.00）A.信用等级较高 B.具有房地产开发资质 C.开发项目有“三证”D.开发项目具有良好市场前景 E.自有资金达到开发项目总投资的 40%解析：考点 本题考查的知识点是我国房地产开发企业的信贷问题。 依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括：信用等级较高；具有房地产开发资质；开发项目有“四证”；开发项目具有良好市场前景；自有资
36、金达到开发项目总投资的 30%以上。三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)39.土地复垦 （分数：3.00）_正确答案：()解析：土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。40.房地产经纪人员 （分数：3.00）_正确答案：()解析：房地产经纪人员是指为委托人提供房产信息和居间代理业务人员。41.房地产买卖 （分数：3.00）_正确答案：()解析：房地产买卖是房地产转让的主要方式，是指转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款的行为。42.前期物业管理 （分数：3.00）_正确答案：()解析：
37、前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。43.个人住房贷款 （分数：3.00）_正确答案：()解析：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题(总题数：4，分数：24.00)44.简述房地产转让的程序。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：房地产转让，应当按照下列程序办理： (1)签约； (2)申报； (3)审查； (4)查勘与评估； (5)缴纳税费； (6)核发过户单。45.简述对从事房地产咨询业务人员的管理。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：房地产咨询人员包括为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务
38、的人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。46.简述拆迁人的权利义务。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：(1)拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利。在拆迁活动中，拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置的代价，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。 (2)拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值量的货币；这里的安置则指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的方式来安置被拆迁人。47.简述房地产抵押权人的权利义务。 （分数：6.
39、00）_正确答案：()解析：房地产抵押权人的权利主要有： (1)要求保全抵押房地产担保价值； (2)物上代位权； (3)处分抵押权； (4)优先受偿权。 义务主要有： (1)不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人的担保范围，增加其负担。 (2)在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余，应当及时将剩余部分返还给抵押人。五、论述题(总题数：1，分数：8.00)48.试述房地两证合一与房地两证分离的利弊。 （分数：8.00）_正确答案：()解析：在房地产管理工作中，实行“房地两证合一”，其优点是便于统一管理，简化于续，提高工作效率，避免几个管理部
40、门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是由于房地合一，制约、监督可能会受到影响。在房地产管理工作中可以实行“房地两证分离”，其优点是分工明确，程序清楚。缺点是可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。通说认为，实际操作中，房、地管理还是以分开为好，但必要时也可结合。国务院 1998 年机构改革，立足于房、地分开管理。1998 年 7 月发布的城市房地产开发经营管理条例亦对县级以上地方人民政府管理房地产开发经营工作进行了分工：房地产开发主管部门负责房地产开发经营活动的监督管理工作；土地管理部门负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。当前，必须特别强调土地统一管理的问题，不能各自为政。 总的说来，房产、地
41、产主管部门应当“各司其职，密切配合”。六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)2006 年 11 月 23 日，利达公司与滨江市土地局签订了国有土地使用权出让合同。约定土地局将位于该市城区西北角面积为 8939.77 平方米的国有土地使用权有偿出让给利达公司，使用期 40 年，并约定合同签订后 30 日内，利达公司向土地局缴付土地使用权出让金总额 15%的定金。在签订合同后 60 日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期 30 日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，利达公司于2006 年 12 月 27 日向土地局给付全部定金及部分土地出让金。2006 年 12 月 28 日，土地局给利达公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到 2007 年 4 月 1 日，利达公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知利达公司，限其于 9 月 30 日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。利达公司接到通知后，经过努力却
