1、房地产法自考题-3 及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：15，分数：15.00)1.我国目前正致力于建立以_为主体的多层次的新的住房供应体系。A商品房 B公有住房C高层次居民住房 D经济适用住房（分数：1.00）A.B.C.D.2.代表和维护全体业主合法权益的自治管理组织是_A业主大会 B物业管理服务企业C业主委员会 D业主社团（分数：1.00）A.B.C.D.3.依照我国法律规定，个人商业用房贷款的贷款期限最长不得超过_A15 年 B25 年C20 年 D10 年（分数：1.00）A.B.C.D.4.物业管理关系产生的依据是_A政府命令 B法律规定C
2、服务合同 D房屋买卖合同（分数：1.00）A.B.C.D.5.依照我国法律规定，职工住房公积金必须专项使用，不得用于_A建造住房 B购买住房C大修住房 D房地产开发（分数：1.00）A.B.C.D.6.依照我国法律规定，贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起及时审查，并应当在_向借款人作出正式答复。A15 天内 B3 周内C30 天内 D60 天内（分数：1.00）A.B.C.D.7.物业管理企业实行资质认定管理制度，其企业资质每_审核一次。A3 年 B2 年C5 年 D1 年（分数：1.00）A.B.C.D.8.我国城镇住房制度改革的首要前提是_A加快住房建设B正确处理新旧机制转换的关系
3、C鼓励房地产业的发展，使其成为新的经济增长点D逐步推进住房的商品化、社会化（分数：1.00）A.B.C.D.9.在物业管理中，需要使用人单独提出并支付费用方能享受的服务是_A常规性的公共服务 B委托性的特约服务C针对性的专项服务 D全方位综合性服务（分数：1.00）A.B.C.D.10.依照我国法律规定，借款人以所购住房抵押的，必须将住房价值的_用于抵押。A三分之一 B全额C一半以上 D五分之一（分数：1.00）A.B.C.D.11.在业主委员会成立之前，下列选项中，有权选聘物业管理公司的是_A所在地房地产主管部门 B所在地居民委员会C建设单位 D所在地人民政府（分数：1.00）A.B.C.D
4、.12.依照我国法律规定，职工购买公有住房实行分期付款的，首期付款应为该房实际售价的_A30%50%之间 B20%50%之间C30%以上 D20%以上（分数：1.00）A.B.C.D.13.依照我国法律规定，对物业管理服务企业的重大管理措施有批准权的是_A业主大会 B业主自身C业主委员会 D物业管理服务企业董事会（分数：1.00）A.B.C.D.14.依照我国法律规定，借款人申请经济适用住房开发贷款的贷款期限最长不得超过_A3 年 B2 年C5 年 D10 年（分数：1.00）A.B.C.D.15.依照我国法律规定，业主大会作出决定，必须经与会有投票权业主的_通过，方有效。A1/2 以上 B1
5、/3 以上C2/3 以上 D4/5 以上（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)16.依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括_（分数：2.00）A.信用等级较高B.具有房地产开发资质C.开发项目有“四证”D.开发项目具有良好市场前景E.自有资金达到开发项目总投资的 35%以上17.在我国，物业管理常规性的公共服务包括_（分数：2.00）A.消防管理B.绿化管理C.房屋修缮管理D.物业公共设备管理E.代购车票18.职工以标准价购买的住房，拥有哪些权利_（分数：2.00）A.完全的产权B.有限的收益权C.无限的处分权D.占有权E.使用权1
6、9.在我国，不可将物业管理和服务定位于_（分数：2.00）A.全方位服务B.单一服务C.行政性服务D.统一服务E.针对性服务20.职工在下列哪些情况下可以提取住房公积金_（分数：2.00）A.出境定居的B.购买、建造住房的C.辞职的D.退休的E.离休的三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)21.物业管理（分数：3.00）_22.经济适用住房（分数：3.00）_23.业主委员会（分数：3.00）_24.物业管理服务合同（分数：3.00）_25.住房公积金（分数：3.00）_四、简答题(总题数：5，分数：30.00)26.简述我国城镇住房制度改革的基本原则。（分数：6.00）_27.简述业
7、主的权利。（分数：6.00）_28.简述我国售后公房共有关系的特点。（分数：6.00）_29.简述我国对前期物业管理的相关法律规定。（分数：6.00）_30.简述个人住房贷款的条件。（分数：6.00）_五、论述题(总题数：2，分数：20.00)31.试述我国城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容。（分数：10.00）_32.试述物业管理服务企业的法律地位和权利义务。（分数：10.00）_六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)33.赵琳在滨州市某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2008 年 7 月 4 日早上 6 时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地
8、势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救。据悉，20052008 年，该排洪沟已发生 5 次爆裂。事后经清点，物业管理处认可赵琳遭受的财物损失为 2 万余元。由于赔偿问题没有得到解决，赵琳将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(2 万余元)和停业损失共计 3.8 万余元。联系所学，谈谈你对本案的看法。（分数：10.00）_房地产法自考题-3 答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：15
