1、房地产法自考题-37 及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：33，分数：33.00)1.王力将其承包经营的土地转包给了同村的张三，双方签订了合同，但未进行登记，则该转包行为_（分数：1.00）A.无效B.不成立C.可以对抗善意第三人D.有效，但不得对抗善意第三人2.下列选项中应当进行产权调换的情形是_（分数：1.00）A.非公益事业房屋的附属物B.公益事业房屋C.非公益事业房屋D.被拆迁人与房屋承租人达不成解除租赁关系协议的3.城镇居民按优惠价购买公房后，对所购房屋享有的权利是_（分数：1.00）A.所有权B.占有权C.部分产权D.使用权4.下列哪一选项
2、可以免征土地增值税_（分数：1.00）A.个人出售原来闲置的第三套住房B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的 30%C.企业用于投资转让的房产D.因国家建设需要依法收回的房地产5.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行_（分数：1.00）A.国家定价B.市场价格C.成本价格D.标准价6.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的_（分数：1.00）A.应当将租金、租金中的土地收益及利息上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.应当将租金上缴国家D.应当将租金及其利息上缴国家7.所有人对房屋的实际控制体现的是_（分数：1.0
3、0）A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权8.农村土地承包法规定的林地的承包期限为_（分数：1.00）A.30 年B.40 年C.3050 年D.3070 年9.下列房地产交易中，属于二级市场的是_（分数：1.00）A.土地使用权的出让B.房地产抵押C.房地产买卖D.房地产开发经营10.下列财产中可以作为抵押标的物的是_（分数：1.00）A.居民房屋B.被查封的某大楼C.法院的办公大楼D.某海关扣押的走私物品11.职工购买住房须办理住房过户、产权转移登记手续和_（分数：1.00）A.土地使用期限变更登记手续B.土地性质变更登记手续C.土地用途变更登记手续D.土地使用权变更登记手续12.土地使
4、用权原始取得的方式主要有_（分数：1.00）A.行政划拨和有偿转让B.行政划拨和有偿出让C.行政征用和无偿转让D.行政征收和无偿出让13.综合用地的土地使用权出让的最高年限是_（分数：1.00）A.70 年B.40 年C.50 年D.60 年14.以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件之一是，按照出让合同约定进行投资开发，属于下列哪项工程的，应完成开发投资总额的 25%以上_（分数：1.00）A.商务用房B.房屋建设C.桥梁建设D.道路施工15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由_（分数：1.00）A.乡级以上人民政府处理B.县级以上民政府处理C.市级以上人民政府处
5、理D.省级以上人民政府处理16.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权的_（分数：1.00）A.出让B.转让C.出资D.处分17.申请人申请住房公积金贷款的，应当_（分数：1.00）A.签订保证书B.给付定金C.支付押金D.提供担保18.当拆迁范围确定后，禁止被拆迁人_（分数：1.00）A.维持房屋使用用途B.新建房屋C.不改变土地使用用途D.临时使用房屋19.房地产关系本质上属于_（分数：1.00）A.经济关系B.思想关系C.法律关系D.意志关系20.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过公证机关公证，并
6、_（分数：1.00）A.经过相关人员听证B.办理证据保全C.报县级以上人民政府备案D.经县级以上人民政府同意21.按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、成片开发和_（分数：1.00）A.经营性开发B.自用性开发C.小区开发D.新城区开发22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限自哪天起计算_（分数：1.00）A.申请之日B.签约之日C.登记之日D.签约次日23.在下列哪种情形下，职工不能提取住房公积金账户内的存储余额_（分数：1.00）A.偿还购房贷款本息B.翻建自住房屋的C.出国定居的D.完全丧失劳动能力，但并未终止与单位的劳动关系的24.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首
7、要条件是国家拥有该幅土地的_（分数：1.00）A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权25.狭义的房地产指的是房地法律关系中的哪项要素具有涉外因素_（分数：1.00）A.内容B.客体C.主体D.主体和客体26.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权时_（分数：1.00）A.租赁关系立即终止B.原租赁协议不受影响C.房屋出让人决定是否继续租赁合同D.应取得承租人同意27.业主大会分为定期会议和_（分数：1.00）A.特别会议B.临时会议C.专门会议D.年度会议28.2005 年 6 月，临海发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征收村东和村西的两块土地。其间实施的下列哪项行为不符合法律规定_（分数
8、：1.00）A.向该村支付土地使用补偿费两万元B.由于情况需要使用该两块土地 2 年C.在该土地上搭建了 3 所临时帐篷D.灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，以未来抗洪需要为由，保留村西的仓库至今29.兴发县政府在土地利用总体规划以外，批准征收农用地 10 公顷(包括基本农田 5 公顷)，供该县经济开发总公司建设工业园区。对该批准行为的下列表述何者为正确_（分数：1.00）A.县政府不但无权批准征收基本农田，也无权批准该宗农用地转为建设用地B.县政府为了公共利益的需要可以进行审批C.县政府应当依法给予征地补偿D.批准征收农用地 15 公顷，超过了县政府的批准权限30.有关土地、房产