9、，分数：15.00)1.我国目前正致力于建立以_为主体的多层次的新的住房供应体系。A商品房 B公有住房C高层次居民住房 D经济适用住房（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是我国目前的住房体系问题。我国正致力于建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求。对收入高的家庭提供档次较高的商品住房，实行市场价；对中低收入的家庭提供经济适用的商品住房，实行政府指导价；对最低收入家庭提供廉租住房，租金实行政府定价。2.代表和维护全体业主合法权益的自治管理组织是_A业主大会 B物业管理服务企业C业主委员会 D业主社团（分数：1.00）A.B.C. D.解析
10、：本题考查的知识点是业主委员会的性质问题。业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产行政管理部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治管理组织。3.依照我国法律规定，个人商业用房贷款的贷款期限最长不得超过_A15 年 B25 年C20 年 D10 年（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是我国个人商业用房住房贷款的相关规定。我国法律规定，借款人中请个人商业用房抵借比不得超过 60%，贷款期限最长不得超过 10 年，所购商业用房为现房。4.物业管理关系产生的依据是_A政府命令 B法律规定C服务合同 D房屋买卖合同（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考
11、查的知识点是物业管理关系产生的依据。物业管理关系是基于服务合同而产生的。根据我国法律规定，物业管理服务企业从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。5.依照我国法律规定，职工住房公积金必须专项使用，不得用于_A建造住房 B购买住房C大修住房 D房地产开发（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：本题考查的知识点是住房公积金的用途问题。住房公积金是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。6.依照我国法律规定，贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起及时审查，并应当在_向借款人作出正式答复。
12、A15 天内 B3 周内C30 天内 D60 天内（分数：1.00）A.B. C.D.解析：7.物业管理企业实行资质认定管理制度，其企业资质每_审核一次。A3 年 B2 年C5 年 D1 年（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是国家对物业管理的监管问题。依照我国法律规定，物业管理企业的资质等级实行动态管理，每两年审核一次。8.我国城镇住房制度改革的首要前提是_A加快住房建设B正确处理新旧机制转换的关系C鼓励房地产业的发展，使其成为新的经济增长点D逐步推进住房的商品化、社会化（分数：1.00）A.B. C.D.解析：本题考查的知识点是我国城镇住房机制改革的问题。转换城镇住房
13、机制是城镇住房制度改革成功与否的关键，因此，正确处理新旧机制转换的关系是城镇住房制度改革的首要前提。9.在物业管理中，需要使用人单独提出并支付费用方能享受的服务是_A常规性的公共服务 B委托性的特约服务C针对性的专项服务 D全方位综合性服务（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点是物业管理服务的分类问题。针对性专项服务，是指物业管理公司为满足一些住户群体的需要而提供的专项服务工作。这些服务项目一般不在统一的物业管理委托合同约定的范围之内，使用人享受这些服务时必须单独提出并支付服务费用。10.依照我国法律规定，借款人以所购住房抵押的，必须将住房价值的_用于抵押。A三分之一 B全
14、额C一半以上 D五分之一（分数：1.00）A.B. C.D.解析：11.在业主委员会成立之前，下列选项中，有权选聘物业管理公司的是_A所在地房地产主管部门 B所在地居民委员会C建设单位 D所在地人民政府（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点是前期物业管理问题。我国法律规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。12.依照我国法律规定，职工购买公有住房实行分期付款的，首期付款应为该房实际售价的_A30%50%之间 B20%50%之间C30%以上 D20%以上（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点
15、是住房信贷问题。职工购买公有住房，实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的 30%，期限不超过十年。13.依照我国法律规定，对物业管理服务企业的重大管理措施有批准权的是_A业主大会 B业主自身C业主委员会 D物业管理服务企业董事会（分数：1.00）A.B.C. D.解析：本题考查的知识点是业主委员会的职责问题。业主委员会有权审议物业管理服务企业制定的年度管理计划和管理服务的重大措施。14.依照我国法律规定，借款人申请经济适用住房开发贷款的贷款期限最长不得超过_A3 年 B2 年C5 年 D10 年（分数：1.00）A. B.C.D.解析：15.依照我国法律规定，业主大会作出决定，必须经与会有
16、投票权业主的_通过，方有效。A1/2 以上 B1/3 以上C2/3 以上 D4/5 以上（分数：1.00）A. B.C.D.解析：本题考查的知识点是物业管理主体的相关法律规定。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。业主大会作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权的 2/3 以上通过。二、多项选择题(总题数：5，分数：10.00)16.依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括_（分数：2.00）A.信用等级较高 B.具有房地产开发资质 C.开发项目有“四证”