9、的税收，由哪个部门负责征收_（分数：1.00）A.税务B.房产管理C.土地管理D.房地产管理31.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司_（分数：1.00）A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉32.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即_（分数：1.00）A.申请、批准B.审核、登记C.签约、登记D.受理、批准33.违反房地产管理法律、法规的主体不包括_（分数：1.00）A.非法占用农村土地修建住宅的村民B.擅自转让房地产开发项目的房地产开发企业C.非
10、法批准占用土地的房地产主管部门D.合法行使职权的房地产机关工作人员二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)34.房地产转让的合法方式包括_（分数：2.00）A.房地产赠与B.企业分立的C.以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的D.一方提供土地所有权，一方提供资金和技术，因合作开发而变更房地产权属的E.以房地产抵债的35.我国对外商投资企业使用土地的限制包括_（分数：2.00）A.其用地期限与企业的经营期限不同B.需交纳场地使用费C.对其占有的土地只有使用权，没有所有权D.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设E.未经备案，
11、不得擅自改变土地的用途36.土地所有权的权限不包括_（分数：2.00）A.占有权B.使用权C.管理权D.控制权E.处分权37.在处理涉外房地产关系时，应当遵守的原则包括_（分数：2.00）A.平等互利B.独立自主C.统一管理D.等价交换E.诚实信用38.房产税的征税范围为_（分数：2.00）A.城市B.县城C.建制乡D.工矿区E.林区三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)39.房地产抵押合同 （分数：3.00）_40.中性税收 （分数：3.00）_41.外商投资企业用地 （分数：3.00）_42.涉外商品房产的外销 （分数：3.00）_43.单项开发 （分数：3.00）_四、简答题(总
12、题数：4，分数：24.00)44.简述房地产开发企业的种类。 （分数：6.00）_45.简述房地产开发的含义。 （分数：6.00）_46.简述公房管理的内容。 （分数：6.00）_47.简述房屋按份共有的特征。 （分数：6.00）_五、论述题(总题数：1，分数：8.00)48.试述房地产管理机构与有关机关、部门的工作关系。 （分数：8.00）_六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)49.长风酒店与前海市公园签订租赁合同，双方商定由长风酒店承租公园内的迎宾饭店，并投资改建为长风酒店的分店，原迎宾饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为 10 年。随后，长风酒店向市规
13、划局申请改建迎宾饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。后规划局根据园林局的申请，核准将迎宾饭店改建成一栋五层楼的酒楼，建筑面积为8000 平方米。改建期间，长风酒店在原迎宾饭店的北侧加建一幢三层面积为 900 平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为 1500 平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未经批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。联系所学，谈谈你对此案的看法。 （分数：10.00）_房地产法自考题-37 答案解析
14、(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：33，分数：33.00)1.王力将其承包经营的土地转包给了同村的张三，双方签订了合同，但未进行登记，则该转包行为_（分数：1.00）A.无效B.不成立C.可以对抗善意第三人D.有效，但不得对抗善意第三人 解析：考点 本题考查的知识点是土地承包经营权的流转。 土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方须签订书面合同。当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。2.下列选项中应当进行产权调换的情形是_（分数：1.00）A.非公益事业房屋的附属物 B.公益事业房屋C.非公益
15、事业房屋D.被拆迁人与房屋承租人达不成解除租赁关系协议的解析：考点 本题考查的知识点是拆迁补偿的方式。 依照我国法律规定，被拆迁人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。但是拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，只能由拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。3.城镇居民按优惠价购买公房后，对所购房屋享有的权利是_（分数：1.00）A.所有权B.占有权C.部分产权 D.使用权解析：考点 本题考查的知识点是公房售后产权的问题。 依照我国法律规定，职工以标准价(优惠价)购买的住房，拥有部分产权，可以继承。权按照售房当年标准价
16、占成本价的比重确定，一般 5 年后可以进入市场交易，原售房单位享有优先权。在补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，单位和个人按照各自产权比例进行分配。4.下列哪一选项可以免征土地增值税_（分数：1.00）A.个人出售原来闲置的第三套住房B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的 30%C.企业用于投资转让的房产D.因国家建设需要依法收回的房地产 解析：考点 本题考查的知识点是土地增值税的相关法律规定。 依照我国法律规定，下列情形免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产；个人因工作调动或改善居住条件而
17、转让原自用住房，经申报核准，凡居住满 5 年或 5 年以上的免征。5.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行_（分数：1.00）A.国家定价B.市场价格 C.成本价格D.标准价解析：考点 主要考查的知识点是预售商品的价格问题。 预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外。合同双方根据房地产市场的行情约定价格也是允许的。6.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的_（分数：1.00）A.应当将租金、租金中的土地收益及利息上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家 C.应当将租金上缴国家D.应当将租金及其利