17、 D.开发项目具有良好市场前景 E.自有资金达到开发项目总投资的 35%以上解析：本题考查的知识点是我国房地产开发企业的信贷问题。依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的奈件包括：信用等级较高；具有房地产开发资质；开发项目有“四证”；开发项目具有良好市场前景；自有资金达到开发项目总投资的 30%以上。17.在我国，物业管理常规性的公共服务包括_（分数：2.00）A.消防管理 B.绿化管理 C.房屋修缮管理 D.物业公共设备管理 E.代购车票解析：本题考查的知识点是物业管理的分类和内容。物业管理分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。常规性的公共服务包括：(1)房
18、屋建筑主体的管理。(2)物业公共设施、设备的管理。(3)公共环境卫生的管理。(4)绿化管理。(5)保安管理。(6)消防管理。(7)车辆道路管理。(8)公众代办性质的服务。(9)物业管理维修基金的管理。(10)做好管理费用的核收和使用管理。(11)协助政府进行社会管理。代购车票属于针对性的委托服务。18.职工以标准价购买的住房，拥有哪些权利_（分数：2.00）A.完全的产权B.有限的收益权 C.无限的处分权D.占有权 E.使用权 解析：本题考查的知识点是公房售后产权问题。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承。产权按照售房当年标准价占成本价的比重确定。且该房 5 年后可以进入市场买卖，在
19、同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原单位撤销的，当地房产部门享有该优先权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳税费后，单位和个人按照各自的产权比例进行分配。19.在我国，不可将物业管理和服务定位于_（分数：2.00）A.全方位服务B.单一服务 C.行政性服务 D.统一服务E.针对性服务 解析：20.职工在下列哪些情况下可以提取住房公积金_（分数：2.00）A.出境定居的 B.购买、建造住房的 C.辞职的D.退休的 E.离休的 解析：本题考查的知识点是住房公积金的使用问题。根据法律规定，职工在下列情况下，可以提取住房公积金的账户存款余额：(1)购买、建造、翻建、
20、大修自住住房的；(2)离休、退休的；(3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(4)出境定居的；(5)偿还购房贷款本息的；(6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。三、名词解释题(总题数：5，分数：15.00)21.物业管理（分数：3.00）_正确答案：(物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。)解析：22.经济适用住房（分数：3.00）_正确答案：(经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭
21、出售的住房。)解析：23.业主委员会（分数：3.00）_正确答案：(业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政管理部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。)解析：24.物业管理服务合同（分数：3.00）_正确答案：(物业管理服务合同是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利义务的书面协议。)解析：25.住房公积金（分数：3.00）_正确答案：(住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以及在职职工缴存的长期住房储金。)解析：
22、四、简答题(总题数：5，分数：30.00)26.简述我国城镇住房制度改革的基本原则。（分数：6.00）_正确答案：(1)国家、集体、个人三者共同负担的原则。住房建设推行国家、集体、个人三方共同投资的体制，通过多种形式、多种渠道筹集住房资金，逐步增加个人在住房建设投资中的比重，从而减轻国家的负担，理顺住房建设投资关系。(2)租、售、建并举的原则。考虑到居民的消费水平和承受能力，采取循序渐进的做法，逐步形成一个提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环。(3)在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则。山于全围各地经济发展水平、居民生活水平存在一定的差距，所以各地房改要在国务院规定的统一政策
23、下，因地制宜、分散决策、分步实现房改的目标。(4)转换机制的原则。要将市场机制引入住房建设中，通过财政、税收、物价、房产管理和土地使用制度等方而的配套改革，逐步形成能够实现住房资金良性循环的运行机制。)解析：27.简述业主的权利。（分数：6.00）_正确答案：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、
24、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权等。)解析：28.简述我国售后公房共有关系的特点。（分数：6.00）_正确答案：(1)以家庭身份关系为前提；(2)对售后公房的处分应征得全体成员的同意；(3)各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担；(4)各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。)解析：29.简述我国对前期物业管理的相关法律规定。（分数：6.00）_正确答案：(前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。选聘物业管理企业是业主大会的权利，但是在业主大会召开前需要对物业进行管理维护。我国法律规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业