18、息上缴国家解析：考点 本题考查的知识点是国有土地使用权的出租问题。 我国城市房地产管理法第 56 条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应该将租金中所含土地收益上缴国家。7.所有人对房屋的实际控制体现的是_（分数：1.00）A.占有权B.使用权 C.收益权D.处分权解析：考点 主要考查的知识点是房屋所有权问题。 房屋所有人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，占有权是指对房屋的实际控制。8.农村土地承包法规定的林地的承包期限为_（分数：1.00）A.30 年B.40 年C.3050 年D.3070 年 解析：考点 主要考查的知识点是农
19、村土地承包期限问题。 农村土地承包法规定：“耕地的承包期限为 30 年。(2)草地的承包期限为 3050 年。(3)林地的承包期限为 3070 年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”9.下列房地产交易中，属于二级市场的是_（分数：1.00）A.土地使用权的出让B.房地产抵押C.房地产买卖D.房地产开发经营 解析：考点 本题考查的知识点是房地产市场的分类。 房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)；还可包括土地使用权的出让(一级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等。
20、10.下列财产中可以作为抵押标的物的是_（分数：1.00）A.居民房屋 B.被查封的某大楼C.法院的办公大楼D.某海关扣押的走私物品解析：考点 本题考查的知识点是房地产抵押的范围。 我国城市房地产抵押管理办法规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产等。11.职工购买住房须办理住房过户、产权转移登记手续和_（分数：1.00）A.土地使用期限变更登记手续B.土地性质变更登记手续C.土地用途变更登记手续D.土地使用权变更
21、登记手续 解析：考点 本题考查的知识点是公房出售的程序。 依照我国法律规定，公房出售后，在交易手续完毕后 30 内，办理房屋所有权过户登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政管理部门申请土地使用权变更登记手续。12.土地使用权原始取得的方式主要有_（分数：1.00）A.行政划拨和有偿转让B.行政划拨和有偿出让 C.行政征用和无偿转让D.行政征收和无偿出让解析：考点 主要考查的知识点是土地使用权的取得方式问题。 土地使用权的取得方式主要有原始取得和传来取得两种类型。其中，原始取得的方式主要为有偿出让和行政划拔。13.综合用地的土地使用权出让的最高年限是_（分数：1.00）A.7
22、0 年B.40 年C.50 年 D.60 年解析：考点 本题考查的知识点是国有土地使用权出让的期限问题。 我国法律规定，土地使用权出让的最高年限为：居住用地 70 年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年。14.以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件之一是，按照出让合同约定进行投资开发，属于下列哪项工程的，应完成开发投资总额的 25%以上_（分数：1.00）A.商务用房B.房屋建设 C.桥梁建设D.道路施工解析：考点 本题考查的知识点足房地产的转让问题。 依照我国法律规定，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，属于房屋建
23、设工程的，应完成开发投资总额的 25%以上。15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由_（分数：1.00）A.乡级以上人民政府处理 B.县级以上民政府处理C.市级以上人民政府处理D.省级以上人民政府处理解析：考点 主要考查的知识点是土地所有权和使用权争议的处理问题。 土地管理法规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。16.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权的_（分数：1.00
24、）A.出让B.转让 C.出资D.处分解析：考点 本题考查的知识点是房地产转让的法律规定。 目前，我国房地产转让的方式包括：房地产买卖、房地产赠与及其他合法方式。包括：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的等情形。17.申请人申请住房公积金贷款的，应当_（分数：1.00）A.签订保证书B.给付定金C.支付押金D.提供担保 解析：考点 本题考查的知识点是住房公积金的相关规定。 依照我国法律规定，住房公积金贷款的风险，由住
25、房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。18.当拆迁范围确定后，禁止被拆迁人_（分数：1.00）A.维持房屋使用用途B.新建房屋 C.不改变土地使用用途D.临时使用房屋解析：考点 本题考查的知识点是房屋拆迁的法律规定。 依照我国法律规定，拆迁范围确定后，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；续租或新租房屋。19.房地产关系本质上属于_（分数：1.00）A.经济关系 B.思想关系C.法律关系D.意志关系解析：考点 主要考查的知识点是房地产关系的本质问题。 房地产关系具有直接的物质利益内容，因而在本质上属于经济关系。20.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要
26、拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过公证机关公证，并_（分数：1.00）A.经过相关人员听证B.办理证据保全 C.报县级以上人民政府备案D.经县级以上人民政府同意解析：考点 本题考查的知识点是房屋拆迁的法律规定。 依照我国法律规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。21.按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、成片开发和_（分数：1.00）A.经营性开发B.自用性开发C.小区开发 D.新城区开发解析：22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限自哪天起计算_（分数：1.00）A.申请之日B.签约之日 C.登记之日D.签约次日解析
27、：考点 本题考查的知识点是商品房预售问题。 依据我国城市商品房预售管理办法第 10 条的规定，商品房的预售人应当在签约之日起 30 内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。23.在下列哪种情形下，职工不能提取住房公积金账户内的存储余额_（分数：1.00）A.偿还购房贷款本息B.翻建自住房屋的C.出国定居的D.完全丧失劳动能力，但并未终止与单位的劳动关系的 解析：考点 本题考查的知识点是住房公积金的提取问题。 职工在下列情况，可以提取住房公积金的账户存款余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居
28、的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。24.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的_（分数：1.00）A.所有权 B.使用权C.占有权D.经营权解析：25.狭义的房地产指的是房地法律关系中的哪项要素具有涉外因素_（分数：1.00）A.内容B.客体C.主体 D.主体和客体解析：26.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权时_（分数：1.00）A.租赁关系立即终止B.原租赁协议不受影响 C.房屋出让人决定是否继续租赁合同D.应取得承租人同意解析：考点 本题考查的知识点是房屋转让时的房屋租赁问题。 依照我国法律规定，房屋买卖合同签订前，该房屋已经出租的
29、，则在该出租合同存续期内，出租合同对房屋买受人继续有效，即“买卖不破租赁”。27.业主大会分为定期会议和_（分数：1.00）A.特别会议B.临时会议 C.专门会议D.年度会议解析：考点 本题考查的知识点是业主大会的相关规定。 业主大会分为定期会议和临时会议。依照我国法律规定，经 20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。28.2005 年 6 月，临海发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征收村东和村西的两块土地。其间实施的下列哪项行为不符合法律规定_（分数：1.00）A.向该村支付土地使用补偿费两万元B.由于情况需要使用该两块土地 2 年C.在该土地上搭建了 3 所临时帐篷
30、D.灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，以未来抗洪需要为由，保留村西的仓库至今 解析：考点 本题考查的知识点是临时用地问题。 依照土地管理法的规定，临时使用土地的使用者按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不超过 2 年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。29.兴发县政府在土地利用总体规划以外，批准征收农用地 10 公顷(包括基本农田 5 公顷)，供该县经济开发总公司建设工业园区。对该批准行为的下列表述何者为正确_（分数：1.00）A.县政府不但无权批准征收基本农田，也无权批准该宗农用地转为建设用地 B.县政府为了公共利益的
31、需要可以进行审批C.县政府应当依法给予征地补偿D.批准征收农用地 15 公顷，超过了县政府的批准权限解析：考点 本题考查的知识点是征收土地的批准权限问题。 土地管理法规定，征收下列土地的，由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过 35公顷的；(3)其他土地超过 70 公顷的。征收前述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。30.有关土地、房产的税收，由哪个部门负责征收_（分数：1.00）A.税务 B.房产管理C.土地管理D.房地产管理解析：31.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工
32、拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司_（分数：1.00）A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失 D.赔礼道歉解析：32.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即_（分数：1.00）A.申请、批准B.审核、登记C.签约、登记 D.受理、批准解析：33.违反房地产管理法律、法规的主体不包括_（分数：1.00）A.非法占用农村土地修建住宅的村民B.擅自转让房地产开发项目的房地产开发企业C.非法批准占用土地的房地产主管部门D.合法行使职权的房地产机关工作人员 解析：二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)34.房地产转让的合法方式包括_（分数：2.00）A.房地产赠与
33、B.企业分立的C.以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 D.一方提供土地所有权，一方提供资金和技术，因合作开发而变更房地产权属的E.以房地产抵债的 解析：考点 本题考查的知识点是房地产转让的方式。 房地产转让的方式包括房地产买卖、赠与及其他合法方式：以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产、而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的等等。35.我国对外商投资企业使用土地的限制包括_（分数：2.00）A.其用地期限与企业的经营期限不同B.需交纳
34、场地使用费C.对其占有的土地只有使用权，没有所有权 D.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设 E.未经备案，不得擅自改变土地的用途解析：考点 本题考查的知识点是外商投资地产的法律规定。 我国法律对外商投资企业使用土地的限制包括：向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家；出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有；开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权；开发企业与其他企业的关系是商务关系；外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不