25、管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。房地产建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约。建设单位应当向买受人明示和解释临时公约的内容。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。对住宅物业必须采用招标的方式选聘物业管理企业。)解析：30.简述个人住房贷款的条件。（分数：6.00）_正确答案：(借款人首先应为完全民事行为能力人，其次还应当同时具备下列条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力：(3)具有购买住房的合同或协议；(4)不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的
26、 30%作为购房的首期款，享受购房补贴的，以个人承担部分的 30%作为购房的首期款；(5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人为保证人等条件。)解析：五、论述题(总题数：2，分数：20.00)31.试述我国城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容。（分数：10.00）_正确答案：(其主要内容包括：(1)关于公房提租与补贴。合理调整公房租金是住房制度改革的重要环节，其主要内容是改变公房租金过低的状况，按照价值规律的要求确定房租，有计划、有步骤地将租金提高到成本租金。提租采取分步提高的办法，提租次数和提租幅度由各地根据物价指数控制目标和群众的承受能力等因素统筹安排。(2)关
27、于建立住房公积金制度。住房公积金是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存人个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。住房公积金制度是建立个人住房基金的有效方式，实行住房公积金制度，有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。(3)关于出售公有住房。出售公有住房的主要对象是在城镇居住、有正式城镇户口的在职职工或离退休职工中的现住户，每个职工家庭以户为单位，只能购买一次。新住房价格标准包括：住房本身建筑造价、征地和拆迁补偿费。下列公有住房暂不宜出售：未经司市、县房地产管理部门确认
28、房地产权的；两户或两户以上共用厨房、厕所的单元房；已列入城市规划有待改造拆迁的；与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的；营业、办公、生产和住房混合在一起的；被没收、代管或经租的；平房以及经产权单位确认不能出售的。(4)关于住房分配货币化。我国正在推行新的改革措施：第一，建立以经济适用住房为主体的多层次的新的住房供应体系，这样可以满足不同收入群众对住房的需求。第二，以多种方式增强个人的购房能力。除了要全面推行和不断完善住房公积金制度外，当前，还需要强调完善住房信贷业务，特别是发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。)解析：32.试述物业管理服务企业的法律地位和权利义务。（分数：
29、10.00）_正确答案：(1)法律地位：物业管理公司应具备相应的资质条件，并按法定程序成立，取得法人资格。物业管理公司的业务来源于业主的委托，又通过服务对物业实施管理，这种关系决定了物业管理公司独特的法律地位。物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业公司来提供服务性管理。物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。物业管理公司和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，两者之问不存在领导与被领导、管理与被管理的组织
30、关系。物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。(2)权利义务：权利：根据有关法规并结合物业实际情况制定管理办法；依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务。物业管理公司可对一些专项管理和服务选聘专业公司负责，如清洁、绿化、维修、保安等工作。义务：履行物业管理委托合同，依法经营；接受业主委员会和业主及使用人的监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准：接受行政主管部门监督指导：定期向全体业主公布管理费用收支账目；物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移
31、交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。)解析：六、案例分析题(总题数：1，分数：10.00)33.赵琳在滨州市某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2008 年 7 月 4 日早上 6 时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救。据悉，2005
32、2008 年，该排洪沟已发生 5 次爆裂。事后经清点，物业管理处认可赵琳遭受的财物损失为 2 万余元。由于赔偿问题没有得到解决，赵琳将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(2 万余元)和停业损失共计 3.8 万余元。联系所学，谈谈你对本案的看法。（分数：10.00）_正确答案：(该案中物业管理处未能很好地履行自己的两个义务，造成了业主的经济损失，应承担一定的赔偿责任。一是没有很好地履行对共用设备设施的维修养护义务。该排洪沟管道发生过 5 次爆裂，物业管理处应当对此加强防范，在雨季来临前妥善做好维护，防止再次发生爆裂。同时还应采取应急措施，以控制损失的扩大。二是没有很好地履行物业服务区域内的安全防范义务，以及在发生安全事故后协助救助的义务。在明知该排洪沟管道存在安全隐患的情况下，却无任何防范，且事发后没有安排人员来帮助排险救助，因此对赵琳物品水泡的损失，物业公司承担一定的责任。至于赵琳的停业损失，应由赵琳举证证明，否则不予支持。)解析：