35、得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。36.土地所有权的权限不包括_（分数：2.00）A.占有权B.使用权C.管理权 D.控制权 E.处分权解析：37.在处理涉外房地产关系时，应当遵守的原则包括_（分数：2.00）A.平等互利 B.独立自主C.统一管理 D.等价交换E.诚实信用解析：考点 本题考查的知识点是处理涉外房地产关系的原则。 处理涉外房地产关系应当遵循下列原则：维护国家主权原则、平等互利原则、统一管理原则。38.房产税的征税范围为_（分数：2.00）A.城市 B.县城 C.建制乡D.工矿区 E.林区解析：考点 主要考查的知识点是房产税的征税范围。 房产税的征税范围为城市、县城、
36、建制镇和工矿区。三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)39.房地产抵押合同 （分数：3.00）_正确答案：()解析：房地产抵押合同是指房地产抵押人和抵押权人明确相互权利义务关系的协议。40.中性税收 （分数：3.00）_正确答案：()解析：中性税收是指既不影响纳税人的生产经营积极性，又有利于促进资源有效配置的税收。41.外商投资企业用地 （分数：3.00）_正确答案：()解析：外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建没所需要的用地。42.涉外商品房产的外销 （分数：3.00）_正确答案：()解析：涉外商品房产的外销足指向境外销售，其购买者
37、为外国或港澳台的企业、其他组织或个人。43.单项开发 （分数：3.00）_正确答案：()解析：单项开发是指在房地产开发中，规模较小、占地少、项日功能单一、配套设施简单的开发。四、简答题(总题数：4，分数：24.00)44.简述房地产开发企业的种类。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：目前，我国房地产开发企业主要有三种： (1)专营企业。房地产开发专营企业(通称专营公司)，是以房地产开发经营为主的企业。房地产专营企业按照资质分为五级。一级企业由建没部核发等级证书，二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。 (2)兼营企业。房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产经营业务的其他企业。对
38、兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。 (3)项目公司。房地产开发项月公词，是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。45.简述房地产开发的含义。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。全面、正确领会这一概念，应当注意如下两点： (1)取得国有土地使用权是房地产开发的前提。 (2)房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。 总之，房地产开发并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地
39、开发和房屋开发在内的开发经营活动。46.简述公房管理的内容。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：(1)所有权登记。城市公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续。 (2)使用管理。公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使刚房屋，不得擅自改变。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。 (3)租赁管理。公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。出租人和承租人应当签订书面租赁协议，明确双方的权利和义务，并到房地产行政主管部门办理审核手续。 (4)买卖管理。公有房屋的买卖，买卖双方必
40、须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位和个人均不得擅自买卖公有房屋。 (5)修缮管理。公有房屋产权人或房屋共有人有义务维修养护公有房屋及其附属设施。47.简述房屋按份共有的特征。 （分数：6.00）_正确答案：()解析：房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一栋房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。其特征是： (1)主体各有份额，即对同一房屋享有明确、具体的份额。 (2)每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。 (3)每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利，分担义务。五、论述题(总题数：1，分数：8.00)48.试述房地产管理机构与有关机关、部门的工作关系。 （分数：8
41、.00）_正确答案：()解析：房地产管理是一项系统工程，涉及城乡规划、土地管理、房产管理、房地产开发经营管理、建筑施工管理、房地产金融、房地产评估、房地产税收等项工作。除建设、规划、土地、房屋等行政主管部门的管理之外，还涉及计划、财政、金融、农业、林业、水利、铁路、公路、地质、测绘、环境、工商行政、税务、公安等多个部门和环节，故必须在人民政府统一领导下，分工协作，理顺关系，精简程序，提高效率。 例如： (1)为保护农民的土地承包经营权，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表同意后，报乡(镇)人民政府和县级人民政
42、府农业行政主管部门批准。 (2)确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法、渔业法的有关规定办理。 (3)设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在进行登记审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 以上例子说明，要做好房地产工作，仅靠土地、房产两个主管部门还是不够的，还需要在国务院和地方各级人民政府领导之下，依靠有关机关、部门积极配合，通力合作。在法律允许的范围内，房地产主管部门与有关部门可以开展适当形式的联合执法活动。六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)49.长风酒店与前海市公园签订租赁合同，双方商定由长风酒店承租公园
